《思源成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划报告》(123页)

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2020年8月
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借势——顺势而为，而非造势
• 项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小” 的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借 环境之势，为我所用；
• 而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为 中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。
鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思 路汇报
项目定位思路
开发目标理解 调研成果汇总 SWOT深入分析 三个维度分析
市场定位
产品及客群定位
营销推广策略 产品规划设计 其他关键操作策略
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纲要
一、理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位——以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？
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开发目标的实现战略——借势、跳出、超 越
如何跳出项目本 身，跳出红光板 块、跳出郫县， 跳出成都新西区 、跳出成都？
确定本案开发 方向
如何突破和丰富产 学研概念，全面超 越目前的产业园区 项目？
如何借势周边产业 及城市功能环境？
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避免项目走政绩 工程的老路，创新 政府关注项目的 新开发模式，为 鑫泰新带来更大机会
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对于开发效果的合理预期
帮助鑫泰新成功定位为 “新型产业园区开发商” 并进一步发展成为 “成功的房地产开发商”
开发效果
借助大学城、外语实验学校、 城灌高速，形成区域经济新 的增长点，超越政府预期
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本案开发目标的重新理解
利润最大化
开发目标
社会效益 最大化
客户眼中的作品
政府眼中的作品
产品作品化
企业眼中的作品
• 产品是基础，产品要实现作品化； • 利润最大化是终极目标； • 社会效益最大化是重要保障。
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开发目标的实现策略——三维策划实现价 值最大化
价值 最大化
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跳出——放眼世界城市
跳出项目看项目
不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成 精品。
跳出郫县看项目
本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新 西区发展新型产业园区的示范和样板。
跳出成都看项目
本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是 为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的； 本案应立足大成都，胸怀大西部。
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超越——全面提升项目价值
超越工业用地
充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使 土地价值最大化。
超越产业地产概念
全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目 价值。
超越城市区域期望
2020年8月
既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能 给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都 推广新型现代产业园的示范和样板。
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