2019年惠州大亚湾地区商业调研报告(63页)-精品文档
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惠州大亚湾地区商业调研报告
2019 年 5 月
第一部分
市场现状
大亚湾商业概况
商业市场状况------商业基础落后，商业辐射能力弱
惠州特别是大亚湾的商业基础设施还相对落后，缺乏有效市场管理、商业档次有待 提高、商业环境也有待改善。
惠阳商业辐射范围局限于周边乡县，难于吸引惠阳区外客户；大亚湾商业辐射能力 更弱，仅局限于大亚湾区域居民。
零售业业态
传统商业占主流：目前惠阳、大亚湾依然以传统商业为主 零售业的业态：超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、专卖店、大型综合超市、 集贸市场等。 零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、家电、图书音像等。
零售业业态
惠阳、大亚湾目前零售市场主要 由以下8 种业态组成：
沿路与小区级公共设施相连，形 成集中的商业、公建中心。金惠 大道位于东华北路商圈内，将得 益其商业的带动，次级商圈作用 非常明显。
惠阳商圈------新中心广场商圈
以市政广场为中心，辐射人
民路、金惠大道，以昊康广 场、国美家电（万联超市） 及规划中的惠阳商业步行街、 市贸广场形成未来新市政、 文化、商业中心。 中心地区北部的市级商贸中 心，将建成一个档次高、商
西往深圳方向、东往惠东方向 五金批发、气配、管件、餐饮 世纪华园大酒店、星都酒店、银河酒店、惠阳商贸城 50-180元/㎡ 据了解白云路为惠阳的老国道，白云二路、三路主要以经营建材、 管道、汽配批发为主，世纪华园大酒店是惠阳现阶段较豪华的酒 店之一；白云四路、五路主要以服装百货为主、延伸淡水核心商 圈
消费习惯
实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。 夜消费：主要集中在淡水镇，夜生活较为丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱 乐场所及夜市餐饮数量多，发展迅速；大亚湾区由于商业发展比较落后，居民夜生活亦 比较平淡。 消费档次有待提高：惠阳由于近几年经济快速的发展，商业水平有了迅速的提高，但 大亚湾由于处于发展初期，新兴商圈尚未形成，居民仍然是以低档次消费为主。
划分标准包括：业态、档次、消费
群的差异、商圈在淡水居民中的认知 度。
南 门 街 商 圈
以上商圈均具备了以下特点：
一是这些地区全是本地人及游客购物 必到之处，人流十分旺盛；
二是交通便捷，这些地区都处于城市
的黄金地段； 三是各商圈商业网点密集，竞争激烈
新 中 心 广 场 商 圈
惠阳商圈------核心商圈—南门街商业圈
为开城大道的与白云路交汇的延伸街道 服装百货、餐饮娱乐 好宜多、沃尔玛、肯德基、麦当劳、新天地时装广场、淡水大酒 店、龙清阁酒家等
租金
评述
70元/㎡左右
位于淡水核心商圈，是惠阳商业最聚集，人流最密集，商铺没有 缺空。
面积
街铺开间在5-6米，径深6-8米
淡水主要商业街区------
Βιβλιοθήκη Baidu
白 云 路
区位 商业形态 主要商家 租金 评述
惠阳核心商圈包括南门路 、 崇雅 路、开城大道等街区。 集商业街、 主题经营区 、 娱乐场 、 主力百货 店、专卖店等多种业态于一体。 据统计，其社会消费品零售总额占 惠阳50%以上，被称为惠阳第一个 市中心复合型核心商圈。 以3个零售百货综合店（惠阳商贸广 场、华都广场 • 恒金百货、裕华百 货）为主力店， 配以南门北街家用
惠阳及大亚湾作为新兴的区域，暂时不可能形成更大范围内的商业中心，在这种情 况下，淡水、大亚湾的商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决定其 商业辐射能力的关键因素。
商业格局—惠阳/大亚湾------单极化格局，但区域级商业中心逐渐发展
惠阳商业绝大部分集中于南门街商业圈，而大亚湾则集中于澳头中心商圈； 惠阳南门街商圈随着沃尔玛的进入及房地产项目的逐渐开发，商业中心地位将进一步巩 固和发展；
个体户店
便利店 专业店 专卖店 百货店 连锁超市 大型综合超市 仓储式商场
零售业综合分析及发展趋势
传统商业形态占主导
澳头、大亚湾目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户及传统百货、量贩超市为 主。
商业结构不健全，升级推力不足
惠阳及大亚湾政府对商业规划的重视不足，造成两区域的商业发展严重失衡，基本以 租赁底商为主的商户缺乏经营自主权。
租金 评述
30-180元/㎡ 是惠阳休闲娱乐业最发达的街区。主要有百老汇酒店、金叶大酒 店、新丽晶大酒店3家三星级酒店，新世纪夜总会、丽豪夜总会、 鲁惠夜总会等10余家夜总会、各种类型的宾馆10余家
面积
街铺开间在3-8米，径深8米左右
淡水主要商业街区------
崇 雅 路
区位 商业形 态 主要商 家
电器专卖店以及富丽华大酒店、 新
丽晶大酒店、百老汇酒店等20 多家 各种类型酒店，各种商铺近3000家 的核心商圈。
惠阳商圈------次级商圈—金惠大道与东华北路商圈
次级商圈处于核心商圈的邻近区 域。由于南门路延伸空间有限， 商业重心势必向西拓展。 未来几年，沿东华北路和与其垂
直的道路呈“T”字形布置，向北
业设施齐全的商业区。
淡水主要商业街区-----区位 商业形态 主要商家
南 门 商 业 街
位于惠阳区政府的北侧（主要以南门东街、南门西街为主） 集休闲、娱乐、购物、饮食等各种形态的特色店 新佳美时装、四川小酒楼、港途商场等
人流量
租金 评述
日均人流量达6万人（次）
80-200元/㎡ 南门商业街.是惠阳商业网点最密集的街区，南门商业街已列入惠
阳重点市政改造项目。区政府预备将其规划成富有岭南特色的综
合性商业步行街，重新进行美化、亮化和绿化。 面积 街铺开间在3-6米，径深6-8米
淡水主要商业街区-----区位 商业形态 主要商家
开 城 大 道
位于惠阳中心区，中心商业的主要街道 餐饮娱乐、服装百货、电子、家电； 华都广场、惠阳电子城、裕华百货、惠康家具、金爵俱乐部、皇 苑蛋糕坊、等
购物中心仍未出现
至于在成熟城市常见的购物中心，则缺乏可陈，相对于真正的购物中心，惠阳嘉信茂 广场的发展仍集中于购物功能需求上，餐饮娱乐设施相对较少，依然没有脱离传统大 百货经营模式。
惠阳商圈------商圈总体分布
将惠阳商圈划分为三个商圈：南门
街商业圈、金惠大道与东华北路商圈 和新中心广场商圈；
2019 年 5 月
第一部分
市场现状
大亚湾商业概况
商业市场状况------商业基础落后，商业辐射能力弱
惠州特别是大亚湾的商业基础设施还相对落后，缺乏有效市场管理、商业档次有待 提高、商业环境也有待改善。
惠阳商业辐射范围局限于周边乡县，难于吸引惠阳区外客户；大亚湾商业辐射能力 更弱，仅局限于大亚湾区域居民。
零售业业态
传统商业占主流：目前惠阳、大亚湾依然以传统商业为主 零售业的业态：超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、专卖店、大型综合超市、 集贸市场等。 零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、家电、图书音像等。
零售业业态
惠阳、大亚湾目前零售市场主要 由以下8 种业态组成：
沿路与小区级公共设施相连，形 成集中的商业、公建中心。金惠 大道位于东华北路商圈内，将得 益其商业的带动，次级商圈作用 非常明显。
惠阳商圈------新中心广场商圈
以市政广场为中心，辐射人
民路、金惠大道，以昊康广 场、国美家电（万联超市） 及规划中的惠阳商业步行街、 市贸广场形成未来新市政、 文化、商业中心。 中心地区北部的市级商贸中 心，将建成一个档次高、商
西往深圳方向、东往惠东方向 五金批发、气配、管件、餐饮 世纪华园大酒店、星都酒店、银河酒店、惠阳商贸城 50-180元/㎡ 据了解白云路为惠阳的老国道，白云二路、三路主要以经营建材、 管道、汽配批发为主，世纪华园大酒店是惠阳现阶段较豪华的酒 店之一；白云四路、五路主要以服装百货为主、延伸淡水核心商 圈
消费习惯
实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。 夜消费：主要集中在淡水镇，夜生活较为丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱 乐场所及夜市餐饮数量多，发展迅速；大亚湾区由于商业发展比较落后，居民夜生活亦 比较平淡。 消费档次有待提高：惠阳由于近几年经济快速的发展，商业水平有了迅速的提高，但 大亚湾由于处于发展初期，新兴商圈尚未形成，居民仍然是以低档次消费为主。
划分标准包括：业态、档次、消费
群的差异、商圈在淡水居民中的认知 度。
南 门 街 商 圈
以上商圈均具备了以下特点：
一是这些地区全是本地人及游客购物 必到之处，人流十分旺盛；
二是交通便捷，这些地区都处于城市
的黄金地段； 三是各商圈商业网点密集，竞争激烈
新 中 心 广 场 商 圈
惠阳商圈------核心商圈—南门街商业圈
为开城大道的与白云路交汇的延伸街道 服装百货、餐饮娱乐 好宜多、沃尔玛、肯德基、麦当劳、新天地时装广场、淡水大酒 店、龙清阁酒家等
租金
评述
70元/㎡左右
位于淡水核心商圈，是惠阳商业最聚集，人流最密集，商铺没有 缺空。
面积
街铺开间在5-6米，径深6-8米
淡水主要商业街区------
Βιβλιοθήκη Baidu
白 云 路
区位 商业形态 主要商家 租金 评述
惠阳核心商圈包括南门路 、 崇雅 路、开城大道等街区。 集商业街、 主题经营区 、 娱乐场 、 主力百货 店、专卖店等多种业态于一体。 据统计，其社会消费品零售总额占 惠阳50%以上，被称为惠阳第一个 市中心复合型核心商圈。 以3个零售百货综合店（惠阳商贸广 场、华都广场 • 恒金百货、裕华百 货）为主力店， 配以南门北街家用
惠阳及大亚湾作为新兴的区域，暂时不可能形成更大范围内的商业中心，在这种情 况下，淡水、大亚湾的商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决定其 商业辐射能力的关键因素。
商业格局—惠阳/大亚湾------单极化格局，但区域级商业中心逐渐发展
惠阳商业绝大部分集中于南门街商业圈，而大亚湾则集中于澳头中心商圈； 惠阳南门街商圈随着沃尔玛的进入及房地产项目的逐渐开发，商业中心地位将进一步巩 固和发展；
个体户店
便利店 专业店 专卖店 百货店 连锁超市 大型综合超市 仓储式商场
零售业综合分析及发展趋势
传统商业形态占主导
澳头、大亚湾目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户及传统百货、量贩超市为 主。
商业结构不健全，升级推力不足
惠阳及大亚湾政府对商业规划的重视不足，造成两区域的商业发展严重失衡，基本以 租赁底商为主的商户缺乏经营自主权。
租金 评述
30-180元/㎡ 是惠阳休闲娱乐业最发达的街区。主要有百老汇酒店、金叶大酒 店、新丽晶大酒店3家三星级酒店，新世纪夜总会、丽豪夜总会、 鲁惠夜总会等10余家夜总会、各种类型的宾馆10余家
面积
街铺开间在3-8米，径深8米左右
淡水主要商业街区------
崇 雅 路
区位 商业形 态 主要商 家
电器专卖店以及富丽华大酒店、 新
丽晶大酒店、百老汇酒店等20 多家 各种类型酒店，各种商铺近3000家 的核心商圈。
惠阳商圈------次级商圈—金惠大道与东华北路商圈
次级商圈处于核心商圈的邻近区 域。由于南门路延伸空间有限， 商业重心势必向西拓展。 未来几年，沿东华北路和与其垂
直的道路呈“T”字形布置，向北
业设施齐全的商业区。
淡水主要商业街区-----区位 商业形态 主要商家
南 门 商 业 街
位于惠阳区政府的北侧（主要以南门东街、南门西街为主） 集休闲、娱乐、购物、饮食等各种形态的特色店 新佳美时装、四川小酒楼、港途商场等
人流量
租金 评述
日均人流量达6万人（次）
80-200元/㎡ 南门商业街.是惠阳商业网点最密集的街区，南门商业街已列入惠
阳重点市政改造项目。区政府预备将其规划成富有岭南特色的综
合性商业步行街，重新进行美化、亮化和绿化。 面积 街铺开间在3-6米，径深6-8米
淡水主要商业街区-----区位 商业形态 主要商家
开 城 大 道
位于惠阳中心区，中心商业的主要街道 餐饮娱乐、服装百货、电子、家电； 华都广场、惠阳电子城、裕华百货、惠康家具、金爵俱乐部、皇 苑蛋糕坊、等
购物中心仍未出现
至于在成熟城市常见的购物中心，则缺乏可陈，相对于真正的购物中心，惠阳嘉信茂 广场的发展仍集中于购物功能需求上，餐饮娱乐设施相对较少，依然没有脱离传统大 百货经营模式。
惠阳商圈------商圈总体分布
将惠阳商圈划分为三个商圈：南门
街商业圈、金惠大道与东华北路商圈 和新中心广场商圈；