阳江地区酒店市场调查

2.1.2区域酒店式物业经营模式及盈利分析
1、海陵岛当前存在的酒店公寓操作的两种模式：
一种为专业酒店公司操作模式，如阳光半岛酒店，原先是准备请广州东方酒店 管理有限公司进行管理，后来由各种原因，没有谈判成功，东方酒店只提供顾 问服务，由发展商自已成立一家酒店管理公司进行实际的经营管理； 另一种为普通的物业管理模式，如碧涛园，由发展商成立物业管理公司，提供 代租服务，由于海陵区目前尚无二手代理地铺，也承接业主的代售服务；服务 期间，不承诺每年的回报点数，按照实际的回报与业主三七分成，业主占百分 之七十，此服务期间，所产生的水电费、物业管理费、以及建筑维修费由业主 自已负责。
阳光半岛 酒店
金羊〃阳 光水恋
智高〃山 海湾 海晖阁 蓝波湾
——
酒店式公寓，总户数498户
高层公寓、产权式酒店、别墅、 酒店பைடு நூலகம்
在建项目，目前正在打地 基（预计明年推出）
在建项目，目前正在进行 山地平整（今年内推出有 难度）
——
——
——
酒店式公寓
酒店式公寓
在建项目，目前正在打地 基
地基已挖好，正在施工中
2.2.3项目客户定位
客户来源：以闸坡为据点，辅射325国道金肚皮区域，以广州、佛 山、东莞等珠三角城市为主要客户来源地，兼顾阳江、粤西地区及 部分省外投资客户。 目标客户定位 以中产阶级为主，主要倾向于小型物业投资； 倾向于投资风险低，稳定投资回报，性价比高的投资手段； 客户特征
出售谨慎，投资顾虑多，容易陷入观望；
小结
●本区域有三个楼盘将在今年内入市，后市的市场增量将在 800套左右，因此 本项目面临较大的市场竞争成为必然，而且均为投资型的公寓物业，突围需进行 错位竞争。 ●虽同质产品众多，但产品素质参差，高品质产品的市场缺口存在，需针对缺口 以区别于各竞争楼盘的产品占领市场空缺。
2.1.2区域旅游地产经营状况
本项目
颐景花园（在建）
阳光半岛（在售）
碧涛园（在建）
阳光水恋（在建
海晖阁（在建） 山海湾（在建）
2.1.1区域竞争项目分析
项目 碧涛园 户型配比 销售价格（元/㎡） 销售量、销售率 1-3期基本销售完毕，现 剩余3期5套3房单位，半 山4期4月底推出，价格 5500-6800元/㎡ 整体消化约6成，海景单 位较畅销，单间消化8成， 两房海景单位基本消化完 毕（仅余约5套）
市场定位：广东海岸线最随性，最具原生态生活特色的酒店式海景公寓 定位语：度假也是随性生活
备选案名：
科荣•倚海45°——45°海景是最美丽的，强调项目的景观，较有诗情画意 科荣•普吉海岸——强调项目的东南亚风情主题，点题 科荣〃曼谷夏日 ——强调项目的东南亚风情主题，点题 科荣•海福莱度假公寓——强调海、投资、回报 科荣•海陵美地——强调地域风情
优势
今年南海一号开馆，对项目客源的增加将有所支持。
区域定位： “珠三角区域内的海岛旅游中心”，其影响力仅限于区域
2.2.2项目SWOT分析
S：优势 S1：项目产品配比合理，空间活性大 S2：精心打造风情园林，为区域内首创 S3：处于二线海景，价格相对其他项目优 势较为明显，性价比高 W：劣势 W1：处于二线海景，海洋景观不足 W2：没有实体酒店支持 W3：初定7月开盘，已经错过5月黄金周强销 W4：投资需求远大于自住需求，客户面窄， 操作难度大
阳江海陵岛风帆度假公寓操盘执行报告
（2009年3月）
Prepared by / 佛山〃一秀地产 Date / 2009-03
一、开 篇
1.1方案要解决的问题
1、项目周边市场竞争形势。 2、在新的形势下，本项目的区域定位、客户定位、产品定位 以及项目的总体定位。 3、项目成本测算、定价推导、返租测算，以及操作方式推导。 4、项目各项工作进度、营销推广执行部署。
注重生活品质，大部分人有“小资”情结。
外籍、非广东省（看好项目发 展前景的中高收入者）
偶得客户群
游离客户群 重点客户群
广东省非阳江、珠三角的区域，主 要是粤西地区（看好项目发展前景 或用作休闲度假的中高收入者）
1.3项目运作要点
1、树立发展商及项目推出市场的高档形象，保证项目所提供产品的质量。 2、保证项目稳定的客户上门量及旺盛的投资需求。 3、保证项目产品推出市场即旺销，并在旅游旺季内保持热销。 4、提高客房周转率，保证项目产品销售后的持续盈利，并为一期产品推出市场蓄力。
1.4最佳运营模式
1、聘请专业酒店经营管理公司进行统一管理。 2、采取返租的形式销售，并在规定年限内实行无条件退房，借此进一步打消消费者 的观望心理及提升投资情绪，同时为项目持续盈利提供可能性。 3、采取更灵活的租赁模式。
海陵镇市 中心
厦环海湾爱国 主义教育基地
太傅庙
闸坡镇市 中心
金沙银滩旅游区 银海城旅游度假区
十里银滩旅游区 闸坡港 马尾岛风景区
中国海陵岛水下考古基地 太角山乐园
市政中心
大角湾旅游区
南海一号
面向大海方向
待深度开发区 规划中景点
北洛湾风景区
形成自西向东的发展态势，今后 5年内大角湾的海陵岛中心位臵 进一步加强； 南海一号的开馆将带来本区域旅 游价值的飞跃提升。
1/1：40-50㎡ 三房均价4500元/㎡；二手海景 一房17万均价（4300元/㎡）， 2/2：60-80㎡ 3/2：90-110㎡ 二手海景两房32万均价（4000元 /㎡），非海景房均价3300元/㎡ 单间：44-74㎡ （94%） 2/1：107-127 ㎡（6%） 非海景价格4800-5300元/㎡ 海景单间价格5500-6500元/㎡； 海景两房6600-7500元/㎡（非海 景单间、两房价格基本持平）
8%
碧涛园
2%-3%
颐景花园
6.5%
2.1.3区域房地产客户分析
1、区域客户来源
海陵岛区域内房地产交易与一般市场不同，作为旅游胜地，存在区别很大的淡旺两 季的区分，且岛内居民住房刚性需求严重稀缺，故其客户来源主要来自于外源市场， 并以投资性需求为主导。 客户来源地 意向户型 购买物业所占百分比 承受总价区间
1.2区域市场概况
1、区域内（闸坡大角湾区域）地块基本出让完毕，但08年仅有阳光半岛酒店推出 市场销售，全年供货量为500套左右，经历去年房地产成交大幅降低及“黑格比” 台风的”洗礼” 后，岛内成交仅300余套。 2、本年内即将入市的产品约800套，除本项目的280套外，碧涛园4期、阳光半岛 酒店均将推出新一批产品，总计在500套左右。 3、今年内推出市场的产品相似性较大，均为一线海景酒店式公寓或产权式酒店，投 资倾向非常明显，但产品特色不足，产品定位较为落后。 4、本项目面临市场中众多类似产品的严峻挑战。 5、区域内自住型需求严重不足，鉴于区域内淡旺两季区分明显，区域旅游氛围尚未 完全发挥，区域投资型需求也不稳定。
O：机会 O1：政府规划利好，市政设施近期有望改观 O2：本年度南海Ⅰ号开馆，人气将翻倍 O3：与竞争对手形成错位竞争 O4：产业转移，为本区域提供部分高端客户
T：威胁 T1：区域旅游价值有待发掘 T2：同质产品众多，竞争激烈 T3：经济增长形势不明朗，投资环境不佳 T4：消费者对本区域项目缺乏认知及投资信心
2、两种经营模式盈利分析：
项目 售价 操作方式及年租金回报 年回报率
阳光半岛酒店
非海景价格4800前15年发展商聘请酒店顾问协助管理 5300元/㎡；海景单间 并统一放租，业主每年有10天的使用 价格5500-6500元/㎡； 该物业权限，每年发展商返还总房款 海景两房6600-7500 8% 元/㎡ 三房均价4500元/㎡； 二手海景一房17万均 价（4300元/㎡），二 手海景两房32万均价 （4000元/㎡），非海 景房均价3300元/㎡ 两房两厅二手交易 3500元/㎡均价 统一由发展商成立的物业管理公司代 管，业主与发展商按7/3分账，一房 淡季90元/天，旺季300元/天，折中 计算，每年回报3400元；两房淡季 150元/天，旺季400元/天，每年回 报6400元；三房淡季200元/天，旺 季600元/天，每年回报约1万。 统一由发展商成立的物业管理公司代 管，淡季150元/天，1800元一月， 旺季500元/晚，7000元/月，折中 计算，每年年回报20000元
无
1间 5间 5间 4200间 8409张 250元/天
无
1间 5间 5间 4379间 8958张 250元/天
全年住宿率
32%
35%
38%
结论： 综上分析可得，有档次，且上星级的酒店，全年的平均入住率较高， 但均未超过40%，05—07年虽入住率有所上升，但上升比率远小于经济 增长速率，纵观本区域酒店发展，未来酒店将以充盈中高端市场为主。
1.6一秀地产致力于成为科荣公司的战略合作伙伴
一秀地产非常重视本项目的营销发展，构建了由经理室高层副总 直接统筹项目、对接本项目委托方高层，各营业部门负责人组建操盘 团队与品控团队，集合公司各部门精英，全力以赴助推项目成功的工 作架构体系与运作模式！
二、执 行 方 案
2.1市场情况分析
蓝波湾（在建）
经营性设施分类调查（海陵岛经营性住宿设施详细调查表：2007年底为统计）
—— 紫光酒店 小港湾酒店 类型 度假商务 度假 星级 四星 三星 客房数 （间） 79 88 旺季开 房率 （%） 78 81 餐位（个） 商店（㎡） 娱乐（㎡） 600 100 —— —— 2000 100
碧珠酒店 富海酒店
——
——
——
——
200
——
天虹大厦
阳江酒店
度假
度假
二星
无星中档
56
68
76
70
——
——
——
——
——
——
海陵岛酒店市场：2005年—2007年 项名 酒店数量 2005年 78间 2006年 81间 2007年 97间
五星级酒店
四星级酒店 三星级酒店 二星级酒店 客房数量 床位数量 平均房价
无
1间 5间 5间 4087间 8166张 250元/天
海湾度假村 浪琴湾酒店 金海利酒店
度假商务 度假
度假 度假 度假商务
无星高档 无星高档
无星中档 三星 三星
216 243
30 46 72
86 76
74 78 70
1600 ——
—— —— ——
—— ——
—— —— ——
2000 ——
1000 —— 230
祥安酒店
碧琴楼
度假
度假
三星
二星
82
29
78
72
未来新城开发(预计 10年的左右)
已基本开发 饱和 海岛开发线路
海陵岛下一次 的开发热土(预 计5年左右)
南海一号
区域环境小结
区域市政规划、旅游设施设施尚未成形，区域价值较成熟旅游区域明显处于劣势; 劣 势 旅游处于初级阶段，尚未形成体验式、休闲式旅游，到访客户驻足时间仅2-3天; 岛内淡旺两季区别迥异，且淡季时间较长，对房地产项目销售影响较大。 政府支持区域内市政旅游设施发展，5年内大角湾将成区域热点，对项目利好;
1.5条件支持
项目二期产品在海陵岛旅游旺季内销售完成70%以上，利于本项目一期后续供 货及科荣集团楼盘后续投入市场实现热销旺销，而不需要过多的宣传投入。 达到以上目标的条件是：企业必须转变传统营销的策略，开售条件互为达成一 致，防止产品沦入到自然销售状态。 开售条件——合适的入市价格、出色的产品设计、立体的营销传播、出色的包 装系统、精准的营销打击、得力的合作伙伴组合等。
2.2.2项目形象定位
方向一：突出项目的投资价值（主要吸引投资客）
强调稳定投资回报，投资风险低，投资收益见效快（按年返租或一次性返租）
市场定位：广东海岸线最稳定投资回报的酒店式公寓 定位语：会生钱的海岛公寓 方向二：突出项目的度假、旅游休闲价值（主要吸引度假自住客）
强调发展商精心打造项目，产品质量，舒适生活空间，高品质物业服务
本地居民
阳江市区客户
两房、三房 （70-90㎡）
单间、一房、两 房（30-80㎡）
不足2%
约30%
18万-27万
12万-40万
珠三角地区客户 单间、一房为主 （往返海陵岛单程 两房、三房为辅 在4小时以内区域） （30-120㎡） 外省客户（川、渝、 单间、一房、两 湘、桂、贵等省为 房（30-120 ㎡ ） 主）
约38%
15万-90万
约30%
15万-85万
2.2项目定位
2.2.1区域发展分析
岛内自然资源丰富，景观 资源珠三角地区首屈一指； 阳江市中心方向 岛内市政设施及旅游设施 严重匮乏，旅游发展非常 不成熟，导致客户停留仅 高尔夫球场 2-3天，旅游产业属于初 级阶段。 草王山生态园
海陵大堤
海洋雕塑园区