市场分析沈阳房地产市场的分析与展望
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市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
5. 土地交易大致正常
2008年全市土地出让面积2267公顷，比 去年同期（ 3057公顷）增长-25.8%；其中 市本级2008年出让面积为362公顷，比去年 同期（388公顷）增长-6.7%。
2008年全市共计收缴土地出让金100.60 亿元，比去年同期（80亿元）增长25.7%； 其中市本级2008年土地出让金为38.25亿元， 比去年同期（35.00亿元）增长9.3%。
生一定的影响。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 市场活跃，商品销量稳步增长
2008年辽宁省各月累计商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
销售额 44.1 133 240.6 349.2 466.2 556.4 630.2 843.5 1024.5 1159.5 1507.7
其中，空置1~3年（含1年）的数量分
别为1027.1万平方米和721.7万平方米，
同比分别增长21.5%和19.0%；空置3年
以上（含3年）的数量分别为137.3万平
方米和63.9万平方米，同比分别增长
15.1%和10.8%。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
（三）2008年沈阳房地产市场的 运行情况
2.2
4.9
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2008年辽宁省各地商品房销售情况
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区商品房的销售额、销售面 积分别占全省的57.0%、61.7%。
✓ “新政”实施以后，市场趋于活跃。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
4. 整体房价稳定、温和上涨
2008年辽宁省各月商品房销售价格（单位：元/平方米）
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2008年辽宁省各地商品房销售价格
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区中，以沈阳商品房的均 价最高，其他地区相对不高，总体涨 幅比较适当。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
5. 房地产开发资金来源比较稳定
➢由于购房者的迟疑、观望等原因，导致其 他资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款） 比重的下降与自筹资金来源比重的增加。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
6. 空置商品房有所增加
2008年辽宁省各月商品房空置情况（万平方米）
空关房?
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
截止2008年底，全省累计商品房和商 品住宅的空置面积分别为1567.6万平方 米和1058.7万平方米，同比分别增长 14.5%和11.0%；商品房、商品住宅的空 置率分别为16.5%和13.1%。
✓全国房地产市场销售量普遍下降，有 些城市降幅甚至达到30%～50%；商品 房销售面积超过1000万平方米的寥寥无 几。沈阳的表现，实属罕见。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 存量房销售基本正常
全市存量房转让面积531.57万平方米， 销售金额145.97亿元，销售套数58879套， 分别比上年同期下降20.84%、11.34% 和22.41%；其中，存量住宅转让面积 380.30万平方米，销售金额97.49亿元， 销售套数56082套，分别比上年同期下 降20.91%、15.59%和22.28%。
价格指数
供给价格与需求价格
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
5. 房地产业对于经济社会的影响
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
世界银行（1994）认为，房地产业的 投资拉动约为1:3，销售拉动系数约为1: 1.3～1.5。包宗华（2001）认为，我国 住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7， 销售拉动系数约为1: 1.3，而且两个系数 之合可达1:3.0。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
截至2008年底，沈阳全市共有房 地产开发企业924家。其中，一级资 质企业3家，占企业总数的0.3%；二 级资质企业44家，占企业总数的 4.8%；三级资质企业187家（其中10 家未参加年检），占企业总数的 20.2%；暂定资质企业690家。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
有了一定程度的提高。而且，在拥有房
地产开发二级、三级资质的企业数量的
增加方面，表现得比较突出。 市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
金额
✓ 2008年，沈阳市房地产开发企业销售前30 名的销预售面积总和为317.3万平方米，占全 市总量的24%（占全部企业总市场数分析沈的阳房3地望产.2市场5的%分析与）展 。
市场分析-沈阳房地产市 场的分析与展望
2020/11/12
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
一、房地产与房地产市场
1. 关于房地产 房地产（Real Estate），也称不动产 （Real Property），目前通指土地、建筑 物及其它地上定着物，包括物质实体和依 托于物质实体上的权益。例如，土地使用 权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、 抵押权等。 而且，作为一种产品，房地产（商品 房）通常具有使用（消费）、投资以及虚 拟（金融产品）等不同属性。 市场分析沈阳房地产市场的分析与展
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2. 商品房入市和待销情况
上半年，全市商品房批准入市面积 421.93万平方米，同比下降26.91%；其 中，商品住宅批准入市面积335.82万平方 米，同比下降29.82%。
上半年，累计可售商品房面积1349.55
万平方米，同比增长0.62%；其中，住宅
累计可售面积889.67万平方米，同比增长
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2004年，美国房地产业的增加值 占GDP的11.8%，印度、泰国、菲 律宾等发展中国家房地产业增加值 也占GDP的3%以上。
部分国家房地产业增加值占GDP比重（%）
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
二、关于辽沈房地产市场的简要回顾
（一）近年沈阳房地产市场的简要回顾
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
（四）关于沈阳市的房地产企业
截至2006年7月31日，全市现有房 地产开发企业647家，其中一级资质 企业3家，二级资质企业20家（其中1 家未参加年检），三级资质企业86家 （其中10家未参加年检），暂定资质 企业538家（其中112家未参加年检）。 其中，外商及港、澳、台投资企业为 85家，外地企业为80家。
2008年辽宁省各月房地产开发投资情况（单市位场分：析亿沈阳元房）地产市场的分析与展
望
2008年辽宁省各地房地产开发投资情况（单位：亿元）
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区的投资总额，占全省的 65.8%，营口、鞍山等大部分地区保 持着较高的投资增幅。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
根据统计局数据，上半年全市销预售商品房
597.4万平方米，同比增长5.2%，其中住宅
545.5万平方米，同比增长3.1%；销预售金额
245.7亿元，同比增长3%，其中住宅212.7亿元,
2. 房地产开发建设进展顺利
2008年辽宁省各月房地产开发施工、竣工面积情况（单位：万平方米）
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区商品房的施工面积、新开 工面积和竣工面积分别占全省的63.8%、 66.2%和61.8%。
➢商品房的新开工面积同比增幅偏低，可
能会对未来的竣工面积、入市数量等产
1. 房地产开发投资增速不减
2008年，全市累计完成房地产开发投 资1010.9亿元，同比增长38.4%；其中， 住宅729.5亿元，同比增长30.5%。
✓ 沈阳房地产开发建设投资增幅高于全国 增幅17.5个百分点。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2. 增量房销售保持增长
2008年，全市登记销预售商品房面积 1320.10万平方米，同比增长1.29%；其 中，商品住宅登记销售面积1075.07万平 方米，同比下降6.74%。
✓对比2006年的7月底（当年的企业资质 年检时），当时全市共有房地产开发企 业647家。其中，一级资质企业3家，占 企业总数的0.5%；二级资质企业20家， 占企业总数的3.1%；三级资质企业86家， 占企业总数的13.3%；暂定资质企业538 家。应该承认，2008年在沈阳从事房地 产开发业务的企业资质等级的总体水平，
三、当前（ 1～6月）的沈阳房地产市场
（一）沈阳房地产市场运行的基本情况
1. 房地产开发建设情况
上半年，全市累计完成房地产投资463亿元， 同比增长28.5%；其中住宅308.9亿元，同比增长 12.5%。施工面积5423.6万平方米，同比增长 22.4%；其中住宅4005.7万平方米,同比增长 17.7%。新开工面积1166.9万平方米，同比增长 0.3%；其中住宅902.3万平方米，同比下降5.4%。 竣工面积125.8万平方米，同比下降36.2%；其中 住宅106.9万平方米，同比下降38.3%。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
4.商品房价格表现稳定
2007年12月份， 沈阳价格指数比 全国指数低0.8个
百分点
2008年，全市商品房销预售均价为 3776元/平方米，比2007年同期上涨 5.91%；其中，商品住宅销预售均价为 3439元/平方米，同比上涨1.67%。
国家发改委发布的70大中城市房屋价 格指数显示，2008年12月份沈阳市房屋 销售价格指数为100.4，比全国平均价格 指数高0.8个百分点。
4.02%。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 增量房的销售量
上半年，全市商品房销预售面积597.22
万平方米，同比增长6.81%；销售金额
235.52亿元，同比增长12.47%。其中，商
品住宅销预售面积510.43万平方米，同比
增长13.38%，销售金额187.45亿元，同比
增长21.81%。
30.5
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2008年全市平均土地出让价格为 2000元/平方米。其中，商业用途土地 交易价格为2800元／平方米，住宅用 地土地交易价格为1800元/平方米。
➢ 2008年市本级平均土地出让价格为 3200元/平方米。其中，商业用途土地 交易价格为5000元/平方米，住宅用地 土地交易价格为2800元/平方米。
望
2. 关于房地产市场
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
房地产市场具有不公开（公开市场Open
Market，要求在该市场上交易双方进行交易
的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌
握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交
易，对交易对象具有必要的专业知识，交易
条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于
体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信
➢ 2003年5月，国家统计局颁布了新的
《三次产业划分规定》。其中，第一产
业包括农业、林业、牧业、渔业等；第
二产业包括建筑业；第三产业则包括K门
72大类之房地产业。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
4. 常见的房地产价格形式
平均价格（均价）
典型楼盘价格
某区域商品房（商 品住宅）的交易金
额÷交易面积
息不完备、预期不确定等原因，房地产市场
经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛
盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均
衡理论）等特征。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 房地产业
房地产业是从事房地产投资、开发、经 营、管理和服务的产业。其活动主要限于 流通领域，在国民经济产业中属于第三类 产业；具体包括房地产开发与经营业，房 地产管理业，房地产经纪与代理业等。
1. 房地产开发投资逐年增加
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2. 商品房销售量稳步增长
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 商品房交易价格分析平稳运行
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
⒋ 土地价格（均价）持续攀升
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
（二）2008年辽宁房地产市场的基本分析 1. 房地产投资持续增长
销售额 同比增
长
销售面 积
销售面 积同比 增长
41.2 94.58
24
பைடு நூலகம்
47.8 372.9 54.6
8.4 11.6 11.4 5.1
0.5
7.1
10
9.3 12.8
679.3 921.1 1261.5 1485.1 1671.9 2282.9 2722.1 3103.1 4016.4
6.6 0.3 2.6 -4.5 -10.5 -1.2 2.8
5. 土地交易大致正常
2008年全市土地出让面积2267公顷，比 去年同期（ 3057公顷）增长-25.8%；其中 市本级2008年出让面积为362公顷，比去年 同期（388公顷）增长-6.7%。
2008年全市共计收缴土地出让金100.60 亿元，比去年同期（80亿元）增长25.7%； 其中市本级2008年土地出让金为38.25亿元， 比去年同期（35.00亿元）增长9.3%。
生一定的影响。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 市场活跃，商品销量稳步增长
2008年辽宁省各月累计商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
销售额 44.1 133 240.6 349.2 466.2 556.4 630.2 843.5 1024.5 1159.5 1507.7
其中，空置1~3年（含1年）的数量分
别为1027.1万平方米和721.7万平方米，
同比分别增长21.5%和19.0%；空置3年
以上（含3年）的数量分别为137.3万平
方米和63.9万平方米，同比分别增长
15.1%和10.8%。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
（三）2008年沈阳房地产市场的 运行情况
2.2
4.9
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2008年辽宁省各地商品房销售情况
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区商品房的销售额、销售面 积分别占全省的57.0%、61.7%。
✓ “新政”实施以后，市场趋于活跃。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
4. 整体房价稳定、温和上涨
2008年辽宁省各月商品房销售价格（单位：元/平方米）
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2008年辽宁省各地商品房销售价格
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区中，以沈阳商品房的均 价最高，其他地区相对不高，总体涨 幅比较适当。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
5. 房地产开发资金来源比较稳定
➢由于购房者的迟疑、观望等原因，导致其 他资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款） 比重的下降与自筹资金来源比重的增加。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
6. 空置商品房有所增加
2008年辽宁省各月商品房空置情况（万平方米）
空关房?
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
截止2008年底，全省累计商品房和商 品住宅的空置面积分别为1567.6万平方 米和1058.7万平方米，同比分别增长 14.5%和11.0%；商品房、商品住宅的空 置率分别为16.5%和13.1%。
✓全国房地产市场销售量普遍下降，有 些城市降幅甚至达到30%～50%；商品 房销售面积超过1000万平方米的寥寥无 几。沈阳的表现，实属罕见。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 存量房销售基本正常
全市存量房转让面积531.57万平方米， 销售金额145.97亿元，销售套数58879套， 分别比上年同期下降20.84%、11.34% 和22.41%；其中，存量住宅转让面积 380.30万平方米，销售金额97.49亿元， 销售套数56082套，分别比上年同期下 降20.91%、15.59%和22.28%。
价格指数
供给价格与需求价格
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
5. 房地产业对于经济社会的影响
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
世界银行（1994）认为，房地产业的 投资拉动约为1:3，销售拉动系数约为1: 1.3～1.5。包宗华（2001）认为，我国 住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7， 销售拉动系数约为1: 1.3，而且两个系数 之合可达1:3.0。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
截至2008年底，沈阳全市共有房 地产开发企业924家。其中，一级资 质企业3家，占企业总数的0.3%；二 级资质企业44家，占企业总数的 4.8%；三级资质企业187家（其中10 家未参加年检），占企业总数的 20.2%；暂定资质企业690家。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
有了一定程度的提高。而且，在拥有房
地产开发二级、三级资质的企业数量的
增加方面，表现得比较突出。 市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
金额
✓ 2008年，沈阳市房地产开发企业销售前30 名的销预售面积总和为317.3万平方米，占全 市总量的24%（占全部企业总市场数分析沈的阳房3地望产.2市场5的%分析与）展 。
市场分析-沈阳房地产市 场的分析与展望
2020/11/12
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
一、房地产与房地产市场
1. 关于房地产 房地产（Real Estate），也称不动产 （Real Property），目前通指土地、建筑 物及其它地上定着物，包括物质实体和依 托于物质实体上的权益。例如，土地使用 权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、 抵押权等。 而且，作为一种产品，房地产（商品 房）通常具有使用（消费）、投资以及虚 拟（金融产品）等不同属性。 市场分析沈阳房地产市场的分析与展
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2. 商品房入市和待销情况
上半年，全市商品房批准入市面积 421.93万平方米，同比下降26.91%；其 中，商品住宅批准入市面积335.82万平方 米，同比下降29.82%。
上半年，累计可售商品房面积1349.55
万平方米，同比增长0.62%；其中，住宅
累计可售面积889.67万平方米，同比增长
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2004年，美国房地产业的增加值 占GDP的11.8%，印度、泰国、菲 律宾等发展中国家房地产业增加值 也占GDP的3%以上。
部分国家房地产业增加值占GDP比重（%）
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
二、关于辽沈房地产市场的简要回顾
（一）近年沈阳房地产市场的简要回顾
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
（四）关于沈阳市的房地产企业
截至2006年7月31日，全市现有房 地产开发企业647家，其中一级资质 企业3家，二级资质企业20家（其中1 家未参加年检），三级资质企业86家 （其中10家未参加年检），暂定资质 企业538家（其中112家未参加年检）。 其中，外商及港、澳、台投资企业为 85家，外地企业为80家。
2008年辽宁省各月房地产开发投资情况（单市位场分：析亿沈阳元房）地产市场的分析与展
望
2008年辽宁省各地房地产开发投资情况（单位：亿元）
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区的投资总额，占全省的 65.8%，营口、鞍山等大部分地区保 持着较高的投资增幅。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
根据统计局数据，上半年全市销预售商品房
597.4万平方米，同比增长5.2%，其中住宅
545.5万平方米，同比增长3.1%；销预售金额
245.7亿元，同比增长3%，其中住宅212.7亿元,
2. 房地产开发建设进展顺利
2008年辽宁省各月房地产开发施工、竣工面积情况（单位：万平方米）
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
沈阳经济区商品房的施工面积、新开 工面积和竣工面积分别占全省的63.8%、 66.2%和61.8%。
➢商品房的新开工面积同比增幅偏低，可
能会对未来的竣工面积、入市数量等产
1. 房地产开发投资增速不减
2008年，全市累计完成房地产开发投 资1010.9亿元，同比增长38.4%；其中， 住宅729.5亿元，同比增长30.5%。
✓ 沈阳房地产开发建设投资增幅高于全国 增幅17.5个百分点。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2. 增量房销售保持增长
2008年，全市登记销预售商品房面积 1320.10万平方米，同比增长1.29%；其 中，商品住宅登记销售面积1075.07万平 方米，同比下降6.74%。
✓对比2006年的7月底（当年的企业资质 年检时），当时全市共有房地产开发企 业647家。其中，一级资质企业3家，占 企业总数的0.5%；二级资质企业20家， 占企业总数的3.1%；三级资质企业86家， 占企业总数的13.3%；暂定资质企业538 家。应该承认，2008年在沈阳从事房地 产开发业务的企业资质等级的总体水平，
三、当前（ 1～6月）的沈阳房地产市场
（一）沈阳房地产市场运行的基本情况
1. 房地产开发建设情况
上半年，全市累计完成房地产投资463亿元， 同比增长28.5%；其中住宅308.9亿元，同比增长 12.5%。施工面积5423.6万平方米，同比增长 22.4%；其中住宅4005.7万平方米,同比增长 17.7%。新开工面积1166.9万平方米，同比增长 0.3%；其中住宅902.3万平方米，同比下降5.4%。 竣工面积125.8万平方米，同比下降36.2%；其中 住宅106.9万平方米，同比下降38.3%。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
4.商品房价格表现稳定
2007年12月份， 沈阳价格指数比 全国指数低0.8个
百分点
2008年，全市商品房销预售均价为 3776元/平方米，比2007年同期上涨 5.91%；其中，商品住宅销预售均价为 3439元/平方米，同比上涨1.67%。
国家发改委发布的70大中城市房屋价 格指数显示，2008年12月份沈阳市房屋 销售价格指数为100.4，比全国平均价格 指数高0.8个百分点。
4.02%。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 增量房的销售量
上半年，全市商品房销预售面积597.22
万平方米，同比增长6.81%；销售金额
235.52亿元，同比增长12.47%。其中，商
品住宅销预售面积510.43万平方米，同比
增长13.38%，销售金额187.45亿元，同比
增长21.81%。
30.5
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2008年全市平均土地出让价格为 2000元/平方米。其中，商业用途土地 交易价格为2800元／平方米，住宅用 地土地交易价格为1800元/平方米。
➢ 2008年市本级平均土地出让价格为 3200元/平方米。其中，商业用途土地 交易价格为5000元/平方米，住宅用地 土地交易价格为2800元/平方米。
望
2. 关于房地产市场
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
房地产市场具有不公开（公开市场Open
Market，要求在该市场上交易双方进行交易
的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌
握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交
易，对交易对象具有必要的专业知识，交易
条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于
体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信
➢ 2003年5月，国家统计局颁布了新的
《三次产业划分规定》。其中，第一产
业包括农业、林业、牧业、渔业等；第
二产业包括建筑业；第三产业则包括K门
72大类之房地产业。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
4. 常见的房地产价格形式
平均价格（均价）
典型楼盘价格
某区域商品房（商 品住宅）的交易金
额÷交易面积
息不完备、预期不确定等原因，房地产市场
经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛
盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均
衡理论）等特征。
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 房地产业
房地产业是从事房地产投资、开发、经 营、管理和服务的产业。其活动主要限于 流通领域，在国民经济产业中属于第三类 产业；具体包括房地产开发与经营业，房 地产管理业，房地产经纪与代理业等。
1. 房地产开发投资逐年增加
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
2. 商品房销售量稳步增长
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
3. 商品房交易价格分析平稳运行
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
⒋ 土地价格（均价）持续攀升
市场分析沈阳房地产市场的分析与展 望
（二）2008年辽宁房地产市场的基本分析 1. 房地产投资持续增长
销售额 同比增
长
销售面 积
销售面 积同比 增长
41.2 94.58
24
பைடு நூலகம்
47.8 372.9 54.6
8.4 11.6 11.4 5.1
0.5
7.1
10
9.3 12.8
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6.6 0.3 2.6 -4.5 -10.5 -1.2 2.8