大数据时代的房地产数据应用-翟猛
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Leabharlann Baidu
关键点1：数据
物业销售和转移记录
15年内的交易和转移历史 数据
开发商项目数据
包含全部开发项目细节的 开发商项目数据
市场营销数据库
掌握全部商业市场客户的 邮件、电话的营销数据
交易案例数据
最新的市场真实交易数据
挂牌数据库
网络挂牌数据、报纸挂牌 数据、虚拟交易数据
估价数据库
15年内的行业估价历史数 据
覆盖率全行业 的房地产 数据仓库
影像数据库
政府数据库
所有房产外部、内部、周 15年积累的房产、税务、
边等全部影像资料
司法等政府数据
租金数据库
住宅、公寓、商服的市场 租金数据
客户数据库
15年的市场客户积累
关键点1：数据
政府合作共享数据
机构合作采集
资金购买 网络抓取 虚拟交易 服务互换
行业积累 机构合作
实景拍摄
关键点1：数据
人工采集长期积累
是什么在影响房价？ 让数据来说话！
医院设施
成新度
物业水平
人文景观
数据挖掘实践—房价相关性分析
综合运用关联分析与偏差分析，通过对交易案例的单价、朝向、建筑面积、楼层、 交易时间等因素去量纲化、归一化处理后，通过回归分析得出这组案例数据中特征 因素对房价的“真实”影响关系。
样本总体均价 楼层比分组 楼层分组编号 楼层分组均价 楼层量化值 面积分组 面积分组编号 面积分组均价 朝向分组 朝向分组编号 朝向分组均价 朝向量化值 时序分组 时序分组编号 时序分组均价 时序量化值
大数据时代的房地产数据应用
国信达房地产数据挖掘实践和探索
WWW.GXDGROUP.COM.CN
国信达集团 | 北京国信达房地产土地评估有限公司
数据挖掘实践
房价分析
购房导向
动态建模
地图挖掘
客户挖掘
趋势预测
契税边际
风险评估
信用评估
数据挖掘实践—房价相关性分析
土地等级
商业繁华度 交通情况
重点校区
楼层朝向 装修情况
4
提出“高估 比率”理论
5
推导“争议率 ”辅助决策
调价 标准
上限
高 中 下 下限
标准差 倍数
估价 下浮
争议 概率%
2.54 745.08 0.55
1.56 457.7
5
1.28 375.55 10
1.04 305.13 15
0
0
50
下浮 比率%
平均 估价
高估 比率%
高估 强度
高估 强度比%
12 5463.91 0
56 LM --- ---
数据挖掘实践—契税边际决策
怎样在契税收入与和谐政务之间获得平衡一直是困扰各地税务部门的问题，在基于 批量评估准确的估价结果的基础，如何在系统上线之间就获得市场价格与纳税人心 理价位之间的分析结果也一直是一个难题，通过钻取分析就能够解决这个问题！
数据挖掘实践—契税边际决策
• 盈利管理解决方案
▪ 房产和贷款活动监控 ▪ 持续盈利能力评估 ▪ 定制和追加服务
降低成本和风险
降低损失增加销售
增加高利润销售和客 户忠实度
数据挖掘实践—GIS楼盘表挖掘
地理价格等高线可以为政府部门掌握各区域房价提供宏观的指导，地理楼盘表的 建立能够为拆迁评估、商业开发等大型项目的概况信息抓取提供有力快捷的工具， 通过随意图形划定的区域，能够瞬时统计出居民数量、总建筑面积、确权房产数 量等大量信息。
数据挖掘实践—风险评估产品
在自主开发的自动估价产品中嵌入风险评估的数据分析模块，通过对项目的市场 可比案例数量、历史成交活跃度、未来成交趋势、历史贷款信用评级等数据指标 的比对和分析，为客户提供准确、专业的房产投资风险评估报告产品。
0.9816 0.9685
大于等于0.75小于1
D
6597
1.0071
大于等于90小于130
D
6136
西南 西北 ---
I
J
---
6247 6485 ---
0.9538 0.9901
2月
3月
4月
I
J
K
---
---
---
等于1 E 5748 0.8776 大于130 E 6468 --- ----- ----- ---
跨业务合作长期积累
关键点2：服务与产品
向关联行业提供360度全方位的 风险和机遇的审视
关键点2：服务与产品
跨行业、多领域的数据服务产品
关键点2：服务与产品
行业信息化系统平台支持
• 住宅信息系统
▪ 住宅房产所有权和交易细节 ▪ 住宅存量房挂牌信息 ▪ 价格预警监控系统
• 商业信息系统
▪ 商业房产所有权细节和交易细节 ▪ 商业挂牌信息和租赁数据库 ▪ 行业资讯与规程
6550 小于0.35 A
6650
1.0152
小于35
A
6866
东
南
A
B
6481 6538
0.9894 0.9982
6月
7月
A
B
6554 6636
1.0006 1.0131
大于等于0.35小于0.6
B
6758
1.0162 大于等于35小于60
B
6696
西
北
东南
C
D
E
6646 6167 6629
1.0146 0.9415 1.0121
我们通过传统的模型“误差率”，衍生出契税边际分析中的“高估比率”概念，又
进而推导出“争议率”的概念，通过对这两项因素的大量计算，最终在拥有一定交
易案例样本数量的区域范围内，我们能够提前的分析出该区域下最合理的契税打折
比例即契税边际分析结果。
1
2
量化处理房产
建立特征价
价格特征数据
格模型
3
实际交易案例 样本迭代验证
0
0
7.37 6.05 4.91
0
5751.29 3.19 5833.44 7.19 5903.86 13.74 6208.99 53.43
82.45 93.12 103.58 212.8
1.33 1.5 1.67 3.42
分析结论：该区域契税打折比例为12%时争议率以接近0，而不必下浮20%！
数据挖掘实践—地图挖掘—动态建模
8月
9月
10月
C
D
E
6616 6668 6557
1.0101 1.018 1.0011
大于等于0.6小于0.75
C
6760
1.0166 大于等于60小于90
C
6422 东西
东北
南北
F
G
H
6547 6496 6564
0.9995 0.9918 1.0021 11月 12月 1月
F
G
H
6429 6344 ---
• 消费者直接服务
▪ 房产报告 ▪ 估价报告 ▪ 组合投资报告和研究报告
获取并维系客户 发现和开发机会 买卖、投资
关键点2：服务与产品
行业解决方案支撑
• 估价管理解决方案
▪ 全套估价服务(自动估价, 专业估价) ▪ 为客户设计的决策系统
• 风险管理解决方案
▪ 早期欺诈风险控制（押品风险） ▪ 房产和投资跟踪持续估价 ▪ 研究和定制服务
关键点1：数据
物业销售和转移记录
15年内的交易和转移历史 数据
开发商项目数据
包含全部开发项目细节的 开发商项目数据
市场营销数据库
掌握全部商业市场客户的 邮件、电话的营销数据
交易案例数据
最新的市场真实交易数据
挂牌数据库
网络挂牌数据、报纸挂牌 数据、虚拟交易数据
估价数据库
15年内的行业估价历史数 据
覆盖率全行业 的房地产 数据仓库
影像数据库
政府数据库
所有房产外部、内部、周 15年积累的房产、税务、
边等全部影像资料
司法等政府数据
租金数据库
住宅、公寓、商服的市场 租金数据
客户数据库
15年的市场客户积累
关键点1：数据
政府合作共享数据
机构合作采集
资金购买 网络抓取 虚拟交易 服务互换
行业积累 机构合作
实景拍摄
关键点1：数据
人工采集长期积累
是什么在影响房价？ 让数据来说话！
医院设施
成新度
物业水平
人文景观
数据挖掘实践—房价相关性分析
综合运用关联分析与偏差分析，通过对交易案例的单价、朝向、建筑面积、楼层、 交易时间等因素去量纲化、归一化处理后，通过回归分析得出这组案例数据中特征 因素对房价的“真实”影响关系。
样本总体均价 楼层比分组 楼层分组编号 楼层分组均价 楼层量化值 面积分组 面积分组编号 面积分组均价 朝向分组 朝向分组编号 朝向分组均价 朝向量化值 时序分组 时序分组编号 时序分组均价 时序量化值
大数据时代的房地产数据应用
国信达房地产数据挖掘实践和探索
WWW.GXDGROUP.COM.CN
国信达集团 | 北京国信达房地产土地评估有限公司
数据挖掘实践
房价分析
购房导向
动态建模
地图挖掘
客户挖掘
趋势预测
契税边际
风险评估
信用评估
数据挖掘实践—房价相关性分析
土地等级
商业繁华度 交通情况
重点校区
楼层朝向 装修情况
4
提出“高估 比率”理论
5
推导“争议率 ”辅助决策
调价 标准
上限
高 中 下 下限
标准差 倍数
估价 下浮
争议 概率%
2.54 745.08 0.55
1.56 457.7
5
1.28 375.55 10
1.04 305.13 15
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0
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下浮 比率%
平均 估价
高估 比率%
高估 强度
高估 强度比%
12 5463.91 0
56 LM --- ---
数据挖掘实践—契税边际决策
怎样在契税收入与和谐政务之间获得平衡一直是困扰各地税务部门的问题，在基于 批量评估准确的估价结果的基础，如何在系统上线之间就获得市场价格与纳税人心 理价位之间的分析结果也一直是一个难题，通过钻取分析就能够解决这个问题！
数据挖掘实践—契税边际决策
• 盈利管理解决方案
▪ 房产和贷款活动监控 ▪ 持续盈利能力评估 ▪ 定制和追加服务
降低成本和风险
降低损失增加销售
增加高利润销售和客 户忠实度
数据挖掘实践—GIS楼盘表挖掘
地理价格等高线可以为政府部门掌握各区域房价提供宏观的指导，地理楼盘表的 建立能够为拆迁评估、商业开发等大型项目的概况信息抓取提供有力快捷的工具， 通过随意图形划定的区域，能够瞬时统计出居民数量、总建筑面积、确权房产数 量等大量信息。
数据挖掘实践—风险评估产品
在自主开发的自动估价产品中嵌入风险评估的数据分析模块，通过对项目的市场 可比案例数量、历史成交活跃度、未来成交趋势、历史贷款信用评级等数据指标 的比对和分析，为客户提供准确、专业的房产投资风险评估报告产品。
0.9816 0.9685
大于等于0.75小于1
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1.0071
大于等于90小于130
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6247 6485 ---
0.9538 0.9901
2月
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等于1 E 5748 0.8776 大于130 E 6468 --- ----- ----- ---
跨业务合作长期积累
关键点2：服务与产品
向关联行业提供360度全方位的 风险和机遇的审视
关键点2：服务与产品
跨行业、多领域的数据服务产品
关键点2：服务与产品
行业信息化系统平台支持
• 住宅信息系统
▪ 住宅房产所有权和交易细节 ▪ 住宅存量房挂牌信息 ▪ 价格预警监控系统
• 商业信息系统
▪ 商业房产所有权细节和交易细节 ▪ 商业挂牌信息和租赁数据库 ▪ 行业资讯与规程
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小于35
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6月
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1.0162 大于等于35小于60
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我们通过传统的模型“误差率”，衍生出契税边际分析中的“高估比率”概念，又
进而推导出“争议率”的概念，通过对这两项因素的大量计算，最终在拥有一定交
易案例样本数量的区域范围内，我们能够提前的分析出该区域下最合理的契税打折
比例即契税边际分析结果。
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量化处理房产
建立特征价
价格特征数据
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实际交易案例 样本迭代验证
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82.45 93.12 103.58 212.8
1.33 1.5 1.67 3.42
分析结论：该区域契税打折比例为12%时争议率以接近0，而不必下浮20%！
数据挖掘实践—地图挖掘—动态建模
8月
9月
10月
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1.0101 1.018 1.0011
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• 消费者直接服务
▪ 房产报告 ▪ 估价报告 ▪ 组合投资报告和研究报告
获取并维系客户 发现和开发机会 买卖、投资
关键点2：服务与产品
行业解决方案支撑
• 估价管理解决方案
▪ 全套估价服务(自动估价, 专业估价) ▪ 为客户设计的决策系统
• 风险管理解决方案
▪ 早期欺诈风险控制（押品风险） ▪ 房产和投资跟踪持续估价 ▪ 研究和定制服务