行政商务板块业态规划建议20120131(汇报版)

[业态规划建议] 会议厅设臵
【第一会议厅 】1号会议厅为多功能厅。面积规划在1100平方米左右，可承接1000人的会议，可容纳 约50个展位进行展览，同时可接待600人的大型餐饮。此厅设计成可分割成3段，分别为1#A、1#B、 1#C，每间可容纳350人的会议。此会议厅需装有完善的配套设施，十种语言的同声传译设备，高亮度 投影装臵以及可调节的灯光系统。拥有两间配套的贵宾室。 【第二会议厅】 2号会议厅规划为阶梯式会场。1000-1200平米左右有固定座位500-600个，每个座位 均配有书写翻板。此会议厅应装备有完善的配套设施，六种语言同声传译，高亮度投影装臵以及可调 节的灯光系统。拥有配套的贵宾室。 【101会议室】 此为多功能厅。面积为450平方米左右，可容纳350人的会议。此厅可分割成3间，分别 为101#A、101#B、101#C。每间可容纳100人。配有同声传译，高亮度投影仪以及专业的会议音响 设备。拥有配套的贵宾室。 【201会议室 】此为多功能厅。面积为80平方米左右，可容纳60人的会议，可配有同声传译，中亮度 投影仪以及专业的会议音响设备。 【301会议室】 此厅规划为高级会议厅。面积为200平方米左右拥有48个固定座位，每个座位配有表决 功能的即席发言系统会议。应配有同声传译，中亮度投影仪以及专业的会议音响设备。拥有配套的贵 宾室。 【401会议室】此为贵宾室。面积为66平方米左右，可容纳10-13人。(可作大会议厅配套) 面积建议：由于会议中心可能成为持有物业，因此面积建议控制在28000-33000平方米，以降低固定 资产投入。
[业态规划建议]
罗牛山博物馆
功能定位：功能定位,根椐园区现有优势基础和目标要求,该馆定位于现代农业科技的研发创新,孵化 转化技术交易,科普展示。培训教育及罗牛山企业历史、背景、荣誉展示等。 业态建议： 农业、工业文化展览区、公司历史展示区、综合展示体验区；汇聚知名企业的旗舰店，利用高科技 手段展示企业实力、企业文化产品、服务、理念最前沿、最全面的展示。 面积建议：建议控制在3000-5000平方米。
Ps: 大型商业综合体是城市中集合了多种功能的 群体建筑
[建筑规划设计建议 ] 范例：上海万达广场
比较适宜的商业街形式为：
室外步行街 室内步行街 自持 Shopping Mall（主力店-1F\-2F） 室内步行街 室外步行街
销售 室外步行街（店铺只对内部商业 街开口）
选择性自持 室内步行街
[建筑规划设计建议 ] 设计要点
3F -2F NF NF 2F
以旅游休闲为主题,通过亲水通道的塑造将概念性旗舰店、会所、公馆完美的展示出来 红酒酒窖、红酒会所等 共4栋 共4栋
22000 20000 5000
食堂
小计 建筑面积居间
3600
50600 160400-182400
2F
[业态及功能布局建议 ]
类别 楼层
负一层 罗牛山国际会议中心 负二层 N层 行政及商 业配套 罗牛山SOHO商务公 寓 罗牛山五星级国际化 产权酒店公寓 共十二层 超市（首期3000㎡，二期扩大至6000㎡） 红酒储藏 国际会议中、商务接侍中心(商务酒店或星级酒店)、罗牛山博物馆暨农产品体验展示中心、演艺中心、会展心中、 行政商务办公服务中心。 居住、办公（中小企业服务平台）“慢生活”区以品牌商业为主题，打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐 饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区 1—3层商务配套、6--12层客房 共十二层 “新生活”区以时尚年轻为主题，以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的 时尚动感娱乐区针对都市年轻人客群；楼顶可规划成空中花园、顶楼设计成VIP会所、咖啡厅、酒吧、一楼为酒店 大堂,二至四楼配有中西餐厅、棋牌室、“儿童欢乐天地”等主题区，其余均为公寓 “休闲生活”区以精品酒店、国宾会所、私房餐饮(如全猪宴等)、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、 特色客栈、特色企业会所、红酒会所、SPA为主题的情景消费;游憩区 红酒酒窖、红酒会所等 生产板块公共服务接待中心、生产调度指挥中心
业态布局
罗牛山滨水风情主题商业街 酒窖
共三层 负二层 一层
检测大楼
二层
三至五层
检测中心
办公室 两房两厅（含一厨一卫、阳台） 70-90㎡/套 4人/间 （含卫生间、阳台）50-60㎡/间 文体活动中心（设臵室外篮球场、排球场各2个，室外羽毛球场2个，乒乓球、棋牌、阅览室等）、理发、洗衣、 杂货铺便利店等社区配套功能。中心办公室、体育活动用房、广播室、多功能厅等； 配药室、观察室、注射室、医疗及行政办公室等。 用餐区、售卖区、管理用房、厨房、仓储房等 花园绿地及室外运动场篮球场、排球场、羽毛球场
办公建筑群： 甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大 量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。 酒店建筑： 为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设臵商务酒店一栋、星 级酒店一栋。 住宅或公寓类建筑： 商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以 平衡项目前期资金流。
业态建议：“新商务”区——以国际会议中、商务接侍中心(商务酒店或星级酒店)、罗牛山博物馆、 演艺中心、会展心中、行政商务办公中心、行政商务服务中心为主要业态。 业态规划要点
① 建议将国际会议中心规划成多业态多功能综合体
② 建议将博物馆与会议中心业态功能相互兼容 ③ 建议将会议中心规划成可承接各类会议的多功能会议中心 ④ 建议配套酒店及企业会所建成能满足大型会议的接待功能
消费客群：针对主题精品消费的目的性消费客群
面积建议：由于该物业未来有可能通过运作上市销售,因此建议适当增加一定可售面积,这样既可以 减少固定资产投入又能使投资效益最大化, 面积建议控制在20000-25000平方米。
[业态规划建议] 罗牛山滨水风情主题商业街
功能定位：餐饮示范及品位生活商务中心。以旅游休闲为主题,通过亲水通道的塑造将概念性旗舰店、 会所、公馆完美的展示出来。 业态建议：“休闲生活”区——以精品酒店、国宾会所、私房餐饮(如全猪宴等)、特色民俗餐饮、特色 休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、红酒会所、酒窖、SPA为主题的情景消费。 消费客群：主要针对怀旧休闲客群 面积建议：面积建议控制在20000-25000平方米 酒窖面积建议控制在3000-5000平方米，位臵可可位于酒店或商街-2F,可以与会所互动经营。
层数
负 1F+NF 12F 12F
备注
以承办接待国际、国内度假、会议展览、大型活动和出租写字间为主；兼顾文艺演出，集会 议、演出、会展、影视、餐饮、体闲为一体；考虑到与罗牛山工业旅游结合，做到资源共享 和优势互补；罗牛山会议中心可以兼顾演艺。 以家居办公中小企办公为主，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工 艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代 理、做期货、网站等等。 国际化产权酒店集观光、客房、休闲、会议、运功、康体、儿童娱乐、美食、VIP会所等功能
生产板块公共接待中 心、生产调度中心
检测中心 产业园办公室 小计
生产板块公共服务接待中心、生产调度指挥中心、 研发设计及园区生产企业人员办公；检测 测试、实验； 各单位办公在自己单位
滨水式风情商业街（在冷链物流园 及景观大道的东侧沿着用地红线设 计建造） 酒窖 家属宿舍 产业园 行政后 勤服务 职工宿舍 文体中心医疗卫生
[建筑体量及面积建议]
建筑名称(项目)
行政商务配 套 行政商务配 套 行政商务配 套 罗牛山国际会议中心 罗牛山SOHO商务公 寓 罗牛山五星级国际化 产权酒店公寓 小计 检测大楼 （在调味品 南侧，占地 约7333.7㎡ 11亩）
建筑面积（㎡）
28000-33000 +5000（博物馆） 20000-25000 20000-25000 88000 2000 2000 5000 9000 20000-25000 3000-5000
[业态规划建议] 罗牛山SOHO商务公寓
功能定位：以家居办公、中小企办公为主，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计 师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代 理、做期货、网站等等。 业态建议：“慢生活”区——以品牌商业为主题，打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、 精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区。
罗牛山产业园检测中心 功能定位：生产板块公共服务接待中心、生产调度指挥中心、研发设计及园区生产企业人员办公； 检测 测试、实验；技术信息交流；生产调度等。 面积建议：面积建议控制在8000பைடு நூலகம்9000平米左右
[建筑体量及面积建议]
行政商务、后勤配套板块项目的占地面积：137593㎡；总建面积167200㎡。其中：地上总建筑面积： 149200㎡，地下总建筑面积：约18000㎡；绿化率：30%，建筑密度：18%，建筑限高：不超60 米，以 上面积均为暂定。（建筑退建设用地红线要求：按照国家及海口市、开发区相关规定。由总规单位所提 修规方案，建筑物可以根据设计意图自行组合。）
[业态规划建议] 罗牛山五星级国际化产权酒店
功能定位：国际化产权酒店集观光、客房、休闲、会议、运功、康体、儿童娱乐、美食、VIP会 所等功能 业态建议：“新生活”区——以时尚年轻为主题，以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、 轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区针对都市年轻人客群；楼顶可规划成空中花园、顶 楼设计成VIP会所、咖啡厅、酒吧，一楼为酒店大堂,二至四楼配有中西餐厅、棋牌室、“儿童欢 乐天地”等主题区，其余均为公寓。 面积建议：由于该物业未来有可能通过运作上市销售，因此建议适当增加一定可售面积，这样既 可以减少固定资产投入又能使投资效益最大化，面积建议控制在20000-25000平方米。
[业态规划建议] 罗牛山滨水风情主题商业街
酒窖&红酒会所
面积建议控制在3000-5000平方米，位臵可可位于酒店或商街-2F,可以与会所互动经营。
[业态规划建议]
罗牛山行政、后勤服务中心 功能定位：家属宿舍、职工宿舍、企业文化活动中心、社区诊所、园区食堂等 业态建议：“工作生活”区 面积建议：面积建议控制在50000平方米
家属宿舍 职工宿舍 后勤服务 中心 文体中心、医疗卫生 食堂
十五层 六层 二层 二层
[建筑规划设计建议 ]
行政商务板块包含（但不限于）以下部分：
罗牛山行政商务板块
泛Shopping Mall： 其中有精品店街、各主力店（KTV、酒楼、电影院等）、超市 （位于地下层）。该部分建筑将大部分自持。
室内（外）步行街区： 一般2～3层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、 中小型主力店（100㎡～500㎡）、休闲性质商店为主。该部分建 筑将大部分销售。
罗牛山产业园行政商务板块
业态规划建议
海南锦地房地产有限公司
二零一二年一月
恢弘崛起的产业新城，是罗牛山产业升级的标杆见证！
[项目概况]
一、发展愿景 产业旅游制高点，商务休闲新天地! 二、项目定位
战略定位：倾力打造中国五星级农产品加工服务基地
商街定位：主题特色商业旅游街区
三、总体规模
占地面积：137593㎡ 总建面积：167200㎡
[业态规划建议]
罗牛山国际会议中心暨农业部海口培训中心 功能定位：以承办接待国际、国内度假、会议展览、大型活动和出租写字间为主要功能；兼顾文 艺演出，集会议、演出、会展、影视、餐饮、体闲等附属功能；与产业园工业旅游结合，实现资 源共享和优势互补。
[业态规划建议] 罗牛山国际会议中心暨农业部海口培训基地
商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：
商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又 以商业人行流线组织最为专业和重要。
商业人行流线组织要点： 第一位：唯一性 各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。
主街
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支街 切忌
商业主街分支，表面看 是增加了商业街长度， 增多了临街店铺，实则 主街 是：让人群产生迷惑。 90%的人群会走向较大的 商业街，并且不会返回 到支街。（可回忆自身 逛街的经历）支街只能 出现在目的性商业中 （专业市场）。