市廉租住房一期建设项目可行性研究报告

市廉租住房一期建设项目可行
性研究报告
目录
第一章总论 (4)
第二章建设背景及必要性 (7)
第三章政策保障 (9)
第四章项目地址与建设条件 (10)
第五章建设内容及规模 (12)
第六章建设方案 (14)
第七章节能节水 (36)
第八章工程进度及建设管理 (38)
第九章建设项目招投标 (43)
第十章环境影响及评价 (45)
第十一章建设投资估算及资金筹措 (51)
第十二章财务评价 (55)
第十三章社会效益综合评价 (55)
第十四章结论 (56)
附件
第一章总论
一、项目基本情况
（一）项目名称：廉租住房建设项目
（二）项目性质：新建
（三）建设地点：本项目位于桂梧高速路口东北侧。

（四）项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。

工程建设规划净用地面积XXX平方米。

土地取得方式为行政划拨。

二、研究范围及主要编制依据
（一）研究范围
广西维业经济管理咨询有限公司受项目业主委托，对廉租住房建设项目进行可行性研究并提交《廉租住房建设项目可行性研究报告》，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。

（二）主要编制依据
1、《廉租住房保障办法》中华人民共和国建设部九部委162号令；
3、《住房保障三年规划》
4、项目其他有关资料
三、可行性研究的主要结论
（一）项目建设必要性
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会
主义和谐社会、保证社会稳定的重要工作。

根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于300元的家庭总户数为3,243户。

全市住房未达标的中低收入家庭5,109户。

根据全市房屋安全大检查结果，我市现有C、D级危险房屋637幢，建筑面积7.6万㎡。

近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生，仅是河东老城区需搬迁住户就有5,879户。

这些都是政府逼切需要解决的难题。

（二）建设内容及规模
本项工程总建筑面积为AAAA㎡，其中廉租房AAAA套、建筑面积AAAA㎡，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积AAAA㎡。

（三）工期安排
根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：
2011年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。

2011年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。

2011年9月至2013年9月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。

（四）投资规模
本项目概算建设投资XXXX万元，其中：土地费用XXXX万元、建安工程费34,378.65万元，工程其它费用XXXX万元，基本预备费2,077.77万元，按总建筑面积平均造价元2,359.54／㎡。

（五）资金来源
本项目建设资金来源：
1、中央财补助
2、本级财政自筹。

（六）资金使用计划
本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。

（七）结论
本项目建设，是政府在房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题、保障和改善民生、促进社会和谐进步的重大举措。

同时，对于遏制房市的过度投资投机，促进我国房地产健康、稳定发展也有积极作用。

根据对建设条件、工程方案、财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。

综上所述，项目建设十分必要而且可行。

第二章建设背景及必要性
－、项目建设的必要性
党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

因而，建立完善的住房保障物质基礎和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。

国务院温家宝总理在今年全囯人大政府工作报告再次强调：
“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入
家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。

”
“进一步扩大保障性住房建设规模。

今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。

重点发展公共租赁住房。

中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。

各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。

”
“建立健全考核问责机制。

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。

对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

”
由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。

1、解决低收入家庭的住房困难，政府应当负起责任。

我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。

一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。

既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。

因此，解决低收入群体的住房困难，十分需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，消解因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。

2、解决低收入群体的住房问题已经刻不容缓
根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于300元的家庭总户数为3,243户。

全市住房未达标的中低收入家庭
5,109户。

根据全市房屋安全大检查结果，我市现有C、D级危险房屋637幢，建筑面积7.6万㎡。

近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生。

据市住建委提供的数据，河东老城区需搬迁住户有5,879户，这些都是政府逼切需要解决的难题。

3、当前房价过快上涨，使住房保障制度建设更具紧迫性
随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。

近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。

当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。

低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其是低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。

因此在今年全国两会上，不少全国人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济适用房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。

二、我市保障性住房建设概况
我市从2007年底开展保障性安居工程建设。

至2010年底，我市市本级建设廉租房2,815套，总建筑面积15.7万平方米，总投资约2.3亿元；相对缓解了部份贫困家庭的住房困难，但由于政府财力所限，还未能够满足多达几千户住房困难户“居者有其屋”的最低需求。

2011年自治区下达我市保障性住房建设任务比去年大大增加，全市须建设廉租住房5,000套；其中市本级新建3,670套，建筑面积
19.55万平方米。

第三章廉租房政策
我国的保障性住房建设，是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式。

我市的廉租房政策的内涵是：由政府直接投资兴建公共住房，政府以实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

保障对象既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中、低收入者。

此外，我市的廉租房供给方式还从支持产业发展的需要，同时解决专业人才的住房困难问题。

凡在我市重点产业、高新技术产业或市政府重点培育的大企业、大集团就业而且收入偏低、无住房的人员，以及在我市城区工作满3年、具有全日制大学本科以上学历的外来大学毕业生，均可以申请租赁廉租房。

第四章项目选址及建设条件
一、项目选址
项目建址位于高速路口东北侧。

二、建设条件
1、自然条件
属亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛，多年平均降雨量1,478.2mm，降雨量主要集中在4－9月，约占全年降雨总量的71％。

日降雨量≥50mm的暴雨天数多年平均在4.1～5.2天之间，最多年份为8～12天；降雨量≥100mm的大暴雨天数多年平均为0.5～1.1天，最多年份2～3天；最大日降雨量可达334.5mm，市区年平均气温21.1℃。

2、水文特征
内河流属珠江流域西江水系，市区内有西江、浔江、桂江等河流。

浔江、桂江水位受雨汛影响显著，平水期和洪、枯水期水文要素差值较大。

据统计资料，多年平均径流量为2,198×108m3，多年平均流量6,633m3/s，最高水位27.67m，最低水位 2.50m，最大水位变幅25.17m，最大流量54,500 m3/s，最小流量720 m3/s。

本项目所处位置不受径流量大小和水位高低因素的影晌。

3 、交通运特条件
的交通特点是地处三江（西江、浔江、桂江）、一线（洛湛铁路）、六路(桂梧、南梧、广梧高速、207、321、324国道）的多元交汇点上。

本项目地处于桂梧高速进入市区的新路口，距离汽车站、火车站不超两公里，区位优势明显，交通十分便利。

4、项目配套工程条件
项目地位于成熟市区，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全．
（1）联水。

项目供水来自本市自来水厂的城市管网，其供水能力充沛．
（2）排水。

项目污水排入市政污水管，雨水采用明沟排放．
（3）联电。

项目地电源来自本市电业局，用户用电配电线路为单
回路供电，变（配）电供电能力充足，能移保证项目建设所需的用电要求。

5、生活配套设施条件
项目地为规划内的城市商住区，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善．
6、工程地质条件
本项目建设场地参考第四期工程的勘察结果，规划区内工程地质构造为素填土、冲积层、坡粘土、花岗岩残积土和燕山早期花岗岩基岩，场地区域稳定性好，属于工程建设基本适宜区。

7、水文地质条件
本项目场地地下水类型为潜水，主要赋存于原生和次生隙中，场地地下水来源于大气降水和东侧地表水体补给，场地内地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢．根据分析结果，土和地下水对钢筋混凝土和钢筋混凝土中的钢筋有微腐蚀性影响。

8、地质构造与地展效应
项目位于广西山字型构造南东翼、东西褶皱带内的梧州向斜区，先后经历了加里东运动、华力西运动、印支运动、燕山运动和喜马拉雅运动，发生了一系列褶皱及构造断裂，白垢——龙圩断裂从本场地附近经过，该断裂活动始于广西运动，断续延伸至中生代，自笫三纪以来，已趋于稳定，因此场地区域稳定性好。

根据《建筑抗震设计规》GB50011-2001（2008版），抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.05g。