阜阳商业市场房地产调研报告
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对房产行业的探索？
还是利润的纯粹获取？
广元置业的使命认知
广元置业作为本土民企 承载着中小房企对于迅速发展的无限渴望
背负着一群广元人对于美好生活的梦想
同样，背负了社会责任的担当 是城市文明的建造者、传播者和推动者 也是中国梦实现的践行者
在阜阳，我们是文化使者
因此，多轮驱动创新战略部署
以文化标签、文体资源占有、产品导入、地产开发组成
GDP
合肥 芜湖 安庆 马鞍山 滁州
全国 排名
26 79 141 143 155
地区生产总值 2015年 2016年
6274.3 2699.4 1531.2 1493.8 1422.8 1385.8 1351.8 1108.1 1057.8 1046.1 963.8 957.3 799 589 576.8 5660.3 2457.3 1417.4 1365.3 1305.7 1253.1 1235.8 1016.5 971.46 942.61 901.08 911.6 760.39 544.74 530.9
2.3、微观市场
2.3.1 竞品设定 2.3.2 竞品分析 2.3.3 对抗分析
第一部分 目标的理解
头等大事
8家PK，最终花落广元，阜阳历史绝对意义上的地王诞生
2017年1月11日下午, 广元置业以总价2.63亿竞得颍州区清河西路北侧、南京路东侧[2016]—63号地 块,地块面积27347㎡(合41.02亩)商业用地。起叫价230万元/亩, 成交价640万元/亩溢价率178.26%。
经济圈已深入民心，此刻，树立拔高第一阵营商业项目形象是关键所在，且以实现大学城红街项 目在阜阳商业楼市霸主地位，成为阜阳人民投资的首选品牌为品牌目标，由项目落地带动品牌落 地，保障后期自持部分商业可持续增值，形成可售溢价、自持增值的双向收益。
2、销售签约：全年实现销售签约？？？亿元, 快速走量，成为片区乃至阜阳楼市之王。
合力驱动，形成体系化造血功能，带动自身及区域未来长期的可持续运营，形成综合 城市印象。
目标解读
销售目标完成前提：完成？？？套去化量
广元大学城红街2017年营销目标
全年销售额保8亿元，冲刺？亿元
总销售面积 总销售套数 平均套内面积 平均套总价
目标设定
1、品牌落地：广元在阜阳第一个项目，介于大学城商业特殊性，前期在大学城商业
谨呈:阜阳广元置业有限公司
广元大学城红街营销总纲
风新社皖北事业部[广元大学城红街]项目组 2017年5月31日
总纲 思路
一、目标的理解
1.1 拿地溯源与使命认知 1.2 目标解读与梳理 1.3 核心问题的假设
三、项目解读 3.1、项目理解
3.1.1 经济指标 3.1.2 项目四至 3.1.3 开发策略 3.1.4 目标设定 3.1.5 目标分解
五、策略实施
5.1 销售策略
5.2 渠道策略 5.3 推广策略 5.4 活动策略 5.5 促销策略 5.6 展示策略 5.7 服务策略
二、营销环境解读 2.1、宏观市场
2.1.1 城市解读 2.1.2 经济解读 2.1.3 政策解读 2.1.4 舆论解读
3.2、项目定位
3.2.1 项目价值解析 3.2.2 项目角色定位 3.2.3 项目形象定位 3.2.4 项目客群定位
0.02 0
GDP（亿元）
增速（%）
产业结构
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
庞大的人口红利，为城市房地产市场的飞速发展带来契机
阜阳近十年城镇化率发展趋势
常住人口 占比 7.94% 7.34% 6.84% 20.31% 17.91% 15.37% 15.74% 7.39% 1.16% 100%
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
第六次人口普查
城市经济
序号
1 2 3 4 5
近9年来，阜阳GDP保持10%增速稳步增长，2016年GDP实现 1401.9亿元，安徽省排名TOP6，仅次于合肥、芜湖、安庆、马 鞍山与滁州，位于皖北城市首位。
人均GDP 元 美元
80548 73866 33388 66033 35419 42104 24395 23372 40804 20728 28090 60124 36672 41008 41989 12127 11121 5027 9941 5332
牌落地需要展示、推广、渠道等 方面与超强人气认知支撑，构建 客户深入认识体系，实现品牌提 升。
保立势一步到位，必须确保首开售罄，从而为后
续目标奠定坚实基础。 怎样才能做到短期内高速积累客户，成为当下的 核心问题。
城西核心 商脉流转 财富贵脉 昔日繁华
城市人口
区域 颍州区 颍泉区 颍东区 临泉县 太和县 阜南县 颍上县 界首市 经济技术 开发区 合计 户籍人口 730960 705176 631225 2188465 1723741 1677063 1700867 785417 —— 10142914
2011
201220132014来自20152016
第六次人口普查显示，阜阳户籍人口1014万人， 常住人口约760万人，位居安徽省各地级市人口总 量之首
城市近几年城镇化率水平持续增长，2016年城镇 化率突破40%
第二部分 营销环境
城市解读
中原城市，皖北门户，发展潜力巨大，具备一定辐射力
阜阳，位于安徽省西北部，华北平原南 端。西北部与河南省周口市，西与河南 新蔡县相邻，西南部与河南信阳市接 壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部 与淮南市相连，南部与六安市隔淮河相 望。 阜阳位居豫皖城市群、华东经济圈、大京九经济带的结合部，长三角经济圈的 直接辐射区，中原经济区门户城市。是东部发达地区产业转移过渡带，具有承 东接西、呼南应北的独特区位优势，是安徽三大枢纽之一。 2016年12月28日，国务院批复《中原城市群发展规划》 ，作为中原城市群 “东部承接产业转移示范区”的重要城市和“区域中心城市”，阜阳迎来新的 发展机遇。
六、阶段策略实施
6.1 第一阶段 6.2 第二阶段 6.3 第三阶段
2.2、中观市场
2.2.1 近3年内市场走势 2.2.2 房产市场量价关系 2.2.3 市场格局 2.2.4 供需关系与去化周期 2.2.5 价值梯队
七、营销总控与费用预算
7.1 营销总控 7.2 费用预算
四、项目核心问题研判
4.1 核心问题罗列 4.2 核心问题验证 4.3 案例参考 4.4 核心问题确定与解决思路 4.5 核心战略建立
640万/亩意味着什么？
至于行业：历史再创新高，绝对意义的地王，行业瞩目焦点； 至于地段：大学圈核心地段，真正意义上的大学圈商业，绝对的核心，而且是中心； 至于商圈：楼板价4800元/㎡，折合成本价6800元/㎡，售价肯定突破万，； 至于利润率：项目地价2.62亿元，综合造价约1.2亿元，总投资预估算约7亿元，可售面积 约㎡，去除公寓面积㎡（9000元/㎡估算）货值？？亿元，商业可售全盘均价不低于？？？ 万元/㎡。
800
900
户籍人口（万人）
常住人口（万人）
常住人口增速（%）
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
户籍人口（万人） 常住人口（万人） 常住人口增速（%） 常住人口占比 987.8 836 1000.5 832 0% 1011.8 761 -9% 1011.8 762 0% 1028.8 763.9 0% 1053.2 771.6 1% 1051.4 1042.6 1061.5 782.3 1% 790.1 1% 799.1 1%
截止2017年5月31日，拿地140天
4家设计院献计献策，4轮沟通，不断优化项目规划 风新社、唐枫、大略伟业等3家优质地产服务机构整合服务，确保项目首开顺利如期
广元&阜阳
阜阳，皖北重点门户城市，千万级人口，安徽人口大市，城镇化率低下。
皖北房地产潜力城市，房企必争之地。
广元的进驻，是对企业的自我证明？
年末常驻 人口
779.95 365.45 458.61 226.22 401.71
1600
近9年阜阳全民生产总值/GDP走势图
0.2
19%
1400 1200 1000 800 600 400
18%
1401.9 1267.4 1146.1
0.18 0.16 0.14 0.12
6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
目标梳理
实现？？？个亿必须多方渠道共同助力，缺一不可
【风新社】对于本项目操作的理解：
1、建立海量旺销的样板戏：？？？？亿元的实现必须 突破原有营销体系，搭建海量旺销的新体系，并发展 为样板流水线；
形象、推广支持
以品质项目形象面世，主流渠道线上拔 高调性，线下渠道精准网罗客户； 推广费用聚集，实现大节点营销，集中 引爆，节点爆破
常住人口 603301 557687 519562 1543218 1361145 1168117 1196915 561956 88397 7599918
29%
30.60%
32.40%
31.90% 33.30%
34.90%
36.20%
37.50%
38.80%
40.24%
2007
2008
2009
2010
城市人口
池州 铜陵 亳州
阜阳市是安徽省人口大市，排名首位，人口总量约1061万人。近 5年内人口增速1%较为稳定，常驻人口约占户籍人口总量75%。
近9年阜阳市人口发展趋势图
1200 1000
343.11 504.69
2016年安徽省各地市常住人口排名
137.37 143.63 217.88 159.22 259.24
2010年外出务工人数加大，常住人 口降低9%，外出务工人数由2009年 170万人增至240万人； 2013年务工人员回流，连续4年常住 人口保持年均8-9万人增长。
84.63% 83.16% 75.21% 75.31% 74.25% 73.26% 74.41% 75.78% 75.28%
六安 蚌埠 滁州
800
474.12 554.12
987.8 1000.5 836
0%
1051.4 1042.6 1061.5 1011.8 1011.8 1028.8 1053.2
0%
0%
1%
1%
1%
1%
0.02 0 -0.02 -0.04
600
329.14 799.1 401.71
400
200 0
2、高性价比是核心：？？？亿元目标的达成必是海量 成交的结果,快速走量将成为核心策略；
价格及推售策略支持
？？？亿元是海量蓄客的结果，快速走量是实现目 标的唯一路径； 推售以市场多面积段组合产品和多类型投资产品混 合搭售为主，吸引客户。
展示支持
目标的实现必须基于客户对项目的强烈 感知，现场展示对成交促进作用明显； 售楼部展示、样板区展示、品牌招商与 运营展示必须给客户强烈震撼感，以客 户产生共鸣。
核心问题 假设
短期内快速积累大量客户可能是当前的核心问题，也是实 现???亿目标的基础
目标理解下对于项目核心问题的初判：实现“立势”、“蓄客” 双赢目标
如何实现项目品牌落地？
首次开盘成功与否对于项目口碑
如何快速积累大量客户，确保首次开盘成功？
项目首次入市成功是本项目的重中之重，必须确
有着至关重要影响；同时项目品
阜阳
蚌埠 宿州 六安 宣城 亳州 淮南 铜陵 淮北 池州 黄山
158
165 168 197 205 207 215 216 232 255 258
1401.9 1267.5 17742
2671
6339 3673 3519 6143 3121 4229 9052 5521 6174 6321
799.1
779.95
832
761
-9%
762
763.9 771.6 782.3 790.1 799.1 -0.06
-0.08 -0.1
226.22
安庆
458.61
365.45
合肥
0 100 200 300 400 500 600 700
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
329.14 554.12 474.12 259.24 504.69 343.11 159.22 217.88 143.63 137.37
12%
853.2
1062.5 962.5 13%
721.8 541.3 607.8
10% 8%
11%
11% 0.1
0.08
0.06 0.04
200 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
还是利润的纯粹获取？
广元置业的使命认知
广元置业作为本土民企 承载着中小房企对于迅速发展的无限渴望
背负着一群广元人对于美好生活的梦想
同样，背负了社会责任的担当 是城市文明的建造者、传播者和推动者 也是中国梦实现的践行者
在阜阳，我们是文化使者
因此，多轮驱动创新战略部署
以文化标签、文体资源占有、产品导入、地产开发组成
GDP
合肥 芜湖 安庆 马鞍山 滁州
全国 排名
26 79 141 143 155
地区生产总值 2015年 2016年
6274.3 2699.4 1531.2 1493.8 1422.8 1385.8 1351.8 1108.1 1057.8 1046.1 963.8 957.3 799 589 576.8 5660.3 2457.3 1417.4 1365.3 1305.7 1253.1 1235.8 1016.5 971.46 942.61 901.08 911.6 760.39 544.74 530.9
2.3、微观市场
2.3.1 竞品设定 2.3.2 竞品分析 2.3.3 对抗分析
第一部分 目标的理解
头等大事
8家PK，最终花落广元，阜阳历史绝对意义上的地王诞生
2017年1月11日下午, 广元置业以总价2.63亿竞得颍州区清河西路北侧、南京路东侧[2016]—63号地 块,地块面积27347㎡(合41.02亩)商业用地。起叫价230万元/亩, 成交价640万元/亩溢价率178.26%。
经济圈已深入民心，此刻，树立拔高第一阵营商业项目形象是关键所在，且以实现大学城红街项 目在阜阳商业楼市霸主地位，成为阜阳人民投资的首选品牌为品牌目标，由项目落地带动品牌落 地，保障后期自持部分商业可持续增值，形成可售溢价、自持增值的双向收益。
2、销售签约：全年实现销售签约？？？亿元, 快速走量，成为片区乃至阜阳楼市之王。
合力驱动，形成体系化造血功能，带动自身及区域未来长期的可持续运营，形成综合 城市印象。
目标解读
销售目标完成前提：完成？？？套去化量
广元大学城红街2017年营销目标
全年销售额保8亿元，冲刺？亿元
总销售面积 总销售套数 平均套内面积 平均套总价
目标设定
1、品牌落地：广元在阜阳第一个项目，介于大学城商业特殊性，前期在大学城商业
谨呈:阜阳广元置业有限公司
广元大学城红街营销总纲
风新社皖北事业部[广元大学城红街]项目组 2017年5月31日
总纲 思路
一、目标的理解
1.1 拿地溯源与使命认知 1.2 目标解读与梳理 1.3 核心问题的假设
三、项目解读 3.1、项目理解
3.1.1 经济指标 3.1.2 项目四至 3.1.3 开发策略 3.1.4 目标设定 3.1.5 目标分解
五、策略实施
5.1 销售策略
5.2 渠道策略 5.3 推广策略 5.4 活动策略 5.5 促销策略 5.6 展示策略 5.7 服务策略
二、营销环境解读 2.1、宏观市场
2.1.1 城市解读 2.1.2 经济解读 2.1.3 政策解读 2.1.4 舆论解读
3.2、项目定位
3.2.1 项目价值解析 3.2.2 项目角色定位 3.2.3 项目形象定位 3.2.4 项目客群定位
0.02 0
GDP（亿元）
增速（%）
产业结构
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
庞大的人口红利，为城市房地产市场的飞速发展带来契机
阜阳近十年城镇化率发展趋势
常住人口 占比 7.94% 7.34% 6.84% 20.31% 17.91% 15.37% 15.74% 7.39% 1.16% 100%
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
第六次人口普查
城市经济
序号
1 2 3 4 5
近9年来，阜阳GDP保持10%增速稳步增长，2016年GDP实现 1401.9亿元，安徽省排名TOP6，仅次于合肥、芜湖、安庆、马 鞍山与滁州，位于皖北城市首位。
人均GDP 元 美元
80548 73866 33388 66033 35419 42104 24395 23372 40804 20728 28090 60124 36672 41008 41989 12127 11121 5027 9941 5332
牌落地需要展示、推广、渠道等 方面与超强人气认知支撑，构建 客户深入认识体系，实现品牌提 升。
保立势一步到位，必须确保首开售罄，从而为后
续目标奠定坚实基础。 怎样才能做到短期内高速积累客户，成为当下的 核心问题。
城西核心 商脉流转 财富贵脉 昔日繁华
城市人口
区域 颍州区 颍泉区 颍东区 临泉县 太和县 阜南县 颍上县 界首市 经济技术 开发区 合计 户籍人口 730960 705176 631225 2188465 1723741 1677063 1700867 785417 —— 10142914
2011
201220132014来自20152016
第六次人口普查显示，阜阳户籍人口1014万人， 常住人口约760万人，位居安徽省各地级市人口总 量之首
城市近几年城镇化率水平持续增长，2016年城镇 化率突破40%
第二部分 营销环境
城市解读
中原城市，皖北门户，发展潜力巨大，具备一定辐射力
阜阳，位于安徽省西北部，华北平原南 端。西北部与河南省周口市，西与河南 新蔡县相邻，西南部与河南信阳市接 壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部 与淮南市相连，南部与六安市隔淮河相 望。 阜阳位居豫皖城市群、华东经济圈、大京九经济带的结合部，长三角经济圈的 直接辐射区，中原经济区门户城市。是东部发达地区产业转移过渡带，具有承 东接西、呼南应北的独特区位优势，是安徽三大枢纽之一。 2016年12月28日，国务院批复《中原城市群发展规划》 ，作为中原城市群 “东部承接产业转移示范区”的重要城市和“区域中心城市”，阜阳迎来新的 发展机遇。
六、阶段策略实施
6.1 第一阶段 6.2 第二阶段 6.3 第三阶段
2.2、中观市场
2.2.1 近3年内市场走势 2.2.2 房产市场量价关系 2.2.3 市场格局 2.2.4 供需关系与去化周期 2.2.5 价值梯队
七、营销总控与费用预算
7.1 营销总控 7.2 费用预算
四、项目核心问题研判
4.1 核心问题罗列 4.2 核心问题验证 4.3 案例参考 4.4 核心问题确定与解决思路 4.5 核心战略建立
640万/亩意味着什么？
至于行业：历史再创新高，绝对意义的地王，行业瞩目焦点； 至于地段：大学圈核心地段，真正意义上的大学圈商业，绝对的核心，而且是中心； 至于商圈：楼板价4800元/㎡，折合成本价6800元/㎡，售价肯定突破万，； 至于利润率：项目地价2.62亿元，综合造价约1.2亿元，总投资预估算约7亿元，可售面积 约㎡，去除公寓面积㎡（9000元/㎡估算）货值？？亿元，商业可售全盘均价不低于？？？ 万元/㎡。
800
900
户籍人口（万人）
常住人口（万人）
常住人口增速（%）
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
户籍人口（万人） 常住人口（万人） 常住人口增速（%） 常住人口占比 987.8 836 1000.5 832 0% 1011.8 761 -9% 1011.8 762 0% 1028.8 763.9 0% 1053.2 771.6 1% 1051.4 1042.6 1061.5 782.3 1% 790.1 1% 799.1 1%
截止2017年5月31日，拿地140天
4家设计院献计献策，4轮沟通，不断优化项目规划 风新社、唐枫、大略伟业等3家优质地产服务机构整合服务，确保项目首开顺利如期
广元&阜阳
阜阳，皖北重点门户城市，千万级人口，安徽人口大市，城镇化率低下。
皖北房地产潜力城市，房企必争之地。
广元的进驻，是对企业的自我证明？
年末常驻 人口
779.95 365.45 458.61 226.22 401.71
1600
近9年阜阳全民生产总值/GDP走势图
0.2
19%
1400 1200 1000 800 600 400
18%
1401.9 1267.4 1146.1
0.18 0.16 0.14 0.12
6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
目标梳理
实现？？？个亿必须多方渠道共同助力，缺一不可
【风新社】对于本项目操作的理解：
1、建立海量旺销的样板戏：？？？？亿元的实现必须 突破原有营销体系，搭建海量旺销的新体系，并发展 为样板流水线；
形象、推广支持
以品质项目形象面世，主流渠道线上拔 高调性，线下渠道精准网罗客户； 推广费用聚集，实现大节点营销，集中 引爆，节点爆破
常住人口 603301 557687 519562 1543218 1361145 1168117 1196915 561956 88397 7599918
29%
30.60%
32.40%
31.90% 33.30%
34.90%
36.20%
37.50%
38.80%
40.24%
2007
2008
2009
2010
城市人口
池州 铜陵 亳州
阜阳市是安徽省人口大市，排名首位，人口总量约1061万人。近 5年内人口增速1%较为稳定，常驻人口约占户籍人口总量75%。
近9年阜阳市人口发展趋势图
1200 1000
343.11 504.69
2016年安徽省各地市常住人口排名
137.37 143.63 217.88 159.22 259.24
2010年外出务工人数加大，常住人 口降低9%，外出务工人数由2009年 170万人增至240万人； 2013年务工人员回流，连续4年常住 人口保持年均8-9万人增长。
84.63% 83.16% 75.21% 75.31% 74.25% 73.26% 74.41% 75.78% 75.28%
六安 蚌埠 滁州
800
474.12 554.12
987.8 1000.5 836
0%
1051.4 1042.6 1061.5 1011.8 1011.8 1028.8 1053.2
0%
0%
1%
1%
1%
1%
0.02 0 -0.02 -0.04
600
329.14 799.1 401.71
400
200 0
2、高性价比是核心：？？？亿元目标的达成必是海量 成交的结果,快速走量将成为核心策略；
价格及推售策略支持
？？？亿元是海量蓄客的结果，快速走量是实现目 标的唯一路径； 推售以市场多面积段组合产品和多类型投资产品混 合搭售为主，吸引客户。
展示支持
目标的实现必须基于客户对项目的强烈 感知，现场展示对成交促进作用明显； 售楼部展示、样板区展示、品牌招商与 运营展示必须给客户强烈震撼感，以客 户产生共鸣。
核心问题 假设
短期内快速积累大量客户可能是当前的核心问题，也是实 现???亿目标的基础
目标理解下对于项目核心问题的初判：实现“立势”、“蓄客” 双赢目标
如何实现项目品牌落地？
首次开盘成功与否对于项目口碑
如何快速积累大量客户，确保首次开盘成功？
项目首次入市成功是本项目的重中之重，必须确
有着至关重要影响；同时项目品
阜阳
蚌埠 宿州 六安 宣城 亳州 淮南 铜陵 淮北 池州 黄山
158
165 168 197 205 207 215 216 232 255 258
1401.9 1267.5 17742
2671
6339 3673 3519 6143 3121 4229 9052 5521 6174 6321
799.1
779.95
832
761
-9%
762
763.9 771.6 782.3 790.1 799.1 -0.06
-0.08 -0.1
226.22
安庆
458.61
365.45
合肥
0 100 200 300 400 500 600 700
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
329.14 554.12 474.12 259.24 504.69 343.11 159.22 217.88 143.63 137.37
12%
853.2
1062.5 962.5 13%
721.8 541.3 607.8
10% 8%
11%
11% 0.1
0.08
0.06 0.04
200 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016