泉港房地产市场调研报告

产品设计
价格情况 预售证号
面积（㎡）
45 74-81 124-130 138-157
户型
一房 两房 三房 四房
预售套数
13 18 173 19
成交套数
13 18 55 3
户型占比
6% 8% 78% 8%
销售率
100% 100% 32% 16%
合计
222
89
——
40%
公寓 专题
重点楼盘情况
定位：城中央公园官邸
一期30 30
0%
—— ——
公寓 专题
重点楼盘情况
定位：行政中心/首席欧洲城邦
项目位置 开发商 技术指标 项目规划 泉港区驿峰中路北侧 泉州市华泉房地产开发有限公司 占地：3.34万㎡ 容积率： 3.0 总建：120000㎡ 绿化率：46%
华泉·盛世豪庭
欧式建筑风格 小高层产品 规划8栋18-30层高层建筑，1#2#一层为店面，2至18层为住宅，共 221户；3#楼2至18层为住宅，共85户；4#楼一层为4间店面，二至十 八层为住宅，共85户。 总户数：319户 1#：46-50. ㎡一房，76.- 80.㎡两房， 2#：92-98㎡三房，123三房，139四房 3#：65-139㎡两房/三房/四房 4#：65.31—139.32㎡ 4100元/㎡ 泉港预售[2012]第6号、泉港预售[2012]第16号
一房
2011.4-2013.8公寓产品各面积区间供销量情况
27.0% 12.5% 5% 9% 去率化 0%
7.2%
公寓 专题
酒店式公寓
泉港早期房地产开发已存在酒店式单身公寓（简单精装、返租的形式出售），浪花酒 店凯悦假日个案采用售后反租8年，保证每套公寓每个月的月租能抵银行的每个月按揭 款）。一代风华、庄园荣寓、浪花大厦纯酒店式公寓引进大型KTV，酒店和娱乐城， 返租房源受到投资客追捧
产品结构
价格情况 预售证号
面积（㎡）
45-50 64-84 108-122 139 合计
户型
一房 两房 三房 四房
预售套数
90 99 108 22 319
成交套数
9 43 54 8 114
户型占比
28.% 31% 34% 68% ——
销售率
10% 43% 50% 36% 36%
公寓 专题
重点楼盘情况
建议本案售价初期顺应市场主流，以品质体现性价比，实现快销，快速回笼资金
特点四
泉港居民购房消费外流现象突出
以本地购房群体为主，走出泉港区，拓展乡镇客户
楼市 运行
早期住宅户型供求
面积 60以下 80~90 90~110 110~120 120~130 130~144 144以上 供应面积（㎡） 11132.15 8766.17 10260.92 14352.44 45651.21 17544.23 16243.96 去化面积（㎡） 7984.66 3057.28 6510.59 9342.75 23905.95 6600.04 3126.18 去化率（%）
销售均价
4000 4000 4200 4400 4400 4400 4000 4000 5400 4700 4300 5700
销售量
56.8% 2% 51% 51.2% 28.30% 29.53% 36.70% 11.10% 30% 20.70% 42% 0%
四季康城
阳光城 华泉盛世豪庭
4800
3500 4100
相较去年， 供应量增 长近3倍
相较前年， 供应量增 长1倍
去化量呈 持续性增 长态势
楼市 运行
泉港楼市特点
Ⅰ近2年开发量过于集中，小盘扎堆，缺乏实力房企
从当前市场了解，近期开发体量猛增，扎堆入市，以中小规模楼盘为主，价格相差不大，形成购房供过于求 的供需情况；开发商大多是以本土企业为主，综合实力较差，缺少影响力，市场缺少品牌号召力的房企。
项目位置 开发商 项目规划 产品设计 价格情况 预售证号 泉港区五路西侧（万星影城对面） 泉州市万洲房地产开发有限公司 为万洲商城5#，共17层128户、17个小车车位，72个摩托车车位 47-70㎡一房，110-125㎡三房；133㎡四房；183-239㎡复式 4700元/㎡ 泉港预售[2013]第14号
产品线
面积控制 销售热点
公寓 专题
泉港公寓分类
酒店式公寓
泉港公寓的分类
住宅式公寓
公寓 专题
公寓供销走势
公寓在泉港区市场销售不佳，主要源于地缘性导致泉港区投资性客户不多
公寓 专题
公寓户型供求
2011年4月-2013年8月产品供销走势
户型 面积 20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 供应套数 36 180 405 136 32 14 去化套数 2 13 110 17 3 0 去化率 5% 7.20% 27.00% 12.50% 9% 0
鑫顺花园 金秋阳光海岸
蓝湾华府
第二竞争圈
在售 待售
天马国际广场
万商广场
楼市 运行
项目名称
丽港尊品 南和嘉园 荷盛小区 庄园骏豪国际 领第第1广场 中央第一街 蓝湾华府 金秋阳光海岸 庄园华都国际 逸涛城市广场 东方帝景 大德财富中心
楼盘基本信息
主力户型
三房125-130；130-133 三房118-120；120-125；125-13 一房30-60；三房120-125 三房115-120；125-130；130-135 二房95-100；三房115-120；120125；125-132 二房77、112；三房115-120；125130 三房120；126；133 三房125-130；130-135；135-140； 三房145-150；四房175 三房130-135；140-145 三房115-120；120-125 67 一房45；二房74-82；三房114-120； 120-125；125-130 三房96-101 二房60-65；65-70；75-80；80-85； 三房110-115；120-125
现阶段泉港商品房开发项目共有34个（未包含本案）其中在售项目21个，待售项目13 个
华拳盛世豪庭 蓝海国际
丽港尊品 山海国际 南和嘉园
阳光城
第三竞争圈
东方帝景
第一竞争圈
福璟嘉园
荷盛小区
泉港银商广场
逸涛·城市广场 四季康城 锦绣公馆 大德财富中心 盐湖城 优跃阁 天阶 建东商业大厦 万星城市广场 庄园华都国际 庄园·骏豪国际 昌茂香槟公馆 领第第一广场 润邦华庭 中央第一街
舒适户型需求显著，实用型产品冲击市场，刚需首改占据市场主力，兼顾部分大客户
71.7
34.9 63.5
65.1
52.4 37.6 19.2
总计
123951.08
60527.45
48.8
2010~2011新增楼盘销售统计
50000 40000 30000 20000 10000 0 供应面积 去化面积 60以下 11132.15 7984.66 80~90 8766.17 3057.28 90~110 10260.92 6510.59 供应面积 110~120 14352.44 9342.75 120~130 45651.21 23905.95 130~144 17544.23 6600.04 144以上 16243.96 3126.18
户型示意图
楼板示意图
2F 1F
3米
南北通透
3米
南北通透
58㎡-120㎡
公寓 专题
住宅式公寓
楼盘分布 项目
华泉盛世豪庭 四季康城 锦绣公馆 领地·第一广场
地块情况
在售 在售 在售 在售
公寓规模（套）
90 28 83 8
消化速度
10% 100% 10% 87%
荷盛小区
润邦华庭 公园1号
在售
待售 待售
30
II楼盘百花齐放，颠覆了早期泉港建筑风格的平庸、社区园林一般，配套弱的现象
400亩植物园+100亩 中庭园林 底商配套 底商配套
泰式园林 端庄的外立面
中闽百汇配套
楼市 运行
泉港楼市特点
III房价水平低，是泉州五区的价格洼地，主要受限于区域位置与产业特点
9740
7528
6145 3900 20166
泉州泉港市场分析简报
2013.9
目
录
第一章：整体市场
第二章：产品分析 第三章：公寓专题 第四章：商铺专题 第五章：优化调整 第六章：个案附件
楼市 运行
住宅供销走势
从图表看出2011泉港区住宅供销较为正常，到2012年与2013年1-8月份爆增62.3万㎡，后续 上市体量更大，竞争激烈。 泉港销售量逐年递增，呈上扬的趋势，2013年1-8月已达15W㎡，是2011年的一倍 2011-2013年1-8月份泉港区商品房供销走势图
蓝海国际 怡庭商务酒店 浪花酒店
驿峰中路
庄园·荣寓
昌茂香槟公馆
入住
区位图
待售
庄园·荣寓
蓝海商务酒店
怡庭商务酒店
1F-10F
昌茂香槟公馆
项目
昌茂香槟公馆
入市时间
预计10月份
地块情况
待售
面积
40㎡-60㎡
该项目规划1F-10F层为单身公寓，打算做精装返租式酒店
公寓 专题
酒店式公寓
酒店式公寓在泉港市场已寥寥无几，且出现商业性质的公寓
去化 71.7%
去化 65.1%
去化 52.4%
去化面积
楼市 运行
近期住宅户型供求
2011年4月-2013年8月产品供销走势
户型 面积 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160-170 170-175 180-190 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160-170 170-180 供应套数 41 94 169 116 40 30 59 64 408 1226 620 98 52 6 48 2 16 3 62 118 80 17 55 去化套数 17 48 125 87 32 19 43 35 277 715 365 23 21 0 28 0 15 0 15 61 15 12 13 去化率 41% 51% 74% 75% 80% 63% 73% 55% 67.89% 58% 59% 23% 40% 0% 58% 0% 94% 0% 24% 52% 19% 71% 24%
锦绣公馆
面积（㎡）
47-70 110-125 133 183-239 合计
户型
一房 三房 四房 复式
预售套数
83 27 14 4 128
成交套数
8 1 3 0 12
户型占比
65% 21% 11% 3% ——
质较高，楼盘较少
第三竞争圈 第一竞争圈
板块特点：泉港旧成改造集中区，区域内楼盘规模较 小，品质一般居住性一般，主要沿着泉港区的严管街 而建，区域内商业配套齐全
板块特点：泉港区城区入口处，衔接生活区与工业区、港口区， 配套弱于其他竞争圈层
第二竞争圈
楼市 运行
泉港楼市地图
东方伟业城市广场 为为社区 公园1号 三清现代城
IIIV泉港居民购房消费外流现象突出
由于泉港市区刚成立不久，周边区县（洛江区、 惠安县）发展快于泉港，对于泉港购房选择更 倾向于走向惠安泉州厦门等区域；并且当地石 化产业的购房客群并未真正发挥，主力客群还 是以当地为主，外地投资客为辅
楼市 运行
竞争圈层特征
板块特点：政府机关、小型工业集中区区域内楼盘品
39.7%
64% 43.5%
楼市特点
特点一
近2年开发量过于集中，小盘扎堆，缺乏实力房企
建议本案打造示范区，前期形象做足，展现实力与品 质，营造良好的市场口碑
特点二
楼市百花齐放，颠覆了早期泉港建筑风格的平庸、社区园林一般，配套弱的现象
建议本案从产品上出发，实现产品丰富性
特点三
ຫໍສະໝຸດ Baidu
房价水平低，是泉州五区的价格洼地，主要受限于区域位置与产业特点
产品线丰富，实用性产品已在市场得到认可
二房
三房
四房
产品分析
单身公寓
早期市场不成熟阶段销量相对稳定，近期存量上扬明显，去化日趋缓慢 产品线日趋丰富，客户针对性强，便于提升客户认可 产品已由舒适性向实用性过度，总价控制及赠送面积普遍称为开发商应对市场的主要手段 市场去化仍然以三房产品为主，面积主力110-130
定位：都会中央 一生之城
项目位置 开发商 技术指标 项目规划 泉港区南山南路西侧 泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司 占地： 7777㎡ 容积率：4.5 总建：35000 绿化率：25%
四季康城
高层产品 一期（1#2#3#5#）一层均带店面，共39间；1#二至六层为住宅， 2#3#5#楼 二至十五层为住宅 户数：249户 停车位：45个 1#：111/114/116/117/138㎡ 2#：122 ~158㎡ 3#：124~130. ㎡ 5#：45~129㎡ 4600元/㎡ 泉港预售[2013]第5号