成本法的应用举例-

成本法的应用举例

某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。

开发区所在地的土地取得费（含税费）为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原利率取8%。

请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。

解答：针对给定的题目，按审题、解题思路与方法选择、公式与计算步骤、难点与常见错误分析四个步骤进行阐述。

审题

①明确估价对象，考虑适用方法。本题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本法。

②明确估价时点。题中没有具体要求估价日期，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。

③明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元/平方米。

④了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原利率等资料和数据，可直接满足成本法在新开发土地方面计算的需要。

解题思路与方法选择

1.方法选择

开发区新开发完成的土地估价（特别是针对出让底价评估）多采用成本法。根据题意，这是一道典型的采用成本法来评估新开发土地的地价的计算题。

2.解题思路

①理清成本法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果相加，得到积算价格。

②考虑成本法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。

公式与计算步骤

应用成本法公式

该题没有涉及开发区总面积，因此将成本法公式相应调整为：

开发区土地单价=（土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋土地增值收益）÷可出让土地面积比率

计算步骤

①计算土地取得费（含税费）：150 000÷666.67＝225（元/平方米）

②计算土地开发费用：100 000÷666.67＝150（元/平方米）

③计算利息：土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。

利息＝土地取得费利息＋土地开发费利息＝225×[（1＋1%）20－1]＋150×[（1＋1%）10－1]＝65.24（元/平方米）

④计算利润：

利润＝（土地取得费＋土地开发费）×投资回报率＝（225＋150）×20%＝75（元/平方米）

⑤计算土地增值收益：

土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润）×土地增值收益率＝

（225＋150＋65.24＋75）×10%＝51.52（元/平方米）

⑥计算无限年期全开发区土地的单位地价：

无限年期全开发区土地单价＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增值收益＝225＋150＋65.24＋75＋51.52＝566.76（元/平方米）

⑦计算无限年期可出让土地平均单位地价：

无限年期可出让土地单价＝无限年期全开发区土地单价÷可出让土地面积比率＝566.76÷80%＝708.45（元/平方米）

⑧进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价：

50年期可出让土地单价＝无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数＝708.45×()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-50%8111＝693.3（元/平方米）