二手房解析PPT课件
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
——特邀讲师：
-
12
房地产交易流程逐环解析
二手房交易流程浅析 重点环节解析
住宅类型的区分 签约注意要点
交房须知 最新交易税费
来自百度文库
-
13
一、普通住宅和非普通住宅的区别
1、面积划分 在我们上海市是以140平方为界限的。房产证上的建
筑面积超过这个面积就是非普通住宅；
2、容积率的划分 容积率就是：一个楼盘的总建筑面积/该楼盘的占地 面积。如果说容积率小于1，那这些房子就都是非普通
更名；对房屋进行验收和家具清点。 房款交接
带租约的房子，交房时进行物业更名，结算物业管理费；三方（买卖 双方、租客）签订一份转租约协议，把新业主的信息（账号、户名等）
告知租客，将原租赁合同、租赁保证金转给买受方
-
19
特别注意！
煤气更名上下家都到到场并带好身份证明原件、买卖合同，如 果有委托业主带好委托公证书代理人身份证明原件，客户委托
上海各区域行情及交易情况
上海东区 购房详解 上海南区购房详解 上海北区购房详解
-
3
房地产最新政策解析
——特邀讲师：
-
4
2007年8月22日第四次加息
存款基准利率上调0.27% 加息！
贷款基准利率上调0.18%
一年期存款利息3.33%上升到3.60% 一年期贷款利息6.84%上升到7.02%
-
5
公积金额度
案例分析
新婚夫妻购买一套总价为150万的 二房二厅的二手住宅,客户首付30%， 贷款7成，贷款金额105万.
-
8
商业贷款：
加息前 商业105万(20年),每月还7689.15元
加息后 商业105万(20年),每月还7782.6元
差额93.5元，平均万元借款息差小于1元
-
9
组合贷款：
加息前
公积金30万(15年) +商业75万(20年),每月还 2364.6+5492.3=7856.9元
二手房交易流程逐步解析
-
1
加息影响
通过调控货币信贷的投放，来稳定通货 膨胀预期
7月份CPI达到5.6％，引发通货膨胀， 加息有利于缓解物价上涨的态势
通过加息控制经济增长速度，防止经济 由过快转向过热
-
2
目录：
房地产最新政策解析
加息影响 公积金额度上限调整影响
房地产交易流程逐环解析
二手房交易流程 重点环节解析
带好委托公证书代理人身份证明原件。 电力更名：如果是个人名义的上下家带好身份证明原件及产证 原件到电力公司办理更名，如果是单位的名义则新业主带好身
份证明原件及产证原件到电力公司办理更名。 电话及宽带更名：需要带好机主身份证明原件，下家身份证明
原件，产证原件 更名费均为10元
-
20
房屋买卖的相关税费
-
17
签约后注意要点
核对钱款交付是否清楚,收条是否出具. 定金收条及房款收条应由产权人出具,中介公司只可出暂时保
管之类的收据. 明确钱款交付的法律意义,钱款只能交付产权人或公证委托人. 核对各项资料是否收齐,如公司要求收回的相关收据,应提前告
知客户带来. 结清所有的交易费用,同时签订房屋交接书.
办理水,电,煤等的过户手续
公积金额度上限调整 上限调整！
第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人 从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，
配偶（或参贷人）分别计算额度的办法
五年以内公积金贷款利率从4.50%调整到4.59% 五年以上公积金贷款利率从4.95%调整到5.04%
-
6
一人参与贷款的家庭
仍按现有计算规则，基本公积金可贷款额度不超过20万元，补 充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超过30万元。
-
21
上海北区购房详解
区域介绍 新政策出台对北区的影响
北区热点板块介绍
-
22
受益于整体市场的不断升温，无论从 成交量还是成交价格北区都有明显的 上升。特别是一些性价比高的房源挂 盘一般不会超过1周就会有买家争相购 买，持续几个月的上涨行情使得业主
二人及以上参与贷款的家庭
分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的 基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度
不超过10万； 然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过 40万，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过10万元。一户
家庭总贷款额度不超过50万元。
-
7
-
18
三、交房需知
交房前要先查清上家有没有水、电、煤的欠费，和最后一期付到的数 字（这样有利于结算）
交房时要到物业公司办理物业更名，同时将物业管理费结清；到房间 抄水、电、煤数字，根据前面查到的数字，算好结算清，如果有已经 安装煤气设备则要办理煤气户名更名手续，水、电根据账单上户名， 如果是个人名字要更名，如果是开发商或物业公司的名字一般不需要
签约前注意要点 核对房地产权利证明,明确房地产权利及产权情
况(产权调查,抵押情况,有无租赁). 核对房地产权利人身份证或护照,明确其身份并
对照房地产权利证明,确认其为该房权利人. 若签约一方有委托人,则签订正式房地产买卖合
同时必须有公证委托书
-
16
签约时注意要点
签约时应核对居间协议上填写的物业地址与产权证明记载是否一致,特别要注意 门牌数字是否一致;同时应核对正式买卖合同填写的物业地址及产权编号与居间 协议及产权证上记载是否一致.并且要辨别产证的真伪,不存在产权争议及其他
住宅。
-
14
3、单价的划分： 内环线以内单价超过17500元则是非普通住宅； 内环线和外环线之间的房子如果单价超过10000 元则是非普通住宅； 外环线以外的房子单价如果超过7000元则是非 普通住宅。
以上三个大的划分标准只要有一个达到非普通 住宅的标准，则视为非普通住宅。
-
15
二、签违约注意要点
人主张权及派生权. 出售居间协议上应注意要求产权人填写联系地址,证件号码,以便日后送达法律
文件. 核对正式买卖合同中成交价格前后是否一致,包括补充条款中价格与正式条款中
价格是否一致. 核对正式买卖合同中产权人名称及数量是否填写清楚完整,不能少填,错填.
核对正式买卖合同中骑缝章是否盖完,不能漏盖. 合同签订日期是否填写正确.
加息后
公积金50万(15年) +商业55万(20年),每月还 3964.5+4076.6=8041.1元
差额184.2元，平均万元借款息差小于1.75元
-
10
理财服务
一站式、终身化、全方位的服务 服务内容
租赁、买卖房屋、按揭、融资、 产权交割、资产处置、金融产品代理等
-
11
房地产交易流程逐环解析
-
12
房地产交易流程逐环解析
二手房交易流程浅析 重点环节解析
住宅类型的区分 签约注意要点
交房须知 最新交易税费
来自百度文库
-
13
一、普通住宅和非普通住宅的区别
1、面积划分 在我们上海市是以140平方为界限的。房产证上的建
筑面积超过这个面积就是非普通住宅；
2、容积率的划分 容积率就是：一个楼盘的总建筑面积/该楼盘的占地 面积。如果说容积率小于1，那这些房子就都是非普通
更名；对房屋进行验收和家具清点。 房款交接
带租约的房子，交房时进行物业更名，结算物业管理费；三方（买卖 双方、租客）签订一份转租约协议，把新业主的信息（账号、户名等）
告知租客，将原租赁合同、租赁保证金转给买受方
-
19
特别注意！
煤气更名上下家都到到场并带好身份证明原件、买卖合同，如 果有委托业主带好委托公证书代理人身份证明原件，客户委托
上海各区域行情及交易情况
上海东区 购房详解 上海南区购房详解 上海北区购房详解
-
3
房地产最新政策解析
——特邀讲师：
-
4
2007年8月22日第四次加息
存款基准利率上调0.27% 加息！
贷款基准利率上调0.18%
一年期存款利息3.33%上升到3.60% 一年期贷款利息6.84%上升到7.02%
-
5
公积金额度
案例分析
新婚夫妻购买一套总价为150万的 二房二厅的二手住宅,客户首付30%， 贷款7成，贷款金额105万.
-
8
商业贷款：
加息前 商业105万(20年),每月还7689.15元
加息后 商业105万(20年),每月还7782.6元
差额93.5元，平均万元借款息差小于1元
-
9
组合贷款：
加息前
公积金30万(15年) +商业75万(20年),每月还 2364.6+5492.3=7856.9元
二手房交易流程逐步解析
-
1
加息影响
通过调控货币信贷的投放，来稳定通货 膨胀预期
7月份CPI达到5.6％，引发通货膨胀， 加息有利于缓解物价上涨的态势
通过加息控制经济增长速度，防止经济 由过快转向过热
-
2
目录：
房地产最新政策解析
加息影响 公积金额度上限调整影响
房地产交易流程逐环解析
二手房交易流程 重点环节解析
带好委托公证书代理人身份证明原件。 电力更名：如果是个人名义的上下家带好身份证明原件及产证 原件到电力公司办理更名，如果是单位的名义则新业主带好身
份证明原件及产证原件到电力公司办理更名。 电话及宽带更名：需要带好机主身份证明原件，下家身份证明
原件，产证原件 更名费均为10元
-
20
房屋买卖的相关税费
-
17
签约后注意要点
核对钱款交付是否清楚,收条是否出具. 定金收条及房款收条应由产权人出具,中介公司只可出暂时保
管之类的收据. 明确钱款交付的法律意义,钱款只能交付产权人或公证委托人. 核对各项资料是否收齐,如公司要求收回的相关收据,应提前告
知客户带来. 结清所有的交易费用,同时签订房屋交接书.
办理水,电,煤等的过户手续
公积金额度上限调整 上限调整！
第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人 从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，
配偶（或参贷人）分别计算额度的办法
五年以内公积金贷款利率从4.50%调整到4.59% 五年以上公积金贷款利率从4.95%调整到5.04%
-
6
一人参与贷款的家庭
仍按现有计算规则，基本公积金可贷款额度不超过20万元，补 充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超过30万元。
-
21
上海北区购房详解
区域介绍 新政策出台对北区的影响
北区热点板块介绍
-
22
受益于整体市场的不断升温，无论从 成交量还是成交价格北区都有明显的 上升。特别是一些性价比高的房源挂 盘一般不会超过1周就会有买家争相购 买，持续几个月的上涨行情使得业主
二人及以上参与贷款的家庭
分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的 基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度
不超过10万； 然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过 40万，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过10万元。一户
家庭总贷款额度不超过50万元。
-
7
-
18
三、交房需知
交房前要先查清上家有没有水、电、煤的欠费，和最后一期付到的数 字（这样有利于结算）
交房时要到物业公司办理物业更名，同时将物业管理费结清；到房间 抄水、电、煤数字，根据前面查到的数字，算好结算清，如果有已经 安装煤气设备则要办理煤气户名更名手续，水、电根据账单上户名， 如果是个人名字要更名，如果是开发商或物业公司的名字一般不需要
签约前注意要点 核对房地产权利证明,明确房地产权利及产权情
况(产权调查,抵押情况,有无租赁). 核对房地产权利人身份证或护照,明确其身份并
对照房地产权利证明,确认其为该房权利人. 若签约一方有委托人,则签订正式房地产买卖合
同时必须有公证委托书
-
16
签约时注意要点
签约时应核对居间协议上填写的物业地址与产权证明记载是否一致,特别要注意 门牌数字是否一致;同时应核对正式买卖合同填写的物业地址及产权编号与居间 协议及产权证上记载是否一致.并且要辨别产证的真伪,不存在产权争议及其他
住宅。
-
14
3、单价的划分： 内环线以内单价超过17500元则是非普通住宅； 内环线和外环线之间的房子如果单价超过10000 元则是非普通住宅； 外环线以外的房子单价如果超过7000元则是非 普通住宅。
以上三个大的划分标准只要有一个达到非普通 住宅的标准，则视为非普通住宅。
-
15
二、签违约注意要点
人主张权及派生权. 出售居间协议上应注意要求产权人填写联系地址,证件号码,以便日后送达法律
文件. 核对正式买卖合同中成交价格前后是否一致,包括补充条款中价格与正式条款中
价格是否一致. 核对正式买卖合同中产权人名称及数量是否填写清楚完整,不能少填,错填.
核对正式买卖合同中骑缝章是否盖完,不能漏盖. 合同签订日期是否填写正确.
加息后
公积金50万(15年) +商业55万(20年),每月还 3964.5+4076.6=8041.1元
差额184.2元，平均万元借款息差小于1.75元
-
10
理财服务
一站式、终身化、全方位的服务 服务内容
租赁、买卖房屋、按揭、融资、 产权交割、资产处置、金融产品代理等
-
11
房地产交易流程逐环解析