第七章 城市土地市场管理

第一节城市土地市场管理概述

1.城市土地市场的基本概念

狭义土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；广义土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。

城市土地市场类型结构：①城市各类用地市场（关系通过城市土地各用途之间的竞争实现），主要包括住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等；②城市土地产权市场（包括土地所有权市场和土地使用权市场），我国城市土地实行国有制，不存在城市土地所有权市场，我国城市土地市场的实质就是土地使用权市场。

城市土地市场层次结构：①城市土地一级市场，指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市使用者而形成的市场，我国城市土地归国家所有，政府是城市土地一级市场的供给者，所以城市土地一级市场是一种垄断性市场，目前我国存在三种交易方式，出让、出租和入股；②城市土地二级市场，指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，我国存在四种交易方式，转让、转租、抵押和入股。

城市土地市场组织结构：①城市土地市场主体组织，市场主体是指拥有独立的产权，能自主进行市场决策并追求自身最大经济利益的经济活动单位；②城市土地市场中介组织；③城市土地市场调控组织，指各级人民政府。

城市土地市场机制：包括供给机制、竞争机制和价格机制，核心是竞争机制。

城市土地市场宏观调控机制：由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，政府为了维护城市土地市场秩序。

2.城市土地市场管理概述

城市土地市场管理的必要性：①由土地市场本身的特性决定（土地利用具有巨大的社会

性；土地是稀缺性资源，具有不可移动性；具有保值并不断增值的特性，土地市场具有更大的投机性）；②城市土地市场运行出现问题（土地开发和供给存在一定的盲目性；城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失；土地资源配置不合理）。

城市土地市场管理的原则：①整合性利益原则（国家利益与土地市场交易各方利益辩证统一）；②平等对待原则（参加土地市场活动的市场主体在市场中的身份平等；市场的交易行为是平等的）；③控制与弹性管理原则（政府制定标准和目标，对土地市场实行控制管理；对土地市场交易者的具体市场行为在法律许可范围内给予充分自由，根据市场环境变化及时调整管理措施）；④依法管理的原则。

城市土地市场管理的内容包括宏观管理和微观管理。

宏观管理指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。

微观管理是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。第二节城市土地市场供需调控

1．城市土地供需范畴

①城市土地供需总量与供需结构

②城市土地存量供需与增量供需

③城市土地资源性供需与资产性供需

④城市土地所有权供需、经营权供需与使用权供需

⑤城市土地一级市场供需与二级市场供需

2．城市土地市场供需平衡模型与调控机制

研究城市土地供需运动是以非均衡理论为基础的。在一个经济系统内，虽然供给和需求不一致，但是供需之间的差额不超过一定的幅度，那么该经济系统仍处于均衡状态。非瓦尔拉均衡不是一种不均衡，而是一种均衡，通常称之为非均衡。

城市土地供需平衡是一种动态平衡，是城市土地供需运动从暂时的不均衡走向均衡的趋势，虽然在某一时点上供需不相等，但从某一时期整体上来看，供给与需求是一致的。

城市土地供需不平衡即失衡有4种情形：①一级市场土地供过于求，表现为城市开发区土地大量闲置；②一级市场土地供不应求，表现为城市建筑密度和建筑容积率极高；③二级市场土地供过于求，表现为大量的房地产未脱售而空置；④二级市场土地供不应求，表现为居民住房和营业性住房极为紧张。

在市场经济条件下，城市土地供需平衡主要是通过价格机制和利率机制来实现的。

完善的城市土地市场主要包括：①城市土地供需各方是真正的市场主体；②完善的城市土地市场体系；③价格由市场供需状况决定。

城市土地市场供需平衡调控包括：①使尚未失衡的城市土地市场避免失衡；②使已失衡的城市土地市场趋向平衡。

3．城市土地市场供需调控的“三维立体结构”

城市土地市场供需调控的方向：一是选择调控目标，二是确定调控措施的作用和方向。

调控目标的确定依据是一定时期内土地市场发展目标。

确定调控措施的作用方向则需要在明确调控目标的基础上，对当前土地市场的运行状态和变化趋势进行分析。作用方向大致分为两类：一类是刺激土地市场发展的措施，另一类是抑制土地市场发展的措施。

在确定土地市场供需调控的时间问题上，必须考虑：①要考虑供需调控措施的决策时间；

②要考虑供需调控效应的滞后时间；③要考虑调控效应的惯性，即某种调控行为撤销之后调

控效应在一定时间内仍然存在。

在对城市土地市场实施供需调控的过程中，为了准确把握供需调控的时机，必须做到：①准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势；②超前采取调控措施；③密切注意调控效应。

决定土地市场供需调控力度时，应考虑因素：①土地经济波动的幅度；②调控手段从采用到产生效应的滞后时间；③调控效应惯性大小；④调控环境。

4．城市土地市场供需调控的政策工具

5．城市土地市场供需调控的制度创新——土地储备制度

第三节城市土地市场价格管理

1.城市土地市场价格管理的目的、意义和作用

2.城市土地市场价格管理的依据

3.我国城市土地市场价格管理政策和制度

4.城市地价动态监测

5.地价指数

6.我国台湾省及其他国家城市土地市场的价格管理简介

第四节城市土地市场微观管理

1.对土地市场客体的管理

2.对土地市场主体的资质审查

3.对土地市场交易程序的规范

4.土地市场中介管理