酒店公寓的运营模式和成功案例

酒店公寓的运营模式和

成功案例

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酒店公寓的运营模式和成功案例

酒店公寓通常比同级别的传统公寓要贵一些，但是购房者有机会通过酒店的出租获得一定的租金收入，并且享受酒店的服务和设施

■编译林达

酒店公寓并不是一个新兴概念，这种物业类型在拉丁美洲和欧洲很普遍。在上世纪70年代的美国，酒店公寓作为减免所得税的合法手段而流行，直到1986年的税费改革法案免除了其在税收上的优惠。

酒店公寓的业主拥有公寓的全部产权，并可将公寓纳入到酒店的出租程序当中。酒店将房间出租给客人，并按比例与业主分享租金收入，同时扣除管理费等其他费用。公寓的业主每年想要居住多长时间或者居住多少次都可以，除非开发商或酒店经营者有特殊的限制。

通常，酒店公寓的建造成本要比传统酒店高25％，其studio、单卧室和双卧室公寓要比酒店的客房大，但通常比传统的公寓要小。

此外，开发商也建造了面积更大、装饰更精美但成本也更高的公共区域，但是由于越来越多的这类物业是由希尔顿、仕达屋这些知名的酒店品牌管理，开发商可以凭借其所提供的服务和设施每平方英尺索取更高的价钱，从而平衡其投入的额外成本。

运营模式

酒店公寓有很多种模式，其中较为流行的一种是，开发商将大多数或者所有的酒店房间都销售出去，业主可以选择居住在自己的公寓里，或是不用时将公寓放回到出租目录中。

酒店经营者将业主的公寓以通常的酒店客房的形式出租出去，由此产生的收入典型的分配方式是业主和开发商各得50%。开发商仍然拥有酒店的公共空间，例如餐馆、SPA、游泳池和休息室等。

另一种迅速涌现的模式是带有住宅成份的豪华酒店混合体。在这种模式中，位于酒店顶部几层或是其毗邻建筑的豪华公寓销售给个人购房者，其很多业主常年居住在公寓里，他们的公寓也不在酒店的出租目录里，但是业主可以享受和使用酒店的服务和设施，例如日常家务、房间服务、健身房、游泳池等。

有时候，开发商会在一个项目中同时包括这两种模式，其中一些公寓可以出租，一些高端的公寓则不会出租给短暂停留的旅游者。

酒店公寓可能比同级别的传统公寓要贵一些，但是高价自有高价的道理，购房者不用为维修房屋这类事情操心，他们还有机会通过酒店的出租获得一定的租金收入，从而抵消了部分购房费用。

此外，与传统的公寓不同，酒店公寓作为酒店的一部分，其业主也能获得额外的利益，因为酒店通过品牌营销和免费的预订系统可以吸引稳定的客流量，因此业主能够保证获得相对稳定的租金收入。

成功案例

Related房地产开发公司和Apollo房地产顾问公司在曼哈顿开发的新时代华纳中心于2004年隆重开幕。该中心包括文华东方豪华酒店，酒店里有50平方米至780平方米的豪华公寓。此外，这个混合体项目还包括时代华纳的世界总部、Columbus Circle购物中心、中央公园一号公寓、2万平方米的A级写字楼、林肯中心爵士音乐机构和504个停车位。

“没有问题，文华东方这个名字就是最好的营销工具，流传的一种说法是，购买了这里的公寓就可以成为文华东方的永久顾客。”Related 公司的住宅销售部总裁苏珊·德·弗兰卡说。

Related公司和Apollo公司拥有这家共251个单元的豪华酒店的50%股份，文华东方则拥有另外50%的股份。酒店的65套公寓住宅位于64层至80层，价格在250万美元至300万美元之间。和其他的公寓在业主不使用时会作为酒店的套房出租出去的酒店公寓项目不同，这个文华东方酒店里的公寓只由业主和他们的客人使用。

文华东方酒店公寓的业主愿意支付更高的价钱在这个面向高消费阶层的酒店混合体里购买豪华公寓，他们可以享受和使用酒店里所有的服务和设施。“当然每平方英尺的价格也要比旁边的中央公园一号贵，但我们的居民可以使用我们的游泳池和健身中心，在我们的餐馆和SPA也享有优先服务。”文华东方的市场营销部经理克里斯汀·鲁博勒说。

随着文华东方在纽约的成功，以及全美城市房地产市场对酒店公寓需求的快速增长，这家酒店集团已经联合了房地产开发公司CWB Boylston在波士顿开发一个同样的项目，该项目预计将于2007年9月完工。

CWB Boylston正在建造的这个项目位于波士顿后湾（Back Bay）的中心地带，其包括共150个房间的文华东方酒店、50套超豪华产权式公寓、35套出租公寓、零售店和餐馆。目前几乎所有的产权式公寓都已经销售出去，价格从200万美元至1000万美元不等。

开发商Espirito Santo集团也认识到了酒店品牌加混合功能的成功模式，该公司去年携手希尔顿旗下的奢侈品牌康拉德在迈阿密开放了一家康拉德酒店。

康拉德迈阿密酒店是这个名为Espirito Santo广场的项目的一部分，其共有203个房间、116套酒店公寓和11套屋顶公寓。自从这个混合体项目开放以来，康拉德这个名字对于其公寓的销售就直到了很大的推动作用，

Espirito Santo广场的很多写字楼租户都在酒店里租用会议场所，一些高层管理人员甚至在康拉德里购买了公寓。

“这是一个真正的每个人都受益的项目，协同工作产生了增效作用。”Estoril公司的总裁比尔·罗斯说。该公司帮助Espirito Santo一起销售酒店公寓和出租写字楼，目前3万平方米的写字楼已经出租了93%，使Espirito Santo广场成为迈阿密历史上出租最快的项目之一。