路线价法20151208讲解
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先将三角形宗地作补充线，使之成为长（正）方形宗地， 然后依前述方法求取该长（正）方形宗地地价，再应用 三角形宗地价格百分率（三角形地价占长方形地价的百 分率）进行折扣，即求得三角形宗地的地价。
五、不规则宗地估价法
将其划分为三角形、矩形、平行四边形等按上述整宗地 估价法进行估计。
见例7－2
第八节 路线价法
掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容
本章内容
一 路线价法的基本原理 二 路线价法的操作步骤与内容 三 深度百分率表制作原理 四 路线价法的应用举例
一 路线价法的基本原理
一、路线价估价法的含义
路线估价法（Unit Foot Appraisal Method）,是 对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标 准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附 设于特定街道上，即得到街道的路线价，然后据此 路线价，再配和深度指数表和其他修正率表，用数 学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估 价方法。
二 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。
制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。
国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。
一 路线价法的基本原理
二、路线价估价法的理论依据
路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关 系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越接近 道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街同一街 道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。 在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于 宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价 也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调 整。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是 标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是 替代原理。
三、选取标准宗地
标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选 定的深度、宽度和形状标准的宗地。
标准宗地的面积大小随各国而已。美国为是城市土地的 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英 尺（30.48米）的细长形状作为标准宗地。日本的标准宗 地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。
120
满12m 未满 16m
110
满16m 至18m
100
四 路线价法的应用举例
（2）平行四边行宗地 ，以其高度为临街深 度，按临街深度指数计算其单价。
（3）平行边与临街线一致的梯形宗地 （4）正三角形、逆三角形宗地 （5）街廓纵深在36米以下者 （6）宗地深度较深而超过里地线者
2、街角地
2.递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越大 3.深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计
深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现 象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地 深度 4.制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准深 度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计 获平均深度百分率。
一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
二 路线价法的操作步骤与内容
六、计算临街宗地价格
依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路 线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。
宗地②为梯形，高16.3米，查临街地深度指数表得其深度指 数为100。因该宗地临街边较长利用价值较高，故其单价 依临街地标准计算后以一成加价补正。该宗地单价计算如 下：
三 深度百分率表制作原理
根据深度百分率表的制作要求，以标准宗地的平均深 度百分率作为100%，将单独深度百分率、平均深度 百分率、累计深度百分率综合制成一表，即得到深度 百分率表。以四三二一法则为例见下表。
深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度百分率（%） 40 30 20 10 9
三 深度百分率表制作原理
4.哈柏法则 哈柏法则创设于英国，该法则认为一宗土地的价值与其深
度的平方根成正比 。即深度百分率为其深度的平方根的 10倍，即 例如一宗50英尺深的土地价值，即相当于100英尺深的土 地价值的70%。因为深度百分率= 约等于70%。但标准深度不一定为100英尺，所以经修 订的哈柏法则认为：
二 路线价法的操作步骤与内容
一、划分路线价区段
地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段， 路线价区段为带状区段。
路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一
侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为 两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线 价，住宅区用地区为差异较小，所以住宅区的路线段较 长，甚至几个街道路线段都相同。
8
7
6
累计深度百分率（%） 40 70 90 100 109 117 124 130
平均深度百分率（%） 160 140 120 100 87.5 78 70.8 65.2
三 深度百分率表制作原理
二、几个路线价法则
1.四三二一法则
四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地，与街道凭 兴趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路 线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超 过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英 尺价值为8%，第三个25英尺价值为7%，第四个25英尺价值为 6%。
2.路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地课 税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地 进行评估的场合；
3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
一 路线价法的基本原理
五、路线价估价法的程序
1.路线价区段的划分 2.标准深度的设定 3.确定路线价 4.制作深度百分率表和其他修正率表 5.计算各地块的价格
见例7－3
第四 路线价法的应用举例
三、矩形街角地价格计算
采用正旁两街分别轻重估法，即先求取高价街（亦称正街） 的地价，再计算低价街（亦称旁街）的影响价值，然后加 总。街角地的影响范围，限于街角起100英尺以内，超过 这个范围则不计算街角的影响。
见例7－4
四 路线价法的应用举例
四、三角形宗地价格计算
四 路线价法的应用举例
3、袋地
（1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指 数表（见课本）计算
（2）各种形状，比照临街地计算 （3）同时位于街地和里地上的，平均计算
以上各类计算方法见实例7－2
四 路线价法的应用举例
例7-1 求下图中5块宗地的价格
解题：该图中5块宗地均为临街地，临街深度分别为17.5m、 13.5m 、 3m、7m、 11m，查临街地深度指数表得其深度指 数分别为100、110、130、125、120。该5块宗地单价计算 如下：
应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略， 可能出现评估不够精细的问题。
三 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则
苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经对众多 的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证 明，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全 宗地总价72.5% ，后半50英尺部分占27.5%，若再深50 英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即 在这种价值分配原则下所拟定。
二 路线价法的操作步骤与内容
二、设定标准深度
从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。但实际估 价中设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深 度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分深度 为16m，则其标准深度应定为16m。如此才能使宗地地 价的计算达到简化的地步。
二 路线价法的操作步骤与内容
在美国，计算公式为：V=u×dv×f 在日本，计算公式为：V=u×dv×（d×f ） 式中：V表示宗地总价，u 表示路线价，dv表示深度百分 率，f 表示宗地的临街宽度，d表示宗地的临街深度。
三 深度百分率表制作原理
一、深度百分率表
1.深度百分率表：随深度的大小而引起的相对价格关系表 （深度指数表）
四 路线价法的应用举例
一、单面临街矩形宗地价格计算
见例7－1
二、双面临街矩形宗地价格计算
1、平均估价法：将位于两街之间地段平分为前后两部分，分别计算， 合计全部地价
2、重叠价值估价法：先求高价街所影响的深度，再分别求面临高、 低价街部分地价，再合计求全部地价。
合致点（高价街与低价街影响范围的分界点）计算公式： 高价街影响深度=[高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线 价）]*全部深度 低价街影响深度=总深度-高价街影响深度
一 路线价法的基本原理
三、路线价估价法的计算公式
计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积修
正额
一 路线价法的基本原理
四、路线价估价法的适用范围和条件
1.路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地价 格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳；
②
22 m
11m
9③ 来自百度文库 ⑤
m
m
④
⑥
路线价1000元
10 m
⑦
例7-2 求上图中7块宗地的价格
解题：
四 路线价法的应用举例
里地线
13 m
①
16.3 m
②
22 m
11m
9③ 9 ⑤
m
m
④
⑥
路线价1000元
10 m
⑦
宗地①为平行四边形，高13米，查临街地深度指数表的深度 指数为110。该宗地单价计算如下： 1000元×1.10＝ 1100元
由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用最著 名，因此一般将其成为克利夫兰法则。
三 深度百分率表制作原理
3.霍夫曼法则 霍夫曼法则是1866年纽约市法官霍夫曼所创造，是最
先被承认对于各种深度的宗地评估的法则。霍夫曼法则 认为：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的价值应占 全宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺的宗 地，最初的25英尺等于37.5%，最初的一半，即50英 尺等于67%，75英尺等于87.7%，全体的100英尺等 于100%。 在霍夫曼之后，由尼尔修正霍夫曼法则，由此创造所谓 的霍夫曼-尼尔法则。
① 1000元×1＝1000元 ② 1000元×1.10＝1100元 ③ 1000元×1.30＝1300元 ④ 1000元×1.25＝1250元 ⑤ 1000元×1.20＝1200元
17.5 m
①
13.5 m
②
3 m③
7 m④
路线价1000元
11 m
⑤
四 路线价法的应用举例
里地线
13 m
①
16.3 m
二 路线价法的操作步骤与内容
四、调查评估路线价
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内 选择若干标准宗地分别求取单位地价。求得这一单位地价 的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗 地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、中位 数或众数，即得该路线价区段的路线价。
四 路线价法的应用举例
六、台湾地区路线价法的操作
《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各宗 地地价计算原则》规定的内容如下：
1、临街地 （1）深度未达里地线者，其每平方米单价以其深度按下
面的临街地深度指数表计算。
满4m 未满4m 未满8m
深度指数（%） 130
125
满8m 未满 12m
五、不规则宗地估价法
将其划分为三角形、矩形、平行四边形等按上述整宗地 估价法进行估计。
见例7－2
第八节 路线价法
掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容
本章内容
一 路线价法的基本原理 二 路线价法的操作步骤与内容 三 深度百分率表制作原理 四 路线价法的应用举例
一 路线价法的基本原理
一、路线价估价法的含义
路线估价法（Unit Foot Appraisal Method）,是 对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标 准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附 设于特定街道上，即得到街道的路线价，然后据此 路线价，再配和深度指数表和其他修正率表，用数 学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估 价方法。
二 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。
制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。
国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。
一 路线价法的基本原理
二、路线价估价法的理论依据
路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关 系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越接近 道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街同一街 道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。 在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于 宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价 也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调 整。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是 标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是 替代原理。
三、选取标准宗地
标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选 定的深度、宽度和形状标准的宗地。
标准宗地的面积大小随各国而已。美国为是城市土地的 面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英 尺（30.48米）的细长形状作为标准宗地。日本的标准宗 地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。
120
满12m 未满 16m
110
满16m 至18m
100
四 路线价法的应用举例
（2）平行四边行宗地 ，以其高度为临街深 度，按临街深度指数计算其单价。
（3）平行边与临街线一致的梯形宗地 （4）正三角形、逆三角形宗地 （5）街廓纵深在36米以下者 （6）宗地深度较深而超过里地线者
2、街角地
2.递减比率的基本概念：越接近路线，土地利用价值越大 3.深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计
深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现 象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减 现象。平均深度百分率=累计深度百分率*标准深度/宗地 深度 4.制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：确定标准深 度；确定级距；确定单独深度百分率；根据需要采用累计 获平均深度百分率。
一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
二 路线价法的操作步骤与内容
六、计算临街宗地价格
依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路 线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。
宗地②为梯形，高16.3米，查临街地深度指数表得其深度指 数为100。因该宗地临街边较长利用价值较高，故其单价 依临街地标准计算后以一成加价补正。该宗地单价计算如 下：
三 深度百分率表制作原理
根据深度百分率表的制作要求，以标准宗地的平均深 度百分率作为100%，将单独深度百分率、平均深度 百分率、累计深度百分率综合制成一表，即得到深度 百分率表。以四三二一法则为例见下表。
深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度百分率（%） 40 30 20 10 9
三 深度百分率表制作原理
4.哈柏法则 哈柏法则创设于英国，该法则认为一宗土地的价值与其深
度的平方根成正比 。即深度百分率为其深度的平方根的 10倍，即 例如一宗50英尺深的土地价值，即相当于100英尺深的土 地价值的70%。因为深度百分率= 约等于70%。但标准深度不一定为100英尺，所以经修 订的哈柏法则认为：
二 路线价法的操作步骤与内容
一、划分路线价区段
地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段， 路线价区段为带状区段。
路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一
侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为 两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线 价，住宅区用地区为差异较小，所以住宅区的路线段较 长，甚至几个街道路线段都相同。
8
7
6
累计深度百分率（%） 40 70 90 100 109 117 124 130
平均深度百分率（%） 160 140 120 100 87.5 78 70.8 65.2
三 深度百分率表制作原理
二、几个路线价法则
1.四三二一法则
四三二一法则石匠标准深度100英尺的普通临街地，与街道凭 兴趣分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路 线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，即超 过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英 尺价值为8%，第三个25英尺价值为7%，第四个25英尺价值为 6%。
2.路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地课 税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地 进行评估的场合；
3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
一 路线价法的基本原理
五、路线价估价法的程序
1.路线价区段的划分 2.标准深度的设定 3.确定路线价 4.制作深度百分率表和其他修正率表 5.计算各地块的价格
见例7－3
第四 路线价法的应用举例
三、矩形街角地价格计算
采用正旁两街分别轻重估法，即先求取高价街（亦称正街） 的地价，再计算低价街（亦称旁街）的影响价值，然后加 总。街角地的影响范围，限于街角起100英尺以内，超过 这个范围则不计算街角的影响。
见例7－4
四 路线价法的应用举例
四、三角形宗地价格计算
四 路线价法的应用举例
3、袋地
（1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指 数表（见课本）计算
（2）各种形状，比照临街地计算 （3）同时位于街地和里地上的，平均计算
以上各类计算方法见实例7－2
四 路线价法的应用举例
例7-1 求下图中5块宗地的价格
解题：该图中5块宗地均为临街地，临街深度分别为17.5m、 13.5m 、 3m、7m、 11m，查临街地深度指数表得其深度指 数分别为100、110、130、125、120。该5块宗地单价计算 如下：
应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过分粗略， 可能出现评估不够精细的问题。
三 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则
苏慕斯法则是由苏慕斯根据其多年实践经验并经对众多 的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证 明，100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全 宗地总价72.5% ，后半50英尺部分占27.5%，若再深50 英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即 在这种价值分配原则下所拟定。
二 路线价法的操作步骤与内容
二、设定标准深度
从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点。但实际估 价中设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗地深 度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分深度 为16m，则其标准深度应定为16m。如此才能使宗地地 价的计算达到简化的地步。
二 路线价法的操作步骤与内容
在美国，计算公式为：V=u×dv×f 在日本，计算公式为：V=u×dv×（d×f ） 式中：V表示宗地总价，u 表示路线价，dv表示深度百分 率，f 表示宗地的临街宽度，d表示宗地的临街深度。
三 深度百分率表制作原理
一、深度百分率表
1.深度百分率表：随深度的大小而引起的相对价格关系表 （深度指数表）
四 路线价法的应用举例
一、单面临街矩形宗地价格计算
见例7－1
二、双面临街矩形宗地价格计算
1、平均估价法：将位于两街之间地段平分为前后两部分，分别计算， 合计全部地价
2、重叠价值估价法：先求高价街所影响的深度，再分别求面临高、 低价街部分地价，再合计求全部地价。
合致点（高价街与低价街影响范围的分界点）计算公式： 高价街影响深度=[高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线 价）]*全部深度 低价街影响深度=总深度-高价街影响深度
一 路线价法的基本原理
三、路线价估价法的计算公式
计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积修
正额
一 路线价法的基本原理
四、路线价估价法的适用范围和条件
1.路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地价 格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳；
②
22 m
11m
9③ 来自百度文库 ⑤
m
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④
⑥
路线价1000元
10 m
⑦
例7-2 求上图中7块宗地的价格
解题：
四 路线价法的应用举例
里地线
13 m
①
16.3 m
②
22 m
11m
9③ 9 ⑤
m
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④
⑥
路线价1000元
10 m
⑦
宗地①为平行四边形，高13米，查临街地深度指数表的深度 指数为110。该宗地单价计算如下： 1000元×1.10＝ 1100元
由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用最著 名，因此一般将其成为克利夫兰法则。
三 深度百分率表制作原理
3.霍夫曼法则 霍夫曼法则是1866年纽约市法官霍夫曼所创造，是最
先被承认对于各种深度的宗地评估的法则。霍夫曼法则 认为：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的价值应占 全宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺的宗 地，最初的25英尺等于37.5%，最初的一半，即50英 尺等于67%，75英尺等于87.7%，全体的100英尺等 于100%。 在霍夫曼之后，由尼尔修正霍夫曼法则，由此创造所谓 的霍夫曼-尼尔法则。
① 1000元×1＝1000元 ② 1000元×1.10＝1100元 ③ 1000元×1.30＝1300元 ④ 1000元×1.25＝1250元 ⑤ 1000元×1.20＝1200元
17.5 m
①
13.5 m
②
3 m③
7 m④
路线价1000元
11 m
⑤
四 路线价法的应用举例
里地线
13 m
①
16.3 m
二 路线价法的操作步骤与内容
四、调查评估路线价
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内 选择若干标准宗地分别求取单位地价。求得这一单位地价 的方法是收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗 地的单位地价的简单算术平均数、加权算术平均数、中位 数或众数，即得该路线价区段的路线价。
四 路线价法的应用举例
六、台湾地区路线价法的操作
《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各宗 地地价计算原则》规定的内容如下：
1、临街地 （1）深度未达里地线者，其每平方米单价以其深度按下
面的临街地深度指数表计算。
满4m 未满4m 未满8m
深度指数（%） 130
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满8m 未满 12m