我国限价房实施中的主要问题及对策建议

《管理学原理》课程论文

我国限价房实施中的主要问题及对策建议

班级：11级国工1班

姓名：***

学号：2011******

时间：2013年7月

我国限价房实施中的主要问题及对策建议

摘要：我国的限价房政策自出台以来，各地在实施过程中出现了许多问题，致使该政策一直存在诸多争议，甚至有人建议应取消限价房。笔者则认为，在我国经济适用住房供应对象调整后，限价房将是解决中等收入人群住房问题的有效措施之一，应纳入我国的住房保障体系。因此，本文从我国限价房实施中的主要问题出发，并提出相应的对策与建议，希望能为该政策的实施提供一些参考意见。

关键词：限价房；主要问题；对策与建议

2006年5月29日，我国国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”），其中第2条第6款明确规定：“土地的供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。文件中提到的“限套型、限房价”的普通商品住房，就是指限价房，即双限房。这一政策出台的目的在于消除市场供给垄断，稳定房价，促进住房市场供需均衡，进而满足部分中等收入或中等偏下收入人群的住房需求[1]。

随后，我国一些地方政府公布了限价房的近期建设计划并开始实施，近两年已取得了一些成绩。但是，在各地开展限价房建设的过程中出现了不少问题，诸如销售对象难以确定、房价仍过高及监管不力等等[2]。因此，目前不少人对限价房政策提出异议，甚至有人建议取消限价房。

本文则认为，我国限价房政策虽然存在一些问题，但总体上利大于弊，况且这些问题都是可以逐步解决的。而且考虑到我国目前的实际情况，限价房在解决我国中等收入人群住房方面还有更大的发挥空间。下面本文将针对我国限价房实施中的主要问题展开论述，并提出相应的对策及建议，从而为一些地方政府实施限价房建设提供参考意见。

1我国限价房政策实施中出现的主要问题

我国的限价房政策自出台以来，虽然取得了一些成绩，但是各地在限价房的具体实施过程中还是遇到了不少问题，从而在一定程度上阻碍了该政策的推广与实施。

1.1 不少地方建设限价房时，选址较为偏僻，使该政策难以落实到位。

我国一些地方政府在实施限价房建设时，将限价房的选址放在城郊结合部甚至是远郊区，这样做可能带来两方面的后果：一是导致限价房建设完工后无人问津，政府的限价房政策难以继续开展，同时又使开发商损失严重，挫伤了其参与限价房建设的积极性；二是居民买房后，周围环境给其日常生活带来很大的不便，致使其交通、上学、就医等居住成本大大增加，甚至抵消了其购房时的价格实惠部分，这样就使得入住居民对政府产生了抱怨，不利于社会的稳定发展[3]。

1.2 限价房的销售对象难以界定，致使其目标发生了偏离。

限价房的实施关键是要面向特定人群，如果对其购买资格界定不当，将会产生不少负面影响，从而违背限价房建设的初衷[4]。因此，我国大多数地方政府在开展限价房政策时都严格限定了销售对象。但是，鉴于目前我国个人收入信息系统的不完善，在具体设置限价房的

申购条件，以便对其销售对象进行准确界定时却出现了许多问题，致使一些不符合申购条件的高收入人群买到了限价房，而真正需要住房的人群却被排挤在外，从而偏离了限价房的实施目标。

1.3 政府、开发商及百姓三方对限价房的认识不统一，难以对其进行准确定价。

在我国限价房建设过程中，其售价一直是百姓关注的焦点。在对限价房进行定价时，由于百姓、开发商及政府的立场不一样，这样他们对限价房售价的看法自然也存在差异：老百姓认为限价房与经济适用住房相似，其作为购买者自然希望价格越低越好；开发商在建设限价房时本来其利润就受到了限制，在限制最高房价的基础上，自然想让房价尽量向最高报价靠拢，以获取较多的利润；而政府则希望限价房的建设既能满足居民住房需求，同时又使得房价稳定在一定水平，以便实现土地价值的最大化。可见，一旦限价房的售价出现偏差，损害到其中一方的利益，都会阻碍限价房的顺利实施，而这样的情况已在我国不少地方出现过。因此，如何能制定出一个合理的售价，使三方都能满意，是限价房实施中面临的关键问题之一。

1.4 政府在限价房方面面临着监管难、管理成本过高的问题。

与经济适用住房一样，我国各地政府在实施限价房政策时，亦面临着监管难的问题。同时，由于我国限价房属于政策性商品房，这样老百姓认为限价房就是政府房。因此，一旦出现质量、物业等方面的问题时就去找政府，这样就使得政府的行政管理成本大大增加，而且即使政府开展了工作，也有可能因其不能达到百姓的期望值而受到指责，从而使政府面临尴尬境地。

1.5 大多数限价房建设比较集中，致使其后续管理，尤其是物业管理问题较为突出。

我国的限价房大多集中建设，随着时间的推移，其后续管理和长效管理问题就逐渐凸显出来，如我国宁波市限价房小区物业费收费难的问题就比较突出[5]。对这种问题如不及时进行解决，就易引发群体性矛盾，增加社会管理压力，从而不利于我国和谐社会的建设与发展。

2我国限价房实施中主要问题的相应对策

2.1 限价房选址方面的对策

我国的限价房是一种价格介于市场商品房和保障性经济适用房之间的商品住房，其本质上是一种中低价位的商品房，那么限价房的选址就应与其定位相符，选择在当地普通住宅开发的热点区域，如新城和郊区一些轨道交通沿线，这样既可以稳定房价，又可以解决部分中低收入阶层的自住需求，降低其居住成本。

2.2 限价房销售对象界定的对策

在我国部分城市，不少中等收入者已被高房价挤入了住房困难群体，因此，限价房的销售对象就应该是这部分既无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的中等收入家庭，而且随着我国经济适用房供应对象的调整，限价房的购买对象应扩大到所有中等收入住房困难家庭。

限定了销售对象，接下来最困难的就是如何准确界定这部分中等收入家庭。因为目前我国个人收入信息系统的不完善，致使其工作刚开始时会存在一些困难，但是随着我国经济的发展，我国的个人收入信息系统会逐步得到完善，界定限价房对象的工作会变得相对简单。