国家宏观政策对房地产市场的影响分析报告

国家宏观政策对房地产市场的影响

一、重大政策回顾

1、金融政策：

◆央行频繁加息（07年至今已有5次）。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%

◆07年历次存款准备金率调整：

2、税收政策：

◆ 1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。

◆国家税务总局发布“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。

◆财税两局：城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。

◆调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3、土地政策：

◆土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局发布“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。

◆国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿

日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地产市场用地秩序根本好转，国土资源部门将突出整顿重点，抓好六个方面的工作：

①对房地产开发用地进行一次全面清查。

②科学编制年度供地计划，进一步调整土地供应结构。

③坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度，进一步规范土地出让行为，维护市场公开、公平、公正。

④进一步严格控制土地出让的地块面积。

⑤进一步加大土地批后监管力度。

⑥继续严肃查处违法用地案件，曝光一批典型违法案件。

4、其他方面：

◆国六条：针对近一个阶段以来，房价涨幅过高过快等问题，国务院常务会议强调，“进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。”在这样的指导方针中，虽对以前的调控有所传承，但更多的地方，体现了与过往不同的整治理念，而“国六条”相应措施的提出，更显示出政府准备把解决房地产中存在的问题，当作一项长期的工作来进行。国六条中的“90/70”政策，明确新建住房结构比例。"十一五"时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

“国六条”具体内容为：

(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

◆建设部：小产权房不能办理房产证等合法手续。在城市房价高涨刺激下，城乡结合部的“小产权房”也日益热卖。但走俏的背后，还有着一系列法律问题的困扰。6月18日，建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

◆《物权法》颁布-----住宅建设用地使用权续期有法可依。3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》已于10月1日施行。物权法中与房产有关的6个重要规定是：①住房满70年后使用权自动续期；②小区车位车库应首先满足业主需要；③小院露台出让不得损害他人权益；④会所依约定确定归属；⑤建筑区划内绿地业主共有；⑥物业服务用房属于业主共有。

二、宏观政策对房地产市场的影响

1、金融政策：

金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，一方面为了减缓房地产投资的增速，另一方面也是从降低金融风险角度考虑的。07年央行六次调整存款准备金率，虽然每次调整幅度都不大，但几次总的影响却不容忽视。对利率和准备金的调整，对于开发商和购房者都有影响，重点在于抑制投机行为。金融调控使部分开发商资金从紧，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势。对于购房者，利率上升，对于投资型的购房者影响较大。加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影