2016年太原房地产市场运行报告

2016年 
太原房地产市场运行报告 
溯源热点频出的2016，展望未动先热的2017 
改善市场起势 
地王频出 
LOFT产品热销  晋阳湖崛起 
多个品牌房企进入  第一条地铁开建 
 ——  太原市场年度热词  —— 
大盘热销 
第一条地铁开建 
太原迈向立体交通时代  
地铁是一座城市的发展符号。



2016年，经过经济数据、人口等多项指标评估，省会太原正式开建地铁2号线，预计2020年完工通车，这是山西省/太原市建设的第一条地铁线路。

5年后，太原将正式告别平面交通，构建立体出行通道，进入立体大交通时代。


地王频出 
5月，融创，18.7亿，5432元/㎡ 
5月，万科，10.2亿，4536元/㎡ 
9月，华润，34.2亿，7224元/㎡ 

房企加速取地步伐，太原市土拍纪录不断被刷新，随着优质土地的推出，预计未来仍将陆续出现高价地块，高地价带来的高房价将在后续时间冲击市场，带动整体房价上涨。


群雄逐鹿，催生地王  
大盘热销 
南北双擎，万科/中车火爆首置市场 
南城—万科城，年销35.7亿 
北城—中车国际广场，开盘千套10亿 

万科城延续去年火爆，全年持续热销，成为太原第一大盘，是南城首置客户的首选，也是万科在太原最具代表的刚改
项目。


中车国际广场是中车全国首个住宅项目，稀缺的配套资源
加产品力精准定位北城庞大的首置客群。


近年受城市经济政策环境影响，豪宅市场急剧萎缩，市场量级两极分化，改善需求难以释放。



6月，中国铁建·∙万科紫郡、万科金域蓝湾、星河湾等高端改善项目相继入市，市场极速升温，几个项目均收获了优秀的销售业绩。

未来，随着客户对产品的要求越来越高，将推动市场不断变革，更多优秀的产品及品牌将陆续加入竞争行列。


改善市场起势 
中产崛起，需求集中释放 
晋阳湖崛起 
万科保利领衔，晋阳湖2.0到来 
依托华北最大人工湖，晋阳湖片区可塑造性不言而喻。

同时，太原作为2019年第二届全国青运会的主赛区，将承办60%以上的比赛项目和开、闭幕式，而晋阳湖东岸届时将成为最核心的区域。


随着规划落地和大赛临近，2016年晋阳湖片区大幅升温。

目前已聚集万科、保利、富力、当代、泰禾等品牌开发商，其中万科、保利更是落子多个地块，两大开发商的PK将是明年的核心看点。


LOFT产品热销 
6月25日，恒大未来城开盘，当天热销8个多亿，5个月便全部清盘。


LOFT公寓之前在太原市场上比较少见，多以小开发商小体量为主，产品无明显优势，恒大未来城LOFT公寓独特的优势在于5.4米挑高户型，且拥有较好的潜力地段与配套，另一方面可以看出客群对LOFT公寓并不排斥，品牌背书下的产品创新是市场机遇点。


恒大未来城开盘劲销9亿 
多个品牌房企进入 
2015年，融创高调进入太原跑马圈地，产品随后在2016年上市，同时进入的还有碧桂园、远大等全国知名房企。

 
2016年，绿城、泰禾等开发商进入，苏宁、蓝光、新城等房企蠢蠢欲动，优秀品牌带来的产品和理念变化将给市场注入新鲜血液，促进市场发展的同时加剧竞争。


多品牌、优产品，推动市场发展 
2016 
溯源   &  2017  展望 
思源方法论：三大依据 
经济、政策、供需 
经济分析 
发展动力、流动性和地方财政 
GDP：呈低速徘徊形势，预计全年将以6.7%平稳收官  M2：同比增长11.3%，低于年初目标（13%） 
7.4 
7.5 
7.3 
7.3 
7 
7 
6.9 
6.8 
6.7  6.7  6.7 
0.5 
0.7 
0.9 
1.1 
1.3 
1.5 
1.7 
1.9 
2.1 
6.2 
6.4 
6.6 
6.8 
7 
7.2 
7.4 
7.6 
2014Q1  2014Q2  2014Q3  2014Q4  2015Q1  2015Q2  2015Q3  2015Q4  2016Q1  2016Q2  2016Q3 
2014年-2016年三季度全国GDP及增长速度 
GDP同比增长速度（%）  GDP环比增长速度（%） 
 345,578  
 403,401  
 475,167  
 610,225  
 725,852  
 851,591  
 974,149  
 1,106,525  
 1,228,375  
 1,392,300  
 1,550,100  
 -    
 200,000  
 400,000    600,000    800,000  
 1,000,000  
 1,200,000  
 1,400,000    1,600,000    1,800,000  
2006  2007  2008  2009  2010  2011  2012  2013  2014  2015  2016 
2006年-2016年人民币M2数量变化 
M2（亿元） 
整体：信贷增势快于实体经济发展势头，住户贷款激增，巨量资金流入楼市  年末：12月企业贷款为2010年以来的第二高值，预示实体经济正在回暖 
2.23 
3.05  5.68  24% 
26% 
45% 
0% 
5% 
10%  15%  20%  25% 
30%  35%  40% 
45% 
50%  0 
1 
2 
3 
4 
5 
6 
2014 
2015 
2016 
2014-2016年中长期住户贷款数量和占比变化 
中长期住户贷款（万亿） 
占新增贷款比例(%) 
4783 
1820 
4397  4280 
5281 
5639 
4773 
5286 
5741 
4891 
5692 
4217 
-2000 
0 
2000 
4000 
6000 
8000  10000 
12000  1月  2月  3月  4月  5月  6月  7月  8月  9月  10月  11月  12月 
2016年企业和住户部门中长期贷款月度数量变化 
企业（亿元） 
住户（亿元） 
基准利率自12年中一路走低，购房成本历史最低  
1.50% 
4.35% 
0.00% 
1.00% 
2.00% 
3.00% 
4.00% 
5.00% 
6.00% 
7.00% 
8.00%  历年存贷款基准利率走势表 
存款利率  贷款利率 
房企融资 
开发商融资额度创纪录，杠杆率攀升，国家开始行政干预  
截至11月24日，2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资,合计全年融资额度达11,156亿，这也是历史首次突破1万亿，同比同口径上涨幅度达25%，刷新历史记录  
太原经济环境 
全国经济回暖企稳，山西多项指标仍处低位 
太原经济形势好于省内平均水平且领先优势明显，预计首位度还将进一步提升  指标  全国  山西  太原 
GDP  前三季度 
53万亿，同比增长6.7%  前三季度 
0.9万亿，同比增长4%，排名倒数第二 
前三季度 
0.2万亿，同比增长7.2%，省内排名第一 
铁路货运量  11月，同比增长13.9% 
1-11月，同比减少1.3%  11月，同比增长0.2% 
1-11月，同比减少13.6%  1-11月，同比减少22.3% 
全社会用电量  11月，同比增加7.0% 
1-11月，同比增加5.0%  11月，同比增加10.1% 
1-11月，同比增加2.9%  1-11月，同比增长3.4% 
规模以上工业增加值  11月，同比增加6.2% 
1-11月，同比增长6.0%  11月，同比增加1.3% 
1-11月，同比增长0.7%  1-11月，同比增长7.4% 
规模以上工业企业利润  11月，同比增长14.5% 
1-11月，同比增加9.4%  ——  —— 
固定资产投资完成额  1-11月，同比增加8.3%  1-11月，同比增加6.8%  1-11月，同比增加9.4% 
房地产开发投资额  1-11月，同比增长6.5%  1-11月，同比增加6.8%  1-11月，同比增长11.8% 
社会消费品零售总额  11月，同比增长10.8% 
1-11月，同比增加10.4%  1-11月，同比增加7.2%  1-11月，同比增长5.6%  进出口总额  1-11月，同比减少7.3%  1-11月，同比增长20.9%  1-11月，同比增长，26.3% 
财政收支  1-11月， 
收入，同比增长5.7% 
支出，同比增长10.2% 
1-11月， 
收入，同比下降5.1% 
支出，同比下降1.0% 
1-11月， 
收入，同比增加3.9% 
支出，同比增加3.4% 
加大城市基础设施投资，财政压力增大  经济、房地产、基础设施建设三者相互促进 
太原地方财政收支 
备注：数据来源自山西省统计信息网 
前11个月，城市基础设施建设投资402.61亿元               （2015年全年341.03亿） 
2016年，在城市基础设施建设方面，道路改造主要完成五一路改造、滨河西路南延、东峰路、北中环与东环高速立交互通、太行路南延，南内环西街快速化改造、摄乐桥、新晋祠路等工程已完工并全线通车，地铁2号线一期工程全面开工。

地下管道工程、工程市政道路建设带动全市城市基础设施建设投资快速增长。



全国： 
货币大量流入房地产市场且成本低，催生楼市火爆 
实体经济已经出现企稳走势，信贷资金对楼市和实体经济的支持将更加均衡 
太原： 
省内经济一枝独秀，首位度将持续提高 
拉动经济，支持财政，需要房地产市场健康发展 
政策分析  中央&地方 
政策蜜月期接近尾声，所幸因城施策的方针未发生变化 
2016年12月16日  中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是炒的” 
2015年12月11日中央经济工作会议将去库存列为2016年经济工作的五大任务之一 
2016年3月1日起  普遍降准0.5个百分点，为房贷释放更多资金 
2016年9月30日22城先后出台限购限贷政策 
2014年 
6月起陆续取消限购  930政策，放宽首套房认定标准 
2015年330政策降低商贷二套房首付比例，降低公积金购买首套房首付比例 
2015年930政策不“限购”  城市，商贷首套房最低首付比例降至25% 
2015年831政策明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，公积金最低首付款比例降至20% 
2015年2月至10月央行4次降准，五次降息 
2016年3月25日上海、深圳出台楼市新政，限购、信贷政策均进一步趋严 
2016年11月28日 
上海、天津限购再加码 
中央经济工作会议：货币大水褪去，土地仍是关键 
房地产方面重点内容：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落 
- 综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制 
- 在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房 
- 要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标 
- 要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地  - 特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展 
- 要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展 
- 加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为 
金融信贷：对货币的管理将更加严格 
高层表态 
李克强：采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展 
周小川：随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制 
范一飞：货币政策将适时微调，为降杠杆营造适宜政策环境 
央行动态 
召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议 
要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

 房企拿地资金监管 
南京国土部：参与南京市国有建设用地使用权公开出让住宅用地、商住用地的购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金 
年度方向：鼓励去库存，相关政策宽松  未来走向：一二线挤泡沫，三四线去库存 
中央政策总结 
2016年，在降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下，房地产去库存效果显著。

短期内迅速过热的一二线城市使得政策蜜月期结束，新一轮的调控上线。


2017年，将延续因城施策的总基调，同时做好财政、金融相关政策的协调统一。


年度方向：去库存和信贷激增的背景下迅速过热，下半年开始大力调控  未来走向：二线是核心，持续高热的城市有可能出台更为严厉的政策 
2016年，3月上海、深圳率先调整限购、限贷，苏州、南京等出台
限价。

国庆期间，22城密集出台调控政策，短期内限购、限贷城市
大幅扩容，城市政策广度和力度不断加码。

11月相继出台首套首付
最低30%。


2017年，由于一线城市的核心地位和供需结构短时间不可能发生实
质改变，延续调控的同时，中央更多的关注力将集中在二线线城市，
持续高热的城市有可能出台更为严厉的政策。


年度方向：去库存，促消费，利好宽松政策频频出台，刺激需求释放  未来走向：供需两端发力去库存，促进购房，同时减少土地供应 
2016年，三四线城市以落实货币补贴、棚改货币化、鼓励
农民工进城购房等政策加大力度去库存。


2017年，去库存政策将更加全面。

主要看点是能否从供给
端从源头出发，控制土地供应增量，同时加强外来人口购
房的鼓励政策，实现供需两端发力。


太原政策预判： 
延续宽松的政策环境，去库存基调不变 
虽然加快城改与控制土地供应存在矛盾，但已改土地上市仍将是短期内重点方向 
供求分析 
大势、结构和开发商 
根据城市区位和项目卖点  将太原市场分成16个版块  对各版块内典型活跃项目进行监测 
东⼭山
⼩小店镇
晋祠
晋阳湖 ⻰龙城⼤大街
学府
南站
⻄西⼭山 ⻄西
环 三给
⻓长⻛风⻄西
迎泽⻄西
⻓长⻛风
⾏行政中⼼心
建设 路东
北城
监测范围及版块划分 
2016年土地价格上涨迅猛，成交量价齐升 
500  
1026  
917  
497  
567  
762  
1758  
2009  
2432  
0   500   1000  
1500  
2000   2500   3000  
0  
200   400  
600  
800   1000  
1200  
2014年 
2015年 
2016年 
太原市近三年经营性用地供求量价走势（年度） 
供应建筑面积（万㎡） 
成交建筑面积（万㎡） 
楼面价（元/㎡） 
100   249  
194   218  
21  
62  
63  
39  
2141  
2475  
3230  
1806  
0  
500   1000   1500  
2000  
2500   3000  
3500  
0  
50   100  
150  
200  
250  
300  
2016年第一季度  2016年第二季度  2016年第三季度  2016年第四季度 
太原市2016年经营性用地供求量价走势（季度） 
规划建筑面积（万㎡）  土地成交金额（亿元）  成交楼面价（元/㎡） 
规划用途：综合用地超九成以上，是成交的主要类型，仅一宗纯住宅用地  土地来源：城改是城市最主要供地形式 
综合用地  94% 
住宅用地  1% 
商业/办公用地 
5% 
2016年经营性用地规划用途结构（按建筑面积统计） 
综合用地  住宅用地  商业/办公用地  城改用地  51% 
其它  49% 
2016年经营性用地土地来源（按建筑面积统计） 
城改用地  其它 
349   166   80   79   47   2142  
2039  
6124  
1552  
2200  
0  
1000   2000   3000   4000  
5000  
6000  
7000   0  
50   100   150   200   250  
300   350   400  
万柏林区 
晋源区 
迎泽区 
杏花岭区 
小店区 
2016年经营性用地成交区域结构（按建筑面积统计） 
成交面积（万㎡） 
楼面价（元/㎡） 
201   104   87   58   54   54   48   43   40   28   21   19  
2461  
2013  
2078   1765  
1553  
7184  
2927  
1789  
1210  
1297   2738  
1550  
0  
1000   2000   3000   4000  
5000   6000   7000   8000   0  
50  
100  
150  
200   250  
2016年经营性用地成交版块结构（按建筑面积统计） 
成交面积（万㎡）  楼面价（元/㎡） 
成交区域：受城改影响万柏林区成交占比近半，晋源区成为热门区域  成交版块：与成交区域相对应，长风西、西环、晋阳湖是主要成交版块 
万科传媒学院地块  融创理工大学地块  华润师院地块（总价地王） 
SP-1627，9月14日 
成交总价34.23亿，楼面地价7224元/㎡ 
融创理工大学地块（总价亚军） 
SP-1612，5月18日 
成交总价18.7亿，楼面地价5432元/㎡ 
2016年数宗地块先后破地王记录  所在区域房价率先小幅上涨 
华润师院地块 
万科传媒学院大学地块（总价季军） 
SP-1614，5月24日 
成交总价10.2亿，楼面地价4536元/㎡ 
土地  |  重点成交地块扫描 
排行  地块编号  竞得人  版块  总价（亿元）↓  楼面价（元/㎡） 
1  SP-1627  华润  行政中心  34.
2   7224  
2  SP-1612  融创  长风西  18.7   543
3  
3  SP-161
4  万科  建设路东  10.2   3918  
4  SP-1632  绿地  西环  9.4   2307  
5  HGZ-1605  山西九昌  晋阳湖  5.7   2197  
6  SG-1555  太原晋源  长风西  5.0   1965  
7  HGZ-1611  融创  长风  4.9   1597  
8  SP-1635  富力  北城  4.7   1487  
9  HGZ-1631  远大  长风西  4.6   1874   排行  地块编号  竞得人  版块  总价（亿元）  楼面价（元/㎡）↓ 
1  SP-1626  省人民医院  行政中心  4.4   8076  
2  HGZ-1629  山西义井宇恒 
（商办）  长风西  0.3   7964  
3  SWG-1623  首开  龙城大街  1.3   7709  
4  SP-1627  华润  行政中心  34.2   7224  
5  SP-1612  融创  长风西  18.7   5433  
6  SP-1614  万科  建设路东  10.2   3918  
7  HGZ-1618  山西光泗（商办）  迎泽西  0.1   3360  
8  SG-1608  万科（商办）  南站  0.8   2450  
9  HGZ-1602  国投（商办）  西环  0.7   2400  
总价排行：华润师院地块以34亿高居榜首，其次为融创学府壹号、万科紫院 
楼面价排行：省人民医院地块达到8000元/㎡，第二第三位体量较小且以商办为主  2016年土地成交排行TOP10（总价）  2016年土地成交排行TOP10（楼面价）  土地  |  成交排行 
品牌开发商加速布局占位，全国名企入驻共同瓜分市场蛋糕，市场竞争激烈 
开发商  地块名称  地块位置  计容建面（万㎡） 
建筑类型  预计上市时间  万科 
万科公园里  和平北路  23.09  高层 
2017年上半年  万科小镇  和平北路  47.9  别墅、小高层、洋房  2017年7月  万科铂萃园  长风西街  17.74  高层、写字楼 
2018年  万科城市之光  东太堡  185  高层  2017年下半年  万科金域蓝湾2期  晋阳湖  10.6  高层  2017年上半年  万科大都会  晋阳湖  10.57  ― 
2017年下半年  万科紫院  五龙口  22.47  高层、别墅  2017年1月  保利 
保利西江月  西寨  24.24  高层  2017年下半年  保利海德公园  小王村  61.77  高层  2017年中旬  保利茉莉公馆  山针山纺  37.5  高层  2017年下半年  保利北张  北张  64.2  高层  2018年  保利西湖林语  城北贾家庄  73  高层  2017年下半年  富力 
富力金禧城  东太堡  114  高层  2017年第二季度  富力天禧城  大小东流  302  高层  2017年第二季度  富力山  蒙山  27.8  洋房、别墅  2017年第二季度  富力湾  西寨  30  高层  2017年第二季度  尚悦居西  尚悦居西  7.46  高层、别墅  2017年第一季度  4370厂  小店镇人民南路 
24.1  高层  2017年第三季度 
融创 
融创殷家堡  殷家堡  87.8  高层  2018年  融创学府壹号  理工南  32.5  高层  2017年中  融创外滩壹号  兴华街河西  164  高层  2017年中  融创南屯  南屯  129  高层  2017年下半年  恒大 
恒大店坡  店坡 
122  高层  2017年中  恒大御府  晋阳街体育路东  20  高层  2017年中  恒大城市之光  长风街平阳路口  118  高层  2018年  恒大林语郡  南内环街东延  34  高层  2017年上半年  碧桂园  碧桂园天汇  龙城大街  5.09  高层  2017年上半年  碧桂园杨家峪  杨家峪  32.68  高层  2017年上半年  碧桂园东山别墅  枣园 
9 
别墅  2018年  苏宁  苏宁晋阳街  晋阳街长治路口  45（住宅约30万）  高层  2017年下半年  泰禾  晋阳湖  天一城南  58（住宅约43万） 
― 
2017年下半年  华润  华润师院  师院  45.5  高层、洋房  2017年下半年  绿地  绿地城  太化  40.6  高层  2017年下半年  海尔  海尔国际广场  漪汾街河西  23.89  高层  2017年年中 
绿城  绿城亲贤  亲贤  66  ―  ―  远大  远大凤玺湾  南上庄  17.78  高层  2018年  当代 
当代沿湖城  晋阳湖  20  高层  2017年上半年 
土地  |  开发商地块储备 
万科  保利  富力  融创  恒大  碧桂园  其他 
华润 
开发商 
地块名称  地块位置  预计上市时间  万科 
万科公园里  和平北路  2017年上半年  万科小镇 
和平北路  2017年7月  万科城市之光  东太堡  2017年下半年  万科金域蓝湾2期  晋阳湖  2017年上半年  万科大都会  晋阳湖  2017年下半年  万科紫院  五龙口  2017年1月  保利 
保利西江月 
西寨  2017年下半年  保利海德公园  小王村  2017年中旬  保利茉莉公馆  山针山纺  2017年下半年  保利西湖林语  城北贾家庄  2017年下半年  富力 
富力金禧城  东太堡  2017年第二季度  富力天禧城 
大小东流  2017年第二季度  富力山  蒙山  2017年第二季度  富力湾  西寨  2017年第二季度  尚悦居西  尚悦居西  2017年第一季度  4370厂  小店镇人民南路 
2017年第三季度  融创 
融创学府壹号 
理工南  2017年中  融创外滩壹号  兴华街河西  2017年中  融创南屯  南屯  2017年下半年  恒大 
恒大店坡 
店坡  2017年中  恒大御府  晋阳街体育路东  2017年中  恒大林语郡 
南内环街东延  2017年上半年  碧桂园  碧桂园天汇  龙城大街  2017年上半年  碧桂园杨家峪  杨家峪  2017年上半年  苏宁  苏宁晋阳街  晋阳街长治路口  2017年下半年  泰禾  晋阳湖  天一城南  2017年下半年  华润  华润师院  师院  2017年下半年  绿地  绿地城  太化  2017年下半年  海尔  海尔国际广场  漪汾街河西  2017年年中  2017年预计30个品牌项目上市，占位全市范围，品牌开发商间贴身肉搏 
土地  |  开发商地块储备（预计2017年上市项目） 
万科  保利  富力  融创  恒大  碧桂园  其他 
华润 
352   418   712   721   344   334   461   559   6565  
7823  
8915  
8859  
0  
1000   2000   3000   4000   5000   6000   7000   8000   9000   10000  
0  
100   200   300   400   500   600   700   800   2013年 
2014年 
2015年 
2016年 
太原近四年商品房成交量价走势（年度） 
供应(万㎡) 
成交(万㎡) 
成交均价(元/㎡) 
住宅  88% 
公寓  10% 
写字楼  2%  2016年商品房产品结构成交比重（金额） 
住宅  公寓  写字楼 
量价：2016年商品房成交金额495亿，同比增长20%（2015年为411亿）量升价稳  结构：成交产品结构以住宅为主，各类型占比与2015年基本保持一致 
2016年商品住宅成交金额436亿，同比增长16%（2015年为377亿）  整体市场量升价稳，但供应涨势较大，供需相比略为失衡 
352  361  522  681  324   322   437   497   7340  
7403  
8635  
8781  
6500  
7000  
7500  
8000  
8500  
9000  
0 
100  200 
300  400  500  600  700  800  2013 
2014 
2015 
2016 
太原近四年商品住宅成交量价走势（年度） 
供应建面（万㎡） 
去化面积（万㎡） 
成交均价（元/㎡） 
15   13   16   67   55   92   26   117   98   16  
65   102  
17   20   53   41   38   50   44  
44  
49  
53  
38  
49   14  
15  
44  
34  
31   44  
42  
40  
44  
48  
35  
45  
8534  
7491  
8276   8372   8249  
8868  
9361   9162  
8856   9021  
9186   9107  
0  
1000  
2000   3000   4000   5000   6000   7000  
8000   9000   10000   1月 
2月 
3月 
4月 
5月 
6月 
7月 
8月 
9月  10月  11月  12月 
0  
20   40  
60   80   100   120   140   2016年1-12月商品住宅供求量价（月度） 
供应面积（万㎡）  成交面积（万㎡） 
截止到12月底市场库存867万㎡，出清周期在18个月左右  2016年库存增加185万㎡ 
682 
680 
673 
636 
662 
679 
721 
703 
776 
825 
787 
814 
867 
15 
17  
18  
16  
19  
19  
19  
17  
17  
19  
17  
18  
19  
0 
5 
10 
15 
20  25 
0 
100  200  300  400  500  600  700  800  900  1000  2015年12月  2016年1月 
2016年2月 
2016年3月 
2016年4月 
2016年5月 
2016年6月 
2016年7月  2016年8月 
2016年9月  2016年10月  2016年11月  2016年12月 
太原市商品住宅近13个月库存及出清周期走势 
累计库存（万㎡） 
出清周期（月） 
万柏林与小店区是主要供求区域  晋源区改善项目热销，带动区域价格上涨 
259  
235  
58  
48  
38  
43  
189  
150  
47  
47  
43  
21  
9366 
8549 
8626 
9302 
6353 
9236 
0 
1000  2000  3000  4000  5000  6000 
7000  8000  9000  10000  0  
50  
100  
150  
200  
250  
300  
小店区 
万柏林区 
杏花岭区 
晋源区 
尖草坪区  迎泽区 
2016年太原商品住宅区域成交量价走势 
供应面积（万㎡） 
成交面积（万㎡） 
成交均价（元/㎡） 
商品住宅  |  区域供求量价 
东⼭山
⼩小店镇
晋阳湖
⻰龙城⼤大街
学府
南站
⻄西⼭山
⻄西环 三给
⻓长⻛风⻄西
迎泽⻄西 ⻓长⻛风 ⾏行政中⼼心 建设
路东
北城
5-20万㎡  20-50万㎡  50-70万㎡  东⼭山
⼩小店镇
晋阳湖
⻰龙城⼤大街
学府
南站
⻄西⼭山
⻄西环 三给
⻓长⻛风⻄西
迎泽⻄西 ⻓长⻛风 ⾏行政中⼼心 建设
路东
北城
5000-8000元/㎡  8000-10000元/㎡  10000-12000元/㎡  12000-15000元/㎡  龙城大街、长风西是成交量最大的版块，是城市最热门区域  行政中心是城市中心区域，均价最高，东山则是别墅区，价高量少 
70-100万㎡  版块成交面积分布图 
版块成交均价分布图 
成交占比中，三居占到最大比例，其次为两居  两居户型以80-100㎡为主；三居则是100-140㎡ 
两居 
三居  四居 
五居及以上（含复式）  0 
1000 
2000  3000  4000  5000  6000  7000  8000  9000  80㎡以下 
80-100㎡ 
100-120㎡ 
120-140㎡ 
140-160㎡  160-180㎡ 
180-200㎡ 
200-220㎡ 
220㎡以上 
2016年商品住宅户型与面积交叉分析 
两居 
三居 
四居 
五居及以上（含复式） 
2016年均价1万/㎡以上项目成交金额117亿，同比增长44%（2015年为81亿）  6月份万元以上项目集中供应，中高端改善客户置业需求得以释放 
0  0  0  6.35  1.29  47.6  0  29.54  30.68  1.76  12.93  6.83  2.0  0.8  3.4  3.0  2.7  9.5 
14.5 
13.9  11.0  13.6  7.3  10.9  13000  
12500  
14412  
15667  
12963  
13158  
12828  
12590  
11727  
11985  
12055  
12477  
0  
2000   4000   6000   8000   10000  
12000   14000   16000   18000   0 
5  10  15  20  25  30  35  40  45  50  2016年1月 
2016年2月 
2016年3月 
2016年4月 
2016年5月 
2016年6月 
2016年7月 
2016年8月 
2016年9月 
2016年10月 
2016年11月 
2016年12月 
太原2016年均价1万元/㎡以上项目月度供求量价走势（月度） 
供应面积（万㎡）  成交面积（万㎡）  成交均价（元/㎡） 
商品住宅  |  中高端供求量价（均价1万/㎡以上项目） 
14   15   44   34   31   44   42   40   44   48   35   45   3   1   5   5   4   13   19   18   13   16  
9  
14  
18% 
7%  11% 
14% 
11% 
28% 
45% 
44% 
29% 
34% 
25% 
30% 
0% 
5%  10%  15%  20%  25%  30%  35%  40% 
45%  50% 
0  
10  
20  
30  
40  
50  
60  
2016年1月 
2016年2月 
2016年3月 
2016年4月 
2016年5月 
2016年6月 
2016年7月  2016年8月  2016年9月 
2016年10月  2016年11月  2016年12月 
太原2016年均价1万元/㎡以上项目成交量占比（金额） 
住宅市场 
高端市场 
高端占比 
2016年中高端住宅市场占整体市场比重为27%，较2015年（21%）大幅上涨  占比不足三成的中高端市场贡献了六成的市场规模增长 
商品住宅  |  中高端占比（均价1万/㎡以上项目） 
三居户型面积以120-140㎡占比最高，四居以160-200㎡为主  代表项目以刚改首改类型居多 
两居 
三居 
四居 
五居以上 
0 
200  400  600  800  1000  1200  80㎡ 
80-100㎡ 
100-120㎡ 
120-140㎡ 
140-160㎡  160-180㎡  180-200㎡ 
200以上 
太原2016年均价1万元/㎡以上项目成交面积和居室交叉分析 
两居 
三居 
四居 
五居以上 
商品住宅  |  中高端成交户型结构（均价1万/㎡以上项目） 
中端改善以三居100-140㎡为主，注重实用性与性价比 
高端改善以三居140-180㎡、四居160-200㎡为主，更注重舒适度 
项目名称  成交金额  （亿元）↓  均价  （元/㎡）  两居 
三居 
四居 
五居及以上 
80  以下 
80-  100 
100-  120  100  以下  100-  120  120-  140  140-  160  160-  180  180-  200  140-  160  160-  180  180-  200  200-  220  220  以上  180-  200  200-  220  220-  240  240  以上 
星河湾四号园  16.4   12850  13%  16%  20% 
51%  万科紫郡  14.4   13500  16%  42%  35%  8%  万科金域蓝湾  14.3   10800  18%  16%  44% 
10% 
14% 
恒大滨河左岸  11.1   10600  13% 
3%  7% 
23% 
51%  3%  富力尚悦居  7.6   10300  32% 
48% 
4% 
11% 
5% 
恒大华府  6.7   12600  2%  2% 
96% 
香檀一号  3.7   11800  22%  28% 
37% 
5% 
7% 
恒大江湾  3.2   12300  16% 
13% 
56% 
6% 
3% 
5% 
万达龙樾府  2.7   16700  64%  22%  14% 
华润中海幸福里  2.4   11200  8% 
4% 
3% 
1%  38% 
4%  1% 
38% 
4%  合生御龙城 
1.3  
11500 
7% 
27% 
49% 
17% 
2016年万元以上项目热销主流产品区间 
商品住宅  |中高端热销产品成交区间占比（均价1万/㎡以上项目） 
排名 
项目名称 
公寓类型 
户型面积区间  成交金额  （亿元）  成交面积  （万㎡）  成交均价  （元/㎡） 
1  华润悦府  类住宅公寓  两居：83-100㎡  三居：133-175㎡  四居：189-202㎡  13  13.8  9500 
2  中海寰宇天下  平层公寓  一居：50㎡  两居：90㎡ 
三居：115-140㎡  12.9  13.8  9400  3  恒大未来城  LOFT公寓  35㎡、57㎡  97㎡ 
12.2  13  9300 
4  迎泽世纪城  平层公寓  一居：46-67㎡  两居：81㎡ 
2.6 
3.9  6800  5  阳光城环球金融中心  平层公寓  40-470㎡  1.8  1.3  13500  2016年公建市场（公寓）成交量价TOP5 
排名 
项目名称 
成交金额  （亿元） 
成交面积  （万㎡） 
成交均价  （元/㎡） 
1  华润大厦  6  6  9500 
2  君威财富中心  1.9  1.2  14000 
3  阳光城环球金融中心  1.7  1.
4  12500 
4  万达中心  1.2  0.9  13500 
5  华宇百花谷  0.3  0.3  11000 
2016年公建市场（写字楼）成交量价TOP5 
仅标杆项目表现较好，品牌背书下的产品创新和低门槛是关键 
公建市场  |  市场环境 
市场份额向品牌开发商集中：TOP20占整体市场57%，TOP20中全国品牌份额85%  万科城一枝独秀，冠领市场，16个项目成交金额超10亿（2015年为8个项目）  排行  项目名称  总面积（万㎡）  总金额（亿元）  住宅\公寓成交均价（元/㎡） 
1  万科城  36.5   35.7   10051 
2  星河湾  16.5   21.2   12821 
3  万科蓝山  19.2   18.7   9247 
4  恒大滨河左岸  13.1   15.7   9882 
5  万科金域蓝湾  13.1   15.1   10884 
6  保利香槟国际  16.6   15.1   8746 
7  华润悦府  14.7   15.0   9448 
8  国投赞城  24.6   14.5   5894 
9  万科紫郡  10.7   14.4   13546 
10  中海寰宇天下  13.8   13.0   9392  
11  恒大未来城  13.1   12.2   9311  
12  富力城  12.7   11.6   8533 
13  中车国际广场  14.4   11.4   7938 
14  富力华庭  12.4   11.3   9144 
15  恒大雅苑  12.2   10.7   8820 
16  首开国风上观（琅樾）  12.0   10.6   8811 
17  辰兴优山美郡  17.7   9.8   5549 
18  润景园著  11.1   9.7   8609 
19  阳光揽胜  11.0   9.0   7944 
20  太原碧桂园  9.4   8.5   9043 
TOP10合计成交金额317亿（2015年为235亿），其中全国品牌开发商占8席 
万科超越恒大成为榜首，前6名成交额均超20亿（去年为前3名） 
前5名开发商在2016年频频拿地，预计2017年TOP5集中度将更高 
排名  开发企业  2016年在售项目数  2016年成交面积（万㎡）  2016年成交金额（亿元）  2015年成交金额（亿元） 
1  万科  5  88.6   91.5   49.5 
2  恒大  10  74.4   72.1   74.4 
3  富力  5  35.6   33.0   41.
4 
4  保利  3  29.0   27.2   12.7 
5  华润  3  22.8  23.4  17.0 
6  星河湾  1  16.5   21.2   8.2 
7  山西中正  3  18.5   15.5   6.6 
8  山西国投  1  24.6   14.5   —— 
9  中海  1  13.8   13.0   5.8 
10  中车  1  14.4   11.4   —— 。