资产评估基础-市场法的概述知识点

市场法的概述
导言：本章介绍资产评估方法体系，包括市场法、收益法和成本法三种基本方法。

考查客观题和主观题，估计分值在25分左右。

考试大纲说明：
一、考试目的
考查考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握情况，以及对资产评估基本方法和具体方法的应用能力。

二、考试内容及要求
（一）掌握的内容
1.市场法及其应用前提。

2.市场法的可比因素。

3.常用的市场法具体方法及应用。

4.收益法及其应用前提。

5.收益额、折现率和收益期限及其确定。

6.收益法具体情形的公式及应用。

7.成本法及其应用前提。

8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定。

（二）熟悉的内容
1.市场法评估的基本步骤。

2.收益法评估的基本步骤。

3.成本法评估的基本步骤。

4.恰当选择资产评估方法的要求和内容。

（三）了解的内容
1.市场法、收益法和成本法的适用范围。

2.市场法、收益法和成本法的局限。

考情分析：
教材变化情况：
1.运用环比价格变动指数修正和运用环比指数修正的公式变化；市场售价类比法公式变化；
2.删除关于两阶段增长模型、三阶段增长模型及永续增长模型的介绍；
3.新增资产未来收益有期限，且不等值的计算情形及公式；
4.成本法的适用性变动；
5.修改以成本模式进行后续计量的投资性房地产的价值类型的选择。

目录
第一节市场法
第二节收益法
第三节成本法
第四节资产评估方法的选择
第一节市场法
一、市场法的概念
市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法是根据替代原理，充分利用类似资产成交价格信息，采用比较或类比的思路及方
法估测资产价值的评估技术方法。

因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同效用的替代品的现行市价。

市场法直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。

因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。

二、市场法的应用前提
应用市场法进行资产评估需要满足两个基本的前提条件：
一是要有一个活跃的公开市场；
二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

公开市场是一个充分竞争的市场，市场上有自愿的买者和卖者，在交易信息充分交换，或者交易信息公开的前提下，有相对充裕的时间，买卖双方进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。

在公开市场中交易行为发生得越频繁，与被评估资产相同或相类似的资产价格越容易获得，按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。

资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生，且与被评估资产及资产业务相同或相似。

这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。

资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：
1.参照物与被评估资产在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。

一般情形下，功能越强，价值越大。

但是，在考虑功能对价格影响时，有时需要考虑评估的价值类型是市场价值还是投资价值，针对特定主体来作评判。

某一具有特殊功能的机器设备，对于特定的使用者具有特殊的用途和价值，但是对于另外一类市场主体，其特殊功能并非所需。

因此，该设备对于这部分购买主体来说就没有特殊的价值。

2.参照物与被评估资产面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。

3.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不宜过长，应在一个适度时间范围内；同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。

三、市场法的基本步骤及可比因素
（一）市场法的基本步骤
1.选择参照物
对参照物的选取关键是资产的可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。

与被评估资产相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。

运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。

2.在被评估资产与参照物之间选择比较因素
从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、功能、规模、市场条件等。

但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。

影响房地产价值的主要因素是地理位置、环境状况等因素；
而技术水平则在机器设备评估中起主导作用；
收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。

选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成综合反映参照物与被评估资产之间价值对照关系的比较参数体系。

3.指标对比和量化差异
根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及被评估资产之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。

对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与被评估资产可替代性的差异等方面。

例如，在不动产评估中要求参照物与被评估资产应在同一供需圈内、处于相同区域或近邻地区等，但其交易情形、交易时间、建筑特征等方面可能存在差异；
在机器设备评估中尽管要求资产功能指标，包括规格型号、出厂日期等相同或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面可能有不同程度的差异；
在企业价值评估中虽然要求参照物与被评估资产在所属行业、生产规模、收益水平、市场定位、增长速度、企业组织形式、资信程度等方面相同或相似，但企业所在地区经济环境、产品结构、资产配置、销售渠道等方面可能存在差异。

4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异
评估专业人员将已经量化的参照物与被评估资产之间的对比指标差异对参照物的价格进行调整，得到被评估资产的初步评估结果。

5.综合分析确定评估结果
如果选择多个参照物，会形成多个初步评估结果。

评估专业人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。

确定最终的评估值，主要取决于评估专业人员对参照物的把握和对被评估资产的认识。

如果参照物与被评估资产可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，评估专业人员可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。

（二）市场法的可比因素
1.运用市场法评估单项资产
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
（1）资产的功能
资产评估强调资产的使用价值或功能，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高。

（2）资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。

资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平以及使用状态。

（3）市场条件
考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情形。

市场条件包含宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品竞争情况等。

供求关系是市场特征之一。

在一般情形下，市场供不应求时，价格偏髙；供过于求时，价格偏低。

（4）交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

具体运用市场法时，评估专业人员还要视被评估资产的具体情形考虑其具体的可比因素，如房地产评估中的区位因素，机器设备评估中的制造厂家、资产规格型号等。

2.运用市场法评估企业价值
运用市场法评估企业价值时，评估专业人员应当重点考虑所选取参照企业的可比性。

企业可比性可以通过以下两个标准来判断：
（1）行业标准
处于同一行业的企业具有一定的可比性。

在确认被评估企业所属行业时，评估专业人员可以参考国民经济行业分类、证监会的上市公司行业分类、国际通用的标准行业代码等。

在依照行业标准时，评估专业人员应当尽量选取与被评估企业在主营业务收入结构、利润
结构、经营模式等方面相似的参照物。

（2）财务标准
评估专业人员需要通过必要的分析从业务类型及资本构成、财务指标等方面进行比较，以此体现被评估企业和可比案例之间的风险和成长差异。

除此之外，评估专业人员还应当考虑股权评估交易的背景、交易日期、交易价格、收购股权的比重、影响交易价格的其他重要交易条款等。