新形势下旧城区改建的路径探析

新形势下旧城区改建的路径探析

——以江山市通禄门片区改建为例

旧城区通常指现有城市建成区内、建成年份较早、建筑危旧老化、配套设施落后的区域，包括以解放前（以及更早的晚清、民国时期）建筑为主体的老城区、老街区、棚户区，以及1990年《城市规划法》实施前建成的旧住宅区、旧厂区、城中村等。随着城市化的不断发展，旧城区改建日益成为摆在城市建设管理者面前的一个无法回避的重要问题。

一、旧城区改建是城市发展和人民生活的必然要求

（一）旧城区改建符合市民改善生活环境的愿望。旧城区一般都处于城市中心区域，毗邻繁华商业区，交通便利，区位优势明显，生活成本较低。但旧城区的不足也是非常明显的：区域内以杂乱的居民自建房为主，房子多且密集，间距小，乱搭乱建普遍；市政公用设施配套水平低，道路狭窄，多为曲折狭窄的巷道，空中管线纵横，供水、排水、排污管道不畅，绿化、亮化配套少，卫生条件差，脏乱差现象突出。因此，旧城区难以满足当代市民群众的基本生活要求，宜居水平极低，市民群众要求改建的呼声很高。

（二）旧城区改建符合城市理顺交通组织的需要。旧城区道路配套差，又处于交通枢纽，往往成为城市交通中梗阻之地，尤其在当前车行时代，这一趋势越来越明显。从江山市来看，受青山环绕、一江穿城的狭长地形所限，城区路网号称“五纵八横”，但除城北新区的迎宾路基本贯通外，其它纵线、横线无一直线畅通，中途均有拐点；这些拐点在交通高峰期往往成为死结。其中江滨路最初建成于上世纪八十年代中期，经过多年建设，目前南、北段均已贯通，但中间受通禄门片区阻隔，道路狭窄弯曲，成为一段结肠。

（三）旧城区改建符合城市提升环境品质的要求。旧城区配套设施和市容市貌都很差，与周边环境格格不入，影响城市总体景观形象。以通禄门片区为例，其毗邻城区中轴线城中路，又是展示江山城市形象的最重要窗口——“一江两带”的组成部分。目前城市建成区内“一江两带”南北段均已建成，须江两岸风光旖旎，堪称“十里画廊”，而中间杂乱、残破的通禄门片区形象与“一江两带”总体景观极不相称，宛如华丽衣裳中一块破旧的补丁。

综上所述，推进旧城区改建符合城市发展需求，符合人民群众对美好生活的向往。但由于旧城区改建涉及人数众多，征地房屋征收难度大，投资大，建设周期长，一般实施都非常谨慎，需要反复斟酌、反复论证，必须在“确有必要，迫不容缓”的情况下才会实施。以通禄门片区改造为例，其改建非常迫切：一是群众要求改造的呼声强烈，多年来，日常咨询的，或通过议提案、对话平台、论坛等形式提出的非常频繁；二是理顺城市交通组织的需要，从我市路网现状来看，打通江滨路势在必行，可操作性也相对较强；三是提升城市品位的内在要求，通禄门片区改造后，一江两带景观和整个城市风貌都将实现质的飞跃，对提升城市品位意义重大。因此该项目经过两年的前期调研之后于今年正式启动。

二、旧城区改建的几种基本模式

从我国实际看，比较系统全面的旧城区改建主要有三种四类模式：

（一）推平重建。指在完成征地和房屋征收后，将原有房屋及其他设施全部推倒，实现三通一平，再将土地拍卖，由房地产开发商重新开发建设。即一般意义上的大拆大建式。

1．优点：

（1）没有原来瓶瓶罐罐的束缚，白纸上画画，操作简易，景观改变效果明显；

（2）由于区位优势明显，通过土地拍卖获得土地出让金，除可收回本区域房屋征收、征地和配套建设成本外，也是城市公共设施建设（包括道路、桥梁、公园、广场、绿化、环卫、供水、污水等设施建设）所需资金的主要来源。

2.缺点：

（1）房屋征收和征地难度大；

（2）不能保留原有建筑风貌及绿化景观，割裂城市肌理，丧失城市记忆，容易导致千城一面。

3.评价：

（1）是解决城市建设所需资金的主要来源之一，2005年之前的旧城区改建都采取这一模式，当前绝大多数旧城区改建也采取这一模式。

（2）近年来，房屋征收和征地成本已迅猛提升且不断上涨，土地红利已明显减少且越来越少，“推平重建”优势渐弱。

（二）有机更新。即在旧城区改建中，保留原住民，并以原有建（构）筑物为基础，通过对配套基础设施的配套完善（包括排水、排污、亮化、绿化、停车位、休闲设施、三线入地，拆除违章建筑等）和建筑物外立面粉刷、内部功能更新（如增设家用电器、更新厨卫设施等）等形式进行改建，提升居住品质。其中又分两类：

一是政府统改型，即由政府统一投资，统一改造。这种模式各地采用得比较多，如北京东四三条至八条旧城改建（四合院、胡同）有机更新，杭州老街区有机更新，乌镇有机更新与综合开发等都比较成功。近年来各地实施的旧居住区环境综合整治（一般改造公共环境，不改造居民建筑）也可视为一种简易的有机更新模式。江山市从2005年开始启动旧居住区环境综合整治，每年安排一至两个旧小区，改造成效良好，但只适合建成时间不太长、有统一规划设计的旧居住区。

二是统规自建型，即由政府提出统一规划要求，并对区域内公共设施进行统一改造，居民院落之内则由居民按统一要求自行改建。成都太平巷改造采用的就是这一思路，由政府出台基本改造风格和要求，确定业态分布，并负责片区原有建筑保留部分的基础设施和公共景观投入，其余分院分建筑改造由当地居民自己出资按要求实施和经营，居民留在原地，个人对拥有产业负责。

1.优点：

（1）是民生工程，符合原住民愿望；

（2）由于较好地保留和恢复了原来有价值的建、构筑物，有利于留住城市的风貌和记忆，提升城市品质；

（3）直接投资相对较少；且少数开发较早、旅游禀赋较好的项目，可通过旅游或商业开发收回改建投资，并实现赢利。

2.缺点：

（1）政府投入大而直接回报较低；

（2）由于旧城区建筑普遍占地多，楼层低，密度大，景观改建空间小，改建整体效果不明显。

（3）由于旧城区内乱搭乱建现象普遍，改造过程中居民配合意愿不强，景观效果难保证；特别是统规自建型，受原住民配合意愿效果和资金、精力等影响，往往容易出现只改造“表面一层皮”现象，难以完全达到预期成效。

3.评价：