不动产预告登记制度论文

不动产预告登记制度论文

2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这是我国首次以立法的形式确认了不动产预告登记制度，是我国立法上的一大进步。随后在2008年7月1日实施的《房屋登记办法》也相应规定了房屋预告登记制度。预告登记制度在保护预告登记权利人的合法权益、维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。笔者在下文通过对不动产预告登记的概念、法律作用和制度价值进行分析，并结合我国不动产预告登记制度的现状、适用范围及原则提出一些完善建议，希望能对我国预告登记的发展起到作用。

一、不动产预告登记的概念和法律作用

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记由德国中世纪民法所创立，在日本民法中，它被称为假登记。预告登记的实质作用在于保障预告登记权利人的合法利益，具有排斥后来的物权变动效力，对维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。具体而言，主要起到以下三个方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下

来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使买受人的请求权得以保全。二是限制出卖人的处分权：预告登记后，出卖人不可以随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。三是买受人取得优先购买权：预告登记虽然不能说取得物权，但可以产生对抗他人的效力。通过预告登记，使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权。

二、不动产预告登记的制度价值

不动产预告登记制度作为一种通过特殊的债权物权化的方式，让债权请求权人的正当的利益得到法律的保护机制，对规范不动产交易市场有着深刻意义的适用价值。

（一）不动产预告登记制度协调了物权与债权的利益平衡

预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式，将物权法的规则施于债权法，通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力，从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权，以维护特定债权人的合法利益。

（二）不动产预告登记制度是民法中诚实信用和权利不得滥用原则的具体体现，有利于培育良好的市场环境

民法所秉承的诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地行使自己的权利和履行自己的义务。在不动产交易中，债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有很长的时间间隔，在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的

处分、移转等物权行为的危险。这在商品房预售领域最为典型，因

为大部分房屋签订预售合同、交付适用与办理产权证并不是同时进行的，如果房地产开发商罔顾信用、图谋私利或其他原因使然而违背善良风俗一物二卖或数卖，则会严重损害购房者期待权的实现。因此，对期房来说，预告登记制度正好预防了这种危险。也就是说预告登记制度赋予了不动产买受方请求权具有了物权的排他效力，确保了出卖方不得滥用其权利，以法定方式强化了诚信原则的实现，有利于培育良好的市场环境。

（三）不动产预告登记制度有利于保护弱者和维护交易安全

不动产出卖方和不动产买受方相比，前者基于对不动产的实际控制和管领，处于强者的地位；后者处于被动和弱者的地位。在现实的不动产交易中，卖方一物数卖，甚至撕毁合同的现象多有发生，这对买方极为不利。建立预告登记制度，赋予债权请求权以物权的对抗力，使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效；通过预告登记也可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权

利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。

三、不动产预告登记的适用范围及原则

《房屋登记办法》第67条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。虽说目前我国不动产预告登记的适用范围还是比较狭窄的，但结合部分省区的相关条例规定来看，我国不动产预告登记制度已确立了

以下基本原则：

（一）依申请登记原则

依申请原则是《物权法》确认的登记行为基本原则。其核心在于登记只是一个不动产物权公示的手段，登记的目的在于维护交易安全，当事人的申请被置于登记程序的第一步。《房屋登记办法》也贯彻了依申请原则。通过当事人的申请，将其变动物权的意思表达于登记机构，通过登记机构对相关要件的确认之后，完成登记发生公示效果，充分体现了对当事人意思的尊重以及自愿登记的原则。

（二）顺位登记原则

《上海市房地产登记条例条例》明确规定：预购商品房未经预告登记，不予办理预购商品房转让的预告登记、不予办理预购商品房抵押权的预告登记。这就是说上位的预告登记未办理，则下位的预告登记不予办理。

（三）形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则

《房屋登记办法》确立了形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。所谓形式审查，是指登记机构原则上仅对登记申请材料是否齐备、登记申请内容与既有权利是否冲突等事项加以审查，而不对登记原因即导致房屋权利变动的法律关系、法律事实的真实性、合法性加以审查。现行法律法规之所以强调以形式审查为原则，主要是因为实行实质审查效率较低，现有登记机构的人员编制和整体素质难以满足这一要求。如果强行要求登记机构进行实质审查，可

能妨碍房屋交易的正常进行，为行政机关过分干预市场关系大开方便之门。但是，考虑到所有权初始登记和在建工程抵押权登记等特殊情况下实地查勘必要的实质审查是例外规定。