对如何盘活国有企业既有划拨土地问题的思考

对如何盘活国有企业既有划拨土地问题的思考
作者：周科宇
来源：《经营管理者·下旬刊》2017年第04期
摘要：我国目前正处于产业结构转型的关键期，为响应国家号召，国有企业更应充分发挥既有大量划拨土地的资源优势，在确保国有资产保值增值的同时，积极整理与盘活。

基于国有企业划拨土地的资源盘活内容进行分析和探讨。

关键词：国有企业划拨土地资产盘活
一、引言
按照《全国国土规划纲要》（2016-2030年）的指导精神，要求我们珍惜每一寸国土，优化国土空间开发格局，全面促进资源节约，加快转变国土开发利用方式，全面提高国土开发质量和效率，坚持节约优先与高效利用相统一。

针对国有企业既有土地，特别是划拨土地的特性，在影响因素、盘活模式等方面进行分析和探讨，希望可以为国有企业既有划拨土地的盘活提供相关的信息。

二、影响土地盘活的因素
1.城市规划的调整。

因城市发展建设的需要，企业既有的部分空置土地有被当地政府规划为商住、公服、绿化等用地的可能性，企业不能因持有土地权属既忽视对城市规划调整的重视。

2.土地资源的清理。

部分企业因既有土地资产的量较大，可能存在仅着眼于成片地块的管理，而忽视管内的零星空置土地资源。

实际上，借助对清理整合零星土地，通过整体打包，可大幅提升资产价值，进而转化为可利用的优势资源。

三、对传统盘活方式的思考
1.按政府收储方式盘活土地。

土地收储通常可分为市场型、补偿型、强制型三种形式。

其中，市场型收储的特点是，可视作按市场规律执行的“买卖行为”，收储行为双方地位对等，收储价格可由双方协商或参考土地市场评估价值确定；补偿型收储的特点是收储价格不是按照市场化方式确定，而是更侧重于依据被收储土地的原用途、拟用途进行适当的经济补偿，目前主要体现在对农村集体土地的收储；强制型收储的特点是采取法律、行政手段无偿收回非法的、不符合规划的或未按批准用途使用的土地。

由于国有企业的既有用地收储通常应归属市场型收
储，因此仅对该种收储方式进行分析。

对于市场型收储，在实际操作过程中，又可细分为先补偿后收储和政府先出让土地后返还补偿款（俗称“先征后返”）两种方式。

1.1先补偿后收储。

先由土地收储双方根据拟收储土地（含地上附着物）评估价值和搬迁损失进行补偿金额协商，再由土储部门按双方协商确定的补偿金额进行土地收储，补偿费用支付给企业，被收储土地的后期收益全部归政府所有，与企业无关。

按该方式进行盘活，优点是企业可与政府商定在获得补偿费用时只需出具财务收据，减少税务成本，且处置程序简便，获取现金的周期较短；缺点是前期与当地政府部门沟通成本较高。

1.2政府先出让土地后返还补偿款。

在政府财政无力先支付收储补偿款的情况下，经土地收储双方协商（签订相关协议），明确由企业先行办理拟收储土地的注销手续，将土地权属转至当地政府，再由政府通过“招拍挂”程序出让土地获取收益，土地收益根据前期所签协议的约定返还企业。

按该方式进行盘活，优点是与政府的难度低，可最大程度获取当地的相关优惠政策；缺点是企业无法掌控被收储土地的出让流程，获取资金收益的时限无法确定。

2.按权属转让方式盘活土地。

2.1通过二级市场直接进行土地使用权转让。

将既有空置土地的的土地使用权变更至受让方名下，所转让土地为划拨土地使用权的，受让方应按规定办理土地使用权出让手续或缴纳相应的土地收益。

按该方式进行盘活，优点是可较快完成交易，交易风险小，处置周期短；缺点是转、受让双方需承担的税费较高。

其中：根据各地的不同规定，转让方需缴纳契税（按成交价计算，税率3%至5%）、印花税（按成交价计算，税率0.05%）、营业税（按土地转让价与购置价价差计算，税率5%）、城建税（按所缴营业税额计算，税率7%）、教育费附加（按所缴营业税额计算，税率3%）和土地增值税（按有偿转让国有土地使用权及地上附着物所取得的增值额计算，税率30%至60%）；受让方也需缴纳契税（按成交价计算，税率3%至5%）和印花税（按成交价计算，税率0.05%）。

2.2通过股权转让间接进行土地使用权转让。

企业以自持的土地使用权或其他资产投资成立新公司，再将该公司股权转让给开发商取得转让收入，以实现土地使用权的间接转让。

按该方式进行盘活，优点是税务成本较低；缺点是操作程序复杂、处置周期长，同时若对拟受让股权开发商的资金实力分析考察不足，则易存在资金收益风险。

3.按自主开发方式盘活土地。

企业根据自持的存量土地，通过变更性质、调整用途、提高配套比例等方式自主进行开发，进而盘活闲置资产，提升资产利用率，创造经济价值。

3.1变更既有土地性质。

政府突破招、拍、挂制度，允许企业改变既有土地性质，采取协议方式办理土地出让，将划拨土地变性为商业用地，由企业自行进行开发利用。

按该方式进行盘活，优点是企业可根据自身条件和开发需求进行操作；缺点是突破了现行的政策，除个别省、市和国家重点扶持的个别企业以外，在国内大部分地区无法实现划拨土地协议出让。

3.2调整既有土地用途。

政府在政策范围内，允许企业申请调整既有土地用途。

按该方式进行盘活，优点是凡符合划拨用地目录或在当地政策允许范围内的调整行为，企业可根据自身的发展需要灵活机动的选择调整目标和时机；缺点是国内各地、甚至对企业所属行业适用的政策存在差异。

3.3提高土地配套指标。

政府允许企业利用自持土地进行二次开发，由企业在土地内增加配建职工住宅、商业服务等配套设施，并允许对配建房屋办理相应产权。

按该方式进行盘活，优点是企业可利用既有的空置、低效土地开展配套设施建设，以满足企业发展需求；缺点是对于该类增建的房屋，当地政府通常会限制交易范围，不允许面向市场进行销售，企业无法直接获取现金收益。

四、对土地盘活新方式的探索
1.划拨土地的盘活并非铁板一块。

虽然国家对划拨土地的管理有着严格的规定，但并未堵死企业利用划拨土地进行处置和盘活的出路。

对于国家、地方有明文规定的，可依法合规的按政府收储、权属转让、自主开发等多种方式进行盘活，
2.企业应主动了解属地土地政策。

各省、市会结合当地的需求，制定出台一些相应的土地处置政策，在国家层面既有法规的前提下，按照当地政策，结合企业自身情况，可以灵活机动的开展土地资产盘活。

因此，国有企业应积极的与属地政府、土地资产所在地政府部门进行对接，主动去了解掌握可用的土地政策，寻求政府支持，互惠互利的开展既有土地利用和资产盘活。

3.企业应充分掌握自身土地资源。

土地资源的盘活工作，归纳起来实质为三步——清理、整理、处置，其中最基础的工作即为清理自己的“家当”，梳理分析既有资产的优势。

再通过科学论证，进而研究确定盘活的方式。

成宗成片的土地，不进行整理，也无法进入一级市场；零星分散的地块，通过整理打包，也可以成为优势资源。

因此，在当前的大环境下，国有企业更应该充分重视既有土地这一资源，顺历史潮流而动，借力政府与市场，深挖潜力，想必大有可为。

参考文献：
[1]李锋.国有企业土地资源盘活优化探究[J].住宅与房地产.2016（36）.
[2]毕继业；刘斌；田亮.国有企业自有低效用地开发路径浅析[J].中国土地.2014（12）.。