房地产行业盈利模式变迁

投资管理能力
政府关系 资金实力 融资能力 识地能力
土地开发
存量市场 增量市场
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1.8.3 核心能力识别：Ｃ 土地开发——投机型
投资管理能力
政府关系 资金实力 融资能力 识地能力
土地开发
存量市场 增量市场
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1.8.4 核心能力识别：Ｄ 房地产开发——经营型
投资管理能力
市场能力 产品能力 管理能力
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1.2 产业链
土地出让方 一级土地开发商
金融机构
开发商 市场研究机构
策划机构 设计院
物料供应商 施工企业 监理单位 金融机构
房地产产品制造
开发商 营销机构 销售代理 装修企业 物业管理 金融机构
新房面世
物业管理 物业经营 物业投资 房产中介 评估机构 金融机构
70年后？ 残值处置
二手房流通
残值处置
增量供给
存量流通
存量市场 增量市场
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1.8.8 核心能力识别：Ｈ 房地产运作——投资型
投资管理能力
投资能力 增量供给
管理能力 运营能力 投资能力
残值处置
存量流通
存量市场 增量市场
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1.8.9 核心能力识别：Ｉ 房地产运作——投机型
投资管理能力
投资能力 增量供给
管理能力 运营能力 投资能力
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1.8.6 核心能力识别：Ｆ 房地产开发——投机型
投资管理能力
市场能力 产品能力 管理能力
营销能力
政府关系 资金实力 融资能力 识地能力
房地产产品制造
增量供给
土地开发
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存量市场 增量市场
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1.8.7 核心能力识别：Ｇ 房地产运作——经营型
投资管理能力
投资能力
管理能力 运营能力 投资能力
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1.1 市场环境与产业结构
经济发展、城 市化进程与人 均可支配收入 增长趋势
供应商
新来者
进 入 壁 垒
人口总量与结 构变化、家庭 与社会结构发 展趋势
客户
人口、土地、 货币、信贷、金 融及房地产相 关政策法规
替代品
当前竞争者
退 出 壁 垒
国家资源与 人均国土面积 变化趋势
互补品
技术发展与 文化变迁
存量市场 增量市场
土地开发
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1.3 产品线与业务主线
银行 战略合作伙伴 房地产信托基金
产 品 线
住宅
商业 地产
工业 地产
旅游 地产
写字楼
目标市场的精准定位、品牌与文化的传播与渗透
土地
资金
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业务主线 金融保障
客户服务 产品销售 产品制造 定位传播 识地拿地 资金筹集6
1.4 产业价值链
市场能力 产品能力 管理能力
营销能力 投资能力
管理能力 运营能力 投资能力
存量流通
残值处置 存量市场
增量供给
增量市场
房地产产品制造
土地开发
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1.8.1 核心能力识别：Ａ 土地开发——经营型
投资管理能力
政府关系 资金实力 融资能力 识地能力
土地开发
存量市场 增量市场
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1.8.2 核心能力识别：Ｂ 土地开发——投资型
营销能力
政府关系 资金实力 融资能力 识地能力
房地产产品制造
增量供给
土地开发
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存量市场 增量市场
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1.8.5 核心能力识别：Ｅ 房地产开发——投资型
投资管理能力
市场能力 产品能力 管理能力
营销能力
政府关系 资金实力 融资能力 识地能力
房地产产品制造
增量供给
土地开发
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存量市场 增量市场
房地产行业盈利模式变迁
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目录
• 1. 房地产行业的价值链与盈利模式 • 2. 国内房地产开发企业盈利模式 • 3. 国外房地产开发企业盈利模式
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1.房地产行业的价值链与盈利模式
• 1.1 市场环境与产业结构 • 1.2 产业链 • 1.3 产品线与业务主线 • 1.4 产业价值链 • 1.5 企业核心业务流程 • 1.6 企业价值链 • 1.7 厂商基本盈利模式识别 • 1.8 房地产业务全流程核心能力识别 • 1.9 未来10-15年产业盈利空间识别 • 1.10 未来房地产市场运作模式变化趋势
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2. 国内房地产开发企 业盈利模式
• 2.1 万科 • 2.2 招商 • 2.3 合生创展 • 2.4 顺驰 • 2.5 万通 • 2.6 复地 • 2.7 绿城 • 2.8 国内房地产行业战略群组矩阵图
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2.1 万科
• 万科是目前中国惟一一家按美国模式拷贝并进行操作 的房产企业
• 房价与地价分离，代建制
• 大城市土地持续稀缺，但主要由政府获得土地溢价， 在开发商则反映为高成本，高波动性，长期风险加大
• 存量市场容量超过增量市场容量
• 70年产权限制，物业税征收，行业监管的日趋严厉等，
将是消费者/投资者日趋理性，泡沫逐渐消除，市场
投机性减弱
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目录
• 1. 房地产行业的价值链与盈利模式 • 2. 国内房地产开发企业盈利模式 • 3. 国外房地产开发企业盈利模式
残值处置
存量流通
存量市场 增量市场
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1.9 未来１０－１５年产业盈利空间识别
三级市场
二级市场
一级市场
产品一般价值
行 业 利 基
产品价值增值
投资一般价值
投资溢价
1.10 未来房地产市场运作模式变化 趋势
• 盈利空间由投资溢价和房地产产品一般价值为主转变 为以房地产产品价值增值和投资一般价值为主，企业 市场能力与产品能力成为决胜根本
1.6 企业价值链
主流程
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1.7 厂商基本盈利模式识别
三级市场 （房地产运作）
（经营型） （投资型）
Ｈ Ｇ
（投机型） Ｉ
二级市场 （房地产开发）
Ｆ Ｅ
Ｄ
一级市场 （土地开发）
一般价值
Ｃ
Ｂ Ａ
价值增值
投资一般价值 投资溢价
投资管理能力
政府关系 资金实力 融资能力 识地能力
1.8 房地产业务全流程核心能力识别
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1.5 企业核心业务流程
找地
可研
储地
融资
策划
设计
施工
租售
服务
香
港
运营
模
式
广告
客户推荐
Internet
美
参观样板房
国
用户需求说明 签订合同
申请按揭
房屋建设
交付使用
模
平面设计
缴纳定金
贷款
个性化选择
式
地块选择
地产经纪 住宅开发商在客户确认购买，并且确认能够取得p按pt课揭件贷款支持的情况下才开始房屋的8建设
房地产一般价值流转 房地产价值增值流转
房地产一般投资价值流转
房地产一般价值变现 房地产投资溢价流转
房地产价值增值变现
房地产一般投资价值变现
房地产投资溢价变现
存量流通
存量市场
房地产价值转化
增量市场
土地一般价值 土地价值增值
房地产价值增值
增量供给
土地一般投资价值 房地产产品制造 土地投资溢价Biblioteka 土地开发ppt课件