保定住宅市场市调报告
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qc
项目位于城市西北、二环以内、区域升值潜力较大
位于保定市新市区
北部，靠近高新技术 开发区，二环以内， 地段升值潜力较大；
高新区
植物园 二环
保百购物广场
与其它区域均有相
连，交通便利，快捷 通达其他各区。毗邻 大片绿地公园、市级 医院、大型购物广场、 餐饮、学校等设施齐 全。
5
北市区 新 市 区
保定市近年GDP图表（单位：亿元） 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1737.6
6
项目所处的区域是保定市的中心商业区、中心商务区， 是人流、物流、资金流、信息流的汇集之地
项目位于新市区隆兴
西路以南、乐凯大街 以东、向阳大街以西、 复兴路以北的为何区 域； 距离保百购物商圈不 到2公里，距离时代商 厦购物广场3.5公里， 距离保定火车站5公里
qc
本案 保百购物广场
时代商厦
火车站
南市区
项目所处的新市区是保定市中心城区面积最大、发展 最快的地区，总揽保定西北门户
有保百购物广场、时代商厦、新天地百货、大世 界商业城、朝阳商厦、美食山、老城根、奇芳阁 商业餐饮 等大型娱乐、餐饮场所，分布于朝阳大街两侧， 形成了一条黄金商业带。 商务办公 同美酒店、星光国际商务酒店、华中假日酒店、 华侨大厦
★★★★★
时代商厦
时代商厦是在原纺织品二级批发企业基础上转机建制发展 起来的综合零售企业，目前是国有大二型企业，地处市区繁华路段，与市委、市政府比邻相望，是保 定市规模宏大、设施齐备、具有一流购物环境的国有现代化综合商厦，集零售、批发、维修、餐饮、 ★★★★★ 娱乐于一体。商厦现有干部职工1500多人，下设18个商场、2个批发站、一个家电维护中心和综合娱 乐中心，总经营面积2．7万平方米，经营商品6万余种，年销售额近3亿元。 7
qc
9
地块四周基本为附近企业的职工宿舍小区，生活配套 齐全。
项目地块原为西鲁岗小 区，临近污水处理厂、 市政设施构件厂等企业； 地块较长，占地面积规 模不太大，建筑规划布 局有一定难度； 东北部毗邻规划中的 200亩公共绿地； 地价约200万元/亩。
qc
10
qc
项目核心问题的界定
基于我们对项目的初步理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：
满 铁 路
大 阳复 兴 街 天 鹅 大 街
路
8
地块四周沿街，地块面积较小，内部规则平整，地势平坦，d 待拆迁，与周边用地无高差，西、北部受日照影响较大。
总用地面积：253亩 规划建筑面积：34万平 方米 返迁面积：5万平方米 容 积 率：3.3 建筑密度: 18% 绿 化 率: 40% 建筑高度: 高层 建筑控制层数：33层 车位：约1100个
医院
保定电台、电视台、保定大剧院、百花影院、市 文化教育 图书馆、博物馆、图书大厦、日报社、二十中、 二十六中、电力大学、五四路小学、实验小学等。 汇集了乐凯、天威、中国电谷、同美、风帆、天 鹅等多家大型集团公司，集中发展建材、印刷、 产业结构 造纸、高新科技等产业。中国移动、中国联通也 相继在此扎营。
路程。
商圏 商圈介绍 辐射力度
保百购物广场地处保定市高档消费区，拥有国际国内知名品牌、高档专厅、专柜云集的超大型豪华购 物场所，为广大高、中收入消费者带来丰富、时尚的品牌选择，成为高品位人士购物的首选场所。 保百购物广场 知名大集团、大公司均分布在其周围半径1.5公里之内，“茗畅园”、“吉翔园”、“锦观城”等几 十座高档住宅小区环绕四周，汇集了高层次消费群体，形成了强大的购买力，地理位置十分优越。
qc
谨呈：河北同美集团华宇房地产开发有限公司
保定市住宅市场调查报告
同美企业营销策划 / 2010年7月
1
qc
目
录
1
项目核心问题界定
2
3
市场分析
项目初步定位
2
qc
1
项目核心问题界定
地块属性的分析
核心问题的界定
3
保定作为河北省重要战略城市、“京津冀都市圈”的中转 站，全力打造文化生态宜居城市，有很大的发展潜力
战略方向问题——如何把握现实的挑战，合理占位，
并迅速抓住有利时机打造精品产品，进一步提升企
业品牌在本地的美誉度。 技术方向问题——如何以项目的现实条件，发挥优
势、规避劣势、抓住机会、转化威胁，在快周转的
情况下实现价值最大化？
qc
2
市场分析
宏观市场分析
竞争市场分析
12
qc
受扩大内需、三年大变样等政府政策主导因素的影响， 保定市经济持续保持两位数增长
qc
市委、市人大、市政府、市政协等石家庄市党政 政府官员 领导机关，市政府的规划、林业、税务等众多部 门均坐落于新市区，新市区区委、区政府等 公共绿化 世纪广场、竞秀公园、人民广场、百花园广场、 烈士陵园等大片的绿地公园，绿化率达到38%。 儿童医院、市中医院分院、市二院、铁路医院、 肿瘤医院、女子医院等。
qc
保定市位于河北省中西部，辖4个县级市、18个县、3个区和1个国家级高新技术产业开发区； “京津冀都市圈”——保定地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里， 西南距石家庄125公里，往来交通纵横捭阖，四通八达，是为“京畿重地”； “高速时代”——京广铁路、京深高速公路和107国道纵穿南北，保霸铁路、神黄铁路和津保高速公 路横跨东西，而已经开通的京石客运专线（高速铁路）和即将开工的保津城际铁路（高速铁路）将实 现到北京30分钟和到天津40分钟的公交化联系。 “物华天宝”——保定作为中国历史文化名城，有着2300多年历史，历为京南重镇、畿辅要地，有 着丰厚的历史文化底蕴，又兼平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、草甸等地貌于一身，气候湿润，物产 丰富，是中国优秀旅游城市。 城市发展——全市人口近1100万，是河北人口第一大市，其中市区人口近110万。
qc
项目周边道路体系完善，五Βιβλιοθήκη Baidu五纵，交通便利
项目周边公交、铁路网线密集， 交通便捷畅达辐射全市； 临接火车站，朝阳大街、向阳大 街、乐凯大街以及北二环、隆兴西 路、复兴路、天鹅路等“三纵四横”
保 隆 乐 凯 大 七 一 街 路 兴 向 朝 西 阳 路 光 路 大 街 阳
市区主干道纵横成网(大区域路网)； 十五分钟车程可达保定火车站。
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项目位于城市西北、二环以内、区域升值潜力较大
位于保定市新市区
北部，靠近高新技术 开发区，二环以内， 地段升值潜力较大；
高新区
植物园 二环
保百购物广场
与其它区域均有相
连，交通便利，快捷 通达其他各区。毗邻 大片绿地公园、市级 医院、大型购物广场、 餐饮、学校等设施齐 全。
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北市区 新 市 区
保定市近年GDP图表（单位：亿元） 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1737.6
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项目所处的区域是保定市的中心商业区、中心商务区， 是人流、物流、资金流、信息流的汇集之地
项目位于新市区隆兴
西路以南、乐凯大街 以东、向阳大街以西、 复兴路以北的为何区 域； 距离保百购物商圈不 到2公里，距离时代商 厦购物广场3.5公里， 距离保定火车站5公里
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本案 保百购物广场
时代商厦
火车站
南市区
项目所处的新市区是保定市中心城区面积最大、发展 最快的地区，总揽保定西北门户
有保百购物广场、时代商厦、新天地百货、大世 界商业城、朝阳商厦、美食山、老城根、奇芳阁 商业餐饮 等大型娱乐、餐饮场所，分布于朝阳大街两侧， 形成了一条黄金商业带。 商务办公 同美酒店、星光国际商务酒店、华中假日酒店、 华侨大厦
★★★★★
时代商厦
时代商厦是在原纺织品二级批发企业基础上转机建制发展 起来的综合零售企业，目前是国有大二型企业，地处市区繁华路段，与市委、市政府比邻相望，是保 定市规模宏大、设施齐备、具有一流购物环境的国有现代化综合商厦，集零售、批发、维修、餐饮、 ★★★★★ 娱乐于一体。商厦现有干部职工1500多人，下设18个商场、2个批发站、一个家电维护中心和综合娱 乐中心，总经营面积2．7万平方米，经营商品6万余种，年销售额近3亿元。 7
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地块四周基本为附近企业的职工宿舍小区，生活配套 齐全。
项目地块原为西鲁岗小 区，临近污水处理厂、 市政设施构件厂等企业； 地块较长，占地面积规 模不太大，建筑规划布 局有一定难度； 东北部毗邻规划中的 200亩公共绿地； 地价约200万元/亩。
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项目核心问题的界定
基于我们对项目的初步理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：
满 铁 路
大 阳复 兴 街 天 鹅 大 街
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地块四周沿街，地块面积较小，内部规则平整，地势平坦，d 待拆迁，与周边用地无高差，西、北部受日照影响较大。
总用地面积：253亩 规划建筑面积：34万平 方米 返迁面积：5万平方米 容 积 率：3.3 建筑密度: 18% 绿 化 率: 40% 建筑高度: 高层 建筑控制层数：33层 车位：约1100个
医院
保定电台、电视台、保定大剧院、百花影院、市 文化教育 图书馆、博物馆、图书大厦、日报社、二十中、 二十六中、电力大学、五四路小学、实验小学等。 汇集了乐凯、天威、中国电谷、同美、风帆、天 鹅等多家大型集团公司，集中发展建材、印刷、 产业结构 造纸、高新科技等产业。中国移动、中国联通也 相继在此扎营。
路程。
商圏 商圈介绍 辐射力度
保百购物广场地处保定市高档消费区，拥有国际国内知名品牌、高档专厅、专柜云集的超大型豪华购 物场所，为广大高、中收入消费者带来丰富、时尚的品牌选择，成为高品位人士购物的首选场所。 保百购物广场 知名大集团、大公司均分布在其周围半径1.5公里之内，“茗畅园”、“吉翔园”、“锦观城”等几 十座高档住宅小区环绕四周，汇集了高层次消费群体，形成了强大的购买力，地理位置十分优越。
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谨呈：河北同美集团华宇房地产开发有限公司
保定市住宅市场调查报告
同美企业营销策划 / 2010年7月
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目
录
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项目核心问题界定
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市场分析
项目初步定位
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项目核心问题界定
地块属性的分析
核心问题的界定
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保定作为河北省重要战略城市、“京津冀都市圈”的中转 站，全力打造文化生态宜居城市，有很大的发展潜力
战略方向问题——如何把握现实的挑战，合理占位，
并迅速抓住有利时机打造精品产品，进一步提升企
业品牌在本地的美誉度。 技术方向问题——如何以项目的现实条件，发挥优
势、规避劣势、抓住机会、转化威胁，在快周转的
情况下实现价值最大化？
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市场分析
宏观市场分析
竞争市场分析
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受扩大内需、三年大变样等政府政策主导因素的影响， 保定市经济持续保持两位数增长
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市委、市人大、市政府、市政协等石家庄市党政 政府官员 领导机关，市政府的规划、林业、税务等众多部 门均坐落于新市区，新市区区委、区政府等 公共绿化 世纪广场、竞秀公园、人民广场、百花园广场、 烈士陵园等大片的绿地公园，绿化率达到38%。 儿童医院、市中医院分院、市二院、铁路医院、 肿瘤医院、女子医院等。
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保定市位于河北省中西部，辖4个县级市、18个县、3个区和1个国家级高新技术产业开发区； “京津冀都市圈”——保定地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里， 西南距石家庄125公里，往来交通纵横捭阖，四通八达，是为“京畿重地”； “高速时代”——京广铁路、京深高速公路和107国道纵穿南北，保霸铁路、神黄铁路和津保高速公 路横跨东西，而已经开通的京石客运专线（高速铁路）和即将开工的保津城际铁路（高速铁路）将实 现到北京30分钟和到天津40分钟的公交化联系。 “物华天宝”——保定作为中国历史文化名城，有着2300多年历史，历为京南重镇、畿辅要地，有 着丰厚的历史文化底蕴，又兼平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、草甸等地貌于一身，气候湿润，物产 丰富，是中国优秀旅游城市。 城市发展——全市人口近1100万，是河北人口第一大市，其中市区人口近110万。
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项目周边道路体系完善，五Βιβλιοθήκη Baidu五纵，交通便利
项目周边公交、铁路网线密集， 交通便捷畅达辐射全市； 临接火车站，朝阳大街、向阳大 街、乐凯大街以及北二环、隆兴西 路、复兴路、天鹅路等“三纵四横”
保 隆 乐 凯 大 七 一 街 路 兴 向 朝 西 阳 路 光 路 大 街 阳
市区主干道纵横成网(大区域路网)； 十五分钟车程可达保定火车站。