历史文化街区的商业业态定位布局研究_以湖州衣裳街区为例
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China Ancient City City Strategic Location
历史文化街区的商业业态定位布局研究
——以湖州衣裳街区为例 陈嗣栋 秦芹 姚致祥 姜玮康
摘 要：近年来，各行各业借助功能业态的调整来复 兴和激活历史文化街区的案例逐步增多，但也出现了理论 薄弱、方法简单、缺乏定域性等不足，对大量的历史建筑 缺乏有效的业态控制手段，使得历史文化街区的商业业态 处于单一化、短期化状态。根据湖州衣裳街区有机更新的 经验，按照逐层分级模式，层层递进、环环相扣，将“文 脉”与“商脉”完美地统一起来，既增强广大市民的文化 认同感和归属感，又激活了中心区的商业氛围，放大社会 效益和经济效益，使其成为湖州城市的文化地标。
图3 鸟瞰衣裳街区
和传统生活方式，不断渗透、融合为特色，呈现出生机 勃勃的多元城市文化。现状有市级文物保护单位3处， 市级文物点12处（图3）。
进入90年代后，湖随着州城市开发力度的增大， 城市实现了从市河到苕溪的跨越，目前正在向太湖时代 迈进。随着时间的推移，衣裳街地段大部分房屋都已陈 旧、破败，加之相关服务设施不尽完善，成为城市核心 区中的一处伤疤。 3.1.2 衣裳街区的现状情况
19
中国名城 城市战略定位
——拆除违章搭建的破旧房屋，清理河道，整治环 境设施，梳理出更多有特色的公共活动空间。
规划衣裳街以商贸服务业为主，体现市井商业的繁 华与喧闹；馆驿河头则以文化休闲为主，体现江南水乡 的清闲幽雅；虹门馆前则以居住和文化展示为主，体现 传统居住的从容闲适（图5）。 3.4.2 街巷功能组织
规划街区的居住建筑主要集中布置在红门馆前东侧 和团结巷周边地区，在市河西侧，居住建筑主要坐落于
China Ancient City City Strategic Location
表2 衣裳街区业态分类一览表
色彩 大类
中类
小类
备注（推荐备选类）
制衣店
传统老字号制衣店、本地品牌制衣店
祥泰来制衣店
传统服饰
虹门馆前 生活居住、文化会所、文化展示
平安巷
特色商业、传统工艺展示
包安巷
生活居住、文化休闲
竹安巷
传统工艺、特色商业、文化休闲
当弄
文化休闲、特色商业、
吉安巷
生活居住、文化展示、休闲娱乐
小弄
生活居住、文化休闲
馆驿巷
特色商业、传统工艺展示
钦古巷
文化展示、休闲娱乐
九曲弄
特色商业、文化休闲
团结巷
生活居住Βιβλιοθήκη 保健巷图2 衣裳街区现状图
3.1.1 衣裳街区历史沿革 衣裳街区明清时期因此地开有众多估衣店而得名衣
裳街。明清以前，衣裳街店铺众多、民居、河道互相掩 映，具有标准的中国式江南水乡的特质，衣裳街内蕴涵 着大量的历史文化资源。从清代起，尤其是“五四”运 动以后，随着维新思潮的发展，西方的文化生活方式、 宗教、建筑等开始传入中国，出现了相当一批中西合璧 的建筑。湖州以南浔的私家园林为中西合璧的典型代 表。而湖城的衣裳街以其西方的宗教建筑和思潮、先进 设备和时髦的休闲娱乐方式、中国传统的儒家道家文化 18
Key words：History and Culture；Format；Commercial
中图分类号：C912.8 文献标识码：A 文章编号：1674-4144（2012）-05-17（5）
1 研究背景
历史文化街区的复兴始终是摆在城市规划与建设工 作者面前的一道难题，经过业界多年的探索和实践，越 来越多的城市采用注入新的商业业态的方法来激活历史 街区重新焕发青春，本文即以湖州历史文化街区——衣 裳街区为例，通过对历史街区业态的层层分析和研究， 达到提升地区整体功能品位，带动和引导可开发项目的 落地，形成商、文、旅互动效应的目的，使衣裳街区成 为湖州传统地方文化为特征的现代商业区（图1）。
本次研究在上位规划——《湖州历史文化名城保护 规划》和《衣裳街区修建性详细规划》的直接指导下， 首先从用地性质上对街区进行初步梳理。其次针对衣裳 街区街巷功能特征，在用地布局基础上，通过延展街 区，深入确定每条街巷的主导功能，以此作为具体确定 建筑物使用功能的依据。最后在街巷功能的主导下，从 历史挖掘、现实需求、租金负荷三个角度综合确定建筑 物使用功能。需要说明的是，在具体确定各个建筑物使 用功能时，我们首先考虑恢复历史上位于该街区的老字 号，有条件的要恢复它的原址、原貌、原品，无条件的 可以保留字号，转换经营品种；无字号的引进现代湖州 名品（图4）。 3.4 功能业态布局 3.4.1 用地功能梳理
——充分利用地段优势和级差地租，逐步调整用地 结构，适当完善一些商业服务、文化娱乐和旅游观光设 施。既平衡一部分用于保护与整治的资金，也可提高地 段的吸引力和活力。
——在核心保护区内保留一定比例的原有居民和老 住宅，借以维护原有的传统生活方式和传统文化。完善 基础设施和补充生活配套设施，提高当地居民的生活水 平。
传统食品
传统小吃 传统名点
丁莲芳、周生记、诸老大 震远同
饮食文化
特色酒楼、面馆 地方蜜饯
双林面馆、五福楼、同丰楼、四时春 好运来
地方特产
水产品
太湖三宝特色专卖店、鱼脯店
山货
山核桃、笋、银杏等土特产专卖店
传统工艺
蚕丝文化 竹文化 羽毛扇文化 湖笔文化
历史文化街区的商业业态布局是城市文化战略的一 项新举措，本次规划采取了逐层分级解析方法，层层递 进，环环相扣，力求将“文脉”与“商脉”完美的统一 起来。 3.1 衣裳街区概况
衣裳街位于湖州市中心区，南临江南工贸大街，北 接红旗路，全线长度约330米，呈现“撇”字形走向， 其间保留了大量的清末民初建筑群，是《湖州市历史文 化名称保护规划》中划定的历史街区（图2）。
本次规划从以下几个方面对衣裳街的用地布局进行 了梳理：
——规划保持现有的传统风貌和基本的街巷格局，
图4 逐层分级模式示意图
图5 用地布局规划图 保护和整治竹安巷以北、红门馆前街与市河之间的、以 老式宅院为代表的传统建筑群，修复重要的文物景点， 整治各街巷和沿河建筑立面，使地段的历史风貌得到全 面保护和恢复。
丝绸店 服装专卖店
饰品店 婚庆服饰店
传统丝绸品店、本地品牌专卖店
天韵绸庄、茜儿、翔顺、达昌、润昌、梅月等专卖店、
传统服装店、本地服装企业品牌专卖店、 精品店、大众服饰
传统饰品店、首饰店、本地企业品牌专卖 店
品牌折扣店、珍贝羊绒专卖店、织里品牌童装专卖店 陈信源银楼、欧诗漫珍珠饰品专卖店、潭木匠
新泰和、福泰和婚庆服饰店
表1 衣裳街业态构成
China Ancient City City Strategic Location
3.2 存在的问题 3.2.1 时间的断裂
历史上的衣裳街喧嚣热闹，每个时代都是湖州的商 业中心，但是现在却成为老城区黄金地段的“洼地”， 未能担当起在中心商业区地段所应担负起的责任。外地 游客即无法从经营产品上识别出历史的痕迹，也无法从 整体外观上识别历史原貌（因为大量的违章搭建、广告 设置、建筑物破坏严重等造成了街区“养在深闺人未 识”的状态）。 3.2.2 空间的分裂
衣裳街区占地面积10.85公顷，主要为居住、商 铺和文保单位三类用地；常住人口约3200人，人均 用地面积约34m2。现状衣裳街区共有建筑总面积约 10.97m2，主要用作居住、商业、办公、医疗、宗教、 市政、商住混合七种用途（表1）。
衣裳街区业态主要分为两类，一类是购物，一类 是餐饮，其中又以购物为主。从现场统计的情况看，服 装类商户在所有商户当中占据了绝对的主导地位达到 69％，目前，衣裳街主要以要经营低档服装为主，其他 业态作为服装街配套设施点缀其中，规模较小，多为散 户经营。
衣裳街的街巷是构成街区的骨架，至今保持着原有 的尺度和功能。充分体现了街区的风貌特色，也是衣裳 街区的重要交通空间和居民的交往空间。
规划根据现有街巷的等级、尺度和区位条件等因素 对街巷功能进行功能的划分和组织（图6）。
街巷名称
主要特色功能
衣裳街
特色商业、传统工艺展示
馆驿河头 文化休闲、传统文化展示、生活居住
长期以来，衣裳街作为一条街，只是利用了界面建 筑的功能，缺乏向巷弄延伸，使得人们只知有衣裳街， 不知有衣裳街区。线性的街和面状的区存在着空间上的 分裂。 3.2.3 交通的割裂
该街区位于老城区内，区域内有三街、十四巷、二 桥、二溪及十八处河埠码头。道路等级偏低，宜为步行 交通。但是由于该路段紧邻湖州中心商圈，街区内部道 路与周边城市主次干道均直接相交，加之湖州摩托车数 量较多，造成了人车混杂的状况，带来了交通隐患，另 一方面还存在着停车用地严重不足的问题，大大削弱了 旅客的购物意愿。 3.3 业态布局的逐层分级模式
关键词：历史文化；业态；商业
Abstract：In recent years，All walks of life with the functional form of adjustment to revive and activation of historical and cultural block case gradually increased，But also facing theoretical weakness, method is simple, the lack of local defects，On a large number of historic buildings lack effective format control means，The historical and cultural blocks in the commercial single, short state。In this paper, according to the Huzhou garment district organic renewal experience，In accordance with the layer-by-layer classification mode, step by step, interlocking，The" Culture " and" Business" the perfect unity，Namely, enhance the public cultural identity and sense of belonging，and activation of the center area of the commercial atmosphere，enlarge the social benefit and economic benefit, Make its become Huzhou city cultural landmarks.
图1 湖州历史街区区位图，东侧为衣裳街区
2 项目缘起
衣裳街区是湖州市区仅存的两处历史街区之一， 随着修建性详细规划的编制，明确了街区建筑的保护模 式，物质性规划亦告一段落。但今后街区如何更好的发
17
中国名城 城市战略定位
掘、利用传统价值，充分体现出两个上位规划所要求的 历史文化特色，尤其是如何更好的使用修建性详细规划 中所确定的各类建筑，是摆在决策者面前的重要问题。 本次研究以街区内建筑物的合理利用和分布为重点，探 索一条符合历史街区保护性开发的道路，对街区内每栋 建筑物如何使用提出建议，为街区的运作提供一些决策 依据。 3 商业业态的案例
作者简介
陈嗣栋，浙江省湖州市城市规划设计研究院副院长，国家注册 城市规划师，高级工程师。 秦 芹，浙江省湖州市城市规划设计研究院副总规划师，规划 所所长，国家注册城市规划师，高级工程师。 姚致祥，浙江省湖州市城市规划设计研究院规划所副所长，国 家注册城市规划师。 姜玮康，湖州市规划局南浔管理处副处长。
生活居住
图7 商业业态引导示意图
图6 衣裳街区主要街巷特色功能示意图 20
图8 著名老字号分布引导图
3.4.3 商业业态引导 本研究通过对衣裳街区现状业态布局的解读和对衣
裳街传统业态的进一步挖掘，对街区建筑物的业态类别 进行了策划。针对不同的业态，用不同的色彩体系进行 识别。共分成5个大类，22个种类，小类将店名和类别 交叉配置。在大类中，用中国红表示传统服饰，用琉璃 黄表示文化休闲，用香樟绿表示文化展示，用青瓦蓝表 示传统工艺，用玫瑰紫表示饮食文化。具体分类体系见 表2：
历史文化街区的商业业态定位布局研究
——以湖州衣裳街区为例 陈嗣栋 秦芹 姚致祥 姜玮康
摘 要：近年来，各行各业借助功能业态的调整来复 兴和激活历史文化街区的案例逐步增多，但也出现了理论 薄弱、方法简单、缺乏定域性等不足，对大量的历史建筑 缺乏有效的业态控制手段，使得历史文化街区的商业业态 处于单一化、短期化状态。根据湖州衣裳街区有机更新的 经验，按照逐层分级模式，层层递进、环环相扣，将“文 脉”与“商脉”完美地统一起来，既增强广大市民的文化 认同感和归属感，又激活了中心区的商业氛围，放大社会 效益和经济效益，使其成为湖州城市的文化地标。
图3 鸟瞰衣裳街区
和传统生活方式，不断渗透、融合为特色，呈现出生机 勃勃的多元城市文化。现状有市级文物保护单位3处， 市级文物点12处（图3）。
进入90年代后，湖随着州城市开发力度的增大， 城市实现了从市河到苕溪的跨越，目前正在向太湖时代 迈进。随着时间的推移，衣裳街地段大部分房屋都已陈 旧、破败，加之相关服务设施不尽完善，成为城市核心 区中的一处伤疤。 3.1.2 衣裳街区的现状情况
19
中国名城 城市战略定位
——拆除违章搭建的破旧房屋，清理河道，整治环 境设施，梳理出更多有特色的公共活动空间。
规划衣裳街以商贸服务业为主，体现市井商业的繁 华与喧闹；馆驿河头则以文化休闲为主，体现江南水乡 的清闲幽雅；虹门馆前则以居住和文化展示为主，体现 传统居住的从容闲适（图5）。 3.4.2 街巷功能组织
规划街区的居住建筑主要集中布置在红门馆前东侧 和团结巷周边地区，在市河西侧，居住建筑主要坐落于
China Ancient City City Strategic Location
表2 衣裳街区业态分类一览表
色彩 大类
中类
小类
备注（推荐备选类）
制衣店
传统老字号制衣店、本地品牌制衣店
祥泰来制衣店
传统服饰
虹门馆前 生活居住、文化会所、文化展示
平安巷
特色商业、传统工艺展示
包安巷
生活居住、文化休闲
竹安巷
传统工艺、特色商业、文化休闲
当弄
文化休闲、特色商业、
吉安巷
生活居住、文化展示、休闲娱乐
小弄
生活居住、文化休闲
馆驿巷
特色商业、传统工艺展示
钦古巷
文化展示、休闲娱乐
九曲弄
特色商业、文化休闲
团结巷
生活居住Βιβλιοθήκη 保健巷图2 衣裳街区现状图
3.1.1 衣裳街区历史沿革 衣裳街区明清时期因此地开有众多估衣店而得名衣
裳街。明清以前，衣裳街店铺众多、民居、河道互相掩 映，具有标准的中国式江南水乡的特质，衣裳街内蕴涵 着大量的历史文化资源。从清代起，尤其是“五四”运 动以后，随着维新思潮的发展，西方的文化生活方式、 宗教、建筑等开始传入中国，出现了相当一批中西合璧 的建筑。湖州以南浔的私家园林为中西合璧的典型代 表。而湖城的衣裳街以其西方的宗教建筑和思潮、先进 设备和时髦的休闲娱乐方式、中国传统的儒家道家文化 18
Key words：History and Culture；Format；Commercial
中图分类号：C912.8 文献标识码：A 文章编号：1674-4144（2012）-05-17（5）
1 研究背景
历史文化街区的复兴始终是摆在城市规划与建设工 作者面前的一道难题，经过业界多年的探索和实践，越 来越多的城市采用注入新的商业业态的方法来激活历史 街区重新焕发青春，本文即以湖州历史文化街区——衣 裳街区为例，通过对历史街区业态的层层分析和研究， 达到提升地区整体功能品位，带动和引导可开发项目的 落地，形成商、文、旅互动效应的目的，使衣裳街区成 为湖州传统地方文化为特征的现代商业区（图1）。
本次研究在上位规划——《湖州历史文化名城保护 规划》和《衣裳街区修建性详细规划》的直接指导下， 首先从用地性质上对街区进行初步梳理。其次针对衣裳 街区街巷功能特征，在用地布局基础上，通过延展街 区，深入确定每条街巷的主导功能，以此作为具体确定 建筑物使用功能的依据。最后在街巷功能的主导下，从 历史挖掘、现实需求、租金负荷三个角度综合确定建筑 物使用功能。需要说明的是，在具体确定各个建筑物使 用功能时，我们首先考虑恢复历史上位于该街区的老字 号，有条件的要恢复它的原址、原貌、原品，无条件的 可以保留字号，转换经营品种；无字号的引进现代湖州 名品（图4）。 3.4 功能业态布局 3.4.1 用地功能梳理
——充分利用地段优势和级差地租，逐步调整用地 结构，适当完善一些商业服务、文化娱乐和旅游观光设 施。既平衡一部分用于保护与整治的资金，也可提高地 段的吸引力和活力。
——在核心保护区内保留一定比例的原有居民和老 住宅，借以维护原有的传统生活方式和传统文化。完善 基础设施和补充生活配套设施，提高当地居民的生活水 平。
传统食品
传统小吃 传统名点
丁莲芳、周生记、诸老大 震远同
饮食文化
特色酒楼、面馆 地方蜜饯
双林面馆、五福楼、同丰楼、四时春 好运来
地方特产
水产品
太湖三宝特色专卖店、鱼脯店
山货
山核桃、笋、银杏等土特产专卖店
传统工艺
蚕丝文化 竹文化 羽毛扇文化 湖笔文化
历史文化街区的商业业态布局是城市文化战略的一 项新举措，本次规划采取了逐层分级解析方法，层层递 进，环环相扣，力求将“文脉”与“商脉”完美的统一 起来。 3.1 衣裳街区概况
衣裳街位于湖州市中心区，南临江南工贸大街，北 接红旗路，全线长度约330米，呈现“撇”字形走向， 其间保留了大量的清末民初建筑群，是《湖州市历史文 化名称保护规划》中划定的历史街区（图2）。
本次规划从以下几个方面对衣裳街的用地布局进行 了梳理：
——规划保持现有的传统风貌和基本的街巷格局，
图4 逐层分级模式示意图
图5 用地布局规划图 保护和整治竹安巷以北、红门馆前街与市河之间的、以 老式宅院为代表的传统建筑群，修复重要的文物景点， 整治各街巷和沿河建筑立面，使地段的历史风貌得到全 面保护和恢复。
丝绸店 服装专卖店
饰品店 婚庆服饰店
传统丝绸品店、本地品牌专卖店
天韵绸庄、茜儿、翔顺、达昌、润昌、梅月等专卖店、
传统服装店、本地服装企业品牌专卖店、 精品店、大众服饰
传统饰品店、首饰店、本地企业品牌专卖 店
品牌折扣店、珍贝羊绒专卖店、织里品牌童装专卖店 陈信源银楼、欧诗漫珍珠饰品专卖店、潭木匠
新泰和、福泰和婚庆服饰店
表1 衣裳街业态构成
China Ancient City City Strategic Location
3.2 存在的问题 3.2.1 时间的断裂
历史上的衣裳街喧嚣热闹，每个时代都是湖州的商 业中心，但是现在却成为老城区黄金地段的“洼地”， 未能担当起在中心商业区地段所应担负起的责任。外地 游客即无法从经营产品上识别出历史的痕迹，也无法从 整体外观上识别历史原貌（因为大量的违章搭建、广告 设置、建筑物破坏严重等造成了街区“养在深闺人未 识”的状态）。 3.2.2 空间的分裂
衣裳街区占地面积10.85公顷，主要为居住、商 铺和文保单位三类用地；常住人口约3200人，人均 用地面积约34m2。现状衣裳街区共有建筑总面积约 10.97m2，主要用作居住、商业、办公、医疗、宗教、 市政、商住混合七种用途（表1）。
衣裳街区业态主要分为两类，一类是购物，一类 是餐饮，其中又以购物为主。从现场统计的情况看，服 装类商户在所有商户当中占据了绝对的主导地位达到 69％，目前，衣裳街主要以要经营低档服装为主，其他 业态作为服装街配套设施点缀其中，规模较小，多为散 户经营。
衣裳街的街巷是构成街区的骨架，至今保持着原有 的尺度和功能。充分体现了街区的风貌特色，也是衣裳 街区的重要交通空间和居民的交往空间。
规划根据现有街巷的等级、尺度和区位条件等因素 对街巷功能进行功能的划分和组织（图6）。
街巷名称
主要特色功能
衣裳街
特色商业、传统工艺展示
馆驿河头 文化休闲、传统文化展示、生活居住
长期以来，衣裳街作为一条街，只是利用了界面建 筑的功能，缺乏向巷弄延伸，使得人们只知有衣裳街， 不知有衣裳街区。线性的街和面状的区存在着空间上的 分裂。 3.2.3 交通的割裂
该街区位于老城区内，区域内有三街、十四巷、二 桥、二溪及十八处河埠码头。道路等级偏低，宜为步行 交通。但是由于该路段紧邻湖州中心商圈，街区内部道 路与周边城市主次干道均直接相交，加之湖州摩托车数 量较多，造成了人车混杂的状况，带来了交通隐患，另 一方面还存在着停车用地严重不足的问题，大大削弱了 旅客的购物意愿。 3.3 业态布局的逐层分级模式
关键词：历史文化；业态；商业
Abstract：In recent years，All walks of life with the functional form of adjustment to revive and activation of historical and cultural block case gradually increased，But also facing theoretical weakness, method is simple, the lack of local defects，On a large number of historic buildings lack effective format control means，The historical and cultural blocks in the commercial single, short state。In this paper, according to the Huzhou garment district organic renewal experience，In accordance with the layer-by-layer classification mode, step by step, interlocking，The" Culture " and" Business" the perfect unity，Namely, enhance the public cultural identity and sense of belonging，and activation of the center area of the commercial atmosphere，enlarge the social benefit and economic benefit, Make its become Huzhou city cultural landmarks.
图1 湖州历史街区区位图，东侧为衣裳街区
2 项目缘起
衣裳街区是湖州市区仅存的两处历史街区之一， 随着修建性详细规划的编制，明确了街区建筑的保护模 式，物质性规划亦告一段落。但今后街区如何更好的发
17
中国名城 城市战略定位
掘、利用传统价值，充分体现出两个上位规划所要求的 历史文化特色，尤其是如何更好的使用修建性详细规划 中所确定的各类建筑，是摆在决策者面前的重要问题。 本次研究以街区内建筑物的合理利用和分布为重点，探 索一条符合历史街区保护性开发的道路，对街区内每栋 建筑物如何使用提出建议，为街区的运作提供一些决策 依据。 3 商业业态的案例
作者简介
陈嗣栋，浙江省湖州市城市规划设计研究院副院长，国家注册 城市规划师，高级工程师。 秦 芹，浙江省湖州市城市规划设计研究院副总规划师，规划 所所长，国家注册城市规划师，高级工程师。 姚致祥，浙江省湖州市城市规划设计研究院规划所副所长，国 家注册城市规划师。 姜玮康，湖州市规划局南浔管理处副处长。
生活居住
图7 商业业态引导示意图
图6 衣裳街区主要街巷特色功能示意图 20
图8 著名老字号分布引导图
3.4.3 商业业态引导 本研究通过对衣裳街区现状业态布局的解读和对衣
裳街传统业态的进一步挖掘，对街区建筑物的业态类别 进行了策划。针对不同的业态，用不同的色彩体系进行 识别。共分成5个大类，22个种类，小类将店名和类别 交叉配置。在大类中，用中国红表示传统服饰，用琉璃 黄表示文化休闲，用香樟绿表示文化展示，用青瓦蓝表 示传统工艺，用玫瑰紫表示饮食文化。具体分类体系见 表2：