房地产策划报告之项目价格制订及理由

第四部分项目价格制订及理由

一、估价对象：天安第一城一期项目住宅公开市场均价

二、估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确

的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时

的价格

三、估价时间：2002年4月10日至4月15日

四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用

地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开

工许可证》及对其他可比实例的实地考察所获

的资料

五、限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有

大的波动；此价格仅作为销售的参考价格

六、估价原则：替代原则

七、估价方法：市场比较法

八、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作

程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资

料的基础上，经过周密准确计算，并结合估价经

验及对影响房地产价值因素的基础上，确定天安

第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为

3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在

一次性付款方式下总价值284750000元，大写金

额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。

九、有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着

时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相

应的调整。

十、估价说明：

1.本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6

个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应

调整。

2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场

价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依

据了如下假设：

1)自愿的卖者；

2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状

态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合

理的谈判周期；

3)在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；

4)该物业能够自由地在市场上出售；

5)不考虑特殊性质买家的附加叫价。

估价分析测算过程

一、基本方法

由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开发售均价。

二、市场比较法步骤

【可比实例选取】：

为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、长春筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开发售情况作了实际调研。

基本情况如下：

2、交易情况修正

上述可比实例的交易都是正常市场交易价格，不做修正。

3、区域因素修正（总分100分）

估价结果说明

【推算过程】

据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：

A.地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴

建居民住宅的成熟度。

B.小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套

设施。

C.市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。

D.发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能

力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。

E.物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内

容、服务质素。

F.户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设

计及功能区的划分是否科学、合理。

G.设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。

H.社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。

同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。

I.营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、

形象包装、广告推广。

根据实地考察结果和项目物业构成要素比较可以得出以下推断。

1)地块区位（权重9）

项目位于前进广场以西、电台路以东、卫星路以北、繁荣路以南。地理位置极其不优越，未来将逐步形成成熟的居住氛围，但时间将较长，交通、商业不完善约。平均价值约2600元/ m2。

2)社区规模、小区规划设计、户型安排（权重15）

就本项目占地面积和总户数而言，用地面积42万m2，建筑

面积60万m2，总户数4000多户超大型社区，在建筑设计及社区环境规划设计中极具超前意识，建筑设计由大连市建筑设计研究院担纲，其总体规划、建筑设计、户型设计别具一格，户型经典舒适，项目总体规划价值可达到第一位高档物业，平均价值约3500元/ m2。

3)市政配套、物业管理（权重13）

项目可利用美国大型连锁超市沃尔玛超市及未来社区之配套，但目前尚没有任何社区；项目的户型比例和平面布局已经作到以目标市场为出发点，每一款户型都充分考虑了居住的舒适性和功能性。户型安排价值可达到第二位的水平；上海港力物业管理公司的物业管理水平价值可达到第二位同型小区水平，平均价值约3300元/ m2。

4)外景观、内环境、噪音（权重11）

目前没有任何外景观，人造内景环境优美，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。约为3100元/平方米

5)户型安排、设备材料（权重13）

以目前的规划可达到前两位的平均水平，即3300元/平方米。

6)发展商实力（权重14）

天安地产具备成熟品牌的房地产开发业绩和知名度，具有较好的资金实力，对工程质量的把握能力和社会资源的运用能力强，综合实力相当于第一名的平均值，约为3400元/平方米。

7)营销策划（权重9）

独特、有效的营销策划可以使项目超过第一位的物业价值，约3400元/平方米。