海南红旗镇星月湖高尔夫度假村项目策划方案

销售可行性定位
常规销售可行性定性分析
精准的宣传推广概念：定制化概念，可供购房者自由选择； 客群最大化：超值营销价位，主力瞄准私营企业主、白领阶层； 容易形成的购买行为：别墅价格低，自由选择，多数人买得起； 纵横的销售渠道：岛内外综合销售，与具备全国相关代理行合作； 宣传推广手法：全方位的电视、广播等专题栏目，重点轰炸；
别墅营销流程分析（定制别墅营销流程）
1、开发商整体项目圈地划界； 2、项目整体规划及项目概念营造； 3、设计定制别墅设计菜单、功能模块以备客户任意选择； 4、在高端媒介发布广告，寻找顶级定制别墅客户； 5、接待客户，为客户展示项目全景 6、告诉客户我们可以为他提供什么样的定制别墅 7、客户了解别墅定制服务流程 8、客户提出自己的定制期望 9、设计师为其提供设计方案 10、签订定制别墅合约
营销目标
60000
平米
总销售额
2.4个亿
营销定位
海口市琼山区红旗镇度假村项目将以超值的营销定 位满足岛内私营企业主、长期在岛工作者、旅游度假、 养老休闲等中高层收入者居住别墅的梦想（海口市琼 山区红旗镇度假村别墅销售价位定于4000/平米以 内）。
海口是中国最大的经济特区海南省的省会城市，海 口市琼山区红旗镇度假村项目，其借助大自然的恩赐 和造化，地域的唯美性、独特性和稀缺性，即将成为 海口市的人居典范。
在整个开发过程中，所有环节均是总开发商先收钱后办事，总 开发商不存在预售问题，因为不是卖成品房子，而是分解为卖 土地 ，卖施工服务，卖设计方案。整个销售环节不需要申请预 售许可，只要有土地即可实现销售回款。
定制化开发的阐述（优势）
提升产品品质 满足客户个性要求 促进项目销售 提升物业的产品附加值和市场竞争力 提升开发商自我的客户服务水平，增加顾客交付价值。 提升公司行业内竞争力，有利于形成公司核心竞争力,增加公司的
项目总平面图
项目区位
海口市红旗镇度假村项目位 于海口市琼山区红旗镇东北部， 东临红凤公路（红旗镇至凤雅 村），西临新市水库，北隔新 市水库与大万村眺望。交通便 捷，自然条件得天独厚。新市 水库是一个天然的淡水湖，湖 水清澈，该区西、北两面邻水， 风景优美，是一个较好的旅游 渡假胜地；同时，新市水库周 边的汉江油田的渡假村，省农 牧业公司的养鹿观赏场地以及 新侨水庄的开发建设必将促进 该区的大力发展，联合成为较 大的旅游渡假区
海口市 区
项目周边环境
项目位于新市水库旁
项目位于机场旁
项目距离海口美兰机场仅10分钟车程
项目位于国道旁
项目到轻轨站只有12公里 项目到海口市区仅30分钟车程
市场定位
项目定位
项目定位
海口国际半湖半岛度假村
海口风情旅游度假村
定位本案
客群定位：本土自购型——私营企业主、白领阶层；度 假型—内地度假、养老的个人； 产品定位：私人别墅，热带异域风情旅游度假村； 价格定位：4000-5000元/平米； 概念定位：郊区城市化！居住郊区化！
形象定位
海口国际风情别墅建筑
国际旅游休闲度假天堂
阳光海口 风情世界
形象定位
案名：丽湖半岛·度假村；翡翠湖岸度假村；半湖半岛旅游度假村 形象slogan:海口国际风情旅游度假天堂 销售渠道：岛内人士、内陆人士、港、澳、台或国外人士
营销策略
营销概念
海口市红旗镇度假村项目 将采用超前的定制化的营销 概念，别墅区内设计营造统 一风格，统一规划、统一设 计、统一施工。别墅居住面 积可由购房合作者自由选择。 项目整体开发将由国内著名 的设计院进行总体规划、设 计，同时，将邀请国际著名 地产机构担任整合营销推广 顾问，这种强强组合，使得 本项目在整体形象上得到很 高的提升。
传统的别墅地产开发是完全以地产开发商为主导，只有等楼房 封顶之后才能开始预售，开发周期过长，资金压力较大。
而现在每个客户就相当于一个小型别墅项目开发商，只不过这 个开发商开发目的不是为了销售盈利，只是为了个人使用，不 存在销售问题。
而且这些客户由于本身不具备独立开发的能力和精力，必须依 赖项目总开发商的辅助，从而受到整个项目大框架的约束，不 能完全独立。
长期利润。 树立良好的公司形象，提升企业品牌的市场价值。 让客户感受私人专属的定制服务的尊贵感。 让别墅、庄园在建造之前便找到买家，即开发商按需、按订单建
造，不像传统房地产项目建造需要大量垫资，建成后还有可能长 期无法销售。订单别墅没有积压，不存在销售问题，这也是当前 地产行业低迷行情下很重要的，大大降低了开发商的投资风险。
岛外销售架构
上海
中国经济最发达、最前卫城市，网络或代理销售
北京
中国最有影响力城市，网络或代理销售
河北或黑、吉、辽等省市
气候反差，资源优势，网络或代理销售
国内其它城市
香港及国内其它省会城市，网络或代理销售岛外营销策略渠道源自略与具有全国网络的代理行合作
岛
外
销
售
媒介策略
与全国发行的媒体合作
定制别墅
定制别墅概念
居住郊区化概念
海口市红旗镇度假村项目，是海南唯一一个打造居 住郊区化概念的大规模资源复合型旅游文化地产项 目。度假村项目地处海口市红旗镇，紧邻蓄水量上 千万立方米的的新市水库，三面环水、环境优美。 总建筑面积6万多平方米。整个项目将与红旗镇旅 游项目紧密结合，项目配套设施齐全；自然景观优 美；交通便利；地理位置优越，将成就海口市第一 福地的美誉。
前言
海口市红旗镇琼山区红旗镇度假村就别墅项目 提出全程定制化开发模式，由于目前国内房地产市场 以集合式规模开发为主，全程定制化开发模式属深度 创新手法,也是未来趋势型前瞻开发模式，目前国内 可资借鉴的案例极少，因此其实施过程将全面考验发 展商全盘整合能力，海南豪城实业有限公司以实力派 专业地产公司的姿态迎接本次定制化开发挑战，豪城 将全程参与定制化开发模式的设计和实施。
岛内营销目标
港、澳、台或国外人士
本地人士或普通工薪阶层（白领） 养老人士 候鸟人士 政府公务员 在海口创业的高级企业白领 岛外在海口创业的中小企业主/老板
岛内销售策略
渠道策略
专业销售人员一对一销售服务
岛
内
活动策略
主题系列活动引起购买欲
销
售
媒介策略
岛内权威媒体全方位的宣传报道
岛外营销目标（城市）