浅析市心街历史街区改造项目定位规划和开发建设

浅析市心街历史街区改造项目定位规划

和开发建设

（老街区改造公司周建飞）

几乎每一座城市都会有一条老街，每一个人都有关于一条老街的记忆，老街传承和凝结着城市的历史记忆、发展变迁和文化信息。作为古街开发的典范，成都宽窄巷子的很多经营策略值得其他古街改造借鉴。成都宽窄巷子是宽巷子与窄巷子合称,它在历史上就是成都的古街,现在经过重新翻修和改造,成为成都新的仿古街区。随着城市现代化的发展,人们心中的“怀旧情结”也越来越重,仿古街区的开发正好迎合了人们怀旧的需求,在生活节奏日益加快的时代,给人们营造

出了一个观光、休闲、放松的好去处,也给城市旅游经济的发展注入了新的活力。

同样作为江山市城市历史起源的核心地区和最古老的历史商业

街区，市心街有自己独特的魅力。市心街片区内“白墙、黑瓦、小街、窄弄”的建筑和“鱼脊骨式”的格局充分展示了清末浙西地区的建筑神韵和城市风貌特征。笔者通过深入分析后, 参考宽窄巷的开发模式并根据市心街的实际情况对市心街历史街区改造项目定位规划和开

发建设作以下分析及发展定位。

一、项目现状分析

由于保留整个街区的原有格局、传统风貌及对历史建筑的保护，街区改造后大部分建筑将形成围合式结构。而现代商业需要通过外立面的展示，灯光的渲染等烘托商业氛围，大多采用开放式结构，利于商品及经营业态的展示。因此建筑结构与现代商业有一定的不适应性。对于此类建筑的业态定位首先要考虑到建筑结构不会影响到今后的经营，以目的性消费、私密性消费、需要安静的经营环境等业态为主，不适合选择零售业态。

历史长期散落在角落里，虽在百姓身边，但是为百姓所不熟悉。项目开民改造的关键之一就是怎样将这些散落的历史文化遗产有机

的结合起来，组成一个体系，加以保护与传承，展现城市的历史文化底蕴。

市心街历史文化元素较多，如古院落、古井、天井、古树等，这些都是市心街历史演变的见证。改造的核心要素之一就是对这些元素如何进行应用，经达到铸造街区特色品牌，传承历史文化的意义。

二、项目发展定位

1、发展目标

（1）打造江山民俗体验式风情文化商业中心，是江山人民文化活动、文化休闲、购物的理想场所；是外地游客领略江山市井文化的必选之地；与江郎山、廿八都、仙霞关并存为江山旅游圣地，是游客江山旅游的中心节点。

（2）按照统一规划、统一设计的原则，高起点、大气魄，建设一个凝结文明历史文化内涵，展现江山历史传统民俗，体现官家住宅、民家住宅风格，分区、分段、分功能的特色组团。

2、定位依据分析

（1）从总体上看，城市需要记忆，记忆体现在建筑。传承江山民族风情，保护江山文明发祥地，在现代化的江山城中留下让子孙后代都能找到的古江山缩影；把院落和历史元素用街巷串联成回廊；传承江山古式民居风格；保护现有一些破旧却历史久远的古建筑。

（2）从区域地理特征上看，该地域毗邻西山休闲街，及江山目前最为繁华的商业街解放路，特色街与休闲街、健身公司现代商业街连成一片，能更好的发挥组团优势，充分利用稀缺土地资源，实现土地价值最大化。

（3）从历史文物保护上看，江山市区有传统风情民居总量十分

有限，市心街历史住宅就占了相当大的比重，因此该建筑群落应当适当保留、修缮、复建，并加以重新利用，继续发挥其作用。

（4）从城市文化延续上看，市心街区是城市发展的起始点则城市演变的历史证明，维持原有的民居建筑形态，才能更好的展现江山城市和文化的发展轨迹，塑造江山自己特有的城市文化。

（5）从城市自然资源上看，江山具有丰富的物质和非物质文化遗产；丰富的特产；众多的旅游景点；特色的清漾毛氏文化和民国军统文化。将这些自然资源加以结合并在此地加以充分的展示和宣传。这里就是整个江山的历史及城市特色的缩影。

（6）从区域功能划分上看，民俗风情文化商业街区的建立，使得该区域增添了旅游功能，能带动新的商业增长点，同时与周边商业形态形成互补，扩大整个区域的商业辐射范围并增强辐射力度。

（7）从城市发展规划上看，老城区作为未来的经济文化中心，除一般现代商业形态外，还需要更多的传统商业元素来展现江山饱满成熟的地区商业形象。

（8）从城市商业容量上看，一方面新现代商业中心区域的建立，基本可以满足江山的商业需求；另一方面单一的现代商业中心区域，无法承载老城区作为江山商业文化中心的地位，而特色风情商业街区正是对区域商业业态的有益补充。

（9）从商业定位层次上看，作为江山城市的经济文化中心，是整个江山形象的集中代表，而作为县级市的天然特征、地区经济的发展现状、市民需求和购买力水平，无形中限制了区域商业形态档次和核心区域特征。以历史风情建筑群作为本区域的标志性之一，能够以历史、文化平衡商业形态档次的天然不足，彰显区域商业品质和区域经济文化特征。

（一）发展主题定位

市心街老字号民俗风情展示旅游街区。江山历史展示回廊、特色商业区块、老字号产品、传统手工艺品展贸、集中展现江山历史文明、风俗习惯；以旅游功能为主线将历史文化、商业服务、建筑融合一体。打造具有江山地方传统文化特色的商业旅游步行街区。

（二）项目形象定位

中西合璧，将传统文化与国际商业理念相结合。引入国际商业建筑规划潮流，结合文化观光天生优势，再度复兴曾经的繁华辉煌，配合人工造景、灯光设施与公共广场，打造衢州“旅游观光休闲商业第一品牌”。

街区宣传口号：民俗风情街区、体验江山风情、回味市井生活。

（三）项目功能定位

展现民俗风情、历史文化再现、复兴文化商业。

（四）项目区域划分

根据项目的主题定位和发展定位，确定项目所应包含的功能，且为了清晰功能分区，使项目形成功能组团优势和业态集群效应，便于项目的招商和后期的运营。根据“市心老字号、民俗风情展示旅游街区”的项目特色定位，将项目分为五个功能区“旅游接待服务区、商

务休闲娱乐区、历史文化展示区、民俗风情体验区、旅游特色产品展贸区”。

各个功能区的规模及位置，以“突出主题、增强功能、利于形象展示、价值效应、相互关联、人流共享”为原则，按照不同业态的商业发展规律、业态对位置和交通等物业条件的要求进行规划。

①旅游接待服务区：旅游服务中心、江山民间文化展览馆（江山民间文学、江郎“三爿石”、须女的传说、鸡公山的传说、虎山石柜、峡里风的传说、凤林的传说、王安石仙居寺对句、黄巢与端午插昌蒲艾的传说、江山万年青、江山绿牡丹、吴大肚传说、傻子女婿传说、柴头闯的传说、双塔传说、尚书梦、断头龙的传说、正德皇帝下江南传说等）、特色餐饮（宅院餐厅、传统酒楼、地方特色餐厅、主题餐厅、快捷餐厅等）、民居客栈（传统客栈、青年旅社、宅院酒店）；

②商务休闲娱乐区：商会及商务会所、企业总部基地、休闲商务茶楼及咖啡吧、特色酒吧和娱乐会所；

③民俗风情体验区：民俗风情会所、毛氏文化展览馆、创意产业园（形象设计、发型设计、广告、建筑设计、家装设计、影视动画等等）、文化画廊（书画展、写生馆、美术馆等）、曲艺书画学园（曲艺、乐器、书法、绘画等专业培训）、记忆照相馆、戏曲茶楼（江山民间戏曲、石门迎台阁、上余采茶戏、廿八都木偶戏、跳魁星、踏八仙、婺剧变脸、婺剧耍牙、婺剧吐火）、传统医馆、拍卖行、典当行；

④历史文化展示区：历史文化展览馆、婚庆体验广场、地方特色曲艺馆（江山民间音乐：廿八都山歌、廿七都山歌、须江古乐、闹花台、工尺谱；江山民间舞蹈：峡口广渡手狮舞、长台莲湘、廿八都船灯、廿八都高跷、贺村佛堂鱼灯、大桥茶灯、四都板龙、上余青龙、大桥石门塘板狮、鱼灯舞、贺村十二生肖灯、清湖船娘；江山民间曲艺：四都的江山道情、江山座唱班、跳花鼓、说书；江山民间杂技与