酒店式公寓营销方案666
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3层至32层：住房（框剪结构）
D区：1至6层： 商业
7层至32层：住房（框剪结构）
户型种类
面积
户型（酒店式公寓）
45
房厅卫阳台（有厨房，装修时已掩
盖）
m2
二房二厅一卫二阳台（有厨房，装修时已掩
盖）
周边配套
楚雄一中，紫溪中学，师院附小，农贸市场，楚雄州医院， 银行，超市，商业街，西山公园。
客户群体
楚雄区域购房客户较多，外地客户较少（其中包括事业单位 人员，公务员，教师、商人、公司职员、其它地州买房客、 还有一部分炒房投资客户）。
引言
策划目的
第一部分市场调查与分析
物业名词解释
楼盘案例
市场分析及小户型物业分析
第二部分产品策略
策划思路
产品规划定位
卖点梳理
第三部分客户分析
目标市场定位与分析
目标客户锁定
第四部分价格策略
价格策略
具体措施
第五部分营销推广
推广策略及遵循原则 具体营销战略
入市策略 推广策略
引 言
对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项 目营销策略总体思路方案》 ，也如其本身一样充满着 度，更具挑战。
营销策略
1、公司员工派单、 蹲点讲解 ，报纸、公交车、 电视广播、 户外广告等方式宣传推广。
2、租金回报率高， 合同签订期10年，年返总房款的8%（税 前，10年合同期内8%的回报率不变），从合同签订、房 款清即日起开始返回报率 。
例如:面积 平米 单价7348元每平米 总价576598元
年返租金576598X=46128元 月租金3844元
功能于一体。
2、公寓式酒店 ，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此 种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好 的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它 配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务， 如室内打扫、 床单更换以及一些商业服务等。 它既有公寓的私密 性和居住氛围， 又有高档酒店的良好环境和专业服务。 四星级以 上的公寓式酒店提供的服务则更为周到， 它的服务包括餐饮、 娱 乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公 寓式酒店几乎没什么差别； 它们之间的本质差别在于： 酒店式公 寓是提供了酒店式服务的公寓， 而公寓式酒店则是在酒店客房中 提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。
产权式酒店 ，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出 售给多个业主， 业主每年拥有一定的时间段免费入住， 其余时间 段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时 业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒 店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。 虽然从某种意义上讲， 它比酒店式公寓更具有投资价值， 更容易实现人们预期的投资目 标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。
楼盘案例
项目名称： 兆顺第一城 项目地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁 开 发 商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司 销售电话： 项目情况：项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总 占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为 主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套（面 积有45川和79两种，其中79占五分之一）。均为高层建 筑，地上最高层为32层，地下二层（车库）。最底层5层、 均为商场。住宅面积从50^ —192之间，其中小户型占总 住宅套数的50%。50户型占多数，有260多套。该项目住宅20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为，绿化率33%。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变Leabharlann Baidu情况适 时调整。
策划目的
1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价
值：
升值空间---项目区域具有很大的升值潜力；
个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营
销。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业 界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并 且富有执行性
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不 确定的风险
如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成， 市场的市场攻击体系
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫， 而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市 场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨 地执行。
第一部分 市场调查与分析
名词解释
1、酒店式公寓 ，意为 “酒店式的服务，公寓式的管理 ”，是亚洲 兴起的一种只做服务、 没有任何酒店经营的纯服务公寓。 它一般 是拥有独立产权、 配备包括厨卫在内的综合套间的房子， 大厦提 供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者 既可以像购买普通住宅一样用于自住， 又可以交由大厦以酒店的 形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店 的服务功能和管理模式， 又吸收了信息时代写字楼的特点， 拥有 良好的通讯条件， 可针对性地提供秘书、 信息、翻译等商务服务， 是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种
均 价：7200元每平米
优惠政策:一次性付款优惠2%银行按揭优惠1%
2、2011年9月份又陆续推出160套酒店式公寓，单价7400元每平米，目前剩余20多套 。
优惠政策:一次性付款优惠2%银行按揭优惠1%注：购买该项目酒店式公寓在2012年3月份以前可以按揭， 之后不能按揭 。
项目规划及设计：
1 .打造楚雄州首个27万平方米城市综合体
2.楚雄第一个10万平米以上的商业群
3.楚雄第一个100m以上高层住宅区
4.功能划分：
A区：5层（顶层为空中花园）全部为商业，建筑为钢混结
构。
B区：1至5层：商业
6层至18层：酒店市公寓
19层至28层：写字楼（未开始销售 ）
C区：1层至2层：商业
税后月租金3556元576598+3556-12=年收回
成本 。
3、1 0年就基本回本、10年返租期满后可续租也可自行处 理，后60年属于纯利润收入期 。
4、精装修，带品牌家电 （桌子、凳子、柜子、床、电视、 卫生洁具）；背包入住 。
销售情况
1、2011年6月26日正式认购酒店式公寓，产权70年，认购金 每套50000元，此次共推出1 00套物业，价格都在30万以上。 到7月底大多已经售完 。
D区：1至6层： 商业
7层至32层：住房（框剪结构）
户型种类
面积
户型（酒店式公寓）
45
房厅卫阳台（有厨房，装修时已掩
盖）
m2
二房二厅一卫二阳台（有厨房，装修时已掩
盖）
周边配套
楚雄一中，紫溪中学，师院附小，农贸市场，楚雄州医院， 银行，超市，商业街，西山公园。
客户群体
楚雄区域购房客户较多，外地客户较少（其中包括事业单位 人员，公务员，教师、商人、公司职员、其它地州买房客、 还有一部分炒房投资客户）。
引言
策划目的
第一部分市场调查与分析
物业名词解释
楼盘案例
市场分析及小户型物业分析
第二部分产品策略
策划思路
产品规划定位
卖点梳理
第三部分客户分析
目标市场定位与分析
目标客户锁定
第四部分价格策略
价格策略
具体措施
第五部分营销推广
推广策略及遵循原则 具体营销战略
入市策略 推广策略
引 言
对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项 目营销策略总体思路方案》 ，也如其本身一样充满着 度，更具挑战。
营销策略
1、公司员工派单、 蹲点讲解 ，报纸、公交车、 电视广播、 户外广告等方式宣传推广。
2、租金回报率高， 合同签订期10年，年返总房款的8%（税 前，10年合同期内8%的回报率不变），从合同签订、房 款清即日起开始返回报率 。
例如:面积 平米 单价7348元每平米 总价576598元
年返租金576598X=46128元 月租金3844元
功能于一体。
2、公寓式酒店 ，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此 种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好 的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它 配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务， 如室内打扫、 床单更换以及一些商业服务等。 它既有公寓的私密 性和居住氛围， 又有高档酒店的良好环境和专业服务。 四星级以 上的公寓式酒店提供的服务则更为周到， 它的服务包括餐饮、 娱 乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公 寓式酒店几乎没什么差别； 它们之间的本质差别在于： 酒店式公 寓是提供了酒店式服务的公寓， 而公寓式酒店则是在酒店客房中 提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。
产权式酒店 ，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出 售给多个业主， 业主每年拥有一定的时间段免费入住， 其余时间 段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时 业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒 店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。 虽然从某种意义上讲， 它比酒店式公寓更具有投资价值， 更容易实现人们预期的投资目 标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。
楼盘案例
项目名称： 兆顺第一城 项目地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁 开 发 商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司 销售电话： 项目情况：项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总 占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为 主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套（面 积有45川和79两种，其中79占五分之一）。均为高层建 筑，地上最高层为32层，地下二层（车库）。最底层5层、 均为商场。住宅面积从50^ —192之间，其中小户型占总 住宅套数的50%。50户型占多数，有260多套。该项目住宅20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为，绿化率33%。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变Leabharlann Baidu情况适 时调整。
策划目的
1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价
值：
升值空间---项目区域具有很大的升值潜力；
个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营
销。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业 界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并 且富有执行性
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不 确定的风险
如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成， 市场的市场攻击体系
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫， 而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市 场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨 地执行。
第一部分 市场调查与分析
名词解释
1、酒店式公寓 ，意为 “酒店式的服务，公寓式的管理 ”，是亚洲 兴起的一种只做服务、 没有任何酒店经营的纯服务公寓。 它一般 是拥有独立产权、 配备包括厨卫在内的综合套间的房子， 大厦提 供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者 既可以像购买普通住宅一样用于自住， 又可以交由大厦以酒店的 形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店 的服务功能和管理模式， 又吸收了信息时代写字楼的特点， 拥有 良好的通讯条件， 可针对性地提供秘书、 信息、翻译等商务服务， 是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种
均 价：7200元每平米
优惠政策:一次性付款优惠2%银行按揭优惠1%
2、2011年9月份又陆续推出160套酒店式公寓，单价7400元每平米，目前剩余20多套 。
优惠政策:一次性付款优惠2%银行按揭优惠1%注：购买该项目酒店式公寓在2012年3月份以前可以按揭， 之后不能按揭 。
项目规划及设计：
1 .打造楚雄州首个27万平方米城市综合体
2.楚雄第一个10万平米以上的商业群
3.楚雄第一个100m以上高层住宅区
4.功能划分：
A区：5层（顶层为空中花园）全部为商业，建筑为钢混结
构。
B区：1至5层：商业
6层至18层：酒店市公寓
19层至28层：写字楼（未开始销售 ）
C区：1层至2层：商业
税后月租金3556元576598+3556-12=年收回
成本 。
3、1 0年就基本回本、10年返租期满后可续租也可自行处 理，后60年属于纯利润收入期 。
4、精装修，带品牌家电 （桌子、凳子、柜子、床、电视、 卫生洁具）；背包入住 。
销售情况
1、2011年6月26日正式认购酒店式公寓，产权70年，认购金 每套50000元，此次共推出1 00套物业，价格都在30万以上。 到7月底大多已经售完 。