资产评估学第二章PPT课件
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
市场法 收益法 成本法 评估方法的选择
1
第一节 市场法
一、市场法的基本含义百度文库二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标
2
一、市场法的基本含义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交 易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价 值的各种评估技术方法的总称。
化的对比指标差异； 5、综合分析确定评估结果。
5
运用市场法应考虑的可比因素主要有：
1、资产的功能 2、资产的实体性特征和质量 3、市场条件 4、交易条件
6
四、市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法
直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估 对象的某一或若干特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数 或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修 正从而得到评估对象的一类方法。
收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值， 来判断资产价值的各种评估方法的总称。
其基本计算公式可表述为：
n
Ri
P = Σ ————
i=1
(1+r)i
式中：P——评估值
Ri——未来第i个收益期的预期收益额
n——收益期限
r——折现率
20
收益法适用的前提条件：
1、被评估资产的未来期望收益必须是能 用货币衡量的；
14
例8（价值比率：市盈率倍数）：
某被评估企业的年净利润为1000万元，评估 基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20 倍，则：
该企业的评估价值 =1000× 20 =20,000（万元）
15
四、市场法中的具体评估方法
（二）间接比较法 间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市
场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分 项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的 分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。
3
二、市场法的基本前提 1、需要有一个活跃的公开市场 ； 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
4
三、市场法的基本程序及有关指标
运用市场法进行评估，基本程序如下： 1、选择参照物； 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素； 3、指标对比，量化差异； 4、在各参照物成交价格的基础上，调整已经量
资产评估价值 =10×（1﹢5%） =10.5（万元）
11
例5（价格指数）：
被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该 类 房 地 产 2006 年 上 半 年 各 月 月 末 的 价 格 同 2005 年 底 相 比 ， 分 别 上 涨 了 2.5% 、 5.7% 、 6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产 在2006年3月底的价格为3800元/平方米。
2、资产所有者所承担的风险必须是能用 货币衡量的；
3、被评估资产的未来收益期限是能预测 出来的。
21
收益法中各项指标的确定：
1、收益额：归产权主体的所有额（①未 来的、客观的收益；②收益口径：利润 总额、净利润额、净现金流量=税后利润 +年折旧额+年摊销额+回收资金）
2、折现率：期望投资报酬率=无风险报 酬率+风险报酬率；与资本化率的区别； 折现率与收益额口径一致
年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的 市场价格为10万元。该类资产的功能价值指 数为0.7。因此，被评估资产价值是： 资产评估价值 =10×（90÷120）0.7 =8.18（万元）
10
例4（价格指数）：
与被评估资产完全相同的参照资产6个月前的 成交价格为10万元，半年间该类资产的价格 上升了5%，被评估资产价值是：
资产评估价值 =10×（1-40%） =6（万元）
8
例2（功能价值类比：生产能力比例）：
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的 市场价格为10万元。因此，被评估资产价值 是：
资产评估价值 =10×90÷120 =7.5（万元）
9
例3（功能价值类比：规模经济效益指数）： 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
其基本公式：
评估对象价值=参照物成交价格× 修正系数1 × 修正系数2 ×…… × 修正系数n
评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1 × 基本特征差额2 ± …… ± 基本特征差额n
7
例1（市价折扣）：
评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其 完全相同资产的正常变现价为10万元，经综 合分析，确认评估标的快速变现的折扣率为 40%，因此，该拟快速变现资产价值是：
3、收益期限：注意期限的分阶段
22
二、收益法应用的形式
（一）纯收益不变 收益永续、各因素不变
P=
A r
（A：年金）
条件：①纯收益每年不变；②资本化率 固定且大于零；③收益年期无限。
23
二、收益法应用的形式
（一）纯收益不变 收益年期有限，资本化率大于零
P=
A r
1 1－
（1+r）n
条件：①纯收益每年不变；②资本化率 固定且大于零；③收益年期有限为n。
资产评估价值
=300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7%
=331.1（万元）
13
例7（价值比率：成本市价）：
评估基准日某市商品住宅的成本市价率为 150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本 为20万元，则其市价接近于：
资产评估价值 =20 × 150% =30（万元）
16
总结：
市场法必须满足两个最基本的条件 （一）利用参照物进行评估，且参照物 与评估对象必须相同或相似，即具有可 比性。 （二）参照物的交易时间与评估基准日 间隔不能过长。
17
课堂练习
18
第二节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点
19
一、收益法及其适用的前提条件
资产评估价值 =3800×（1﹢10.5%）÷（1﹢6.8%） =3932（元/平方米）
12
例6（环比价格指数）：
已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指 数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。
第一节 第二节 第三节 第四节
市场法 收益法 成本法 评估方法的选择
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第一节 市场法
一、市场法的基本含义百度文库二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标
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一、市场法的基本含义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交 易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价 值的各种评估技术方法的总称。
化的对比指标差异； 5、综合分析确定评估结果。
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运用市场法应考虑的可比因素主要有：
1、资产的功能 2、资产的实体性特征和质量 3、市场条件 4、交易条件
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四、市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法
直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估 对象的某一或若干特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数 或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修 正从而得到评估对象的一类方法。
收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值， 来判断资产价值的各种评估方法的总称。
其基本计算公式可表述为：
n
Ri
P = Σ ————
i=1
(1+r)i
式中：P——评估值
Ri——未来第i个收益期的预期收益额
n——收益期限
r——折现率
20
收益法适用的前提条件：
1、被评估资产的未来期望收益必须是能 用货币衡量的；
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例8（价值比率：市盈率倍数）：
某被评估企业的年净利润为1000万元，评估 基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20 倍，则：
该企业的评估价值 =1000× 20 =20,000（万元）
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四、市场法中的具体评估方法
（二）间接比较法 间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市
场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分 项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的 分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。
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二、市场法的基本前提 1、需要有一个活跃的公开市场 ； 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
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三、市场法的基本程序及有关指标
运用市场法进行评估，基本程序如下： 1、选择参照物； 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素； 3、指标对比，量化差异； 4、在各参照物成交价格的基础上，调整已经量
资产评估价值 =10×（1﹢5%） =10.5（万元）
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例5（价格指数）：
被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该 类 房 地 产 2006 年 上 半 年 各 月 月 末 的 价 格 同 2005 年 底 相 比 ， 分 别 上 涨 了 2.5% 、 5.7% 、 6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产 在2006年3月底的价格为3800元/平方米。
2、资产所有者所承担的风险必须是能用 货币衡量的；
3、被评估资产的未来收益期限是能预测 出来的。
21
收益法中各项指标的确定：
1、收益额：归产权主体的所有额（①未 来的、客观的收益；②收益口径：利润 总额、净利润额、净现金流量=税后利润 +年折旧额+年摊销额+回收资金）
2、折现率：期望投资报酬率=无风险报 酬率+风险报酬率；与资本化率的区别； 折现率与收益额口径一致
年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的 市场价格为10万元。该类资产的功能价值指 数为0.7。因此，被评估资产价值是： 资产评估价值 =10×（90÷120）0.7 =8.18（万元）
10
例4（价格指数）：
与被评估资产完全相同的参照资产6个月前的 成交价格为10万元，半年间该类资产的价格 上升了5%，被评估资产价值是：
资产评估价值 =10×（1-40%） =6（万元）
8
例2（功能价值类比：生产能力比例）：
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的 市场价格为10万元。因此，被评估资产价值 是：
资产评估价值 =10×90÷120 =7.5（万元）
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例3（功能价值类比：规模经济效益指数）： 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
其基本公式：
评估对象价值=参照物成交价格× 修正系数1 × 修正系数2 ×…… × 修正系数n
评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1 × 基本特征差额2 ± …… ± 基本特征差额n
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例1（市价折扣）：
评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其 完全相同资产的正常变现价为10万元，经综 合分析，确认评估标的快速变现的折扣率为 40%，因此，该拟快速变现资产价值是：
3、收益期限：注意期限的分阶段
22
二、收益法应用的形式
（一）纯收益不变 收益永续、各因素不变
P=
A r
（A：年金）
条件：①纯收益每年不变；②资本化率 固定且大于零；③收益年期无限。
23
二、收益法应用的形式
（一）纯收益不变 收益年期有限，资本化率大于零
P=
A r
1 1－
（1+r）n
条件：①纯收益每年不变；②资本化率 固定且大于零；③收益年期有限为n。
资产评估价值
=300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7%
=331.1（万元）
13
例7（价值比率：成本市价）：
评估基准日某市商品住宅的成本市价率为 150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本 为20万元，则其市价接近于：
资产评估价值 =20 × 150% =30（万元）
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总结：
市场法必须满足两个最基本的条件 （一）利用参照物进行评估，且参照物 与评估对象必须相同或相似，即具有可 比性。 （二）参照物的交易时间与评估基准日 间隔不能过长。
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课堂练习
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第二节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点
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一、收益法及其适用的前提条件
资产评估价值 =3800×（1﹢10.5%）÷（1﹢6.8%） =3932（元/平方米）
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例6（环比价格指数）：
已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指 数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。