房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析

房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析

一、政策规定
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发
〔2009〕31 号）第 9 条特别规定：“企业销售未完工开发产品
取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计
毛利额，计入当期应纳税所得额。”
预计毛利额=销售未完工产品的收入×当地税务机关规定的
计税毛利率（分开发项目分别计算）
第 12 条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税
成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
二、填报说明
表 A105010 第 25 行“3.实际发生的营业税金及附加、土地
增值税”一栏 ，填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营
业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益
的金额。这里需要注意的是，由于会计核算时当年预售收入不
符合收入确认条件，按照预售收入计算的营业税金及附加、土
地增值税，也不得确认当年的营业税金及附加科目，只能暂时
保留在应交税费科目。因此在会计核算中未将应交税金计入当
期损益的金额，才在此栏填报。假如会计核算中将应交税金已
结转到营业税金及附加科目，计入当期损益，则本行不填报，否则会造成税金的重复扣除。
三、案例详解
例：某房地产开发企业，发生 2 个开发项目。
开发项目 A：2012、2013 年预售收入 7000 万元，2014 年
结转开发产品收入 7000 万元、结转开发产品成本 5000 万元，
实际发生营业税金及附加 525 万元，并在 2014 年转入当期损
益。
开发项目 B：2014 年新开发项目，当年预售收入 8000 万
元，实际发生营业税金及附加 600 万元，并在 2014 年计入当期
损益。（假定：A、B 开发项目的预计毛利额均为 20%，不考虑土
地增值税因素。）
1、 会计处理
开发项目 A：2014 年结转开发产品收入、成本时
借：预收账款 7000 万
贷：主营业务收入 7000 万
借：主营业务成本 5000 万
贷：开发产品 5000 万
借：营业税金及附加 525 万
贷：应交税费 525 万
开发项目 B：2014 年预售收入
借：银行存款 8000 万 贷：预收账款 8000 万
借：应交税费 600 万
贷：银行存款 600 万
借：营业税金及附加 600 万
贷：应交税费 600 万
2、税务处理
开发项目 A,2014 年结转完工产品收入、成本，对

原已进行
纳税调整增加的预计毛利额 7000*20%=1400 万元进行纳税调
减，对已转入当期损益的营业税金及附加 525 万元进行纳税调
增。
开发项目 B，2014 年销售未完工产品，应按税收规定计算预
计毛利额 8000*20%=1600 万元进行纳税调增，其缴纳的 600 万
元营业税金及附加，已计入当期损益，不再进行纳税调整。
3、填表示范

视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

单位：万元

税收金
行 纳税调整金额
项 目 额
次
1 2
1 ……
21 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26） 725 725
（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整
22 1600 1600
额（24-25）
23 1.销售未完工产品的收入 8000 *
24 2.销售未完工产品预计毛利额 1600 1600 25 3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税
（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的
26 875 875
纳税调整额（28-29）
27 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入 7000 *
28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额 1400 1400
29 3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税 525 525
注意：将上表第 21 行第 1 列代入表 A105000 第 39 行第 2
列，第 21 行第 2 列代入表 A105000 第 39 行第 3 列。