农村宅基地问题浅析

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黄 涛 Βιβλιοθήκη 农村宅基地 问题浅 析 房益 山 邵 凯
（ 龙 江 省城 市规 划 勘 测设 计 研 究 院 ， 黑 黑龙 江 哈 尔滨 ￣ｏｏ ） ｓｏ ｏ
摘 要： 中共 中央在 党的十六届五 中全会上作 出了ｇ “ ／ 生产发展 、 ， 生活宽裕 、 乡风文明、 村容整洁、 管理 民主” 为总要求的“ 建设社会主义新农村” 决定， 这标 志着我 国的新农村建设进入 了一 个实质性阶段 。新农村建设一般都在 农村 宅基上开展 ， 而农村宅基地 分布 面广， 用跨越 时间长且政策 使 变化 多， 导致 实际使用情况非常复杂。当前 的农村的宅基地使 用和管理现状 已成为农 村建设的一大制约因素 。
关 键词 ： 基 地 ； 庄建 设 ； 宅 村 问题
落实的效果并不理想 ，农民住宅处在 低水平重 ２２加强农村宅基地用地计 划管理 ，改革 ． 复建设之中， 经常 出现“ 只见新 屋， 不见新村 ” 的 宅基地审批制度 ， 进一步严格宅基地 审批全程 现象。 由于村 庄分布散乱和经济条件的限制， 大 管 理 部分村 庄基础设施配套建设严重滞后 ， 不仅给 改革和完善宅基地审批制度， 重点加强对 农村居民生产生活带来不便 ，而且影 响了农业 新增宅基地的行政审批， 各县（ 根据农村宅基 市） 农村现代化建设进程。 地 占用农用地 的计划指标一次性 申请办理农用 （ 、 房用地）、 偏房 旁 设施用地（ 厕所 、 沼气池 、 水 １ ． ４宅基地交易纠纷不断 一 地转用。对存量宅 基地 的原址翻建改建， 只要符 井等用地）和畜舍用地（ 、 、 、 、 鸡 鸭 猪 牛 羊等圈舍 农村 宅基地的性质属 于农 村集体所 有 ， 按 合土地利用总体规划和村镇建设规划， 应从宽 用地）４个部分 ；活动场地主要指农村住宅成 我国现行法律法规规定 ，农 民对 自己依法获得 审批。 农村居民建房用地必须坚持按规划 、 按计 员及其所养 畜禽等 的活动用地 。 的宅基地 只有使用权 ， 没有处 置权 ， 不能进行转 划 、 按标准、 按程序 、 按权限依法审批 。 坚持统一 １ 从 近 几 年 接 触 的 我 省 新 农 村 建 设 规 划 让 。 是 ， 农 村 宅 基 地 上 已建 成 的住 宅 是 否 可 安排 ， 但 对 定点放样 ， 不得 自行选址 。 工作中 ，发现我省农村的宅基地使用和 管理存 以转让 ，国家现行法律法规没有 明确 的禁止性 要提倡相对集中建房 ， 推广联建统建 ， 严格 在 以 下一 些 问题 ： 规定 ， 但也没有明确允许转让 的规定 。《 土地管 控制建造单家独院式住 宅。要严格执行农村宅 １１农村居 民点利用效率低 ， ． 布局散乱 ， 基 理法》 第六十二条也只是规定 ：农村村民出卖、 基地法定 限额标准 ，严格执行农村居民一户只 “ 础 设施不完善 出租住房后 ， 再申请 宅基地 的， 不予批准” 从 目 能有一处不超过标准的宅 基地标准应 ，进一步 。 我 省农村 居民住宅绝 大多数 以低层 建筑 前法律实践来看 ，各地政府对农 民住宅的转让 促进农村宅基地的节约集 约利用 ，促使有条件 为主 ， 尤其 以独居小 院为 主 ， 占地面积 大 ， 建筑 是允许的 ， 只是需要 控制在一定的范围内（ 受让 区域的农村住宅由平房 向楼房转变。通过农村 容 积率低 ， 占土地多是地势平坦 向阳、 所 水源条 人必须是房屋所 在地乡镇 范围 内的人 ）随着农 住宅形式 的转化， 。 提高农村宅 基地容积率， 可 件 好、 交通方便 、 土层深 厚、 土质肥沃 的优质土 村房屋买卖的出现 ， 宅基地转让不可避免 ， 但这 以在不继 续增加农 村宅 基地用 地 面积 的前提 地。 加之传统 的住房观念及经 济条件 的限制 ， 农 些宅基地的转让行 为并不受现行法律法规的保 下，大幅度提高农村住宅 面积 ，改善农 民居住 村住 宅仍然沿袭着 “ 有天有 地 ， 单门独户 ” 的模 护 ， 属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷 ， 条 件 和环 境 。 式， 土地利用率低 ， 布局散乱 。 因而 ， 内水、 法院只能要求双方 自己协商解决 ，权 利难以得 村 电、 要进一步健全和严格执行居民建 房按规定 气、 通讯 、 道路 等基础设施 建设滞 后 ， 文化 、 教 到 有 效 保 护 。 办理规划 、 建设用地 审批手续和台帐制度 ， 要求 育、 医疗 、 卫生等设施不完善 ， 筑物单体 面积 建 ２ 基 本 对策 如 下 ： 做 到建房用地指标公开 ，建房用地审批 程序公 差异大 ， 使用功能混杂 ， 不仅导致村庄的居住环 ２１加 强宅基地规划管理， 计划有 步骤有 开 ， ． 有 建房用地条件及 申请名单公开 ， 建房用地审 境质量差 ，而且 给农村居 民生产生活带来极大 重点地逐步推进农宅集居化建设。 批结果公开 ， 选址 到场 ， 放线到场 ， 砌基到场 ， 接 不便 ， 严重 影响了农村现代化进程。 根 据 经 济发 展 和工 业 化 、城 镇 化 进 程 的 客 受群众监督。 要依法加强农村宅基地权属管理 ， １ ． ２人均宅基地面积严重超 标 观需要 ，科学预测农村居民点 的数量 和用地规 实行 以证管地。 所有宅基地都必须登记造册 ， 领 根基 资料显示 现状我省农 村户均 宅基 地 模。结合新 一轮土地利用总体 规划修编工作和 取集体土地使用证 。 要及 时调处宅基地纠纷 ， 维 面积在 ８ ０ ／ ０ ｍ２户以上 ， 远大于我省现行农村 社会主义新农村建设 ， 远 完善乡 （ ） 镇 土地利用总 护宅基地管理的正 常秩序和农村社会稳定 。审 宅基地面积的标准 。造成户均宅基地面积差异 体规划 ，安排专项资金编制村庄土地利用规划 批机关要切实转变工作作风 ， 断提高效率和 不 的 因素较多， 农村住宅形式是主要 因素 。 我省农 和村庄建设规划和开展村庄治理试点 ，从严控 办事服务质量。 村住宅的典型特点是前 、后院形式 的农村住宅 制村庄建设用地及宅基地用地规模 和布局 。通 设计，这种形式的农村住宅设计既满足 了当地 过 充 分发 挥 村 庄 规 划 的 控 制 和 引导 作 用 ，因地 农村住宅生产与生活兼具 （ 东北地 区农户喜欢 制宜 ， 分类指 导， 统筹安排城乡存量建设 用地 ， 在 农 村 宅 基 地 里 大 量 种 植 蔬 菜 以 满 足 自身 需 整 合 优化 农 村 居 民点 布 局 和用 地 ，从 而 有 计 划 求）的要求， 也客观上造成了农村宅基地 面积 的 有 步 骤有 特 色地 改 善 农 村 生活 和村 容 村 貌 。要 偏 大 ，农 村宅 基 地 的容 积 率 一般 较 低 且 宅 基 地 以旧村庄为依托 ， 持统 一规划 、 坚 合理 布局 、 节 利用不够充。 约用地 、 保护耕地的原则 ， 优化村庄 内部用地结 １ 规划滞后 ， ３ 布局不合 理 、 、 建设规 构 ， 村 镇 充分利用村 内各种废弃地 、 闲置地 。 划 难 以 落 实 对 于 二 三 产 业 发 达 的 县城 控 制 区 、乡 镇 规 从 我 省农 村 宅基 地 利 用 情 况 看 ， 部 分 地 划 区和控制 区范围 内的村 庄和城 中村 ，宜推行 大 方宅基地 只有在土地利用总体规划上确定 的数 农 民公寓化 ， 开发农 民住宅小 区。 于经济 比较 对 字规划 ，没有落实到具体村庄和地块的点和面 发达的城镇周边 的 自然村或零 星村 民住宅 ， 应 上， 大部分市 、 县村庄布局规划和控制性详细规 纳入城镇规划 ，有步骤地 整体搬迁 ，向城镇集 划普遍缺乏 ， 而且部分规划也早 已过 了规划期 ， 中。 于零星 的、 对 未能成片的住宅 区及选址不在 规划建设未能合理确定农村 居民点 的数 量 、 布 镇 中心 区和城镇近期开发建设重点区域 ，均不 局和用地规模及调整范围 ，导致农村住宅建设 宜推行农 民公寓化。 对于离城镇较远 、 经济基础 用地规模在一定程度上的失控 。我省虽然多次 般 的村庄及以农 业为主的村庄 ，也不宜推行 制 定 过 中心 村 、 建 设 规划 ， 由于 涉 及 农 村 宅 农 民公寓化 ， 镇 但 应按照有利生产方便生活的原则 ， 基 地 置 换 、 让 这 一 难题 ， 心 村 、 建 设 规 划 建 设 中心 村 。 转 中 镇 责任编 辑 ： 张雨
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农村宅 基地是农 村集体经 济组 织为满 足 本组织内成员的生 活需要和从事家庭副业生产 的需要而分配给农户使用的土地。农 村宅基地 是 以户为单位划定的， 其用地可 以分为 建筑用 地和活动场地两大部分。其中，建筑用 地主要 包括住房用地（ 卧室、 堂屋等用地）、 杂物间用 地
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