地产企业的标准化管理

借鉴与思考----地产企业的标准化

文/地产管理研究中心巫辉

“强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。随着房地产市场竞争的加剧，在房地产市场政策、资源、成本等越来越透明的情况下，市场倒逼企业强化内功，不断寻求内部管理的提升，地产企业正逐渐从机会导向走向战略导向。

正所谓“一流企业做标准，二流企业做品牌，三流企业做产品”，当走在市场前端的企业已经对自身的战略和商业模式了然于胸，考虑如何提升企业的管理标准化和技术标准化的时候，大多数中小企业依然停留在套用标杆企业开发和管理模式的“模仿阶段”，甚至因为得到一套标杆企业的管理流程体系而沾沾自喜，而没有深入、独立地思考自身企业的战略目标和商业模式，以及实现目标的路径。缺乏独立思考能力和前瞻能力始终是一部分中小房地产企业的“短板”，例如在对标准化的认识上。

纵观房地产企业近几年的发展，大型房企的规模越来越大，据克尔瑞的数据，2013年房企销售额突破千亿已经达到7家。可以预见，未来市场留给中小房企的空间会越来越小。危机和机遇并存，如何快速提高企业竞争力，实现规模化扩张，标准化体系建设是地产企业发展的必然之路。

标准化并非一个新鲜的概念，早在几年前，万科、龙湖、绿城等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。房地产企业标准化包括两个方面，一是产品标准化，二是管理的标准化。

一、产品的标准化：

据2011年底中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业产品线研究绿皮书》报告显示，目前房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。例如：

万科的城市花园系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列；

恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；

保利的花园系列、林语系列、山庄系列；

绿城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列；

万达的广场系列、华府系列；

龙湖的滟澜山系列、天街系列、大城小院系列，等等。

产品的标准化是市场走向成熟的必然结果。冯仑形象的把标准化比喻为沃尔玛模式，而多业态开发模式比喻为百货商店模式，百货商店是地产市场发展阶段中的产物，是企业对需求把握不明，机会导向型的结果。而标准化模式才能产生规模效益，是未来的发展方向。

二、管理的标准化：

产品标准化的有赖于管理的标准化、精细化来支撑。而产品标准化了，管理上的难度也会大幅度降低，更容易实现标准化、精细化。类似百货商店的开发模式，产品比较复杂，那么管理上也相对困难一些。也就是说管理标准化的难易程度是与产品标准化的进度相关的，产品标准化进行得越好，管理上相对比较容易标准化一些。

管理的标准化主要是指：

组织结构的标准化，针对不同地域、特大、中、小型，不同业态项目，进行统一分类、统一部门设置、统一人员编制、统一岗位

职责、统一用人标准、统一权责划分，实施标准化的组织结构管

理；

业务流程的标准化，针对房地产价值链上的各个环节，实现标准化流程动作，例如营销的标准化售楼、采购的标准化实施等；业

务流程化一定要结合企业的自身发展实际，切忌好高骛远，照搬

或套用某些标杆企业的开发管理流程。标杆企业的流程再科学、

再合理，但如果企业在短期内无法执行，那流程只能是一纸空文，

成为教科书似的理论参考。较科学的方法是针对企业的发展实际

制定可落地的精细化流程，安排专人负责流程管理，根据企业发

展不断督促、更新修订自身流程，逐渐向目标企业流程靠拢；

模板的标准化，房地产企业如果要根本上提高开发效率和工作质量，还要建立一套标准化的工作模板。房地产企业标准化工作模

板就是各项工作标准化化的输入、输出成果，包括各种各样的标

准表单、计划、合约、请示、报告、方案书等。模板的标准化在

最大程度上避免了不同部门、人员、项目部因为工作经验、习惯、

能力或责任心大小等的不同而形成良莠不齐的工作成果。缺乏标

准化，既不利于绩效评价，也不利于领导审核、审批。反之，实

现标准化，就能最大程度上弱化人为因素，并确保工作成效。

三、信息化与标准化的落地

信息化是标准化落地的重要辅助工具，一方面，信息系统能将标准化的成果真正有效利用起来。标准化的管理涉及公司所有部门，内容繁多，对很多企业来说，也是企业的一次重大转型，需要转变很多员工的工作习惯。如果没有相应的实施辅助工具，光靠人脑来记忆所有的标准化文件，必定会提高实施难度，通过信息系统能大大降低推进标准化的落地难度，缩短标准化的落地时间。

另一方面，信息化本身就对企业提出了基础数据、流程标准化的要求。通过信息化的固化作用，使得日常工作的项目名称、合同类型、部门设置等基础数据能够在公司内部实现资源共享，实现数据统一，发挥了积极的促进作用。

最后，标准化的实现不是一蹴而就的，它是一项系统的工程，我们可以采取“整体规划、分步实施”的原则，从一个局部领域的标准化做起，进行试点推行，进而积累经验逐步推广复制，实现“分期推行、分期见效”。