大阅城周边客群分析报告2014.2.9

增速 1.9 -22.7 150.2 53.6 84.6 17.8 52.0 27.9 45.8 -2.5
三产投资 33.68 54.04 89.36 95.42 95.04 112.59 113.83 140.18 175.82 306.19
三次产业比重构成 增速 18.6 60.4 65.4 6.8 -0.4 18.5 1.1 23.1 25.4 74.1 0.8:31.7:67.5 1.4:18.2:80.4 1.2:25.2:73.6 2.1:32.3:65.6 1.1:47.2:51.7 1.0:47.1:51.9 1.4:56.9:41.7 2.0:57.5:40.5 2.0:61.0:37.0 1.7:47.2:51.1
0.8
0.1 0.7 0.2 1.3
பைடு நூலகம்
24.1
37.3 53.1 47.8 49.7
9.6
19.2 44.2 25.9 47.6
75.0
60.9 45.3 48.7 44.9
89.6
80.7 55.1 73.9 51.1
近年来，银川固定资产投资规模不断扩大，投资增速保持高位运行，投资对拉动经济增长、增强经济发展后劲起到了至关重要的作用，长期以来制约银川经 济社会发展的基础设施瓶颈问题也得到了明显改善，但也应看到一些困扰银川投资健康、持续、稳定发展的难题还亟待解决。 （一）第一产业投资稳步增长，总量规模依然偏小 （二）第二产业投资快速增长，内部结构不尽合理 1、长期倚重外延型投资增长，内涵型投资增长乏力 （三）第三产业投资比重与发达城市相比依然偏低 1、第三产业投资比重虽然上升，但上升较不稳定 2、高耗能行业投资比重偏高，高技术产业投资规模偏低 2、与国家发达城市相比，第三产业投资比重依然偏低
银川市2013.1-10月房地产开发分析
投资 分析
面积 分析
商业 分析
投资 分析
2010-2012年为 商业开发投资持 续增长期，但到 2013年，银川商 业开发投资呈下 降趋势。 且下降幅度较大， 说明开发商对商 业地产市场信心 有所下降。
面积 分析
2013年，银川商业地产施工面积任然较大，新开工面积占总新开工面积缩小，说明市场现阶 段面临商业地产瓶颈状态。
自然增长率 （‰）
（人/平方公里） 208 820 292
金凤区
永宁县 贺兰县 灵武市
282554
218260 222981 261677
14.18
10.95 11.19 13.13
9.25
4.94 6.98 11.09
814
183 146 58
2010年人口普查结果显示：全市常住人口[3]为1993088人，同第五次全国人口 普查2000年11月1日零时的1399447人[4]相比，十年共增加593641人，增长 42.42%。年平均增长率为3.6%。
楼盘名 阅海万家 总户数 39000 32000 3450 1300 7800 6840 1100 985 1300
阅海万家A-D区
阅海万家F-G区
海亮国际社区 紫云华庭
建发·大阅城
枕水花园
海亮国际社区
京能天下川 兴庆府大院 观湖一号
枕水花园 康居 碧水蓝天
紫云华庭
兴庆府大院
京能·天下川
政兴园 康居
未来服务业投资结构将增大，结构调整将会轮序进行
2010-2013年经济大数据分析
通过2010-2012年的经济数据统计，可得出 以下分析结论：
1.整体经济增长势头强劲，良好。 2.房地产、建筑业总值逐年提高，运行稳定。 3.房屋施工竣工面积比值稳定，2011、2012年竣 工量较大，市场争夺越加激烈，施工量现已达到 2300万㎡以上，在建房屋面积供应较大。
银川市整体商业地产态势现阶段较为激进，但见成效时间较为漫
长，一般会滞后2-3年，未来商业地产竞争压力巨大
2013年通胀率平均约为3.7%，但银川地区通胀率高于平均通胀率，银川物价较高，但人均消费较为疲软。
建发·大阅城周边消费群分析
西夏区
金凤区 兴庆区
银川市三区基础消费人口约为135万人
大阅城周边人口测算——2公里内
2010-2012年银川市常住人口增加5.3 万人，城市化率进一步扩大；银川作为 西北两宜城市，聚合能力较强，能够吸 引陕、甘、蒙等周边外来人口在银川安 家落户。
以上数据来源于《2010-2012年银川市统计公报》
银川市商业开发分析
2013.1-10银川市消费分析
1-10月，全市消费品市场总体保持平稳增长，实现社会消费品零售总额283.13亿元，同比增长12.0%，增幅比1-9月提高0.1个 百分点，分别低于全区和全国增幅0.2和1.3个百分点，在全区五地市排第四位。 批发零售业是消费品市场增长的主力。1-10月，全市限额以上批发零售业实现零售额211.52亿元，增长10.9%，占全市零售 额比重的74.7%，拉动全市零售额增长8.2个百分点。
灵汗渔村、食客风味、环保回转火锅、玖加壹；自有业态：大玩家、大歌星、万达影城，万达百货
银川市主要商业综合体分析——新材·万家会
商业总面积15万㎡，集中性商业8.4万㎡，城北邻里社区生活购物中心 主力店——新华百货
银川市主要商业综合体分析——阅海· 新天地
商业总面积62万㎡，集中性商业 10万㎡，外街商业6万㎡，办公酒 店8.2万㎡及13万㎡地下停车场 主力店—保利影院、北京华联、九 龙海浴、东港火锅、夏花肥牛等
建发·大阅城商业调查 周边客群分析报告
建发置业
2014.1.6
银川市主要商业综合体分析
大阅城周边 客群分析
银川市主要商业综 合体租金调查
银川市主要商业综合体分析
银川市近3年重要综合体 • 金凤万达广场 • 世纪金花 • 新材·万家会 • 阅海·新天地
银川市商业地产开发分析 2010-2013商业物业开发分析 2010-2013银川市人口分析 2013.1-10银川市消费分析
2001-2010年银川市三大产业投资比重变化情况（%）
从三大产业投资比重走势看： （1）第一产业投资比重直线运行。2001-2010年，银川市第一产业投资比重基本保持在1%-2%之间，十年间，我市在大力发展第一产业的同时，虽然 产业投资规模不断扩大，但投资比重依然偏低。 （2）第二产业投资比重直线上升。2002-2009年，银川第二产业投资比重基本呈直线上升趋势，由2002年最低点18.2%直线升至2009年的最高点 61.0%。2010年，全市第二产业完成投资282.59亿元，比2001年增长17倍，比重虽比2009年低13.8个百分点。 （3）第三产业投资比重突破性上升。2002-2009年，银川市第三产业投资比重基本呈直线上升趋势，说明现阶段银川市产业结构正在由第二产业（工 业主导）加速过度到第三产业（服务业）为转型方向。
一产投资 0.40 0.93 1.50 3.04 2.04 2.10 3.91 6.91 9.48 10.48
增速 -55.3 135.4 60.4 103.0 -32.8 2.7 86.8 76.5 37.2 10.6
二产投资 15.81 12.23 30.60 47.01 86.79 102.27 155.48 198.82 289.97 282.59
商业
地产
沿正源街北部区域共计4个重 点商业综合体项目，其基础 消费群体互有竞争关系。
半径3-5公里内
银川市主要商业综合体分析——金凤万达广场
集中性商业总面积10.25万㎡，现呈现各楼层业态互补趋势、服装业态呈缩减趋势，增 加儿童女性体现消费场所及餐饮业态
新视觉眼镜、亲亲宝贝乐园、ROEM、I-DO、阿玛施、Hopeshow、FAIRWHALE MEN等服饰类
商业销售额
商业施工面积 竣工面积 商业销售面积
26.27
585.19 25.22 41.28
亿元
万㎡ 万㎡ 万㎡
商业待售面积
84.51
万㎡
1、从左侧红色部分数据可以看出，2013年银川市 商业施工面积比过于悬殊，未来2-3年将会有约 580万㎡的商业入市，竞争压力、招商压力将成指 数级增大； 2、2013（1-10）银川市商业销售面积仅为待售面 积的一半，在商业地产中销售部分将会直接抢走一 部分商户客户，间接竞争大阅城项目； 3、银川市现阶段施工面积580万㎡，竣工面积仅 25万㎡，预计未来商业体总量将超负荷，间接导致 商家无法形成有效利润，分散消费客群，从而导致 大阅城项目无法形成强有力的租金回款。
2001-2010年银川市三大产业投资结构变化情况
按国民经济行 业分投资额（ 亿元） 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 49.89 67.20 121.46 145.46 183.87 216.95 273.22 345.91 475.27 599.25
大阅城周边人口测算——10公里内
三级商圈人口
100万人
三级商圈主要为银川市三区集中性人口，约为100万人。
以上数据来源于银川市统计局
人口合计： 大阅城项目10公里半径内人口约为160万人，其中包括常驻人口及流动人口。
人口基数基本能够满足大阅城的消费量
那么，人口的特征及组成形式如何呢？
分析小结： 1.大阅城项目区域商业、居住人口约为10万人左右，消费潜力可挖掘度较大，但周边商业综合体项目较多，体量较
政兴园
海宝 西区
中瀛 御景
观湖一号
合计
93000
一级商圈消费人口
9.3万户 上表红色部分距离大阅城项目较近，约为2公里以内，共计约9.5万户，待所有项目开发完成每户3 人计算人口约为28万人。
大阅城周边人口测算——5公里内
二级商圈人口
30万人
二级商圈涉及到银川市核心交通动线，解放街，清河街；预估二级商圈人口为30万人
2010-2012年银川市房地产统计数据分析：
1.3年间房地产投资总额逐年扩大，平均增长率为 76%，投资增长量巨大。 2.3年间住宅销售面积却成下滑态势，2010年成 交销售面积最大，达到536.11㎡，后2年逐年下 降。 3.但在商品房销售额比图上可看出，2012年较 2011年销售额有所增长，复读较大，达到34%， 但依旧未能超过2010年销售额。
2013（1-10），银川市商品房销售额仅为209.42亿元；商业销售单价7667元/ ㎡；销售价格现收到市场动能不足影响，使得价格仅能够保持在8000元/㎡以下。 商业地产销售价格的弱势维持，将对商业的租金价格产生影响，更重要的是对商 家的信心产生动摇作用。
商业 分析
银川市2013（1-10）商业用房数据汇总表 商业投资 37.77 亿元
以上数据来源于实地踩盘统计结果
小结：
1.同质化的商业业态 2.总建筑面积350万㎡，该区域人均商业面积偏大 3.差异化的竞争，商户资源争夺越加激烈 4.3个主要商业综合体均在正源北街沿线，对消费客户的争夺日趋 激烈，需要标新立异的创新业态及商家对消费者形成新的吸引。
银川的经济运行情况如何，将向何处发展， 未来将如何搭上经济循环的顺风车？
银川市商业开发分析
2010-2013银川市人口分析
人口地区分布
现将银川市2010年第六次全国人口普查分地区的常住人口公布如下： 人口数 地区 （人） 银川市 兴庆区 西夏区 1993088 678306 329310 （%） 100 34.03 16.52 7.41 7.1 5.32 比重 人口密度
银川产业投资存在的主要问题
2010年银川市产业结构及投资结构与全国发达城市比较（%） 第一产业 项目 产业结 构 投资结 构 第二产业 产业结 构 投资结 构 第三产业 产业结 构 投资结 构
房地产开发指数（紫）与固定投资指数（蓝）对比图
北京市
广州市 天津市 杭州市 银川市
0.9
1.8 1.6 3.5 5.4
银川市商业开发分析
2010-2013商业物业开发分析
通过统计2010年-2013年上半年房地产开发投资额及商服工业用地投资额可得出以下分析结论： 1.3年半间银川市房地产开发投资额平均呈现年增长23.5%，商业地产开发投资额平均呈现年增长 33.8%；商业地产开发投资涨幅明显高于房地产开发投资涨幅。 2.商业地产开发占整体房地产开发投资占比增大约12%。 3.对比2013年上半年房地产开发投资额及商业地产投资额，商业占整体地产开发额的42%；未来23年开发运营开始后，银川市整体将呈现商业物业饱和状态。