论《物权法》 上的不动产物权登记制度

论《物权法》①上的不动产物权登记制度论文提要：
物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。

2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态②，确立了不动产物权的统一登记制度。

本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。

全文共8937字。

以下正文：
一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立
（一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起
1、债权物权的区分。

债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。

决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。

笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为
①此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。

②《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》
是权利效力上的区分，债权行为和物权行为的区分则是在债法和物法分立的背景之下从权利变动角度所做的区分，而客体的区分则是区分不同权利的通用标准，任何一个私权都存在客体上的独特性，否则无以成为一种独立的权利。

随着社会发展、权利体系的不断膨胀，虽然债权和物权的区分并不像请求权和支配权的区分以及相对权和绝对权的区分那样周延，从而无法涵盖整个财产权利体系，但是债权和物权的区分实际上已经成为了民法学的一种基本的思维模式和分析工具，以至于一旦出现一个新的财产权时，诸如‚这个权利究竟是债权还是物权‛等的问题总是会萦绕在我们脑际并使我们为之争论不休。

因此我们应当从债权物权区分说的基本要素来理解二者，避免一种抽象而僵硬的理解。

正是债权物权的这种明确的区分，导致了适用于二者的规则的不同，比如债权法中有契约自由原则，而物权法中则有物权法定原则；物权法中有一物一权原则和公示公信原则，债权法却没有等。

这里与本文密切相关的就是公示公信原则，动产物权变动的交付制度以及不动产物权登记制度就是这一原则的体现。

本文主要论述的是后者。

2、不动产和动产的区分。

不动产和动产是物的最基本的分类，其重要意义之一在于在不动产和动产上可以成立不同的物权。

从某种意义上说，整个物权法就可以分为不动产
物权法和动产物权法。

不动产和动产‚在满足实际生活需求之功能上所存在的本质差异，对理解物权法来说，具有关键性意义‛①。

具体说来，不动产如土地、房屋等是每个人生存和生活之基础，构成人们的基本生活资料，‚对于人类之个体与整体均是生存基础意义上的‘财产’基础‛；而动产对人们来说，其‚功能是相当不同的，以至于几乎无法对其予以概括的评价‛，‚制定一个对所有这些财产来说大致差不多的技术性规则，且主要是有关所有权保护及其转让的规定，这对立法者来说就已经足够了‛。

正是因为不动产对于人们生活的基础意义，与动产不同，立法者对不动产另眼看待，因而‚不动产的‘市场流通性’较弱，若真的发生其所有权之变更，法律会以特殊的形式要求，来警示当事人这个行为给他所带来的意义‛②。

从以上分析看出，正是由于不动产的这种功能上的本质差异，法律会以特殊的要求来对待不动产，不动产物权的登记制度就是这种‚特殊的要求‛之一。

当然，随着社会的发展，不动产和动产的区分在某些方面出现了鲍尔/施蒂尔纳所说的那种‚土地所有权（不动产物权）的动产化‛的现象，以及某些动产也具有了类似不动产的功能，因此在某些特定动产上成立的物权也出现了登记制度，这在本文后面的论述中将有所涉及。

①【德】鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上册），法律出版社2004年版，第18页。

（二）《物权法》上不动产物权登记制度之确立
我国自清末改制以来，即直接或间接地继受德国法，立法和法学理论上均承认债权物权以及不动产动产的区分等这些物权法的基本理论。

此次《物权法》的颁布实施，确立了不动产物权的统一登记制度。

1、不动产物权登记制度之理论基础。

众所周知，大陆法系内部的法国法系和德国法系，虽然都不通程度的受到罗马法的影响，但由于民族文化、法学方法等方面的不同，发展出了十分不同的现代私法体系规则，堪称大陆法系的两大标志性‚典型‛。

正是在这两种标志性体系里面，不动产物权登记制度的理论基础发生了根本性的差异。

孙宪忠先生将它们称为形式主义登记（登记公示主义）和实质主义登记（登记要件主义）①。

在前者，登记对于不动产物权的变更并没有终局的效力，只起到一个确认或证明的作用，真正决定不动产物权变更的是当事人的真实的意思表示；在后者，登记对于不动产物权的变更有终局的效力，不动产物权的变更除了需要当事人的真实的意思表示外，还需要登记，不经登记，不动产物权的变更不得生效。

这就引发了一个问题，当事人的意思表示和登记是什么关系？为什么同样的法律效果（不动产物权的变更）会有如此截然相反的规则？这是两大标志
性体系不同基本理论导致的结果。

法国法没有区分债权和物权，其合同理论也只是停留在债的框架之内，因而也没有关于债权行为和物权行为的区分，其物权变动的双方法律行为以双方当事人意思表示一致为唯一的生效要件，这个双方法律行为就是指的债法上的合同，而物权变动正是这个合同的当然结果，这个合同的无效必然会导致物权变动的无效，登记只有证明或确认物权变动的效力。

不同于法国法，德国法区分了债权和物权，在契约（合同）理论、意思表示理论基础之上，发展了法律行为理论，脱离了合同—债的模式，从而创设了物权行为理论，根据意思表示的不同，区分了债权行为和物权行为，物权变动并非债权行为的当然结果，而是物权行为的结果，债权行为是作为物权行为的原因行为而存在的，并且二者的效力是互不影响的。

在物权行为和登记的关系上，物权合意与形式（登记）是互为表里的关系，物权合意是通过登记来表达的，二者在理论上可以清晰的区分，但不能相互分离而存在。

正因为不动产物权登记实质是物权契约的表现形式，不动产物权变动才以登记为法律行为生效的时间标志，登记才具有最终的法律效力。

2、《物权法》的规定。

《物权法》明确了动产和不动产的划分（第二条），这两种不同的客体对应着动产物权和不动产物权，物权变动规则上的不同是这两类物权的主要差别
之一。

《物权法》第六条、第九条和第十条①一般性的确立了不动产物权的统一登记制度。

而对于前述不动产物权登记之理论基础却不甚明了，只是在第十五条规定：‚当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

‛权威著作②将其解释为‚合同效力与物权效力区分‛的原则，并解读到：‚以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。

民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。

不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。

…。

有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。

‛很显然，这个权威解读对于‚是否承认物权行为‛这一问题采取了回避态度，但却承认一定程度上的区分原则，即导致物权变动的债权合同的效力和登记效力区分的原则。

有学者在分析第十五条后，得出结论认为：‚《物权法》颁布以后的有关作品显示，《物权法》舍弃了这个理论（指物权行为理论——笔者注）‛③。

①《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

”第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

”第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

”
②参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年3月版，第34－37页。

实际上，在《物权法》颁布之前，关于区分原则的含义，我国学者间是有很大争议的。

区分原则又叫分离原则，和抽象原则、形式主义原则、无因性原则一起是德国民法物权体系中最基本的原则①，德国通说指债权行为和物权行为（负担行为和处分行为）的区分并使物权行为具有独立性的原则。

②然而，我国学者却对区分原则却有两种不同的见解：第一
种观点认为，所谓区分原则，即在发生物权变动时，物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律事实的原则，其基本意义在于A、物权变动的基础关系，即其原因行为的成立必须按照该行为成立的自身要件予以判断，不能以物权变动是否成就为判断的标准；B、关于物权的变动，必须以动产的交付与不动产物权登记为必要条件，而不能认为基础关系或原因关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。

第二种观点认为，所谓区分原则即指债权行为和物权行为的区分，采与德国相同之见解。

③
以上两种观点的主要分歧在于前一种观点只明确了作为物权变动的原因是债权行为，对物权变动的结果是什么性质的行为态度不明，而后一种观点则明确区分了债权行为和物权行为，物权变动即是物权行为的结果。

从《物权法》的规定来看，其显然更接近第一种观点。

笔者在这里无意争论
①田士永、王萍：《物权行为理论研讨会综述》，载《中国法学》1998年第4期。

②田士永《物权行为理论研究》中国政法大学出版社2002年版，第313页以下。

是否应该采纳区分原则，这也不是本文的主旨，但是根据第十五条的规定，至少可以得出如下结论：（1）合同的效力与物权变动的效果应当分开对待，合同有效不能直接导致物权变动，物权是否变动，以是否登记为依据；（2）合同有效且登记完毕，发生物权变动效果；（3）合同有效但未登记，不发生物权变动效果；（4）登记有终局的效力，即使合同无效或可撤销，但已经登记的，在登记未更正前，按照登记发生效力。

二、《物权法》上不动产物权登记之种类及要件
在学理上，根据不同的标准，可以将不动产登记区分为不同的类型。

如实体权利登记和程序权利登记（顺位登记），所有权登记（总登记、初始登记、第一次登记）和他项权利登记（包括创设、移转、变更、废止物权登记），本登记（终局登记）和预登记，初始登记（所有权登记、总登记、第一次登记）、变更登记（包括创设、移转物权登记）、更正登记和涂销登记，权利登记和表彰登记，设权登记和宣示登记，等等。

①
根据《物权法》的规定，可以将不动产登记的种类概括如下（见下图），现分而述之：
（一）本登记
所谓本登记，又称终局登记，是指直接使当事人所期①孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出
待的不动产物权变动发生效力的登记。

在进行终局登记之后,
当事人所要设立的物权即刻设立,所要变更、废止的物权即刻发生变更、废止的结果。

①这种登记将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减及消灭记入登记簿之中，有确定的、终局的效力，故又称终局登记。

②其主要包括初始登记、变
更登记、更正登记和涂销登记。

初始登记
本登记变更登记
更正登记
涂销登记
异议登记
不动产登记
预登记
预告登记
宣示登记
1、初始登记。

（1）意义。

它是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的第一次登记。

初始登记的原因一般既可能是因为新的不动产登记法付诸实施之时需要对全部的不动产所有权进行登记,也有可能是对新产生的不动产如新建设成的建筑物的所有权或新出现的土地的所有权的登记。

（2）要件。

《物权法》没有关于初始登记的一般性规定，只在第三十条和第三十一条的规定中可以推导出初始登记。

其要件大致有：①所涉物权属于新产生的物权；②所涉物权①前揭孙宪忠文。

因合法建造的事实行为等而产生；③权利人就其权利提供必要材料申请登记。

值得注意的是，《土地登记规则》、《林木和林地权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》等部门规章也规定了不动产的初始登记。

①
2、变更登记。

（1）意义。

指登记机关就不动产物权的变动所进行的记载。

当初始登记作成后，某一不动产物权因买卖、赠与、权利设定等发生变动时，不动产上的权利就与既存登记的一部或全部不一致，因此发生变更登记。

（2）要件。

根据《物权法》第六、九、十一、十四条的规定，要件可概括如下：①不动产物权因合法原因（这里主要是当事人间的法律行为）而设立、变更、转让；②当事人提供必要材料申请登记。

另外，《土地登记规则》、《林木和林地权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》等部门规章也规定了不动产的变更登记。

②
3、更正登记。

（1）意义。

指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或遗漏，致使登记与实体权利关系原始的不一致，为消除这种不一致的状态，对既存登记内容之一部进行订正补充而①全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社2007年版，第224－225页。

发生的登记。

（2）要件。

根据第十九条第一款的规定，其要件可概括如下：①申请主体是权利人和利害关系人；②原因是申请主体认为不动产登记簿记载的事项有错误；③不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误。

物权的内容以登记机构更正后的登记为准。

4、涂销登记
（1）意义。

指在既存的登记中，基于原始的或后发的理由而致登记事项全部的不适法，从而消灭此一登记的记载行为。

（2）要件。

《物权法》没有无关于涂销登记的一般规定，但根据《物权法》第六、九、十一、十四条的规定，要件可大致概括如下：①所涉不动产物权已事先记载于登记簿；②所涉不动产物权的登记事项全部的不适法（如物权的绝对消灭、所涉物权变动的法律行为无效但已进行了物权变动的登记等）。

涂销登记的前提在于登记簿中的登记事项与事实权利状态全部（而不是部分）的不符，因此其效力在于消除登记事项与事实上的权利状态的不符的现象。

《土地登记规则》、《林木和林地权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》等部门规章也规定了不动产的涂销登
记。

①
（二）预登记
所谓预登记，是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保障登记请求权而为的一种登记。

包括异议登记和预告登记。

1、异议登记。

（1）意义。

又称异议抗辩登记，其目的在于对抗现实登记的权利的正确性，中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。

可见，其是为阻却登记公信力而设的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。

（2）要件。

根据《物权法》第十九条的规定，要件可概括如下：①申请主体是利害关系人；②利害关系人已申请更正登记；③不动产登记簿记载的权利人不同意更正。

异议登记可阻却登记的公信力，并排除第三人的公信力利益。

异议登记申请人须在异议登记之日起十五日内起诉，否则，该异议登记失效。

如果异议登记不当，申请人还需负损害赔偿责任。

2、预告登记
（1）、意义。

预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时,法律为保护这一请求权而
为其进行的登记。

其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。

（2）要件。

根据《物权法》第二十条的规定，要件可概括如下：①当事人之间签订买卖房屋或其他不动产物权的协议（即该协议将来会导致不动产物权的变动，一方当事人对未来取得物权享有请求权）；②当事人之间有申请预告登记的约定；③当事人提供必要材料申请登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，对该不动产物权的处分不发生物权变动的效力。

自债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

事实上，预告登记与异议登记一样，具有阻却原登记的公信力的效力，但这实际上也是登记公信力的表现。

（三）宣示登记
1、意义。

所谓宣示登记，是指将已经成立的物权变动，昭示于人的登记，其并无创设物权的效力，在登记以前物权变动的效力已经发生，不过非经宣示登记，当事人不得处分其物权。

可见，宣示登记的对象主要是非依法律行为而生的物权变动。

其与涂销登记发生的方向正好相反，宣示登记是物权变动已经发生了，但还未登记而需要登记，从而其目的在于贯彻不动产物权变动的公示原则，维护交易安全；而在涂销登记，是已经在登记簿上进行了登记，而该登记与事实权利状态全部不符，所以需要涂销。

2、要件。

根据《物权法》第二十八至三十一条的规定，要件大致可概括如下：①物权非依法律行为而发生变动；②当事人已根据合法原因（如法院判决、仲裁委的裁决、继承或受遗赠、合法建造房屋等事实行为）取得了物权；③权利人提供必要资料申请登记。

物权变动并非因宣示登记而发生，其在登记之前已经发生了，宣示登记的效力在于补全权利人的处分权，未经宣示登记的，权利人对其不动产物权的处分权受到限制，而不能有效的处分其物权。

这也是对物权变动的公示原则贯彻的结果。

三、《物权法》上不动产物权登记之效力
有学者将不动产物权登记的具体效力概括为如下几个方面①：物权公示效力；物权变动的根据效力；权利正确性推定效力；善意保护效力；警示效力；监管效力。

这一概括无疑是很全面的。

根据《物权法》的规定，‚登记生效‛是物权登记效力的一般规则，‚登记对抗‛和‚登记处分‛是特别规则。

所谓‚登记生效‛，是指在物权变动中，非经登记不发生物权变动的效力，其结果是登记簿所记载事项具有终局的效力，是外界判断权利归属的唯一依据。

《物权法》第十六条：‚不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

‛第九条：‚不
动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

‛第十四条：‚不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

‛这些规定都是登记生效规则的体现。

所谓‚登记对抗‛，是指物权的变动并不依赖于登记，登记并不是物权变动的生效要件，只是使已经取得的物权具有对抗第三人的效力。

所谓‚登记处分‛，是针对那些非因法律行为引起的物权变动而言的，如因合法建造等事实行为、因法院判决等原因而导致的物权变动，登记并不是这些物权变动的生效要件，而是取得物权的人再次处分物权的要件。

《物权法》第二章第三节关于物权变动的‚其他规定‛，即是关于‚登记处分‛效力的规定。

现将这三种效力规则总结如下表：
另外，《物权法》第一百零六条规定了从无权处分人处善意取得物权的善意取得制度，善意取得制度实际上体现了物权公示（不动产登记、动产交付）的公信力，因此，从《物权法》的规定可以推出不动产登记的善意保护效力。

四、登记机构及其职责
登记机构是指负责在相应的行政区划内接受申请办理物权登记的机构。

《物权法》没有对登记机构做出规定，只是在第十条第一款做了一般规定：‚不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

‛除此之外，也有例外规定，如第一八九条就规定特定种类的动产抵押，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。

《物权法》第十二条从正面规定了登记机构的职责：‚登记机构应当履行下职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

‛有学者认为，《物权法》采纳了以形式审查为主、以实质审查为辅的审查制度①。

《物权法》第十三条规定了登记机构不得实施的行为：‚登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。

‛
《物权法》第二十一条规定了登记机构的赔偿责任：‚当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

（第二款）因登记错误，给他人造成损害的，登。