东莞城市更新进入性策略研究0228

深莞惠城市更新进入性策略研究
（东莞篇）
2019.2
2
目录
CONTENTS
•东莞城市更新“2.0升级版”时代•东莞城市更新主流模式研究•新城东莞城市更新进入性策略建议•资源支持
•东莞城市更新“2.0升级版”时代
1.1粤港澳大湾区的明珠——上升中的东莞
◆广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设，东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，作为国际制造业名城，
面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。

◆粤港澳大湾区背景下，湾区城市进行协同分工，深圳的用地成本过高形成产业迁移，对东莞的用地需求增加。

华为、中集、
普联等龙头企业已启动东莞迁移步伐，将带来新的产业变革，提升城市和房地产市场潜力。

华为等高新产业迁移的内在逻辑
深圳
高成本、低效率高房价、高工资
高消费
城市旧改推动慢土地紧缺、地价高
东莞
低成本、高效率
低房价、低工资
低消费
土地充足、净地供应
建设进度快、地价低
可保障大型企业产业扩张vs
1.2东莞新增用地枯竭，开发进入存量时代
◆作为粤港澳湾区重要据点，东莞全市土地开发强度仅次于深圳，达到45%，但土地利用效率较为低下，全市60%以上的镇
街没有超过500亩的可集中建设地块，因此近年来招拍挂土地日渐减少，竞争激烈（绑定保障房代建要求、高溢价频现）。

◆根据2018年最新的102号城市更新文件，预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业
改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。

增量市场用地萎缩存量市场大有可为
粤港澳大湾区城市更新的全面提速
2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》。

该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。

目前大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。

1.3东莞城市更新提速，迎来政策元年
2018，东莞城市更新的政策元年
2018年是东莞城市更新的政策元年，东莞政府密集出台了多项城市更新管理办法，打破过去在用地审批、土地供应、城市规划等多种政策的制约，操作模式和流程逐步规范化，并积极向深圳模式靠拢，进行中的城市更新项目也在不断提速推进。

东莞城市更新步入快车道，抢占蛋糕正当时！
据统计，自2010年以来，全市累计完成城市更新2.54万亩。

而东莞具备更新潜力的区域面积达46万~66万亩，市场潜力巨大、发展前景广阔。

2019年，或将成为东莞城市更新爆发元年。

1.4东莞城市更新迈入“
2.0升级版”时代
2017年11月东莞市成立城市更新局，成为全国首个成立城市更新局的地级市。

2018年7月，全市已有20个镇街成立了城市更新局（城市更新办）
2018年5月底，由中天、东实、三正、万科、碧桂园等知名企业发起参加的东莞市城市更新协会也已经成立。

截止2018年底，万科、碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等外来开发商都在东莞成立城市更新公司，圈地布局。

以广东中天集团为代表的本土开发商也成立城市更新中心，在东莞推进的城市更新项目有近30个。

标企占位东莞城市更新项目不完全盘点
房企区域
数量
不完全统计项目
碧桂园
各镇区
＞15凤岗三联村旧改项目、康佳项目、碧桂园官井头项目、碧桂园·Park Royal、松山湖大道项目、碧桂园·城央壹品、碧桂园苹果、
清溪一鸣玩具厂旧改等华润东城、
塘厦、道
滘
10
火炼树旧村旧厂改造项目、同沙工业园更新项目、周屋土尾坑更新项目、牛山中心片区更新项目、东城体育中心综合体、周屋乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发和东城街道榴花学校项目、塘厦智慧绿谷、道滘科技文旅小镇
万科东城、厚街、高埗、万江、南
城、凤岗10
万科财富公馆、皇马郦宫、御景湾8号、万科东新翡翠松湖、高埗万科花园、厚沙路项目、厚街圆新二路项目、东江大道项目、新基路项目、凤岗官井头项目招商
清溪
1
米德兰80万㎡重点示范旧改项目
•东莞城市更新模式的研究
2.1
东莞市城市更新主要分类
◆自2018年8月15日102号城市更新纲领性文件《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》出台后，
原有的城市更新模式已失效，目前东莞城市更新的操作模式主要有以下4种。

2.2
东莞市城市更新-政府主导模式
◆在政府主导的模式下，即使与政府及其他利益方形成项目公司进行合作开发，仍受制于政府体系监管，不符合我司操盘并表要求。

模式1：政府自行收储
概念：由政府完成土地谈判、拆迁、收储全过程工作。

模式2：半市场化运作的政府土地整备开发模式
概念：市属土地整备开发公司（以城市更新开发建设为主业的市属国有企业）自行成立项目公司，或与市城市更新基金、镇街、
村组集体、土地权利人中一方或多方共同成立市属国有资本控股项目公司，整体收购当期更新单元内不动产权益后进行自行改造、合作改造或交由政府收储（实际操作中，基本为政府收储服务）。

适用类型：产业类改造、旧村改造、产城融合片区改造。

操作风险：
1.试行阶段，无先例，未出台执行细节，对合作开发商的要求也没规定。

2.必须国有资本控股，则受国有资产监管制度的制约，项目公司的公司治理结构和公司运营的设计不一定能保障合作方权益。

东莞市城市更新-土地权利人自改模式
2.2
◆土地权利人自改模式下的土地，权属相对单一，开发风险低。

根据具体模式可分为工改工、工改居、工改M0三类，除工改工
外，工改居和工改M0目前政策未完全落地，存在收购风险，建议等待政策落地后再切入。

适用范围 1.原不动产登记为唯一权利主体。

2.权利分散，但主要主体土地占比达80%的，且剩余地块符合“三地”政策的，通过完善土地审批手续后
成为唯一权利主体。

（其中“三地”是指面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地，均为集体农用地，
需办理征收和农转用手续）
类型细分
类型分析
纯工业项目不符合我司取地要求，暂不做详细展开
政策仍未完全落地，收购有风险
◆该种模式下的工改居要满足150亩改造规模底线，全市单块150亩以上用地几乎没有，而合并多块150亩用地仍存在部分开发空间。

目前工业红线、产业保护区、TOD统筹区等划线细则未完全确定（预计2019年年内将完全确定），某些地块可能存在属性不清的情况，筛选地块时需谨慎研判。

主要操作难点及
主要操作难点：前期需要先买断厂房物业，需要大额资金。

解决思路
解决思路一：
找资金方先垫资买断，我们再申请并购贷把钱贷出来替换，前提是需要找到合适的资金方。

解决思路二：
与厂房业主进行联合开发，前期我们先不付，改造完再支付（改造年限一般会签署3+1年、3+2年的方
案），东莞很多厂房主缺乏开发经验，所以合作意向高。

◆该模式下的工改M0，目前按照2018年9月11日出台的《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》执行，在该模式下，不利于我司进行物业销售开发。

但近期走访政府部门了解到，受粤港澳湾区规划落地影响，此政策或可能进一步调整（或放松或趋严），建议等待政策落地后再积极介入。

盈利模式 1.依据《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》的规定，配套用房（类住宅）不得分割转让，而产业用房（办公）也有一定的分割前提，不符合我司的开发策略，无可操作空间。

2.若政策放松，参照深圳操作方案，允许配套用房销售，则可采用产业研发用房部分外包给合作方，由我
司销售配套宿舍部分的模式进行合作开发。

工改M0项目的分类
不可分割M0申请分割的流程可分割M0的分割条件
◆权利人自改模式的主要操作流程，需经历申报单元-编制单元规划-申报改造方案-供地-实施监督5个环节。

纳入省厅备案的标图建库红线范围内项目的工作流程：
（1）申报改造单元批次计划（市政府批，改造准入，编制改造单
元前期研究报告）
（2）规划调整（编制单元规划）
（3）申报改造方案（土地流转，集体转国有的报省厅批准后报市
政府，国有的报市政府即可）
（4）供地和改造
（5）实施监督
2.2
东莞市城市更新-活化更新模式
◆东莞的“活化更新”，是模仿深圳的“综合整治”模式提出的一种前瞻探索型的城市更新模式，制度设计相对粗放，配套制
度不清淅，此外，此模式主要以“存量物业代改、出租运营”为主要盈利模式，不符合我司的战略需求。

政策原文及解读“探索通过“EPC+运营权”招标或公开遴选方式，引入产业园区综合运营服务企业实施旧工业区、成片出租屋活化更新，提升镇村工业园区软硬件条件和运营效率，结合“美丽幸福村居”建设将出租屋改造
为公寓型宜居社区。

”即不进行拆除重建，在原基础上进行改造、承包运营，从深圳的实践来看，综合整
治的改造将包括对城中村内的治安、消防、用电、用气，食品、弱电管线、市容、交通、生活污水、环境
卫生等方面进行全面改造，以达到消除安全隐患、提升居住环境、公共服务条件、营商环境等目的。

适用范围旧工业区、成片出租屋（城中村）
操作模式通过招标形式确定运营服务企业，但目前没有对东莞的“EPC+运营权”操作模式进行规定。

而深圳这边规定是比较明确的，公共部分的设计、施工、采购钱由政府出（EPC协议，Engineering Procurement
Construction，工程总承包，简称总包协议），后期由开发商来运营，里面要分一部分收益给原业主
（物业运营管理协议）。

◆除了以上3类项目，其他项目及混合型用地改造均适用于单一改造主体挂牌招商模式，该模式是未来东莞城市更新的主流模式，新政策初执行，送审模板、流程等细节尚在细化完善过程中。

◆单一改造主体挂牌招商模式废除了原以“村集体+开发商”共同开发的村企合作模式，改为由镇街政府主导，通过招商竞标确定初步入选企业，入选企业在6个月内完成要约收购后，才真正确定为该改造单元单一的的实施主体身份。

事实上，要在6个月内完成100%要约收购并顺利确定实施主体身份，关键在于如何与村集体达成一致意见，也是整个模式最核心的问题。

而在前期工作阶段协助政府完成挂牌招商方案的前期服务商，无疑就是实现与村集体达成共识的重要渠道。

主要流程
•镇街政府主导前期工作，
通过外包或者引入前期
服务商，完成挂牌招商
方案，报市政府批准。

前期工作阶段•镇街政府将招商方案挂
牌招标，以最高报价企
业作为入选企业
挂牌招商阶段
•入选企业必须在挂牌后
六个月内完成100%要约
收购，否则该单元改造
进程搁置
线下收购阶段
◆前期服务阶段，分为市、镇两级主导下的“四级规划管控体系”，自上而下逐级推进品质化的城市更新。

前期研究工作框架
市级、镇街2级“专项规划”
定布局、定底线
更新主体申请，由镇街审批“单元划定”
并制定“前期研究报告”
画小圈、定指标
◆在102新政纲领指导下，市级、镇级专规已经完成，更新单元的制定标准已经培训到位，新的前期服务商公开招标政策文件尚未出台，部分镇区的部分项目已经启动前期研究的招标试点。

市城市
更新专项规划
镇街层面
的更新专项规划更新单元划定工作前期研究工作即十三五更新专项规划，镇街层面更新专项规划，结合镇总规近期建设需求，每5年编制一次，目
前生效的是2015-2020版本（2015年9月批准）。

2018年8-9月间，全市各镇陆续启动了镇街层面的更新专项规划修编，目前草案编制基本完成。

并在2019年1月底正式发布。

2018年10月份，以2018年重点更新单元为试点，东莞启动了城市更新历史上首次“单元划定”工作，11月初更新局召开全市重点更新单元划定培训大会，并相继完善了相关管控指标与文件要求。

暂无集中发布时间点，以更新主体申报后才开始各更新单元的划定工作。

“前期研究”的提法始见于东府〔2014〕147 号文，是2014版更新新政对于计划申报阶段的技术要求，经过三年运行，其技术标准基本定型。

而〔2018〕102 号文件发布后，“前期研究”的编制内容与要求发生了一些变化，但未出台新的前期服务商公开招标政策文件，目前已经有部分镇区部分项目开始试点“前期研究”招标工作。

各级体系推进进度
◆前期服务与实施主体的工作衔接：当村集体提出城市更新需求，镇街政府通过公开招标引入前期服务商，中标的前期服务商需要替镇街政府完成该改造单元的单元划定、权益核查、意愿征集、（谈判）拆迁补偿方案、估价等一系列“单元研究包装”工作，出具“挂牌招商方案”，获取前期服务费用后，将下一步工作交由最高报价的入选企业进行“线下兑现”，入选企业确定项目实施主体身份，将包括前期研究报告在内的“1+N”方案编制报批，直至后续开发建设。

从目前公开的部分项目的前期服务商的招引公告来看，镇街政府对前期服前期服务商和实施主体的工作衔接
务商的要求基本为意向开发企业的关联公司（设定内定条件），这
样操作有利于入选企业隐性通过前期工作与村集体达成共识，才能在竞标
入围后实现在6个月内完成100%的要约收购前期服务商
201812谢岗镇谢岗股份经济联合社改造项目选取前期服务商招引公告
改造实施主体
2.2
东莞市城市更新-单一改造主体挂牌招商模式
◆由于新政目前处于摸索期，仍不排除存在执行层面的各类风险，需要不断关注并分析总结。

此开发模式需通过收购在莞注册有一定城市更新改造经验的房企部分股权，或者有针对性地单独签署合作协议的方式，安排特定主体参与竞选前期服务商，以便提前介入旧村城市更新项目。

2.2
东莞市城市更新-单一改造主体挂牌招商模式| 主要操作流程
2.2
东莞市城市更新-单一改造主体挂牌招商模式（协议收购已上三资平台的项目）
◆此类项目主要包括已确认实施主体的项目及2018年8月《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
出台时未走完流程的历史遗留的村企合作项目2类。

◆截至目前，基本所有项目都已经完成了上三资平台的流程，相当于完成了单一主体挂牌流程的前2个阶段，后续操作流程将按
照该模式的后2个阶段要求继续推行。

◆对于此类项目，仍有收购的可能，但因为开发风险低，因此溢价空间有限，谈判难度相当较高。

东莞市各类城市更新模式总结
2.2
◆综上所述，目前我司可参与的城市更新类型，主要包括单一主体挂牌招商、土地权利人自改中的工改居，对于工改M0项目，
需要持续关注政策变化。

主要痛点和难点
溢价空间小、谈判难度大
政策仍未完全落地，收购有风险
政策仍未完全落地，需谨慎研判需前期启动资金锁定合作方及项目
新城深圳城市更新进入性策略建议
3.1
外来房企入莞策略研究-以万科为例
东莞策略：万科进入东莞初期，土地主要通过公开市场招拍挂的形式获取，2016年后东莞地王频发，万科开始减少公开市场拿地力度，成立旧改团队，通过三旧改造和收购本土中小型开发商取地。

同年万科与东莞地铁、深铁合作，引入“地铁+物业”模式，加大TOD项目的开发布局。

外来房企入莞策略研究-其他开发商操作案例
3.1
◆旧改项目熟化时间长，谈判风险大，通过与前期已深入项目、谈判难题已基本公关完毕的平台公司/本土企
业合作，介入旧改项目，是目前标企采用较多的旧改介入模式。

金地·望牛墩百汇达旧改项目案例万科·寮步牛杨村企合作项目案例
项目位于望牛墩镇，占地3万㎡，金地城市更新公司与平台公司于
2017年完成收购“百汇达服装厂”，欲进行“工改居”，现状为工
业用地，总规为居住用地，控规无，目前处于前期研究阶段。

各项指标合作方式
平台公司东莞锐成实业投资有限公司
股比金地与平台公司分别占股51%：49%
项目投入改造及开发过程中，双方同股同权投入，平台公司投入不足部分由金地以股东借款的形式代为投入，借款部分年利率为12%
分工平台公司负责旧改手续办理，金地负责协助利润分配同股同权分配
项目位于寮步镇，占地约80万㎡，万科与平台公司于2017年完成白果洞村企合作项目签约，现状为集体厂房及村居，总规为居住用地，目前正处于前期研究、单元规划阶段。

项目事项
平台公司中天
股比万科与平台公司分别占股70%：30%
项目投入改造及开发过程中，双方同股同权投入
分工万科与平台公司共同推进旧改手续办理
利润分配同股同权分配
外来房企入莞策略研究
3.1
◆旧改项目熟化时间长，谈判风险大，通过与前期已深入项目、谈判难题已基本公关完毕的平台公司/本土企
业合作，介入旧改项目，是目前标企采用较多的旧改介入模式。

时代·樟木头百果洞旧改项目案例
项目位于樟木头镇，占地约10万㎡，时代与平台公司于2017年完成白果洞村企合作项目签约，现状为集体厂房及村居，总规为居住用地，目前正处于前期研究、单元规划阶段。

项目事项
平台公司百景汇
股比取得补缴地价通知书之前，时代与平台公司的股比为30%：70%
取得补缴地价通知书之后，时代与平台公司的股比为90%：10%
付款方式总包干价2.5亿（不包补交地价）
1、签合作协议，时代支付2000万，取得项目公司30%股权；
2、取得旧改批复后，时代支付8000万，取得项目公司30%股权；
3、取得补交地价通知书，时代支付尾款，取得项目公司30%股权；
分工双方共同进行旧改手续办理
利润分配平台公司利润=2.5亿的股权溢价+10%股权收益
◆我司策略——“沙中淘金”，精准投资招拍挂；三旧改造，通过与平台公司合作介入旧改。

✓短期策略，利用平台介入旧
改，规避前期土地整备风险
✓中长期策略，对标碧桂园、万科，集团支持尝试成立旧
改团队，自行参与城市更新。

✓优选项目，结合市场及项目条件，如拓樟木头，弃麻涌✓与战略合作方联合参拍，联合开发，联合操盘
✓投融结合，加杠杆，提ROE。

积极介入旧改
精准投资招拍挂
新城如何做旧改？
迈出去，定标准，选伙伴
项目筛选标准
可做前融
产权集中
前期投入少
产权单一或相对集中，拆迁谈判有抓手，减少钉子户和长期拆迁谈判风险。

小刀锯大树，以物业回迁为主，前期投入少，最大程度降低前期投入风险，并可提高资金使用效率。

要有融资方案配套，红本物业融资、保证金融资、拆迁贷/旧改贷融资。

寻平台公司合作伙伴：各取所需，议定利益分配，结成战略同盟
➢前期：平台公司多投，我司少投锁定项目，设置退出机制控制前期风险，我司承诺远期收购；
➢后期：我司多投入操盘，平台公司少投或不投共享开发利润。

项目前期阶段取得旧改批复后
➢我方占小股，少投入，锁定项目。

➢项目前期工作推进由对方负责。

➢我方提供的前期费用，对方提供足额资产抵押担保。

➢约定好退出机制，未能按预计的时间节点完成进度，我司有退出选择权，且退出细
则明确。

➢我方收购对方部分股权，我方大股，对小股，我方操盘并表。

➢以项目公司名义运作项目，双方同股同投，我方代投部分按12%计息，项目公司资金由新城统筹
安排。

➢议事规则：股东会决议除法律另有规定外，均过半数以上表决通过；董事会设3名董事，我方2名，对方1名，董事会决议过半数以上表决通过，董事
会主席兼公司法定代表人，由我方委派。

针对权利人自改模式的进入策略及介入方式
1、选取易操作项目：
➢总规、土规相符，符合标图建库条件；
➢在核心改造区内，不在工业红线、产业保护区、TOD统筹区内等；
2、在控规调整，改造方案编制方面同股同投：
➢在项目达到易改造条件后，同股同投锁定项目；
3、补缴地价时，取得项目大股：
➢在供地阶段，取得项目大股，进行地价补缴及相关手续办理；4、合作方兜底：
➢兜底改造成本及改造时间；
针对单一主体挂牌招商模式的进入策略及介入方式
1、选取易操作项目：
➢总规、土规相符，符合标图建库条件；
➢在核心改造区内，不在工业红线、产业保护区、TOD统筹区内等；
➢权属简单，拆迁量少；
2、在前期服务商时期小成本介入：
➢合作方取得“前期服务商”资格后我司介入，监督跟进单元划定、权属调查、拆赔方案、埋钉等工作；
3、在单一主体挂牌阶段大力介入：
➢开始介入不动产权益收购，“N+1”实施方案编制等；
4、合作方兜底：
➢兜底改造成本及改造时间；
资源支持
资源支持4
技术支持
引入对东莞市场有多年研究、具备大量旧改和融资实操案例经验的外部专业研究机构（如西政资本），对投拓人员进行专业培训，快速提升业务能力。

制度支持
模仿标企介入模式，引入多元化的平台公司合作方式，通过预付少量资金，以低成本锁定风险可控的城市更新项目，通过熟化项目获取跨周期溢价，以小撬大，提升取地能力。

建议总部财务中心应基于不同项目和市场情况，适度提高对前期启动资金沉没风险的容忍度。

Thank You。