财政投融资苏州工业园区案例
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• 2008年6月30日改制成中新苏州工业园区开发股份有限公司。 • 2009年6月24日公司更名为中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 • 目前公司形成了土地一级开发、房地产开发与经营、市政公用、多
元化服务四项主营业务。目前集团旗下拥有40多家子公司，员工近 3000人，总资产200亿。2012年实现营业收入超50亿元，实现净利润 6.3亿元。
• 《预算法》明令禁止地方政府借债！ • “四万亿”是催化剂！
经营土地:以地生财
• 房地产业的中国特色：房地分离，政商合一
• 中国土地权属：
农村土地集体所有：耕地、建设用地、宅基地等 城镇土地国家所有：工业、商业、住宅等
• 土地使用权变更：
“农转非”：政府征地补偿 有偿批租：[非商业用地:工业、交通]和[商业用地:商贸、住宅]
苏州工业园区投资重点
• 基础设施
“九通一平”，学校医院，邻里中心， 教堂和寺庙…
• 产业支持
公共技术服务平台，中小企业服务中 心，母基金，优租房，电博会…
我国的财政融资
• 融资平台 • 经营土地
• 政府对土地、银行，对一切的控制！
Hale Waihona Puke Baidu
融资平台的含义及其由来
• 地方政府融资平台公司是指由地方政府 及其部门和机构等通过财政拨款或注入 土地、股权等资产设立，承担政府投资 项目融资功能，并拥有独立法人资格的 经济实体。
国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 2006.12
• 将土地出让收支纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出 一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支 两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
兼具公共性和有偿性。
日本首创财政投融资制度
财政投融资是以国家的制度、信用为基础，以邮政储蓄、
年金等各种公共资金为来源，为实现国家的政策目标， 并从国家整体的角度，对应由受益者负担的领域，有偿、 统一、有效地分配资金的政府投融资活动。 主要特点是： ①历史悠久。政策金融作为政府实施赶超战略的一个工具, 其运用贯穿于日本整个近、现代经济发展史。 ②规模巨大。目前,财投资金运用余额高达400多亿日元,与一 般预算旗鼓相当,被称作日本的“第二财政”。 ③财政投融资制度较好地体现了财政与金融的相互配合,在 日本战后经济发展中（尤其是经济复兴和高速增长时期） 发挥了积极的作用。
财政投融资
——苏州工业园区案例
李克强
• 经济发展靠财政支出和政府投资，靠中央再多打赤字、多 增发票子，已经受到很大限制，这方面的政策空间很有限 了。
• 从长远看，各地要实现经济持续健康发展，再继续走老路， 靠政府扩大债务、单纯经营土地，靠高投入、高消耗、高 排放，也会形成过剩产能，肯定走不长，也走不通。即便 短期有效，长期代价也很大。
国际通行形式：项目融资
• BOT (Build-Operate-Transfer)意为“建设、运营、
移交”。作为一种项目融资的方式,是指利用私人的资金 来承建某些投资规模大、经营周期长、风险因素多的基础 设施项目(如收费公路、桥梁、隧道、电厂、机场和水处 理等)的一种融资模式或融资结构。
• TOT（Transfer—Operate—Transfer）
• 从2001年1月1日起，CSSD调整中新双方的股权比例，中方财团的股 权由35％上调为65％，相应承担起大股东管理责任。
• 2005 年8月公司完成增资扩股，注册资本增加至1.25亿美元，新增资 本由三家新股东港华投资有限公司、新工集团私人有限公司、苏州 新区高新技术产业股份有限公司全额认购。增资后中方财团和新方 财团作为第一、第二大股东分别持股52%和28%，三家新股东共持 股20%。
市场竞价(招拍挂)
土地收益包括土地出让金、基础设施配套建设费等货币收益和公共设施 等实物收益。
以地生财的运营模式
政府
生
收储
出让
土地储备
地
中心
开发区 工业用地
熟 地
建造基础设施
城市建设 投资公司
银行
房地产 商业用地
开发区新城——政府办公楼搬家——大学城建设——新农村建设“城镇化”
土地财政
• 由来：1994的分税制和1998的房地产制度改革
财政投融资
建设离不开投资！投资离不开融资！
•由谁融资？ •向谁融资？ •如何融资？
财政投融资
财政投融资是以政府信用为基础， 通过多种渠道筹措资金，有偿地 投资于具有公共性的领域。
财政投融资是一种政策性金融，它既不同 于一般的财政投资，也不同于一般的商 业性投资，而是介于这两者之间的一种 新型的政府投资方式。
SIPAC
管理主体
苏州工业园区管理委员会
(苏州市人民政府派出机构)
CSSD
开发主体
中国－新加坡
苏州工业园区开发股份有限公司 中国财团和
新加坡财团合资组建
CSSD 开发主体也是投融资主体
• 作为苏州工业园区的开发主体，注册资本1亿美元，总投资3亿美元， 1994年5月经中国外经贸部批准成立，合资期限30年。
• 所以，对各级政府来说，无论是当前稳增长，还 是长远谋发展，都要靠改革创新。这就必须加快 转变政府职能，下决心破除审批多、办证多、收 费多、罚款多的体制机制障碍，把推动发展的着 力点放到发挥企业、市场、社会力量的作用上来。
十八大三中全会决定
• 推进城市建设管理创新。建立透明 规范的城市建设投融资机制，允许 地方政府通过发债等多种方式拓宽 城市建设融资渠道，允许社会资本 通过特许经营等方式参与城市基础 设施投资和运营，研究建立城市基 础设施、住宅政策性金融机构。
指政府将一些已建成的大型基础设施项目作价后转让给民 间资本或外资，政府收回投资后可以进行新的项目建设， 而受让方则在一定时期内享有专营权，专营期届满后，受 让方必须无偿将经营权转移给政府的一种新型投融资方式。
• ABS（ Asset-Backed Scarification）
即资产支撑证券化
苏州工业园区的开发模式
土地的权属、一级市场的政府垄断和二级市场的完全市 场化(招拍挂)、土地储备中心和城投公司
• 规模：土地出让金+房地产税费+土地融资 2013年土地出让金4.13万亿，【地方财政收入6.9万亿】
• 成效：GDP ，地方财政，经营城市 • 危害：不可持续！房地产市场绑架了政府、
银行和百姓；损害了其他行业；财政危机和金 融危机
元化服务四项主营业务。目前集团旗下拥有40多家子公司，员工近 3000人，总资产200亿。2012年实现营业收入超50亿元，实现净利润 6.3亿元。
• 《预算法》明令禁止地方政府借债！ • “四万亿”是催化剂！
经营土地:以地生财
• 房地产业的中国特色：房地分离，政商合一
• 中国土地权属：
农村土地集体所有：耕地、建设用地、宅基地等 城镇土地国家所有：工业、商业、住宅等
• 土地使用权变更：
“农转非”：政府征地补偿 有偿批租：[非商业用地:工业、交通]和[商业用地:商贸、住宅]
苏州工业园区投资重点
• 基础设施
“九通一平”，学校医院，邻里中心， 教堂和寺庙…
• 产业支持
公共技术服务平台，中小企业服务中 心，母基金，优租房，电博会…
我国的财政融资
• 融资平台 • 经营土地
• 政府对土地、银行，对一切的控制！
Hale Waihona Puke Baidu
融资平台的含义及其由来
• 地方政府融资平台公司是指由地方政府 及其部门和机构等通过财政拨款或注入 土地、股权等资产设立，承担政府投资 项目融资功能，并拥有独立法人资格的 经济实体。
国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 2006.12
• 将土地出让收支纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出 一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支 两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
兼具公共性和有偿性。
日本首创财政投融资制度
财政投融资是以国家的制度、信用为基础，以邮政储蓄、
年金等各种公共资金为来源，为实现国家的政策目标， 并从国家整体的角度，对应由受益者负担的领域，有偿、 统一、有效地分配资金的政府投融资活动。 主要特点是： ①历史悠久。政策金融作为政府实施赶超战略的一个工具, 其运用贯穿于日本整个近、现代经济发展史。 ②规模巨大。目前,财投资金运用余额高达400多亿日元,与一 般预算旗鼓相当,被称作日本的“第二财政”。 ③财政投融资制度较好地体现了财政与金融的相互配合,在 日本战后经济发展中（尤其是经济复兴和高速增长时期） 发挥了积极的作用。
财政投融资
——苏州工业园区案例
李克强
• 经济发展靠财政支出和政府投资，靠中央再多打赤字、多 增发票子，已经受到很大限制，这方面的政策空间很有限 了。
• 从长远看，各地要实现经济持续健康发展，再继续走老路， 靠政府扩大债务、单纯经营土地，靠高投入、高消耗、高 排放，也会形成过剩产能，肯定走不长，也走不通。即便 短期有效，长期代价也很大。
国际通行形式：项目融资
• BOT (Build-Operate-Transfer)意为“建设、运营、
移交”。作为一种项目融资的方式,是指利用私人的资金 来承建某些投资规模大、经营周期长、风险因素多的基础 设施项目(如收费公路、桥梁、隧道、电厂、机场和水处 理等)的一种融资模式或融资结构。
• TOT（Transfer—Operate—Transfer）
• 从2001年1月1日起，CSSD调整中新双方的股权比例，中方财团的股 权由35％上调为65％，相应承担起大股东管理责任。
• 2005 年8月公司完成增资扩股，注册资本增加至1.25亿美元，新增资 本由三家新股东港华投资有限公司、新工集团私人有限公司、苏州 新区高新技术产业股份有限公司全额认购。增资后中方财团和新方 财团作为第一、第二大股东分别持股52%和28%，三家新股东共持 股20%。
市场竞价(招拍挂)
土地收益包括土地出让金、基础设施配套建设费等货币收益和公共设施 等实物收益。
以地生财的运营模式
政府
生
收储
出让
土地储备
地
中心
开发区 工业用地
熟 地
建造基础设施
城市建设 投资公司
银行
房地产 商业用地
开发区新城——政府办公楼搬家——大学城建设——新农村建设“城镇化”
土地财政
• 由来：1994的分税制和1998的房地产制度改革
财政投融资
建设离不开投资！投资离不开融资！
•由谁融资？ •向谁融资？ •如何融资？
财政投融资
财政投融资是以政府信用为基础， 通过多种渠道筹措资金，有偿地 投资于具有公共性的领域。
财政投融资是一种政策性金融，它既不同 于一般的财政投资，也不同于一般的商 业性投资，而是介于这两者之间的一种 新型的政府投资方式。
SIPAC
管理主体
苏州工业园区管理委员会
(苏州市人民政府派出机构)
CSSD
开发主体
中国－新加坡
苏州工业园区开发股份有限公司 中国财团和
新加坡财团合资组建
CSSD 开发主体也是投融资主体
• 作为苏州工业园区的开发主体，注册资本1亿美元，总投资3亿美元， 1994年5月经中国外经贸部批准成立，合资期限30年。
• 所以，对各级政府来说，无论是当前稳增长，还 是长远谋发展，都要靠改革创新。这就必须加快 转变政府职能，下决心破除审批多、办证多、收 费多、罚款多的体制机制障碍，把推动发展的着 力点放到发挥企业、市场、社会力量的作用上来。
十八大三中全会决定
• 推进城市建设管理创新。建立透明 规范的城市建设投融资机制，允许 地方政府通过发债等多种方式拓宽 城市建设融资渠道，允许社会资本 通过特许经营等方式参与城市基础 设施投资和运营，研究建立城市基 础设施、住宅政策性金融机构。
指政府将一些已建成的大型基础设施项目作价后转让给民 间资本或外资，政府收回投资后可以进行新的项目建设， 而受让方则在一定时期内享有专营权，专营期届满后，受 让方必须无偿将经营权转移给政府的一种新型投融资方式。
• ABS（ Asset-Backed Scarification）
即资产支撑证券化
苏州工业园区的开发模式
土地的权属、一级市场的政府垄断和二级市场的完全市 场化(招拍挂)、土地储备中心和城投公司
• 规模：土地出让金+房地产税费+土地融资 2013年土地出让金4.13万亿，【地方财政收入6.9万亿】
• 成效：GDP ，地方财政，经营城市 • 危害：不可持续！房地产市场绑架了政府、
银行和百姓；损害了其他行业；财政危机和金 融危机