土地政策：我国政府进行宏观调控的重要工具

土地政策：我国政府进行宏观调控的重要工具

闫菡

（09级资源环境与城乡规划管理0910********）

摘要：运用土地政策参与宏观调控是当前我国社会经济发展中的一个重大理论和实践创新，实践上取得了一定成效，但长期以来一直是实践先于理论。适应社会经济发展客观形势和现实需要，土地政策在调控中的作用越来越受到重视，结合中国国情、联系市场经济发展状况，拓展、拓宽宏观调控工具，研究土地政策与宏观调控的关系显得非常重要且必要。

关键词：土地政策；宏观调控；政府；工具

一、土地政策参与宏观调控的相关理论

国际上,常用宏观调控手段主要有财政政策、货币政策、汇率政策和产业政策等，其中财政政策和货币政策是最基本的手段。但是,运用财政政策和货币政策进行宏观调控也有一定的局限性。

土地政策参与宏观调控可以借鉴应用的相关理论为宏观经济学、微观经济学、不动产经济学、公共经济学、新制度经济学、金融投资理论、政策科学以及公共管理等。

土地政策成为我国当前宏观调控手段,主要有以下理论依据:土地的生产要素理论；土地的资产理论和土地产权理论

二、土地宏观调控的必要性和可能性：中国现实

表1 土地政策参与宏观调控：中国的现实条件

三、土地政策宏观调控的成效

（一）宏观调控的主要指标

主要目标：

主要指标：

表2

（二）土地宏观调控政策进程

中央政府明确提出将土地政策作为宏观调控的工具,高度重视这一调控手段,“严把土地、信贷两个闸门”。

2003年是治理整顿土地市场秩序

2004年是土地政策年。8.31大限,三个暂停,国务院28号文, 对土地市场、房地产业乃至宏观经济都产生重要影响

2005年是房价调控政策年,国八条,新国八条,七部委意见,抑制过快上涨的房价

2006年是房地产综合政策年,国六条,九部委意见,国务院31号文等,成为宏观调控中除货币政策、财政政策外最主要的政策工具2007年是加强土地供给监管力度的一年,是政府真正开始承担住房保障责任的一年,多层次的住房供应体系

2008年出台多项关于住房优惠的一年，加强经济复苏

2009年是保持经济较快发展,保障扩内需、调结构、促民生的用地政策

2010年提高购房门槛、完善住房保障制度、通过预售证制度调整

2011年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地价的政策和措施。

（三）土地宏观调控的成效

利用土地政策进行宏观调控，其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预，对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。

1、调控宏观经济过热,促进固定资产投资增长

2003年以来,土地政策坚持“有保有压、区别对待”的原则,对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。2004年土地供应219670.32公顷,比2003年减少23.3%,2005年土地供应180326.54公顷,比2004年下降17.9%。

与土地供应明显回落相比,我国经济仍保持较快增长,建设用地供应的单位面积所创造的GDP明显提高,图1显示，2003年每公顷新增建设用地创造的新增GDP为0.054079亿元，2006年达到了0.128855亿元。表明土地供应的适时调整既保证了经济发展的用地需求,同时也对国民经济的平稳健康发展起到先行调节作用。

图1 每公顷新增建设用地创造的新增GDP

农用地或未利用地转为新增建设用地，将引致新增固定资产投资。图2显示，2003-2006年间每公顷新增建设用地的投资强度年均增加0.020659亿元。新增建设用地的固定资产投资效果明显，土地投资强度大幅度提高。

图2 每公顷新增建设用地承载的新增固定资产投资

2、促进了经济结构调整、经济增长方式和区域经济的协调发展

通过“控制增量、盘活存量、市场配置”,提高了节约集约用地水平,促进经济增长方式转变。2004年、2005年的土地供应中,存量土地得到有效利用,改变了过去建设用地供应主要以新增建设用地为主的状况,各季度存量用地所占比例始终保持在50%以上的较高水平。2005年存量用地供应量占供地总量的55.9%。

同时,招拍挂制度在全国得到了全面推行。2005年全国招拍挂出让土地面积占出让总面积比例达到历年最高水平。存量土地利用的提高和市场配置土地资源的推进,控制了城市建设规模任意扩张的趋势,发挥了价格杠杆的调节作用,推动了经济增长方式由过去占用大量土地资源为代价的粗放型向集约型转变。

其次,在供地的区域结构上,由图3可知，随着西部大开发的继续推进，以及促进中部崛起和振兴东北老工业基地的展开，东部地区的土地供应比重略有下降,中西部地区及东北地区有所上升。

图32003-2005年中国东部、中部、西部和东北地区土地供应比重

3、圈地和乱占耕地的势头得到遏制,耕地得到有效保护,农民利益得到维护

通过开发区清理整顿和土地违法案件的查处,基本刹住了盲目设立开发区大量“圈地”之风,遏制了乱占滥用耕地的势头。2004年、2005年共核减开发区面积301万公顷,查处违法案件16.55万件,建设占用耕地数量大幅度减少,分别比上年减少37.0%和4.1%。2004年全国农用地转用指标压减了20.3%,其中耕地转用指标压减了23.4%。同时2004年清理偿还1999年以来拖欠农民征地补偿费用175.46亿元。2005年增加给农民的征地补偿费2.3亿元。

4、调控房地产开发用地供应总量,房地产投资增速过快势头得到遏制

土地购置面积持续回落,开发面积比例逐步增大。2000年～2002

年全国房地产开发土地购置面积每年增长30%以上。经过几年的调控,增幅明显回落。2003年房地产开发土地购置面积同比增长13.8%,2004年同比增长11.5%,2005年同比减少3.96%。2006年一季度,同比减少9.3%。与房地产购置面积同比增幅逐步减小相对应,自2004年开始,土地开发面积同比增幅呈现反向变动。2005年在全国房地产开发土地购置面积同比降低 3.96%的情况下,土地开发面积20762.2万平方米,同比增加5.18%,2006年一季度开发面积5284.13万平方米,同比增加53.3%。作为房地产开发的先行条件,土地购置面积增幅的持续下降,表明房地产开发项目用地过快增长的势头受到有效约束。

与固定资产投资一致,2004年上半年房地产开发投资同比增速从一季度的41.1%迅速下降为28.7%。此后,同比增速逐季稳步下降,2004年全年房地产开发投资11538.3亿元,同比增长28.1%,增幅比2003年减少1.6个百分点。2005年全年房地产开发投资15759.3亿元,同比增长19.8%,增幅比2004年减少8.3个百分点,比固定资产投资增速减少7.4个百分点。2006年一季度房地产开发投资2793亿元,同比增长20.2%,增幅比2005年一季度减少6.5个百分点,比固定资产投资增速减少9.6个百分点。2005年上半年以来,房地产开发投资同比增速持续低于固定资产投资增速,二者增速差额有进一步扩大的迹象。这表明紧缩性土地政策和金融政策,使过快的房地产投资增速得到显著控制。

5、优化房地产开发用地供应结构,促进了住房供应结构的改善和