金光华广场案例分析
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空间
h
11
规划 理念
信息流
“四流” 物流 基本标准
客流
h
资金流
12
信息流
多媒体系统 100平方巨幅LED，
百台LCD构成 专业网站、VIP杂志， 充分展示形象，提高认知度。
h
13
物流
•一般商圈表现为封闭的圈状结构， •地铁商圈呈现立体的放射性链状。地铁沿线
商业，催生新的业种组合或创新业种。 •地铁站点出入口形成独特的“漏斗效应”。 •这样的变化是特征明显的地铁商业物流链。
金光华实业（集团）有限公司
深圳市招商建筑设计有限公司（简称招商设计）
15亿元人民币
1.8（万㎡）
12（万㎡）
12（万㎡）
10
7
3
1.2（万㎡）
1700
500
8500㎡“罗湖之心”前文化广场。
18部“太空穿h 梭”电梯、60部自动扶梯
4
【项目概况】
项目概况描述
金光华广场定位为大都会体验式购物中心，占地面积 1.8万平方米，总投资额15亿元，楼高45米，创国内商 场层高之最，地下３层，地上８层，总营业面积达12万 平方米，拥有占地10000平方米的罗湖之心文化广场， 可谓商业的巨无霸。
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8
【建筑规划】
外立面风格 光耀生辉，极具时代魅力
h
9
【休闲环境】
外部休憩空间 消费者可在商场购物，在广场游戏，在悬空的“心际空 间”小憩，看时装表演，欣赏骑楼建筑。
占地1万平方米的罗湖之心文化广场
h
10
【休闲环境】
集购物、观光、娱乐、餐饮、 休闲于一体，成为南中国最 具现代含义的商业中心。 休憩
h
34
入口广场问题
商场入口广场太“大”显得“干”而冷清 反而不聚人气
广场效果图
实际效果
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35
商场内部平面布置问题
卖场较封闭、不开敞，可视性较差、 易达性较差、不紧凑，可出租率较低。
消费者购物动线不便捷、有阻隔感。
h
36
关于地下停车出口问题
地下停车入口道路较狭窄 （5～6米），转弯半径过小，
驾车者心理感受不愉快。
第一家地铁无缝接口商场，18米宽出口 火车站、地铁口、罗湖口岸 过境港客和商务人士的休闲娱乐天堂；
h
23
优势
项目开发 亮点
区域环境
休闲环境 娱乐空间 内部空间
深圳商业贸易、金融、文化、办公的中心 繁华的人民南商业圈核心地带，周边高尚 住宅、甲级写字楼、星级酒店林立；为项 目带来人流支持
8500多平方米的“罗湖之心”广场
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5
物业 定位
地铁上盖大型 零售商业建筑
h
6
【建筑规划】
电梯配套 18部“太空穿梭”电梯、60部自动扶梯，带给人们购 物的便利。
h
7
【建筑规划】
日光、月光、星光三座主题天井，“心际空间”室内巨 型雕塑，８个主题中庭，构成了金光华广场动态魅力的 精髓，也显示了国际化购物广场的气魄。
内部空间眩目多彩
LED显示屏、89套数字化多媒体影音系统 6个国际一流的电影厅
3大主题天井和8个阳光中庭
h
24
亮点------餐饮项目的主题规划
整个项目的组合上购物与餐饮的比例接近70：30，
餐饮-----不再是传统购物中心的搭配，而成为重要的业态因子。
•地下2层的便利性超市，结合了精巧的快餐类餐厅，并具有休闲业态； •在地上高档商品集中展示的楼层则安排有情侣含义的主题西式快餐； •在最高两层。将集中呈现中式酒楼、西式会所、商务餐厅的豪华概念
h
16
【业态分布】
功能上集“购物、美食、休闲、娱乐、观光、地铁” 于一体，室内空间规划合理，是南中国最具现代含义的 商业中心之一。
在金光华广场的业态中，中高档百货占39％，餐饮休 闲娱乐占30％。
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17
分 布示意图
h
18
功能 空间
h
19
地
知名电影院
上
八
中高档大型餐饮项目
层
核
中高档百货
心
布
国际名牌服饰
深圳金光华广场
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1
【提要】
•项目概况 •项目定位 •建筑规划剖析 •内外部空间及休闲环境 •项目规划理念阐释 •项目业态分布 •项目总结分析
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2
【项目概况】
地理位置:
金光华广场位于深圳市人民南路，与深圳地铁一号线国贸站相连， 在整个罗湖商业街区处于核心位置，是深圳市重大建设项目之一。 此项目占地1.8万㎡，建筑面积12万㎡，楼高45m，由地下3层与地 上8层的主体建筑及一个8500多㎡前广场组成，总投资逾15亿元。 作为深圳首家地铁无缝
张扬个性、倡导合作
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39
新摩尔商业策划观点
掘万千商业价值 创一流管理品牌
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40
新摩尔商业策划观点
掘万千商业价值 创一流管理品牌
中日韩三国专家构成业态设计的黄金搭档； 业态设计先行，再进行规划设计和招商工作； 零售、餐饮、娱乐产业经营遵循黄金比例； 核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多 业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套原则； 租赁经营采用放水养鱼的原则； 购物中心的商品选择须力争选择“主流商品” 。
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14
资金流
消费资金链的主要表现为地铁影响到市民的 消费心理半径，进而引发消费空间的位移， 使得消费资金流呈现鲜明的地铁链状特征。
h
15
客流
地铁出入口直接接驳商场， 18米宽出口与 无缝链接的硬件优势，日吞吐客流10万左右，
带来大量人流；
项目周边高尚住宅、甲级写字楼、星级酒店 林立；为项目带来人流支持。
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37
关于导视系统问题
可视性差、位置不当、内容混乱、 用材用料档次底、无品味
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38
新摩尔商业管理公司
掘万千商业价值 创一流管理品牌
NEW MALL的使命： 做亚洲商业地产咨询行业的领跑者
NEW MALL的宗旨： 专业、严谨、顾客利益至上 NEW MALL的理念： 实践 博学 创新 NEW MALL的习惯： 尊重知识、尊重人材
接口商场，业主将其定
位为与国际高级商业中
心接轨的大型现代
Shopping Mall，建成后
成为深圳最大的单体零
售商业建筑，也是引领
购物时尚的“未来的购物
h
3
体验馆”。
【项目概况】
项目指标
发展商 设计单位 预计总投资 占地面积 总建筑面积 商业建筑面积 总层数 地上层数 地下层数 平均每层建筑面积 车位总数 地下车位 广场面积（㎡） 电梯
h
41
新摩尔商业策划观点
掘万千商业价值
创一流管理品牌
营销创新 持续
招商策划 有效
业态设计 先行
市场定位 准确
商业系统
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42
谢谢
新摩尔商业管理公司
做亚洲商业地产咨询行业的领跑者
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43
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28
主力店设置方面的问题
l品牌战略上没有跳出求大求全 的思维，高端品牌缺乏差异化 定位，造成基本商圈缺乏核心 竞争力。
h
29
建筑规划形态的问题
现状
问题
追求容积率 长方体幕墙结构
外积大
h
空间缺乏变化，封 闭压抑。购物动线 长，易生视觉疲劳30
商场入口问题
商场入口尺度过小
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25
劣势
项目开发 问题
金光华广场规划设计的不足对我们的启示
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26
体量与业态定位的问题
导致目标客户定位过窄 使其开业后一直没有形成主力客流
现状 体量大
问题 业态重复
定位高
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目标客户面窄
27
业态重复与动线设计的问题
l业态定位方面 附属业态比较多，但没有形成对 主力业态的有利支持 动线设计欠专业 没有有效地利用各类业态的组合 提高消费者购买欲望
正佳商业广场 主要入口设计
出入口 可识别性差
h
31
中庭通透问题
中庭尺度较小， 扶梯布置较密，
遮挡阳光， 整个中庭通透感不够。
阳光中庭不阳光 景观电梯无景观
h
32
中庭采光问题（背景色调差异）
上海恒隆广场 中庭效果（银光色）
金光华广场 中庭效果（暗绿色）
h
33
地铁出入口问题
地铁的地面出口建筑体量太大 阻碍公众视线
局
地
生活便利品购物区
下
潮流时尚品购物区
三
层
大型地h下停车场
20
局部 装饰
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21
六、案例总结分析
项目留给我们反思的若干问题
？？？
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22
优势
项目开发 亮点
规模优势 品牌进驻
建筑规划 地理位置 24小时通关
12万方大型现代Shopping Mall
500知名品牌进驻，其中国际知名品牌占 总商户的40％以上，
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规划 理念
信息流
“四流” 物流 基本标准
客流
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资金流
12
信息流
多媒体系统 100平方巨幅LED，
百台LCD构成 专业网站、VIP杂志， 充分展示形象，提高认知度。
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物流
•一般商圈表现为封闭的圈状结构， •地铁商圈呈现立体的放射性链状。地铁沿线
商业，催生新的业种组合或创新业种。 •地铁站点出入口形成独特的“漏斗效应”。 •这样的变化是特征明显的地铁商业物流链。
金光华实业（集团）有限公司
深圳市招商建筑设计有限公司（简称招商设计）
15亿元人民币
1.8（万㎡）
12（万㎡）
12（万㎡）
10
7
3
1.2（万㎡）
1700
500
8500㎡“罗湖之心”前文化广场。
18部“太空穿h 梭”电梯、60部自动扶梯
4
【项目概况】
项目概况描述
金光华广场定位为大都会体验式购物中心，占地面积 1.8万平方米，总投资额15亿元，楼高45米，创国内商 场层高之最，地下３层，地上８层，总营业面积达12万 平方米，拥有占地10000平方米的罗湖之心文化广场， 可谓商业的巨无霸。
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【建筑规划】
外立面风格 光耀生辉，极具时代魅力
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【休闲环境】
外部休憩空间 消费者可在商场购物，在广场游戏，在悬空的“心际空 间”小憩，看时装表演，欣赏骑楼建筑。
占地1万平方米的罗湖之心文化广场
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【休闲环境】
集购物、观光、娱乐、餐饮、 休闲于一体，成为南中国最 具现代含义的商业中心。 休憩
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入口广场问题
商场入口广场太“大”显得“干”而冷清 反而不聚人气
广场效果图
实际效果
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商场内部平面布置问题
卖场较封闭、不开敞，可视性较差、 易达性较差、不紧凑，可出租率较低。
消费者购物动线不便捷、有阻隔感。
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关于地下停车出口问题
地下停车入口道路较狭窄 （5～6米），转弯半径过小，
驾车者心理感受不愉快。
第一家地铁无缝接口商场，18米宽出口 火车站、地铁口、罗湖口岸 过境港客和商务人士的休闲娱乐天堂；
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优势
项目开发 亮点
区域环境
休闲环境 娱乐空间 内部空间
深圳商业贸易、金融、文化、办公的中心 繁华的人民南商业圈核心地带，周边高尚 住宅、甲级写字楼、星级酒店林立；为项 目带来人流支持
8500多平方米的“罗湖之心”广场
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物业 定位
地铁上盖大型 零售商业建筑
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【建筑规划】
电梯配套 18部“太空穿梭”电梯、60部自动扶梯，带给人们购 物的便利。
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【建筑规划】
日光、月光、星光三座主题天井，“心际空间”室内巨 型雕塑，８个主题中庭，构成了金光华广场动态魅力的 精髓，也显示了国际化购物广场的气魄。
内部空间眩目多彩
LED显示屏、89套数字化多媒体影音系统 6个国际一流的电影厅
3大主题天井和8个阳光中庭
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亮点------餐饮项目的主题规划
整个项目的组合上购物与餐饮的比例接近70：30，
餐饮-----不再是传统购物中心的搭配，而成为重要的业态因子。
•地下2层的便利性超市，结合了精巧的快餐类餐厅，并具有休闲业态； •在地上高档商品集中展示的楼层则安排有情侣含义的主题西式快餐； •在最高两层。将集中呈现中式酒楼、西式会所、商务餐厅的豪华概念
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【业态分布】
功能上集“购物、美食、休闲、娱乐、观光、地铁” 于一体，室内空间规划合理，是南中国最具现代含义的 商业中心之一。
在金光华广场的业态中，中高档百货占39％，餐饮休 闲娱乐占30％。
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分 布示意图
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功能 空间
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地
知名电影院
上
八
中高档大型餐饮项目
层
核
中高档百货
心
布
国际名牌服饰
深圳金光华广场
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【提要】
•项目概况 •项目定位 •建筑规划剖析 •内外部空间及休闲环境 •项目规划理念阐释 •项目业态分布 •项目总结分析
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【项目概况】
地理位置:
金光华广场位于深圳市人民南路，与深圳地铁一号线国贸站相连， 在整个罗湖商业街区处于核心位置，是深圳市重大建设项目之一。 此项目占地1.8万㎡，建筑面积12万㎡，楼高45m，由地下3层与地 上8层的主体建筑及一个8500多㎡前广场组成，总投资逾15亿元。 作为深圳首家地铁无缝
张扬个性、倡导合作
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新摩尔商业策划观点
掘万千商业价值 创一流管理品牌
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新摩尔商业策划观点
掘万千商业价值 创一流管理品牌
中日韩三国专家构成业态设计的黄金搭档； 业态设计先行，再进行规划设计和招商工作； 零售、餐饮、娱乐产业经营遵循黄金比例； 核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多 业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套原则； 租赁经营采用放水养鱼的原则； 购物中心的商品选择须力争选择“主流商品” 。
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资金流
消费资金链的主要表现为地铁影响到市民的 消费心理半径，进而引发消费空间的位移， 使得消费资金流呈现鲜明的地铁链状特征。
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客流
地铁出入口直接接驳商场， 18米宽出口与 无缝链接的硬件优势，日吞吐客流10万左右，
带来大量人流；
项目周边高尚住宅、甲级写字楼、星级酒店 林立；为项目带来人流支持。
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关于导视系统问题
可视性差、位置不当、内容混乱、 用材用料档次底、无品味
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新摩尔商业管理公司
掘万千商业价值 创一流管理品牌
NEW MALL的使命： 做亚洲商业地产咨询行业的领跑者
NEW MALL的宗旨： 专业、严谨、顾客利益至上 NEW MALL的理念： 实践 博学 创新 NEW MALL的习惯： 尊重知识、尊重人材
接口商场，业主将其定
位为与国际高级商业中
心接轨的大型现代
Shopping Mall，建成后
成为深圳最大的单体零
售商业建筑，也是引领
购物时尚的“未来的购物
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体验馆”。
【项目概况】
项目指标
发展商 设计单位 预计总投资 占地面积 总建筑面积 商业建筑面积 总层数 地上层数 地下层数 平均每层建筑面积 车位总数 地下车位 广场面积（㎡） 电梯
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新摩尔商业策划观点
掘万千商业价值
创一流管理品牌
营销创新 持续
招商策划 有效
业态设计 先行
市场定位 准确
商业系统
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谢谢
新摩尔商业管理公司
做亚洲商业地产咨询行业的领跑者
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主力店设置方面的问题
l品牌战略上没有跳出求大求全 的思维，高端品牌缺乏差异化 定位，造成基本商圈缺乏核心 竞争力。
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建筑规划形态的问题
现状
问题
追求容积率 长方体幕墙结构
外积大
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空间缺乏变化，封 闭压抑。购物动线 长，易生视觉疲劳30
商场入口问题
商场入口尺度过小
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劣势
项目开发 问题
金光华广场规划设计的不足对我们的启示
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体量与业态定位的问题
导致目标客户定位过窄 使其开业后一直没有形成主力客流
现状 体量大
问题 业态重复
定位高
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目标客户面窄
27
业态重复与动线设计的问题
l业态定位方面 附属业态比较多，但没有形成对 主力业态的有利支持 动线设计欠专业 没有有效地利用各类业态的组合 提高消费者购买欲望
正佳商业广场 主要入口设计
出入口 可识别性差
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31
中庭通透问题
中庭尺度较小， 扶梯布置较密，
遮挡阳光， 整个中庭通透感不够。
阳光中庭不阳光 景观电梯无景观
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32
中庭采光问题（背景色调差异）
上海恒隆广场 中庭效果（银光色）
金光华广场 中庭效果（暗绿色）
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地铁出入口问题
地铁的地面出口建筑体量太大 阻碍公众视线
局
地
生活便利品购物区
下
潮流时尚品购物区
三
层
大型地h下停车场
20
局部 装饰
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六、案例总结分析
项目留给我们反思的若干问题
？？？
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优势
项目开发 亮点
规模优势 品牌进驻
建筑规划 地理位置 24小时通关
12万方大型现代Shopping Mall
500知名品牌进驻，其中国际知名品牌占 总商户的40％以上，