东莞城市更新进入性策略研究0228

深莞惠城市更新进入性策略研究

（东莞篇）

2019.2

2

目录

CONTENTS

•东莞城市更新“2.0升级版”时代•东莞城市更新主流模式研究•新城东莞城市更新进入性策略建议•资源支持

•东莞城市更新“2.0升级版”时代

1.1粤港澳大湾区的明珠——上升中的东莞

◆广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设，东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，作为国际制造业名城，

面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。

◆粤港澳大湾区背景下，湾区城市进行协同分工，深圳的用地成本过高形成产业迁移，对东莞的用地需求增加。华为、中集、

普联等龙头企业已启动东莞迁移步伐，将带来新的产业变革，提升城市和房地产市场潜力。

华为等高新产业迁移的内在逻辑

深圳

高成本、低效率高房价、高工资

高消费

城市旧改推动慢土地紧缺、地价高

东莞

低成本、高效率

低房价、低工资

低消费

土地充足、净地供应

建设进度快、地价低

可保障大型企业产业扩张vs

1.2东莞新增用地枯竭，开发进入存量时代

◆作为粤港澳湾区重要据点，东莞全市土地开发强度仅次于深圳，达到45%，但土地利用效率较为低下，全市60%以上的镇

街没有超过500亩的可集中建设地块，因此近年来招拍挂土地日渐减少，竞争激烈（绑定保障房代建要求、高溢价频现）。

◆根据2018年最新的102号城市更新文件，预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业

改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。

增量市场用地萎缩存量市场大有可为

粤港澳大湾区城市更新的全面提速

2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》。该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。目前大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。

1.3东莞城市更新提速，迎来政策元年

2018，东莞城市更新的政策元年

2018年是东莞城市更新的政策元年，东莞政府密集出台了多项城市更新管理办法，打破过去在用地审批、土地供应、城市规划等多种政策的制约，操作模式和流程逐步规范化，并积极向深圳模式靠拢，进行中的城市更新项目也在不断提速推进。

东莞城市更新步入快车道，抢占蛋糕正当时！

据统计，自2010年以来，全市累计完成城市更新2.54万亩。

而东莞具备更新潜力的区域面积达46万~66万亩，市场潜力巨大、发展前景广阔。

2019年，或将成为东莞城市更新爆发元年。

1.4东莞城市更新迈入“

2.0升级版”时代

2017年11月东莞市成立城市更新局，成为全国首个成立城市更新局的地级市。

2018年7月，全市已有20个镇街成立了城市更新局（城市更新办）

2018年5月底，由中天、东实、三正、万科、碧桂园等知名企业发起参加的东莞市城市更新协会也已经成立。

截止2018年底，万科、碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等外来开发商都在东莞成立城市更新公司，圈地布局。以广东中天集团为代表的本土开发商也成立城市更新中心，在东莞推进的城市更新项目有近30个。

标企占位东莞城市更新项目不完全盘点

房企区域

数量

不完全统计项目

碧桂园

各镇区

＞15凤岗三联村旧改项目、康佳项目、碧桂园官井头项目、碧桂园·Park Royal、松山湖大道项目、碧桂园·城央壹品、碧桂园苹果、

清溪一鸣玩具厂旧改等华润东城、

塘厦、道

滘

10

火炼树旧村旧厂改造项目、同沙工业园更新项目、周屋土尾坑更新项目、牛山中心片区更新项目、东城体育中心综合体、周屋乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发和东城街道榴花学校项目、塘厦智慧绿谷、道滘科技文旅小镇

万科东城、厚街、高埗、万江、南

城、凤岗10

万科财富公馆、皇马郦宫、御景湾8号、万科东新翡翠松湖、高埗万科花园、厚沙路项目、厚街圆新二路项目、东江大道项目、新基路项目、凤岗官井头项目招商

清溪

1

米德兰80万㎡重点示范旧改项目

•东莞城市更新模式的研究

2.1

东莞市城市更新主要分类

◆自2018年8月15日102号城市更新纲领性文件《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》出台后，

原有的城市更新模式已失效，目前东莞城市更新的操作模式主要有以下4种。

2.2

东莞市城市更新-政府主导模式

◆在政府主导的模式下，即使与政府及其他利益方形成项目公司进行合作开发，仍受制于政府体系监管，不符合我司操盘并表要求。

模式1：政府自行收储

概念：由政府完成土地谈判、拆迁、收储全过程工作。

模式2：半市场化运作的政府土地整备开发模式

概念：市属土地整备开发公司（以城市更新开发建设为主业的市属国有企业）自行成立项目公司，或与市城市更新基金、镇街、

村组集体、土地权利人中一方或多方共同成立市属国有资本控股项目公司，整体收购当期更新单元内不动产权益后进行自行改造、合作改造或交由政府收储（实际操作中，基本为政府收储服务）。

适用类型：产业类改造、旧村改造、产城融合片区改造。

操作风险：

1.试行阶段，无先例，未出台执行细节，对合作开发商的要求也没规定。

2.必须国有资本控股，则受国有资产监管制度的制约，项目公司的公司治理结构和公司运营的设计不一定能保障合作方权益。