《房地产投资分析》授课提纲
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《房地产投资分析》授课提纲
一、本课程讲述的主要内容
第一讲 绪论：项目投资概论
第二讲 项目投资策划
第三讲 项目投资环境
第四讲 项目市场调研
第五讲 投资费用估算
第六讲 项目投资效益评价方法
第七讲 项目投资财务评价
第八讲 项目投资风险
第九讲 项目投资控制
第十讲 项目投资社会评价与后评价
案例练习：二周、自选地块、假题真做，按指导书的要求完成
（2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。
2、项目的周期（项目寿命期） 项目周期：项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序 上的安排
项目周期三大阶段： （1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期
市场调查、 投资机会研究、项目建议 投资方案策划、投资方案可行性研究 项目评估、项目决策
① 投资决策权 ② 投资资金运用权 ③ 所有权和经营权 ④ 承担投资风险，享有投资收益
（2）投资客体：投资对象、目标或目的物 实物资产：房屋、土地、厂房、设备 金融资产：股票、债券 无形资产：商标、专利
（3）投资目标：投资目的、动机
赢利性目标：资本的回收和增值 社会性目标：社会效益、公益效益 环境性目标：环境效益
本节讨论重点内容 投资与 资本运动 项目与项目周期 房地产项目投资
（一）投资与资本运动 投资的定义 投资要素的内涵 投资活动的分类 资本及资本运动
1、投资：投资者为了获取未来收益而将资金、土地、设备、物资、技术等 生产要素投入社会再生产过程的经济活动。 2、投资构成的四要素
（1）投资主体：实施投资的行为主体 投资主体形式的四项条件：
决策— 开始实施
项目完成— 开始运营
决策阶段
实施阶段
运营阶段
报废— 拆除
开发管理
DM
项目管理 PM
保修期
(1-2 年)
物业管理
FFMM
LM
（三）房地产项目投资
1、房地产项目的主要类型 （1）土地：
旧城区的二次开发. 新区开发 （2）住宅
按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅
按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别墅旧城区的二次开
（3）按投资客体经济性质分类 固定资产投资：生产性固定资产投资（更新改造、基本建设）、
非生产性固定资产投资（住宅、办公楼宇）。 流动资产投资：材料费、培训费、试车费等。
4、资本与资本运动 * 资本：能够带来剩余价值的价值（资本论）。
在西方经济学中，资本更多地被理解为一种生产要素，其本质属 性是追求价值的增值。《经济百科全书》对资本的解释是“由房屋、 建筑物、工厂、机器设备以及库存等构成” 。
PM – 项目管理（建设管理） Project Manajement
FM – 设施管理.物业管理 Facility Management
决策阶段
项目前期策划与管理
设计阶段
项目管理
施工阶段
工程建设监理
使用阶段
物业管理
项目建设的全过程管理
项目全寿命管理
DM、PM、FM 和 LM的时间范围
项目构思和设想
（3）办公楼宇（写字楼） （4）旅店、酒楼、商场 （5）工业厂房、仓库、停车厂 （6）休闲物业：健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔
夫球常等
（7）特种物业：车站、码头等 2、房地产项目投资的主要特性 （1）前期策划十分重要（不可移动性） （2）与法规关系十分密切 （3）依赖金融的参与与支持 （4）投资周期长，投资风险大 （5）涉及面广，投资运作复杂 （6）制约因素多，入世门槛高 （7）与市场关系极大
二、本课程的讲授与学习方法 理论与实际相结合 培养动手能力 举一反三、融会贯通、学以至用 注重调查，带问题学 注重实践，边干边学
三、本课程与其他课程的关系 主要前导课程：技术经济学、会计学、房地产经济学、房地产经营学。 主要相关课程：营销调研、房地产市场营销、房地产金融
第一讲 绪论：项目投资概论
（1）项目管理的定义：在项目活动过程中， 为实现项目目标而运用知识、技能、工具、 技术和经验对项目实施的策划、计划、指 挥、协调和控制过程。
（2）项目管理的内涵
投资商 开发商 设计方 承包商 供应商 运营商
项目前期
DM DM
项目实施期
准备
设计 施工
PM PM
PM PM PM
项目使用期 FM
FM
DM - 开发管理 Development Management
（2） 投资实施期：从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时 期 项目设计、施工建设（发包）管理 设备采购、安装、竣工验收 市场推广、市场营销
（3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回 收）后的一段时期 生产经营、设施管理 租赁经营、物业管理 营销促销
3 .项目管理
（4）投资方式：投资过程的运行方式 直接方式：资金直接投入建设项目 间接方式：购置有价证券进行投资
3、投资活动的分类 （1）按投资主体分类 国家投资 企业投资 个人投资
（2）按投资客体分类 实物投资：厂房、设备、土地、房屋等等； • 金融资产投资：股票、债券、期货等等； • 无形资产投资；商标、版权、专利等等。
在会计学中，资本的含义是指资本金，即投资者投入的资金，包 括货币资金、实物及无形资产等其他形式的资金。
* 资产：某一特定主体由于过去的交易或事项而获得或控制的 可预期的未来经济利益（美国财务会计准则）。
* 资本的运动：资本的空间运动、分烈运动以及资本化的运动 过程。 （1） 资本的空间运动：追逐利润的动力驱使资本移向增值率（剩 余与成本之比）尽可能大的空间。包括资本的位移运动和结构运动。
（3） 资本化——资本的转化运动：非资本的资源转化为资本的高 效载体的过程
证券资本化：在财产所有权向证券形成转化的过程中实现资 本化
（二）项目与项目周期
项目的定义 项目的周期 房地产项目
1. 项目的定义 （1）项目的本质特征
是一系列工作的组合 是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 具有特定的目标 必定在一定的约束条件下进行 必然消耗或占用一定的资源
资本的位移运动；稳定的高增值地域成了资本的吸纳中心。 资本的结构运动：资本向高附加值的产业或产品转移，随产品结
构、产业结构的变化，从而导致资本结构的改变。
百度文库
（2） 资本分裂运动：适应资本扩张的需要，将一部分资本分裂出 去，在新的组织结构中开展资本运动
资本分裂——整合运动：资本分裂为若干子资本，以子资本和 其他资本的连接组合（优化组合）
一、本课程讲述的主要内容
第一讲 绪论：项目投资概论
第二讲 项目投资策划
第三讲 项目投资环境
第四讲 项目市场调研
第五讲 投资费用估算
第六讲 项目投资效益评价方法
第七讲 项目投资财务评价
第八讲 项目投资风险
第九讲 项目投资控制
第十讲 项目投资社会评价与后评价
案例练习：二周、自选地块、假题真做，按指导书的要求完成
（2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。
2、项目的周期（项目寿命期） 项目周期：项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序 上的安排
项目周期三大阶段： （1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期
市场调查、 投资机会研究、项目建议 投资方案策划、投资方案可行性研究 项目评估、项目决策
① 投资决策权 ② 投资资金运用权 ③ 所有权和经营权 ④ 承担投资风险，享有投资收益
（2）投资客体：投资对象、目标或目的物 实物资产：房屋、土地、厂房、设备 金融资产：股票、债券 无形资产：商标、专利
（3）投资目标：投资目的、动机
赢利性目标：资本的回收和增值 社会性目标：社会效益、公益效益 环境性目标：环境效益
本节讨论重点内容 投资与 资本运动 项目与项目周期 房地产项目投资
（一）投资与资本运动 投资的定义 投资要素的内涵 投资活动的分类 资本及资本运动
1、投资：投资者为了获取未来收益而将资金、土地、设备、物资、技术等 生产要素投入社会再生产过程的经济活动。 2、投资构成的四要素
（1）投资主体：实施投资的行为主体 投资主体形式的四项条件：
决策— 开始实施
项目完成— 开始运营
决策阶段
实施阶段
运营阶段
报废— 拆除
开发管理
DM
项目管理 PM
保修期
(1-2 年)
物业管理
FFMM
LM
（三）房地产项目投资
1、房地产项目的主要类型 （1）土地：
旧城区的二次开发. 新区开发 （2）住宅
按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅
按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别墅旧城区的二次开
（3）按投资客体经济性质分类 固定资产投资：生产性固定资产投资（更新改造、基本建设）、
非生产性固定资产投资（住宅、办公楼宇）。 流动资产投资：材料费、培训费、试车费等。
4、资本与资本运动 * 资本：能够带来剩余价值的价值（资本论）。
在西方经济学中，资本更多地被理解为一种生产要素，其本质属 性是追求价值的增值。《经济百科全书》对资本的解释是“由房屋、 建筑物、工厂、机器设备以及库存等构成” 。
PM – 项目管理（建设管理） Project Manajement
FM – 设施管理.物业管理 Facility Management
决策阶段
项目前期策划与管理
设计阶段
项目管理
施工阶段
工程建设监理
使用阶段
物业管理
项目建设的全过程管理
项目全寿命管理
DM、PM、FM 和 LM的时间范围
项目构思和设想
（3）办公楼宇（写字楼） （4）旅店、酒楼、商场 （5）工业厂房、仓库、停车厂 （6）休闲物业：健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔
夫球常等
（7）特种物业：车站、码头等 2、房地产项目投资的主要特性 （1）前期策划十分重要（不可移动性） （2）与法规关系十分密切 （3）依赖金融的参与与支持 （4）投资周期长，投资风险大 （5）涉及面广，投资运作复杂 （6）制约因素多，入世门槛高 （7）与市场关系极大
二、本课程的讲授与学习方法 理论与实际相结合 培养动手能力 举一反三、融会贯通、学以至用 注重调查，带问题学 注重实践，边干边学
三、本课程与其他课程的关系 主要前导课程：技术经济学、会计学、房地产经济学、房地产经营学。 主要相关课程：营销调研、房地产市场营销、房地产金融
第一讲 绪论：项目投资概论
（1）项目管理的定义：在项目活动过程中， 为实现项目目标而运用知识、技能、工具、 技术和经验对项目实施的策划、计划、指 挥、协调和控制过程。
（2）项目管理的内涵
投资商 开发商 设计方 承包商 供应商 运营商
项目前期
DM DM
项目实施期
准备
设计 施工
PM PM
PM PM PM
项目使用期 FM
FM
DM - 开发管理 Development Management
（2） 投资实施期：从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时 期 项目设计、施工建设（发包）管理 设备采购、安装、竣工验收 市场推广、市场营销
（3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回 收）后的一段时期 生产经营、设施管理 租赁经营、物业管理 营销促销
3 .项目管理
（4）投资方式：投资过程的运行方式 直接方式：资金直接投入建设项目 间接方式：购置有价证券进行投资
3、投资活动的分类 （1）按投资主体分类 国家投资 企业投资 个人投资
（2）按投资客体分类 实物投资：厂房、设备、土地、房屋等等； • 金融资产投资：股票、债券、期货等等； • 无形资产投资；商标、版权、专利等等。
在会计学中，资本的含义是指资本金，即投资者投入的资金，包 括货币资金、实物及无形资产等其他形式的资金。
* 资产：某一特定主体由于过去的交易或事项而获得或控制的 可预期的未来经济利益（美国财务会计准则）。
* 资本的运动：资本的空间运动、分烈运动以及资本化的运动 过程。 （1） 资本的空间运动：追逐利润的动力驱使资本移向增值率（剩 余与成本之比）尽可能大的空间。包括资本的位移运动和结构运动。
（3） 资本化——资本的转化运动：非资本的资源转化为资本的高 效载体的过程
证券资本化：在财产所有权向证券形成转化的过程中实现资 本化
（二）项目与项目周期
项目的定义 项目的周期 房地产项目
1. 项目的定义 （1）项目的本质特征
是一系列工作的组合 是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 具有特定的目标 必定在一定的约束条件下进行 必然消耗或占用一定的资源
资本的位移运动；稳定的高增值地域成了资本的吸纳中心。 资本的结构运动：资本向高附加值的产业或产品转移，随产品结
构、产业结构的变化，从而导致资本结构的改变。
百度文库
（2） 资本分裂运动：适应资本扩张的需要，将一部分资本分裂出 去，在新的组织结构中开展资本运动
资本分裂——整合运动：资本分裂为若干子资本，以子资本和 其他资本的连接组合（优化组合）