办公大楼维护维修制度

设备维修保养制度

一、总则

第一条为保障办公楼的正常运行，维护文明、舒适、宁静的工作环境，实现优质、高效、规范和安全的工作要求，结合各方面实际情况，特制定本制度。

第二条本制度适用于机关办公大楼和所属区域的维护、维修和保养，包括供排水、供电、供暖及相应的设施的实施与维护。第三条办公楼维修、养护管理，具体履行对办公楼及所属区域的管理职能和对机关的服务职能，由长城物业具体实施，临空园区服务公司协同监管执行落实

第四条维修工程人员均应严格遵守制度，努力创建文明办公环境。

二、文明办公管理

1、严格遵守工作制度，不准迟到早退；进入办公区域应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等；不准在办公楼内大声喧哗；不得串岗闲聊、高声喧哗，不得在办公楼进行与工作无关的活动。

2、未经允许不得接触办公人员物品，更不得随便拍摄办公人员照片或影像。

3、搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净；保个人使用设备卫生等。

4、严格落实执行上级下达的维修通知，第一时间到达保修地点，不得以任何方式和理由抵触。

三、安全施工管理

1、坚持以人为本的原则，施工过程中注意个人安全，做好防护措施，必要时可要求物业秩序人员协助。

2、遇有安全隐患的维修工程，应立即报上级领导知晓，在上级领导批示下进行操作维修。

3、电路及电路设备维修，应做好绝缘防护措施施工；需爬高作业的情况下必须有2个或以上人员在场协助的情况下作业。

四、巡查标准管理

1、每天早上8:30对园区所属区域进行安全巡查，并登记造册，交一份留监管单位存档备案。

2、对每一次维修情况进行详细记录，维修清单详细记录更换设备零件的费用明细，交一份留监管单位存档备案。

3、维修部门对园区工程项目，依据其结构和运行方式，定出检查的部位（巡检点）、内容（检查什么）、正常运行的参数标准

（允许的值），并针对设备的具体运行特点，对设备的每一个巡检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、旬、月检查点。

巡检工针对巡检中发现的设备缺陷、隐患，提出应安排检修的项目，纳入检修计划。

巡检中发现的设备缺陷，必须立即处理的，由当班的指挥者即刻组织处理；本班无能力处理的，由领导确定解决方案。

重要设备的重大缺陷，由领导组织研究，确定控制方案和处理方案。

4、对于公共部位的设施设备，工程部派人进行巡查检修。每周一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查员汇报当班负责人后安排检修。

5、可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次协助客房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件的日常维修项目仍由客房部填写报修单。

五、维修流程、要求

1、设备需要维修，使用部门如实填报报修单，部门负责人签字后送工程部。

2、急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部。

3、工程部接报修单或电话后应及时派工，维修人员到达现场后，原则上凭维修单进行维修（见单维修）。特殊情况可先维修，同时告知上级和监管单位知晓，后续可补维修单，如未告知，出现状况由施工个人承担责任。

4、修复后现场作业工程师应请使用部门在维修单上签字认可。

5、无法修复时，维修工应将无法修复的原因写在维修单上，签字并报送负责人。

6、工程部门负责人根据实际情况，属于零配件问题，可按程序填报申请表，属技术问题无法短时间修复，及时上报并组织相关人员进行研究，拟定处理方案上报监管部门审批。

7、维修作业完成，所有设备归位，恢复维修前状态，并清理现场垃圾，保证施工环境卫生。

六、维护、保养标准

空调主机的维修与保养

第一条:

1.(1)每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行一次检查，并记录有关数据，状态；(2)每星期一清洁机房及机组表面灰尘；

2.冷冻水泵及冷却水泵，每两小时做一次如下项目的检查：(1)水泵电机轴承温度是否正常运转，是否有异响或振动；

(2)压力表读数是否正常；(3)连轴器是否有异响跳动及是否漏油；(4)阀门开关位置是否正常；(5)排除不正常的漏水现象；(6)每周清理泵组外表及机房环境卫生。

3.冷却水塔：(1)每两小时检查一次运行电流电压；(2)每天两次实地检查运转情况：A.运转是否有振动或异响；B.水流是否正常，塔内水位是否正常。(3)每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。

4.柜式空调机：(1)每天到实地检查两次；1)机组运行是否有异响或振动；2)凝结水畅通情况及机组出风情况；3)电动阀门工作状态。(2)每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。

第二条月度保养：

1.空调主机：(1)认真检查各仪表是否可靠，更换不正常的仪表；(2)检查冷动剂是否有泄漏或漏油漏水现象；(3)分析一个月以来的运行情况，判断连续运行的可靠性。

2.冷动水泵、冷却水泵：(1)轴承加油；(2)检查连轴器润滑油是否足够；(3)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。

3.冷却水塔：(1)检查皮带轮的磨损情况，必要时更换或修理，同时检查皮带及键是否松动；(2)轴承加油；(3)清洁表面灰尘，要求漆见本色、铁见光。

4.柜式空调机：(1)清洗空气滤网，检查表冷器翅片；(2)检查皮带及皮带轮磨损情况，及皮带轮及键是否有松动，必

要时更换及修理；(3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝是否有返松现象；(4)轴承加油；(5)清理机组外表及机房环境。

第三条季度保养：

1、空调主机：(1)检查冷冻剂及机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换；(2)检查清洁水过滤器。

2、冷冻水泵、冷却水泵：(1)电机轴承加油；(2)联轴节清洁、换油；(3)检查清洁泵前水位过滤器。

3、冷却水塔：(1)保养、检修所有附属阀件；(2)检查所有非不锈钢保护是否完好，必要时做油漆保护。

4、柜式空调机：(1)电机轴承加油；(2)检修测试电磁阀门工作状态，检测温控可靠性。

第四条年度保养：

1.空调主机：(1)做一次全面性的性能技术检查，在做针对性的拆检处理；(2)检验各仪表的准确可靠性；(3)停机保养前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能；

(4)检查保养安全阀及所有附属阀件；(5)清洗机油过滤器；(6)每两年更换一次冷冻机油；(7)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管子是否有腐蚀现象；(8)测试电路动作的可靠性，模拟试验各安全装置的性能；(9)电机做年度检修保养。