建筑物区分所有权课件
合集下载
建筑物区分所有权PPT课件
B、按份共有：处分时其他共有人享优先
购买权。
2021
1
区分所有概述
2、区分所有的基本含义
建筑物区分所有制度在德国法上称为“住 宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有 权”， 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美 法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称 为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了 “建筑物区分所有”概念。
2021
13
自用部分和专有权
2、自用部分专有权和独有房屋所有权的 异同：
相同点：都是一种排他性支配权，表 现在： a、积极方面
b、消极方面
不同点：a、土地使用权共有
所有权
b、对房屋四ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ拥有不完整的
2021
14
自用部分和专有权
3、自用部分专有权的权利限制——物权法第
71条
区分所有人不得违反全体业主的共同利益，表现在：
2021
18
几个案例
₣建筑物区分所有权与相邻权的 比较
₣建筑物区分所有与土地使用权 按份共有
₣优先购买权与建筑物区分所有
2021
19
2021
9
自用部分和专有权
“最后粉刷表层说”认为：专有部分的范围包 括至墙壁、天花板、地板等境界部分表层最 后粉刷的部分。
该说的优点：弥补了空间说和壁心说的不足， 使区分所有人一方面得在自己专有部分上自 由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的 部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管 理与维护。
该说的缺点：忽视当前区分所有建筑物系以 壁心为界线之交易习惯。
2021
5
区分所有概述
4、区分所有的法律特征 a、是独立的所有权形式； b、有3种权利构成； c、权利主体的身份具有多重性所有权人（基础）+共有权人+成员权人
第三章建筑物区分所有权
专有部分所享有的权利。
n
（2）共有权说：建筑物系由区分所有人全体共有。
n
2、二元论说：专有部分所有权+共用部分持分权
n
3、享益部分说：将专有部分和共有部分二者合并，
称为“享益部分”
n
4、三元论说：专有权+共用部分持分权+成员权——
德国法学家贝尔曼倡导
第三章建筑物区分所有权
n （三）立法采三元论说
n
会成员； n （4）选聘和解聘物业服务企业或其他
管理人；
第三章建筑物区分所有权
n （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维 修资金；
n （6）改建、重建建筑物及其附属设施；
n （7）其他重大事项；
n
决定第5、6项，应经专有部分占建筑
物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上
的业主同；
n
决定其他事项，应面积过半数，且人
建筑物区分所有权：指由
区分所有建筑物专有部分所有
权，共用部分持分权及因共同
关系所产生的成员权等三要素
所构成的特别所有权 。
n 《物权法》第70条..\法律法 规1\中华人民共和国物权 法.doc
n 二、建筑物区分所有权的特征
n
1、复合性:建筑物区分所有权=专有所有权+共用部分
持分权+成员权
n
2、专有所有权的主导性:
n C、本案应按照相邻关系处理 n D、本案应按照区分所有处理
第三章建筑物区分所有权
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/7
第三章建筑物区分所有权
日本——建筑物区分所有权 德国和奥地利——住宅所有权 法国——住宅分层所有权 瑞士——楼层所有权 美国——公寓所有权 英国、 新西兰——住宅所有权 我国——业主的建筑物区分所有权
《建筑物区分所有权》课件
案例分析
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
3
建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
根据建筑物区分所有权理论，专有部分是建筑物的独立使用空间，权利人对其享有排他的所有权。在此案例中，乙的专有部分被甲占用，侵犯了乙的专有所有权。
处理结果
经过协商或诉讼，甲应停止占用并赔偿乙的损失。
案例概述
甲、乙、丙三人共同购买一栋房屋，并约定了各自专有部分的使用范围。后因甲擅自占用乙的专有部分，引发纠纷。
专有部分
指建筑物中不属于专有部分的那一部分，由所有业主共同拥有和使用。如一栋住宅楼中的电梯、走廊、屋顶等。
共有部分
指建筑物的结构、布局和装饰等，是建筑物区分所有权的重要组成部分。
指业主对建筑物的使用方式，如居住、办公、商业等。建筑物区分所有权要求业主在利用建筑物时不得损害其他业主的利益。
利用
构造
取得
起源
随着城市化进程的加速和房地产市场的繁荣，建筑物区分所有权逐渐成为现代社会中一种重要的产权形式。各国在法律上不断完善建筑物区分所有权的制度，以适应社会发展的需要。
发展
1
2
3
建筑物区分所有权明确了业主对专有部分和共有部分的权利和义务，有助于避免产权纠纷和维护业主的合法权益。
有利于维护业主的合法权益
指业主通过购买、继承、赠与等方式获得建筑物的区分所有权。在取得所有权时，业主需要按照相关法律法规进行登记和公示。
丧失
指业主失去建筑物的区分所有权。丧失的原因包括出售、破产、继承等。在丧失所有权时，业主需要按照相关法律法规进行注销和公示。
建筑物区分所有权的内容
专有权是指建筑物区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
在物业服务合同中，建筑物区分所有权人将其对建筑物的部分管理权能委托给物业服务企业，物业服务企业则按照约定提供物业服务。
建筑物区分所有权制度PPT课件
2021
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
2021
问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
2021
（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
2021
Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
2021
一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
2021
一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
2021
（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
2021
问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
2021
（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
2021
Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
2021
一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
2021
一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
2021
（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
物权法第五版课件副本7
第一节 建筑物区分所有权概述
一、 建筑物区分所有权的界定
建筑物区分所有权，《民法典》称之为业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有 权（《民法典》第271条）。
第一节 建筑物区分所有权概述
二、 建筑物区分所有权的性质
第四节 共同管理权
三、 共同管理权的落实途径 （Ⅰ）
（一）业主大会 （二）业主委员会 （三）政府组织指导和协助业主大会、业主委员会的设立
第四节 共同管理权
四、 共同管理权的落实途径 （Ⅱ）
———委托制度的保障：物业服务企业或其他管理人
（一）权利构成的复合性 （二）权利客体的特定性与观念性 （三）专有权的主导性 （四）权利存续与处分的整体性 （五）人法的因素浓厚
第一节 建筑物区分所有权概述
三、 建筑物区分所有权制度的必要性与必然性
当今世界，城市人口急剧增长，住房及经营性用房的需求日益增大，然而土地资源有限。 中国尤其如此。为了有效率地利用土地，解决住宅及经营性用房紧张的问题，建筑高层建筑物 势所必然。为了解决用房人的资金有限、用房有限，开发的商品房易于销售，物尽其用等问题， 也为了吸引小资本投入商品房市场，建筑物区分所有权制度不失为较为理想的选择。
第三节 共有权
二、 共有部分的构成与法律性质
（二）共有部分的法律性质
1、共有部分的从属性 2、共有部分的不可分割性 3、共有部分的客体较为广泛
第三节 共有权
三、 共有部分的分类
（一）法定共有部分与约定共有部分 （二）全体共有部分与一部共有部分
第三节 共有权
四、 共有部分的考察
1、是否或能够被单独登记为一个独立之物。 2、建筑物区分所有权的本质属性。 3、法律、行政法规的强制性规定。 4、有关当事人的约定。
一、 建筑物区分所有权的界定
建筑物区分所有权，《民法典》称之为业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有 权（《民法典》第271条）。
第一节 建筑物区分所有权概述
二、 建筑物区分所有权的性质
第四节 共同管理权
三、 共同管理权的落实途径 （Ⅰ）
（一）业主大会 （二）业主委员会 （三）政府组织指导和协助业主大会、业主委员会的设立
第四节 共同管理权
四、 共同管理权的落实途径 （Ⅱ）
———委托制度的保障：物业服务企业或其他管理人
（一）权利构成的复合性 （二）权利客体的特定性与观念性 （三）专有权的主导性 （四）权利存续与处分的整体性 （五）人法的因素浓厚
第一节 建筑物区分所有权概述
三、 建筑物区分所有权制度的必要性与必然性
当今世界，城市人口急剧增长，住房及经营性用房的需求日益增大，然而土地资源有限。 中国尤其如此。为了有效率地利用土地，解决住宅及经营性用房紧张的问题，建筑高层建筑物 势所必然。为了解决用房人的资金有限、用房有限，开发的商品房易于销售，物尽其用等问题， 也为了吸引小资本投入商品房市场，建筑物区分所有权制度不失为较为理想的选择。
第三节 共有权
二、 共有部分的构成与法律性质
（二）共有部分的法律性质
1、共有部分的从属性 2、共有部分的不可分割性 3、共有部分的客体较为广泛
第三节 共有权
三、 共有部分的分类
（一）法定共有部分与约定共有部分 （二）全体共有部分与一部共有部分
第三节 共有权
四、 共有部分的考察
1、是否或能够被单独登记为一个独立之物。 2、建筑物区分所有权的本质属性。 3、法律、行政法规的强制性规定。 4、有关当事人的约定。
经济法课件第五章物权法6建筑物区分所有和共有
经济法课件第五章：物权法(6)建筑物区分所有和共有第五章：物权法（6）共有与建筑物区分所有权第一部份业主的建筑物区分所有权一业主的建筑物区分所有的概念二专有权三共有权四治理权五业主大会和业主委员会一、业主的建筑物区分所有权的概念《物权法》第70条概念:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份享有所有权，对专有部份之外的共有部份享有共有和一起治理的权利。
”这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的说明》法释[2020]7号（以下简称说明）《最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的说明》法释[2020]8号二、专有权一、专有权的概念专有部份所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份所享有的占有、利用、收益、处分的权利。
二、客体即专有部份，是指具有构造上及利用上的独立性，并能够记录成为别离所有权客体的部份。
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，能够排他利用；（三）能够记录成为特定业主所有权的客体壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立衡宇出售给了A公司进行餐饮经营。
小区业主得知后感到十分气愤，以为既然开发商将该幢衡宇宣传为小区会所，那么这幢衡宇就应当属于小区的公共配套设施而归业主一起所有，开发商无权擅自将其对外出售。
于是业主们别离找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢衡宇的所有权及利用权交还业主。
但是，开发商却表示，尽管该幢衡宇曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未许诺过该幢衡宇将归属业主一起所有，因此，开发商固然有权对该幢衡宇进行出售。
同时，A公司也表示，A 公司作为该幢衡宇的买受人，在购买衡宇后已经依法进行了产权记录，已经成为该幢衡宇的合法所有权人，业主无权向其主张该幢衡宇的所有权。
第三章 现代建筑物区分所有权制度 《物业管理理论与实务》PPT课件
关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫 生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、 舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳 为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁 维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿 化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所 有权人的群居生活关系所产生的社区管理， 主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、 对建筑物不当使用行为的管理以及对生活 妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同 时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决 议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节 区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化 高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人 口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化， 其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。 如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有 权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区 分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精 神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施， 如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属 专有部分建筑物的附属物，如供电系统、 供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报 警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的 水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可 界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有 的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用 部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态， 是指建筑物各区分所有权人以构成员身份， 对其共同财产，享有占有、使用、收益权， 而处分权、管理权则完全归属区分所有权 人全体。
第十四章建筑物区分所有权课件
注意：本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七 条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之 外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、 生活质量受到或者可能受到不利影响。
②相邻使用权
（2）专有权人的义务 ①不得对建筑物有不当毁损行为；
②应当按照专有部分的本来用途与使用目的适用专 有部分；
1.建筑物区分所有权的主体是业主； 业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受 遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有 权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记 的人，可以认定为业主。
注：区别“业主”与“物业使用人” 2.建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权组成的
②分担共同费用和负担。建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没 有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建 筑物总面积的比例确定。
注意：业主不得以放弃共有部分权利而不履行义务
四、成员权（共同管理权）
1.成员权的概念 成员权，是指业主基于建筑物的构造、权利归属 及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为 建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务。
北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告 中海物业管理有限公司超标收费一案，日 前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多 收物业费260元至5000元不等分别退还给原 告。
第十四章 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所权，是指由专有部分所有权、共有部分共有权 以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特 别所有权。
案例3：
芙蓉区人民法院近日判决了这样一起案件：因为不满物 业公司的物管服务，从2006年4月1日开始，王先生一直 没有交纳物业管理费，最终物业公司将王先生告上了法庭。 法院经审理认为：业主与物业公司签订的物业管理服务协 议合法、有效，双方均应履行各自的义务，王先生的答辩 意见和证据中所述的事实和理由并不能证明物业公司违反 了协议，不应成为其不交纳物业管理费的理由，因此王先 生被判应支付物业管理费并支付违约金。
②相邻使用权
（2）专有权人的义务 ①不得对建筑物有不当毁损行为；
②应当按照专有部分的本来用途与使用目的适用专 有部分；
1.建筑物区分所有权的主体是业主； 业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受 遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有 权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记 的人，可以认定为业主。
注：区别“业主”与“物业使用人” 2.建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权组成的
②分担共同费用和负担。建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没 有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建 筑物总面积的比例确定。
注意：业主不得以放弃共有部分权利而不履行义务
四、成员权（共同管理权）
1.成员权的概念 成员权，是指业主基于建筑物的构造、权利归属 及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为 建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务。
北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告 中海物业管理有限公司超标收费一案，日 前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多 收物业费260元至5000元不等分别退还给原 告。
第十四章 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所权，是指由专有部分所有权、共有部分共有权 以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特 别所有权。
案例3：
芙蓉区人民法院近日判决了这样一起案件：因为不满物 业公司的物管服务，从2006年4月1日开始，王先生一直 没有交纳物业管理费，最终物业公司将王先生告上了法庭。 法院经审理认为：业主与物业公司签订的物业管理服务协 议合法、有效，双方均应履行各自的义务，王先生的答辩 意见和证据中所述的事实和理由并不能证明物业公司违反 了协议，不应成为其不交纳物业管理费的理由，因此王先 生被判应支付物业管理费并支付违约金。
第六章业主的建筑物区分所有权ppt课件
❖ 甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼〔共四层)的一至四层 住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的? （）
❖ A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 ❖ B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 ❖ C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 ❖ D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同
三、建筑物区分所有法律关系
❖ 1.团体关系 ❖ 2.区分所有关系 ❖ 3.相邻关系 ❖ 4.互有关系 ❖ 5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间
的合同关系 ❖ 4+1
8
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
19
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ （4）其他归业主共有的财产 ❖ ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归
2
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将 来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层 楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年 的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的 第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶 的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买 了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放 杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖 三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相 持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。
❖ A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 ❖ B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 ❖ C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 ❖ D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同
三、建筑物区分所有法律关系
❖ 1.团体关系 ❖ 2.区分所有关系 ❖ 3.相邻关系 ❖ 4.互有关系 ❖ 5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间
的合同关系 ❖ 4+1
8
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
19
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ （4）其他归业主共有的财产 ❖ ①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归
2
从使用情况来看，闭胸式的使用比较 广泛。 敞开式 盾构之 中有挤 压式盾 构、全 部敞开 式盾构 ，但在 近些年 的城市 地下工 程施工 中已很 少使用 ，在此 不再说 明。
❖ 但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将 来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层 楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年 的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的 第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶 的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买 了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放 杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖 三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相 持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。
房地产法课件：建筑物区分所有制度
《城市異產毗連房屋管理規定》規定：“異產毗 連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和 附屬建築，而為不同所有人所有的房屋”。
《物權法》規定：“建築物區分所有權，是指數 人區分一建築物而專有其一部，就專有部分有單 獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分， 除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築所 有權，”
建築物區分所有和物業管理制度
建築物區分所有制度
一、建築物區分所有權的名稱及概念
（一）關於建築物區分所有權各國稱謂： 日本： 建築物區分所有權。 德國、奧地利： 住宅所有權。 法國： 住宅分層所有權。
加拿大、澳大利亞： 單元住宅所有權。 瑞士： 樓層所有權。 美國： 公寓所有權。 英國、新西蘭： 住宅所有權。
3、最後粉刷表層說。專有部分包含壁、柱等境 界部分表層之粉刷部分即牆體等屬於共有部分， 最後粉刷表層是專有部分。
4、壁心與最後粉刷表層說。在有關建築物的維 持。管理關係上，專有部分僅包含牆壁、天花板、 地板等境界表層粉刷部分。在買賣等外部關係上， 專有部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚 度之中心線，這種學說較適合我國的國情，已為 大多數人認可。
及人法性二要素合為一體之“共同空間所有權” 之法律關係。
《德國住宅所有權法》採取了三元論說，該法上 的所有權概念系由專有所有權、持分共同所有權 和共同所有人的成員權三部分組成。
段啟武：建築物區分所有權，是指多個所有 人、甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建築 物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨 立性的建築物部分（專有部分）所享有的所有權 和對供全體或部分所有人共同使用的建築物部分 （共有部分）所享有的共有權以及機遇建築物的
（二）共有部分所有權
共有，是指區分所有人所擁有的除專有部分以外 的建築物其他部分及不屬於專有部分的附屬物， 共用部分可分為法定共有部分和約定共部分。
编第八章业主的建筑物区分所有权物权法原理与案例教程教学课件_OK
9
9 21世纪法学系列教材
第三节 共有权
• 二、共有权的性质 • 1. 区分所有共有权不是共同共有。 • 2. 区分所有的共有权不是按份共有。
• 三、共用部分的范围 • （一）共有部分的一般范围 • （二）法定共有和约定共有 • （三）确定的共有部分和不确定的共有部 分
10
10 21世纪法学系列教材
11
第 八
章 业案 例 所 主
有的 权建
筑 物 区 分
8—2
• 圈占公共楼梯侵权案 • 原告李某与被告曹某同住通州市金
沙镇某小区3楼，李某住301室，曹 某住302室，共用一个楼梯平台，平 时两家关系尚可。该住宅在设计时， 进户门比楼梯墙体后移了1米，由此， 在每户住宅门前，多了约不到两平 方米的楼梯平台。
11
21世纪法学系列教材
12
第 八
章 业案 例 所 主
有的 权建
筑 物 区 分
8—2
• 某一天，李某发现，曹某在进行房 屋装修时，在住宅外侧约1米处的楼 梯平台上新建了三扇大门，将部分 楼梯平台圈占了起来，新建的大门 与楼梯墙体平直。由此，曹某新建 的大门内多了不到两平方米的使用 面积。
12
21世纪法学系列教材
8
21世纪法学系列教材
第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 1. 共有所有权主体的特殊性。 • 2. 共有部分附随于专有部分。 • 3. 共有所有权的权利义务较为广泛。 • 4. 共有权行使方式的特殊性。 • 5. 共有所有权的客体范围较为广泛。 • 6. 标的物不具有分割性。 • 7. 共有所有权在类型上具有多样性。
• （二）管理规约
• 1. 管理规约的性质。
• 2. 管理规约的内容。
9 21世纪法学系列教材
第三节 共有权
• 二、共有权的性质 • 1. 区分所有共有权不是共同共有。 • 2. 区分所有的共有权不是按份共有。
• 三、共用部分的范围 • （一）共有部分的一般范围 • （二）法定共有和约定共有 • （三）确定的共有部分和不确定的共有部 分
10
10 21世纪法学系列教材
11
第 八
章 业案 例 所 主
有的 权建
筑 物 区 分
8—2
• 圈占公共楼梯侵权案 • 原告李某与被告曹某同住通州市金
沙镇某小区3楼，李某住301室，曹 某住302室，共用一个楼梯平台，平 时两家关系尚可。该住宅在设计时， 进户门比楼梯墙体后移了1米，由此， 在每户住宅门前，多了约不到两平 方米的楼梯平台。
11
21世纪法学系列教材
12
第 八
章 业案 例 所 主
有的 权建
筑 物 区 分
8—2
• 某一天，李某发现，曹某在进行房 屋装修时，在住宅外侧约1米处的楼 梯平台上新建了三扇大门，将部分 楼梯平台圈占了起来，新建的大门 与楼梯墙体平直。由此，曹某新建 的大门内多了不到两平方米的使用 面积。
12
21世纪法学系列教材
8
21世纪法学系列教材
第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 1. 共有所有权主体的特殊性。 • 2. 共有部分附随于专有部分。 • 3. 共有所有权的权利义务较为广泛。 • 4. 共有权行使方式的特殊性。 • 5. 共有所有权的客体范围较为广泛。 • 6. 标的物不具有分割性。 • 7. 共有所有权在类型上具有多样性。
• （二）管理规约
• 1. 管理规约的性质。
• 2. 管理规约的内容。
建筑物区分所有权理论PPT演示课件
为：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理 的权利”。 ➢ 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人，共同拥有一栋 区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物的专有部分 所享有的专有所有权和对专有部分以外的共有部分所享有 的共有所有权的总称。
3
建筑物区分所有权的特征
复合性 专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性 登记的公示性
6
案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
5
（三）建筑物区分所有权的特征
23
（一）专有所有权
确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立 性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建 筑物的其他部分在外观上有明确的区别，以此保障专 有部分独立利用的可能性；二是利用上的独立性，以 有无独立的出入口和内部的专用设备、设施、隔间构 造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。
3
建筑物区分所有权的特征
复合性 专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性 登记的公示性
6
案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
5
（三）建筑物区分所有权的特征
23
（一）专有所有权
确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立 性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建 筑物的其他部分在外观上有明确的区别，以此保障专 有部分独立利用的可能性；二是利用上的独立性，以 有无独立的出入口和内部的专用设备、设施、隔间构 造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。
9-第五章 建筑物区分所有权
第五章建筑物区分所有权第一节建筑物区分所有权一、概念我国《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
我国《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权，它标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度，从而实现了与国际民事立法的接轨。
《物权法》第六章共 14 个条文，自第 70 条至 83 条。
其中，第 70条为一概括性条文，是以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成，因而该条在全部 14 个条文中具有举足轻重的意义，它是对第 71 条至 83 条进行解释的起点和依据。
1除了《物权法》的有关规定，还应该了解《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释》，以及《物业管理条例》2人口激增，并纷纷涌向城市，致使住宅问题更趋严峻。
但与此同时，科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向发展提供了基本条件。
为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，促进了建筑物区分所有权制度的发展。
建筑物区分所有权并不是传统物权法中的重要部分，但是，随着人们居住方式的改变，人们持有的物业形态的改变，这部分内容在物权法中占有越来越重要的地位。
二、特征1.复合性建筑物区分所有权系由专有所有权、共有所有权及成员权（共同管理权）三要素构成的特别所有权，表现出复合性；而一般不动产所有权，其构成则是单一的，仅权利主体对不动产享有占有、使用、收1陈华彬：论建筑物区分所有权的概念，载《法治研究》2010年第7期，第18页22003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业益和处分的权利。
2.一体性建筑物区分所有权具有一体性，也就说说，构成建筑物区分所有权的三要素的专有所有权、共有所有权及成员权结为一体，不可分离。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
业主委员会的成立程序
5、申请登记业主委员会
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。 业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或
县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
业主大会组织的成员权
业主大会组织的成员权 权利
参与管理权 参加业主大会 通过大会形成决议、决定 通过大会制订、修改公约 、业主大会议事规则 通过业主大会制订、修改 物业管理制度、规定 选举权 选聘权 监督权 选举、被选举、罢免业委会 通过招标投标等方式 签订物业管理合同
参与物业管理活动责任主体之间相互监督 请求召开业主大会会议
义务
服从、执行业主大会的决议、决定 遵守业主公约、业主大会议事规则 遵守物业管理服务合同 接受、服从业主大会及业主委员会、 物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金 业主大会决议的分摊费用 共同承担业主大会、业主委员会 的民事责任 遵守物业管理制度、规定
所有权问题之二
——建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的内涵 二、业主的专有权 三、业主的共有权 四、业主的成员权
一、建筑物区分所有权的内涵
1 2 建筑物的横向切割 建筑物的纵向切割
3
建筑物的混合切割
不动产所有权
土地所有权
建筑物区分所有权 居住权
相邻权
（一）建筑物区分所有权的概念
1 2 3 一元说：专有权 二元说：专有权+共有权 三元说：专有权+共有权+社员权
决定建筑物修缮、增建等重大事项
《物业管理条例》根据《物权法》的规定已经做
出了修改《物权法》与原《物业管理条例》的区别
5
筹集和使用维修基金
（三）表决权的行使
1、筹集、使用维修基金，改建、重建建筑物及附属设施， 应经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人 数2/3以上的业主同意。 2、其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业 主且占总人数过半的业主同意。（第76条） 3、特殊规则 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变 为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守 法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同 意（第77条）——区别对待，摒弃一刀切
义务
按规划设计功能使用共用部分
法律责任
停止侵害 消除危险 排除妨碍
剥夺区分所有权
维护和保存共用部分
排他性 相邻权
赔偿损失
清偿拖欠费用
四、业主的社员权
（一）社员权的内涵
社员权是业主作为建筑物区分所有人团体之成员所享有 的权利，这是一种类似股权的权利。 社员权基于业主对建筑物的共同关系而产生。 业主社员权内容集中规定于国务院《物业管理条例》。
剥夺区分所有权
停止侵害
消除危险
收益 处分
装修、改良、修缮
排他性 相邻权
相互容忍
赔偿损失
三、业主的共有权
共有权的技术标准：公摊面积
基础结构部分—建筑物的基础、承重结构、外墙、 屋顶等 公共通行部分—通道、楼梯、大堂等 附属设施、设备—消防、公共照明等 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分
是否违反一物一权原则？
二、业主对专业部分的专有权
（1）构造上的独立性——能够明确区分 （2）使用上的独立性——可以排他使用不需要其他部分的辅助；
要有独立的经济效用
（3）法律上的独立性——能够通过登记取得权属证书
包括：房屋、露台、车位、摊位等 测绘标准上=套内面积 1、套内使用面积：卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室 2、套内墙体面积：各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙、外墙 （一半水平投影面积） 3、套内阳台面积：封闭阳台、不封闭阳台
《物权法》第70条：“ 业主对建筑物内的住宅、经营性 用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利。” 又称为水平权：多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物 时，区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有 的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。
（二）建筑物区分所有权的特征
知情权——对共有部分使用情况行使
监督权——对专项维修资金的管理和使用
制止权——对毁损或危害共有部分行为
共用部分持分权
共用部分持分权
权利
持分占有 使用 收益分享
装修、改良、修缮 按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用 不得单独处分共用部分
业主委员会的成立程序
4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、
《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事 处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作， 包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会 街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委 员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员
会所究竟归谁？
架空层、停车场、会所、绿地所有权
屋 顶
A
外 墙
D
E
B
外 墙 楼 梯
C
地 下 室
F
停 车 位
共有部分持份权
使用权——按其持份为限，可使用整个共有部分 改良权——经共有持分者表决同意可作必要改良 收益权——按其应有部分比例收取，主要用于补充专项 维修资金，或按业主大会的决定使用
处分权——事实和法律处分，由管理团体行使
2、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员 会筹备小组(以下简称筹备小组)。
3、筹备小组开展筹备工作
(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握 的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到 有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 (二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、
专有部分所有权的行使
第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收 益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，
不得损害其他业主的合法权益。
如: 装修不得拆除承重墙，不得在专有部分储藏、存放
易燃易爆危险物品
专有部分所有权
专有部分所有权
途、目的使用专有部分 维护建筑物安全、外观美观 独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗 排除妨碍
1.空间说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间
天 花 墙 体 中 心 线
墙 体
专有部分
地 板
2.中心说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成
的立体空间
天 花 墙 体 中 心 线
墙 体
专有部分
地 板
3.最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层 所围成的立体空间（也称为抹灰层） 4.折中说 行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬 挂物品等 专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优 先购买权 思考：哪种区分方式比较合理？
请求权
请求正当管理共同事务
请求分配共有收益 请求追究侵权或违约责任
业主大会的召开
业主大会——由全体业主组成,每年至少应召开定期会议一
次（一个专有部分按一人计算 ）
召开会议——发生重大事故须即时处理；经区分所有权人 1/5以上及区分所有权比例合计1/5以上,以书面载明会议目 的及理由请求召集的 召集人于开会前15日以书面载明开会内容,通知各区分所 有权人 但因紧迫情事须召开临时会议的,可以公示方式通知区分
（三）建筑物区分所有权的客体
——区分所有建筑物：在结构上能区分两个以上独立 部分为不同所有人使用，并在整体上有供各所有人共 同使用部分的建筑物。现行法称为：异产毗邻房屋 构成条件
在结构上能区分为两个以上的独立部分 区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有 建筑物除区分专用部分外，还有共用部分
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主管理委员会的选任和任期
应成立管理委员会或推选管理人或委托管理 人
由管理委员会选举或推选一人为主任委员
主任委员对外代表管理委员会 管委会的组织及委员的选任应于规约中规定 管理委员、主任委员及管理人任期一年 ,连选 得连任
管理委员会的职责
A.共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良 B.区分所有权人共同事物的建议 C.区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止 D.区分建筑物及其周围环境的维护 E.收益及其经费的收支、保管及使用 F.区分所有权人会议决议的执行 G.管理规约、会议记录等文件的保管 H.管理服务人的委任、雇佣及其监督 I.会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告 J.管理规约规定的其他事项 (管理委员会的诉讼主体资格)管理委员会和管理人具有 当事人能力,可以独立充任原告或被告
（四）业主委员会的成立程序
1、提出申请
物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大
厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代 表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；
(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。
所有权人,公示期间不得少于二日
决议方法
会议决议应有过半数业主出席 , 并于获得出席 人数过半数同意 各专有部分有一表决权；数人共有的推选一人 行使 因故无法出席会议时,可以委托他人代理出席