洪崖洞案例研究

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案例研究_重庆洪崖洞
经营情况：有开敞空间和大型主力店驱动的4-5层，9-10层经营较好，其他楼层经营较差，酒
店业态经营较好
11F
沧白路
9-10F
6-8F
4-5F
3F
2F
1F
-1F
嘉陵江
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案例研究_重庆洪崖洞
经营情况：与其创造的巨大品牌效益相比，洪崖洞的经济效益却一直未达到理想效果
曾经
重庆城市名片暨商业地产洪崖洞修建于2006年，当年开街 之日不少于10万人把这里挤得爆满，轰动一时。
11F
9-10F
天成巷巴渝风情街
6-8F
沧白路“城市阳台”
11F：城市阳台 9-10F：异域美食街
4-5F
5-8F：洪崖洞大酒店
3F
4F：天成巷风情美食街
3F：百业工坊老街 2F：重庆市旅游商品展销中心 1F：创意休闲水岸
1-2F
-1F
-1F：停车场
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案例研究_重庆洪崖洞
文化演绎：洪崖洞是巴渝文化和重庆城市人文的一条根脉，从建筑、景观、业态三方面演绎巴 渝文化的价值内涵
租金
-1F∽租金：车库
4F：租金：80-180元/㎡/月
5- 8F：租金：40-60元/㎡/月 9- 10F：租金：70-120元/㎡/月
租 金 变 化
1- 2F：租金：80-150元/㎡/月
3F：租金：100-200元/㎡/月 4F：租金：200-400元/㎡/月 5- 8F：租金：80-100元/㎡/月 9- 10F：租金：300-500元/㎡/ 月
创意休闲 水岸 重庆旅游 商品展销 中心
百业工坊 老街 天成巷民 俗美食街 红岩洞大 酒店 红岩洞异 域美食街
旅游接待大厅、郭选昌雕塑 陈列馆、酒店接待大厅
工艺精品和土特产后期拟调 整为婚庆一条街 旅游商品、茗茶、古玩、字 画
3F
民间收藏馆、 工艺品、收藏品、旅 游纪念品、名人字画、 古玩等
歌剧院、特色火锅、 老茶馆、名特小吃、 地方土特产 特色酒店、火锅、私 坊菜等特色餐饮 居家饰品、装饰品、 特色西餐厅、美容美 发、会馆会所等 零售、西餐
滨江路的建设，彻底 改变了沿江两岸的面 貌，洪崖洞的破棚烂 房也拆迁了。小天鹅 集团将红岩洞打造成 “巴渝民俗风情集 镇”。
明清时期
上世纪 40年代
1949-2006年
2006年-今
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案例研究_重庆洪崖洞
项目概况：通过后期修缮改造，成为重庆巴渝文化的典型代表，以文化为引擎，以休闲商业为 载体的大型都市商旅项目
现在
上下楼层“冷热”不均，以4楼小吃街为分界线，向上的楼 层人来人往，餐饮、酒店生意红火；向下的楼层冷冷清清，
尤其是一楼，有的铺面一空就是3年。
形成目前情况的主要原因：
开发商无 商业地产 开发经验
在团队组 建和招商 方面，缺 乏经验
规划布局 出了些问 题
小天鹅集团总裁：何永智 15
案例研究_重庆洪崖洞小结
案例研究_重庆洪崖洞
文化演绎2—景观：明代城墙、洪崖滴翠等历史遗迹和巴渝文化雕塑
洪崖 滴翠
巴渝 雕塑 明代 城墙
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案例研究_重庆洪崖洞
文化演绎3—业态：巴渝剧院、郭选昌雕塑陈列馆等大型公共文化设施和巴渝名小吃土特产
郭选 昌雕 塑陈 列馆
巴渝 剧院
巴渝 名小 吃土 特产
巴渝 名小 吃土 特产
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案例研究_重庆洪崖洞
明初戴鼎筑重庆城， 建有十七门，九开八 闭，洪崖门是闭门， 在洪崖门下面“洪崖 滴翠”就一直是重庆 的一大景观
洪崖洞下临镇江寺和 纸盐河街，都是码头， 且相当热闹。于是， 那洪崖洞两侧的悬崖 下就建起一排排吊脚 楼。层层叠叠，错落 有致，似摇似晃，构 成重庆城特有的风景。
解放后，沿江码头， 特别是临江门、千厮 门码头逐渐衰落，洪 崖洞也逐渐失去往日 的热闹，那吊脚楼经 历了几十年风雨，成 了危房。
商业的业态变迁：-1-3F、9-10F出现大量业态调整，且部分楼层停止商业经营
休闲、餐饮、娱乐业态比例不断加大
楼层 -1F 1- 2F 定位 滨江好吃街 纸盐河江畔 酒吧街 小商品、旅 游精品一条 街 天成巷民俗 风情美食街 盛宴美食城 异域风情街 城市阳台 业态 夜啤酒、烧卤烤、冷 淡杯、中华名特小吃 风情酒吧、高档会所、 KTV、迪吧、夜总会、 网吧、游戏厅 楼层 -1F 1F 2F 定位 停车场 业态 爱车e族、汽车租赁
长
江
项目基本信息：
“洪崖洞民俗风貌区”位于重庆市渝中区，是2005年 重庆市政府“八大民心工程”之一，是重庆市重点景 观工程和4A级重点旅游项目工程，项目沿江全长约 600米，商业建筑总面积逾6万㎡。
历史上的洪崖洞（旧貌）
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案例研究_重庆洪崖洞
项目规划：规划打造“清明上河图”，顺应台阶地貌修房筑路，使建筑群保持原有山城居民特 色，三级台阶筑繁荣街区，体现出建筑群良好的视觉形象
经营情况：开业初期洪崖洞30%的产权店铺出售，售价约1.5万元/㎡，70%商铺由小天鹅集 团自行经营或定向招商，租金40-180元/㎡/月，经过约10年的发展，目前除9-10层租金增长 幅度较大，其他楼层租金增长缓慢
2005年
2013年
租金
-1F∽租金：60-70元/㎡/月 1- 2F：租金：40-70元/㎡/月 3F：租金：65-100元/㎡/月
① 汇集巴渝剧院，郭选昌 雕塑陈列馆等大型民俗 文化展示中心； ② 巴渝名小吃暨土特产一 条街，古玩店、字画精 品收藏、琉璃馆、易卦 馆、中药坊等民俗业态 。
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案例研究_重庆洪崖洞
文化演绎1—建筑：吊脚楼、青石板、石步梯、小青瓦、古门窗和巴渝文化墙
古门窗
巴渝文化墙
吊脚楼
巴渝文化柱
青砖
巴渝文化柱墙 青石板 7
建筑
景观
业态
① 洪崖洞以最具巴渝传统 建筑特色的“吊脚楼” 风貌为主体，依山就势， 采取分层筑台、吊脚、 错叠、临崖等山地建筑 手法； ② 建筑以青石板、小青瓦、 古门窗等巴渝传统民居 风格为主基调。
① 修缮保留了江隘炮台， 洪崖闭门、纸岩码头、 明代城墙、辛亥碑文、 洪崖滴翠、嘉陵夕照等 大部分历史遗迹； ② 洪崖洞以码头文化为补 充，以雕塑、浮雕和真 实的码头环境，充分展 现出重庆特有的码头文 化精髓。
案例研究_重庆洪崖洞
项目定位：集巴渝民俗文化和饮食娱乐为一体的商业与文化产业、旅游产业复合，满足一站
式消费要求的综合商业街区
洪崖洞民俗风貌区集城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体，是解放碑的宴会客厅、重 庆人的休闲胜区、老重庆的真实写照、重庆市最亮丽的城市名片。
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案例研究_重庆洪崖洞
历史沿革：洪崖洞拥有2300多年的历史，是老重庆“九开八闭”十七门中的闭门，也是古代 巴国至明清时期的军事要塞和最早最发达的通商口岸，更是巴渝文化兴衰变迁的缩影
人流导入困难。
沧
白
路
朝天门方向
解放碑方向
嘉
5m高差
滨
嘉陵江
路
黄花园方向
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案例研究_重庆洪崖洞
内部交通动线组织：内部交通动线不够清晰，且各主要人流出入口未与商业有效接驳，以垂
直电梯为主，扶梯较少，大量人流难以导入到下面楼层
自动 扶梯
垂直 电梯 垂直 电梯
垂直 电梯 自动 扶梯
垂直 电梯
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案例研究_重庆洪崖洞
洪崖洞的文化背景：
嘉 陵 江
洪崖洞
是站着的巴渝文化，洪崖洞反映了重庆人坚韧顽强的意志，是
重庆历史文化的见证和重庆城市精神的象征。 洪崖洞采用了巴渝传统山地民居的“吊脚楼”形式，将巴渝文化、 码头文化、山地民居建筑文化，并入现代的商业范畴，形成以休闲旅 游为龙头、以餐饮娱乐为主体、以时尚商业为补充的商业联合体。
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4F 5- 8F 910F 11F
业 态 调 整
3F
4F
美人没火锅、天鹅厅火锅、 宴宾楼火锅、全聚德烤全鸭、 浪漫情火锅、巴渝名吃暨土 特产一条街、巴渝剧院
洪崖洞大酒店客房、洪崖洞 中式快餐厅、半山花园餐厅 酒吧、咖啡厅、西餐
5- 8F 910F
11F
城市阳台
பைடு நூலகம்
零售、西餐
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案例研究_重庆洪崖洞
外部交通动线组织：项目和嘉滨路的接驳未处理好外部无法形成回路，-1F和1F临街面形象差，
——创造了巨大的文化品牌效益，但商业价值未得到深度挖掘
项目亮点： 抓住了巴蜀文化的精髓，形成独特的巴渝文化的特色景观，成 为巴渝文化的典型代表，成为重庆都市文化旅游必到之处。 项目不足：
商业定位不准确、业态规划布局较差，商业价值挖掘不够深；
在设计上，嘉宾路与项目的位置关系未处理好，导致项目-1F2F临将形象较差，且无大型主力店支撑，导致商业无法经营。