银川市房地产市场的现状,问题及对策分析

银川市房地产市场的现状、问题及对策研究

侯松原

宁夏大学经济管理学院辅修经济学

摘要

随着我国经济的快速增长，我国房地产市场也在持续高速发展。房地产业也在我国社会经济发展中占有举足轻重的地位，然而我国房地产业当前存在着诸多问题。2014年全国楼市销售情况惨淡，虽然中央、地方的利好政策不断放出，但政策出台背景已发生巨大变化，市场反应预期并不理想。在如此背景下，银川市的房地产又要何去何从呢？本文首先阐述了银川市房地产市场的现状，进而分析了银川市房产市场存在的问题，在此基础上提出几点对策建议。

关键词：房地产市场；诸多问题；对策建议

Abstract

With the rapid growth of economy in our country, our country real estate market continues to high-speed development. Real estate industry has a significant role in the social and economic development of our country, but there are many problems in current real estate industry in China. 2014 national housing sales situation is bad, although the positive policy of the central and local constantly release, but policy background, the great changes has expected market reaction is not ideal. Under such a background, yinchuan real estate to go again? This article first expounds the actualization of the real estate market present situation, and then analyzes the problems existing in the real estate market of yinchuan, based on this, advances some countermeasures and Suggestions.

Keywords: the real estate market；many problems；countermeasures and suggestions

1引言

改革开放以来，城市住房制度的改革，经济和人口的增长，促进了房地产市

场的快速发展。房地产市场的飞速发展又推动了国民经济的快速发展，房价的高低不但关系到国家的稳定，在很大程度上了也影响了人民的生活。虽然房地产市场的发展促进了经济的增长，但是由于追逐利润，房地产市场也产生了很多负面问题，比如房价偏高、房产泡沫、炒房热、供需结构的矛盾等。因此，开发商应该合理开发，政府应该及时采取对应政策，普通大众应理性购房，只有各方面相互配合，多管齐下，才能实现我国房地产业的健康有序发展，才能保证国民经济又快又好的增长。

2银川市房地产市场的现状

2.1银川市房地产市场的发展

2011年，银川市商品住宅销售持续低迷。据统计数据显示，2011年，银川商品住宅销售面积380.23万平方米，比2010年下降16.6%。尽管商品住宅销售面积下降明显，但房价仍然呈现微涨态势。2011年前8个月，银川市新建住宅价格涨幅在2.3%至2.9%之间，使连续火爆两年的房地产价格涨幅放缓了速度。9月至11月份，连续3个月新建住宅价格同比上涨3.0%，12月份新建住宅价格回升了0.1个百分点。

2012年，银川楼市不仅房屋投资增速小跑上升，住宅销售面积增速也不断加快，特别是现房销售回暖明显。虽然有了转暖迹象，但这一势头仍无法改变待售总量持续增多的“包袱”局面。据银川市统计局数据显示，2012年，银川房地产开发投资同比增长40．1％，比2011年同期高18．2个百分点。其中，住宅完成投资同比增长30％，总量占全市的64％。与此同时，全市商品房销售面积虽小幅下降0．1％，但住宅销售同比增长5．1％，所占比重也由上年同期的81．8％升至86．1％。

2013年，据银川市住房保障局有关人士介绍，银川市累计完成房地产开发投资157.29亿元，同比增长22.4%。其中住宅投资94.59亿元，同比增长13.4%。商品房施工面积3023.01万平方米，同比增长20.2%，其中住宅1956.74万平方米，同比增长10.4%。

2014年，根据银川市统计局提供的数据，1-7月银川市完成房地产开发投资178.32亿元，同比增长13.4%,比上半年加快2.4个百分点。 1-7月，全市亿元以上项目完成投资299.78亿元，同比增长24.9%，其中5亿元以上投资项目完成投资180.83亿元，同比增长26.9%。基础设施投资快速增长。1-7月，全市完成房地产开发投资178.32亿元，同比增长13.4%，实现商品房销售面积达327.16万平方米，同比增长21.6%。

2.2 2014年银川市房地产市场现状

今年以来，银川楼市销售情况愈加惨淡，房企收回资金压力很大，并直接影响开发投资进度。房价整体变化不大，但住宅“暗降”明显，以缓冲现金流压力。虽然中央、地方的利好政策不断放出，但政策出台背景已发生巨大变化，市场反应预期并不理想。

业内人士认为，银川住宅饱和已达峰值，但商业项目受整体环境影响还会“水

涨船高”。下半年，地产销售或将经历“滑铁卢”，楼市整体形势并不乐观，其衍生行业也会艰难生存，房企转型成为必然。据银川市统计局数据显示，前8个月，全市商品房销售面积同比增长23.6%，增速比上年同期回落15.5个百分点，实现销售额同比增长12.5%，增速比上年同期回落了35.1个百分点。

由于资金回笼慢，对房企后期开发产生很大影响。数据显示，前8个月，银川市房地产开发完成投资同比增长13.2%，增速比上年同期回落了11个百分点。今年以来，房地产投资回落速度比去年明显加快，往年同比增长至少20%以上，但今年一直处于百分之十几。在近年来银川楼市整体走低的形势下，银川外来品牌房企相对强势，成交量明显高于本土房企。如万达商业综合体项目，通过有效的策划执行及品牌影响力，成为逆势强销的赢家，量价齐稳。但银川以外的房企，量价惨淡。部分商业项目三个月未售出一套房源。

今年以来，银川房价整体变化不大，但房企不断加大的促销力度也使住宅价格“暗降”凸显。新政后，这一态势或将延续。但商业项目，尤其是商铺始终“水涨船高”。随着未来住宅的利润空间越来越小，大多房企会选择以商业项目带动住宅来弥补利差。一些房地产业内人士认为，目前不断发出的新政给他们一种感受，未来国家还会通过系列调整政策，打破地产垄断局面。等放开市场后，一手房和二手房价格将更加透明，并趋于合理区间。

3银川市房地产市场存在的问题

3.1商品房价格上涨过快

近几年，随着经济的发展，物价的提高，人民生活水平的改善，银川市商品房平均价格大幅上涨，商品房价格上涨过快，利润可观，因此大部分闲散资金进入房地产市场，吸引了众多购房者。有些人在银行贷款购买房产，囤积房子，大肆炒作，哄抬房价，面对这种情况，很多消费者看不清形势，纷纷借款购买，造成房价泡沫扩大，如果任其发展，将不利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全。

2007年，银川市兴庆区、金凤区、西夏区住宅地产平均价格为2454元/平方米、2988元/平方米、1243元/平方米。到2009年，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米2000—3000元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到4000元/平方米以上，处于市中心的新建楼盘更是达到6000—7000元/㎡，甚至更高。西夏区的房价也达到3000元左右。从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、7.3％、6.7％、5.9％、5.7％连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。

3.2商品房结构不合理

银川市房地产市场结构不合理已成为影响银川房地产业市场持续健康发展的重要因素。近年来，全市商品房开发结构得到较大调整，但是在实际开发过程中，商品住宅开发向着高档化方向发展，供给结构性矛盾依然突出，呈现出90平方米以下住宅所占比重下降，140平方米以上住宅所占比重上升的趋势。据有