土地用途转换过程中地价属性之思考

[ 摘 要 ] 按照我国现行制度之规定, 土地从农业用途向非农业用途转换过程中的价值补偿以 农业收益 为依据, 这有悖于 现代土地估价理论。现代土地估价理论 的主要特征表现为以公开市场价值为目 标, 以 未来最佳用 途为原则, 当土地 面临用途 转换时, 其价值取向应为转换后的土地收益。 [ 关键词 ] 土地用途转换; 土地估价; 土地收益 [ 中图分类号 ] F301 [文献标识码 ] A [文章编号 ] 1008) 4053( 2009) 11) 0025) 03
利润最大化, 土地价格评估是按土地未 来的最佳用 途作为首
要的评估原则。 当一些 土地 要处置、要 改变 用途时, 土 地估
价就应该根据即将转入的新用 途来评估, 而不能完 全按目前 的用途来估价。
( 二 )现代土地价格评估体系的主要评估方法
以上述原则为指 导, 现代土地价格 评估体系产 生了收益 还原法、市场比较法等基本估价方法。
的价格确定为 正常市 场条 件下的 价格。在 公开 竞争 的市场 里, 买卖双方都了解市场行情, 公平竞争, 没有不正 常因素的 影响, 价值规律能有效地调节市场。
6. 以未来 最 佳用 途 为估 价 原 则。土 地具 有 多种 用 途。 每一种不同用途, 都会为人们带来不 同的经济 利益。为了实 现土地资源的 最佳利用, 更主要的是实 现购买者和 出售者的
值总和。因此, 在土 地所有 权中, 我们 可以 分离 出土地 使用 权、租赁权、抵 押权、地役 权、发 展权 等等。在 每一 个分 离出
来的权利中, 又相应地包含不同程度的 土地占有、使用、收益 和处分等基本 权能。现 代土地 价格 评估理 论就 是以 每一个 具体的市场交易权利为 评估对象的, 因 此市场上才 有土地所 有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格等。
动和资本这些生 产投入 量越 多, 生产要 素的 生产率 越高, 经 济增长就越快。与这种经济增 长内涵相适应, 生产 者利润最 大化的均衡 条 件就 是边 际 收益 产品 等 于生 产要 素 的价 格。 土地, 作为一种生产 要素, 土地 价格 同样决 定于 土地边 际收 益, 而这一边际收益, 其 本质就 是土 地要素 对生 产者个 人所 作贡献的大小。这就是土地市 场的均衡, 只有在这 样的均衡 条件下, 地租或地价才是市场所承认的, 也才是现实的。
可以通过两种方式可 以求取土地价值:
第一,
利用资本化率求取,
公式为:
V=
NO R
I,
式中
V
为土
地价值; NO I为土地未来第一年的净 收益; R 为资 本化率 (土
地的某种年收益与其 价格的比率 ); 第二, 利用收益乘数求取, 公式为: 土地价值 = 年收益 @
收益乘数, 收益乘数通常为常数, 是从土地市 场上提取 的, 收
然而, 改革并没有取得预期的效果, 征地补偿 偏低、不能满足 农民的实际需要; 土地价格失真、失灵, 市场不能发 挥应有的 作用。究其原因, 在于 改革 没有 跳出现 有的 制度框 架, 其中 按照农业用途补 偿便 是重 要因素 之一。本 文就 现代土 地估
价理论的基本观点 结合 我国实 际谈 谈土地 用途 转换过 程中 价值属性问题。
格高低的标准 , 即 资本 价格标 准。所以, 从 古典 经济学 家到 当代经济学家 , 都将土地价格定义为地 租或土地纯 收益的资 本化。
4. 以权利人的 经济 收益为 估价 内容。土 地是 一种 特殊 的自然资源, 在土地 利用过 程中, 它 除对土 地权 利人 做出贡 献外, 还对他人提 供服 务。如耕 地资源, 除 对耕 地所有 者提 供地租外, 还满 足 了国 家的 粮 食安 全需 要 和社 会 的生 态需 求。但是, 土地产权是以明确界定土地 产权人的个 人利益为 核心的, 也是以个人利益的大小为衡 量尺度的。权 利的内涵 决定了土地价值的高低 , 从而也决定 了土地价 格的高低。土 地价格评估, 就是要判断这样的权利在 土地市场中 所交换的 价值大小。
益乘数 = 年价收格益。
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2. 市场比较法。市场比较法是 根据替代 原理, 将 待估土
地与近期市场上发生交易的类 似土地进行比 较, 并 对类似土 地的成交价格作 适当 的修 正来求 取待 估土地 价格。公 式为
V = VB @ A @ B @ D @ E, 公式中 V 表示土 地价 格, ; 为可 比实 例价格; A、B、D、E 分别表示土地 的交易 情况修正 系数、估价 期日调整系数、区域 因素调 整系 数和个 别因 素调整 系数, 其
乘积为综合 调整 系 数, 以百 分 率的 形式 表 示综 合调 整 系数
为:
10 0 ()
@
() 10 0
@
1 00 ()
@
(
10 0 )
。这种方
法的基本特
点是以
市场价格为导向求取 土地价格, 在土地 市场比较发 达的情况
下被广泛采用, 是国 际上通 用的 最基本、最 常用 的估价 方法 之一。
二、我国现行征地价格的测算标准及方法
1. 收益资本化 法。收益 资本 化法是 指用 适当 的贴 现率
将土地预期的未来收益贴现成 现值的方法, 其理论 依据是预 期收益原理, 该 方 法适 用于 有 收益 或有 潜 在收 益的 土 地估
价。根据资本化的收益不同, 收益资本 化法又分为 报酬资本
化法和直接资本化法 。
( 1)报酬资本化法。报酬资本化法 是用报酬率将未来净
现行征地价格的主 要特征是按照农业用 途补偿, 补偿费 被限定在 农地 价格 范畴。 5土 地管 理法 6第 四十 七 条规 定: / 征收土地的, 按照被 征收土 地的原 用途给 予补偿 0, 对于农 村土地而言, 被征收土地的原用途多 指农业用 地。国土资源 部出台的 5关于完善征地 补偿安置 制度的 指导意 见 6中提出 的 / 征地统一年产值标准 0和 / 征地区 片综合地 价标准 0都将 征地补偿限定为农业用 途, 规定测算 / 征地统 一年产值标准 0 要在主导性农用地类别 和耕作制度条件下, 以前三 年主要农 产品平均产量、价格 及相 关附加 收益 为主要 依据 进行测 算; 测算征地区片 综合地价 要充分 考虑 农用地 定级 成果 和农用
统一年产值标准是 基于一定时期的土地 综合收益 值, 为 了保 持政 策的 现势 性, 一般 设定 基准 时点 , 每隔 3- 5 年调 整、更新一次。我省统一年产值标准制定程序如下:
收益逐年贴现之后累 加来求取土地价值, 公式为:
V=
n
E i= 1 (
ai 1+
r)
i
式中: 表示土 地的 收 益价 格; 为 年 份; 为 土地 的 收 益年
限; 为土地未来第 年的 纯收益; 为 土地的 报酬 率。运用 报酬
资本化法评估征地价 格可以适用于征收和征用两种情形:
征收土地的公式 : V =
2009 年第 11期 ( 第 11 卷第 11期 )
辽宁 行 政 学 院 学 报 Jou rnal of L iaon ing A dm in istration Co llege
N o. 11, 2009 ( V o.l 11. N o. 11 )
公共管理
¸
土地用途转换过程中地价属性之思考
左静
( 辽宁行政学院, 辽宁 沈阳 110161 )
地价格评估成 果。 (一 )征地统一年产值标准 征地统一 年产值标准是 在一定 区域 范围内 ( 以市、县行
政区域为主 ), 综合考虑被征收农用地类 型、质 量、等级、农民 对土地的投入以及农产 品价格等因素, 以前三年主 要农产品 平均产量、价格为 主要 依据测 算的 综合收 益值。所 以, 征地 统一年产值标 准的实质内涵是被征收农用 地的综合收 益值, 它不仅包括农 用地农作物的收益, 还要 考虑被征收 农用地带 来的其它相关 收益。
需要安置的农业人口 计算, 每一个需要 安置人员的 补助费为 土地被征收前 三年 平均年 产值 的 4- 6倍。 在实际 工作 中,
补偿按照如下公式计 算: 土地补偿费 = 被征地亩数 @ 年产值
@补偿倍数; 安置补助费 = 需要安置的 人数 @ 年产 值 @ 补偿 倍数; 需要安置的人数 = 被征地数 /征地前人均分配耕地数
A Y
征用土地的公式 为: V =
A Y
1-
(
1 1+ Y) n
上述公式中, V 表示 被征 土地 收益 价格; A 为 土地 纯收
益; Y 为土地还原利率; n为被 征用土地征用年限。 ( 2)直接资本化法。直接资本化法 是将未来某一年的收
益进行资本 化, 用公 式 表示 为: V = a / r, 其中 v 表 示 土 地价 格; a表示土地年收 益 (地 租 ); r表示资 本化率 (还原 利率 )。
[ 收稿日期 ] 2009- 05 - 09
¸
[ 作者简介 ] 左 静 ( 1964 - ) , 女, 辽宁行政学院 ( 辽宁商贸职业学院 )技术经济系教授。
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2009年 11 月 第 11卷第 11 期
左 静: 土地用途转换过程中地价属性之思考
N ov. 2009 V o.l 11. N 1. 10
中共十七届三中全会审议 并通过了 5中共中央 关于推进 农村改革发展若干重 大问题的决定 6, 提出 改革征地制 度, 完 善征地补偿机制, 逐步建立城乡统一的 建设用地市 场等重要 议题, 这标志着我国征地制度改革即将 进入一个新 的历史时 期。建国以来, 我国征 地制 度经 历了多 次改 革和调 整, 譬如 提高征地补偿标 准、推行征 地区 片综合 地价 等举措 , 目 的在 于使计划经济体系下 产生的征地制度适应 市场经济的 需要。
5. 以公开市场价 值 (价 格 ) 为估价 目标。所 谓公 开市场 价值是指公开 市场条件下形成的土地价格。我国 5城镇土地 估价规程 6开篇就将其适 用的条 件规 定为正 常市 场条件, 运 用该规程所评估的价格 为正常市场条件下的 市场价值; 美国 估价学会、英国皇家特许测量师协会也 将其不动产 价格评估
一、现代土地估价理论关于地价属性的基本观点
现代土地价格评 估理论形成于 19 世纪末。英国 经济学 家阿尔雷德 # 马歇尔 作为新古典学派的代 表人物, 他在边际 效用价格理论基础上 , 应用古典学派 的供应 ) 成本 分析地租 和地价, 提出土地价格是由土地生产要 素的边际收 益产品或 边际产品成本决 定。古 典经济 学家 的地租 地价 理论和 马歇 尔的均衡价格理论, 共同形成现代土地价格评估理论。
2. 以现代土地 产权 为估价 对象。现 代土 地产 权理 论认 为, 土地所有权是由 一束不 同的 权利所 组成 的权利 束, 而每 一个权利都对应相应大小的土 地收益, 而这个收益 的资本化 形式就是该权利 的权 利价 格。土地 价格本 质上 是某一 土地
权利在正常市场条 件下 为权利 人所 提供未 来纯 收益的 贴现
我 国现行 的征地 价格主 要由土地 补偿费 和安置 补助费
组成, 此外还有青苗补偿费及地上附 着物补偿费 。其中土地
补偿费是针对土地所有权给予 的补偿, 按被征收土 地的亩数 计算, 补偿 标准为征 收前三 年平均 年产值 的 6- 10 倍; 安置
补助费是针对土 地使用 权、农民 生活来 源给 予的补 偿, 按照
3. 以资本的价格为估价尺 度。地租、土地价格这 两个概 念, 在土地私有制出现以后就随之出 现了。在资本 主义社会 之前, 土地的价 格 是根 据土 地 的质 量和 土 地的 产 出量 来确 定, 如同威廉 # 配第所述英国当时以祖 孙三代人共 有的时间 大约 21年, 则地价就是 21年 的地租总和。只 有进入 资本主 义生产阶段, 资本可 以和土 地相 互替代 的时 候, 人们 便借用 确定资本价格 的方式来确定土地的价格, 即地 租资本化。土 地价格正是在 这种与资 本的替 代关 系中找 到了 衡量 自身价
( 一 )现代土地价格评估理论的基本特征 1. 以现代经济 增长 理论为 理论 基础。现 代经 济增 长理 论是研究国 民财 富 增长 的理 论, 主 要表 现 为国 内生 产 总值 ( GDP) 的增长。在现代经济增长理论下, 经济增长 取决于生 产要素投入量和生产 要素的生产率这两大 类因素。土 地、劳