我国限价房实施中的主要问题及对策建议

《管理学原理》课程论文
我国限价房实施中的主要问题及对策建议
班级：11级国工1班
姓名：***
学号：2011******
时间：2013年7月
我国限价房实施中的主要问题及对策建议
摘要：我国的限价房政策自出台以来，各地在实施过程中出现了许多问题，致使该政策一直存在诸多争议，甚至有人建议应取消限价房。

笔者则认为，在我国经济适用住房供应对象调整后，限价房将是解决中等收入人群住房问题的有效措施之一，应纳入我国的住房保障体系。

因此，本文从我国限价房实施中的主要问题出发，并提出相应的对策与建议，希望能为该政策的实施提供一些参考意见。

关键词：限价房；主要问题；对策与建议
2006年5月29日，我国国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”），其中第2条第6款明确规定：“土地的供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。

文件中提到的“限套型、限房价”的普通商品住房，就是指限价房，即双限房。

这一政策出台的目的在于消除市场供给垄断，稳定房价，促进住房市场供需均衡，进而满足部分中等收入或中等偏下收入人群的住房需求[1]。

随后，我国一些地方政府公布了限价房的近期建设计划并开始实施，近两年已取得了一些成绩。

但是，在各地开展限价房建设的过程中出现了不少问题，诸如销售对象难以确定、房价仍过高及监管不力等等[2]。

因此，目前不少人对限价房政策提出异议，甚至有人建议取消限价房。

本文则认为，我国限价房政策虽然存在一些问题，但总体上利大于弊，况且这些问题都是可以逐步解决的。

而且考虑到我国目前的实际情况，限价房在解决我国中等收入人群住房方面还有更大的发挥空间。

下面本文将针对我国限价房实施中的主要问题展开论述，并提出相应的对策及建议，从而为一些地方政府实施限价房建设提供参考意见。

1我国限价房政策实施中出现的主要问题
我国的限价房政策自出台以来，虽然取得了一些成绩，但是各地在限价房的具体实施过程中还是遇到了不少问题，从而在一定程度上阻碍了该政策的推广与实施。

1.1 不少地方建设限价房时，选址较为偏僻，使该政策难以落实到位。

我国一些地方政府在实施限价房建设时，将限价房的选址放在城郊结合部甚至是远郊区，这样做可能带来两方面的后果：一是导致限价房建设完工后无人问津，政府的限价房政策难以继续开展，同时又使开发商损失严重，挫伤了其参与限价房建设的积极性；二是居民买房后，周围环境给其日常生活带来很大的不便，致使其交通、上学、就医等居住成本大大增加，甚至抵消了其购房时的价格实惠部分，这样就使得入住居民对政府产生了抱怨，不利于社会的稳定发展[3]。

1.2 限价房的销售对象难以界定，致使其目标发生了偏离。

限价房的实施关键是要面向特定人群，如果对其购买资格界定不当，将会产生不少负面影响，从而违背限价房建设的初衷[4]。

因此，我国大多数地方政府在开展限价房政策时都严格限定了销售对象。

但是，鉴于目前我国个人收入信息系统的不完善，在具体设置限价房的
申购条件，以便对其销售对象进行准确界定时却出现了许多问题，致使一些不符合申购条件的高收入人群买到了限价房，而真正需要住房的人群却被排挤在外，从而偏离了限价房的实施目标。

1.3 政府、开发商及百姓三方对限价房的认识不统一，难以对其进行准确定价。

在我国限价房建设过程中，其售价一直是百姓关注的焦点。

在对限价房进行定价时，由于百姓、开发商及政府的立场不一样，这样他们对限价房售价的看法自然也存在差异：老百姓认为限价房与经济适用住房相似，其作为购买者自然希望价格越低越好；开发商在建设限价房时本来其利润就受到了限制，在限制最高房价的基础上，自然想让房价尽量向最高报价靠拢，以获取较多的利润；而政府则希望限价房的建设既能满足居民住房需求，同时又使得房价稳定在一定水平，以便实现土地价值的最大化。

可见，一旦限价房的售价出现偏差，损害到其中一方的利益，都会阻碍限价房的顺利实施，而这样的情况已在我国不少地方出现过。

因此，如何能制定出一个合理的售价，使三方都能满意，是限价房实施中面临的关键问题之一。

1.4 政府在限价房方面面临着监管难、管理成本过高的问题。

与经济适用住房一样，我国各地政府在实施限价房政策时，亦面临着监管难的问题。

同时，由于我国限价房属于政策性商品房，这样老百姓认为限价房就是政府房。

因此，一旦出现质量、物业等方面的问题时就去找政府，这样就使得政府的行政管理成本大大增加，而且即使政府开展了工作，也有可能因其不能达到百姓的期望值而受到指责，从而使政府面临尴尬境地。

1.5 大多数限价房建设比较集中，致使其后续管理，尤其是物业管理问题较为突出。

我国的限价房大多集中建设，随着时间的推移，其后续管理和长效管理问题就逐渐凸显出来，如我国宁波市限价房小区物业费收费难的问题就比较突出[5]。

对这种问题如不及时进行解决，就易引发群体性矛盾，增加社会管理压力，从而不利于我国和谐社会的建设与发展。

2我国限价房实施中主要问题的相应对策
2.1 限价房选址方面的对策
我国的限价房是一种价格介于市场商品房和保障性经济适用房之间的商品住房，其本质上是一种中低价位的商品房，那么限价房的选址就应与其定位相符，选择在当地普通住宅开发的热点区域，如新城和郊区一些轨道交通沿线，这样既可以稳定房价，又可以解决部分中低收入阶层的自住需求，降低其居住成本。

2.2 限价房销售对象界定的对策
在我国部分城市，不少中等收入者已被高房价挤入了住房困难群体，因此，限价房的销售对象就应该是这部分既无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的中等收入家庭，而且随着我国经济适用房供应对象的调整，限价房的购买对象应扩大到所有中等收入住房困难家庭。

限定了销售对象，接下来最困难的就是如何准确界定这部分中等收入家庭。

因为目前我国个人收入信息系统的不完善，致使其工作刚开始时会存在一些困难，但是随着我国经济的发展，我国的个人收入信息系统会逐步得到完善，界定限价房对象的工作会变得相对简单。

同时，由于我国经济发展存在区域性差异，而且各地开展限价房建设的时间前后不一，因此，各地应因地制宜，制定符合当地实际情况的限价房准购标准，确保当地中等收入住房困难群体能够享受到这项策的实惠，进而缓解其住房压力。

2.3 限价房定价的对策
我国各地政府在出让限价房土地时，应充分考虑当地中低收入者的承受能力，并以目前房价为基础，按照一定程序对其开发成本、税金以及利润进行测算，进而确定其销售价格上限。

此外，最高房价的最终确定权在于政府，政府可以根据房地产市场状况及宏观调控目标，对其进行适时调整。

2.4 限价房的监管对策
限价房的监管可借鉴我国经济适用房和某些地方的监管模式，如我国宁波市在开展限价房建设时，政府严格按照“申请、审核、公示、摇号”程序确定准购对象和选房顺序，准购对象按序向开发建设单位选购住房，确保销售环节公开透明。

这里，我们还必经做好以下几项工作：一是明确划分高中低收入者的界限，严格身份认定和申购审核制度；二是申购对象要经户籍、收入、住房等相关部门的审核和公示；三是建立监督机构，重点对申报、审批、销售过程进行全程监督；四是严禁“暗箱操作”、“权钱交易”。

对以虚报，隐瞒等非法手段获得限价房的给予严厉惩处，对提供虚假收入的申请人，一旦查实，应立即取消申购资格，收回所购住房，对开给假证明的单位（机构）追究承办人的行政责任，对违法行为追究法律责任，对开发商可取消开发资格；五是继续完善、发展网上交易平台，使其成为房地产（含土地）招投标和开工、施工、竣工以及销售全过程的登记、管理及监督平台。

此外，凡限价房的住户，不应给以全产权。

对于限价房，可以规定购买者十年内只有一半产权，以避免重蹈经济适用房覆辙，且到十年不允许私下交易，同时要加紧相关政策的出台。

2.5 限价房的物业管理对策
我国限价房的物业管理，可照经济适用房的物业管理方式，既可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务，这样物业方面的问题就可迎刃而解。

3对我国限价房政策的相关建议
2007年11月30日，我国建设部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》，对经济适用房的供应对象进行了调整，明确规定，“经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。

这样，先前可以享受到经济适用房保障的那部分中等收入家庭将不被覆盖在内，这些人以及“夹心层”（指的是城镇中一部分既无能力购买普通商品房、又超过先前经济适用房购买条件的中等收入家庭）的住房问题怎样解决，是摆在政府面前的一道难题。

而在我国当前的社会阶层结构与财富结构模式下，我国中等收入家庭在住房方面同样存在困难，为了保证社会的长治久安，这部分中等收入家庭的住房问题仍需政府给予一定的保障。

笔者认为，由于目前我国的限价房政策已日趋成熟，兼之有以往的工作基础，在这种情况下，限价房就可以体现出它的优势，成为政府解决中等收入人群住房问题的有力手段。

因此，针对目前的限价房政策，笔者提出了自己的几条建议。

3.1 适当加大限价房的建设规模。

对政府而言，限价商品房的建设用地是在附加条件的基础上实行公开挂牌出让，政府可以收取一定的土地出让金，有利于增加政府的财政收入。

因此，比起政府在经济适用房建设的投入，限价房的投入显然要少一些。

可见，扩大限价房的建设规模，不仅资金方面要少出一些，而且还可以解决中等收入者的住房，可谓一举两得。

3.2 借鉴“产权共有型”经济适用房制，实行“产权共有型”限价房模式。

考虑到目前我国中等收入者的实际情形，他们中一部分人在购买限价房时还是存在困难，这时我们可借鉴经济适用房“产权共有”模式[6]，实行“产权共有型”限价房制，并严格限价房的上市交易，对其上市交易规定一定年限，而且交易时还应补齐政府所给予的优惠补贴，如果住房人想拥有全部产权，可出资购买另一部分产权。

这样就可以使不少中等收入家庭住上房子，从而解决他们的住房问题。

3.3 建议政府将限价房纳入我国的住房保障体系，使之能更有效地发挥作用。

我国的限价房政策出台至今已有数年时间，但是一直没有被政府纳入我国目前的住房保障体系，而且关于其是否应被纳入我国住房保障体系的争议一直存在。

笔者认为，在我国经济适用住房供应对象调整后，鉴于限价房在解决中等收入家庭住房方面的优势，应尽快将其纳入我国的住房保障体系，使之与廉租房、经济适用住房体系接轨，从而完善我国的住房保障体系，进而更好的解决我国居民住房问题[7]。

4结语
综上所述，我国限价房政策在实施过程中虽然出现了不少问题，但是这些问题都是可以逐步解决的，况且目前我国各地的限价房政策开展还算顺利，已经有效地解决了一些中等收入家庭的住房问题。

可见，限价房非但不应被取消，还应被纳入我国的住房保障体系，成为下一阶段完善我国住房保障体系、深化房地产市场宏观调控、达到稳定房价目标的有力手段，进而促进社会稳定，保证我国现代化建设的顺利进行。

参考文献：
[1] 王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].北京:中国社会科学出版社,2007:227-237
[2] 谢良兵.“限价房”离我们还有多远[J].中国新闻周刊,2006,(9):49-51
[3] 欧阳鑫林.两个“一千万”带个我们什么[J].北京房地产,2007,(3):40-43
[4] 王克忠.二论房地产“双竞”价格形态(下)[J].上海房地,2007,(8):4-6
[5] 陈本君.解析宁波市的限价房政策[J].住房保障,2006,(11):54-55
[6] 王伟民.江苏试水经济适用房产权共有[N].中国房地产报,2007-05-28(A04)
[7] 章惠生,周丽君.以限价房催生社会住房保障体系[J].城市开发,2007,(7):38-39。