商业项目操盘知多少(前期)

市调报告内容
2020/7/2
商业项目操盘知多少 睢彦明
• ②、营销理念 • ③、营销策略安排 • ④、营销组织安排 • ⑤、营销节点把控 • 46、推广计划 • ①、推广现状分析 • ②、推广媒介组合确定 • ③、投放策略安排 • ④、推广费用估算 • 47、运营管理建议 • ①、运营理念 • ②、运营模式 • ③运营团队组建及管理
2020/7/2
商业项目操盘知多少 睢彦明
市调报告内容
• 37、定性调研 • 38、意向地块价格、政策、及经济技术指标 • 39、对典型商业及计划竞争对手的商业从地价、规划、设计、招商、销售模式等综合分析 • 40、计划立项项目SWOT分析 • 41、计划立项项目13参数分析 • 42、定位： • ①、整体定位 • ②、形象、理念定位 • ③、产品定位 • ④、建筑定位 • ⑤、客群定位 • 43、建筑概念设计 • ①、总规划设计 • ②、概念效果设计
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2020/7/2
商业项目操盘知多少 睢彦明
• 城市的选择重要性直接决定成败 • 为确保项目的成功，在城市的选择上以下49条作为必须的考量点： • 1、相关部门领导是哪里人，离换届还有多久、既往有哪些民生政绩？ • 2、人口基数 • 3、是否有产业基础 • 4、交通状况(火车站、汽车站、机场、渡口等有没有） • 5、查看当地年鉴 • 6、各业态数据统计
老板想看到的东西是什么
• ◎在哪个省哪个市哪个区哪个县乃至哪个乡村开发？ • ◎做什么？ • ◎做多大？ • ◎投资多少？ • ◎赚多少(盈利模式） • ◎用多少人？ • ◎用多长时间？ • ◎风险在哪里？ • ◎如何控制风险？
2020/7/2
商业项目操盘知多少 睢彦明
第一部分 市调报告内容
• 基于现下的商业饱和，全国各地的商业空置率远远超出需求，这主要因素是政府不按控规进行招商引 资导致，同时政府对城市的商业缺乏整体规划，再就是为做政绩，而开发商需要的快速赚钱的理念， 这样政企“亲密无间”的合作放肆的开发，城市的肚子比孕妇都大，必须进行剖腹产的选择，在这样的 风口浪尖上是大雕也未必飞的出去，更何况你还是一头“猪”，你如何飞呢？小编飞了几年总结一些不 成型的经验与大家分享。
商业项目操盘知多少
年薪50万以上的业内人必读
2020/7/2
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年 月 日 西 安
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2020/7/2
商业项目操盘知多少 睢彦明
市调报告内容
• 7、外地人口及流动人口状况 • 8、当地衣食住行价格了解 • 9、与各行业大佬喝茶聊天 • 10、到规划局看城市发展规划 • 11、招商引资政策 • 12、销售中的住宅、酒店、公寓、写字楼和商业的价格、体量 • 13、在建的及在规划中的住宅、酒店、公寓、写字楼和商业面积 • 14、私家车数量及品牌 • 15、看是否有东西南北的菜系 • 16、当地开发商的籍贯 • 17、银行对地产的扶持政策 • 18、融资渠道 • 19、主流媒体及价格 • 20、地区民俗、风俗等。 • 21、当地人投资渠道及产品有哪些
2020/7/2
市调报告内容
商业项目操盘知多少 睢彦明
市调报告内容
• 48、项目风险评估及回避
• 49、效益评估
• ①、社会效益评估
• ②、经济效益评估
• 综述上述49个问题，就是解决老板关注的那九个问题，老板认可不认可的第一原则就是看数字是否属 实，所以我建议大家在做市调时数据一定要准确，小编做市调数据都是一条街一条街走出来的，官方 的东西从不看 ，市调报告做的不好可以说直接决定项目的成败，这里尤其涉及项目定位、业态定位、 建筑涉及定位、营销模式、推广模式、回款模式与时间节点、风险及风险的控制，更重要的是在政府 换届内必须完成项目的回款计划，所以你的报告里在项目整体运作时间以3年为期限的。
2020/7/2
商业项目操盘知多少 睢彦明
• ③、建筑平面设计 • ④、动线设计 • 44、财务分析 • ①、项目投入成本估计与资金分配 • ②、项目回款模式 • ③、项目回款进度 • ④、项目静态、动态总收入估算 • ⑤、盈亏平衡分析 • ⑥、敏感性分析 • ⑦、投资回报率估算 • ⑧、财务风险评估及回避 • 45、营销计划： • ①、商业现状销售分析
2020/7/2
商业项目操盘知多少 睢彦明
市调报告内容
• 22、当地人对投资商铺直接反应是拒绝、谩骂、观望、接受等何种表现？ • 23、当地跑路的商业有哪些、处理结果是什么？ • 24、城市属性（产业型、消费型、交通枢纽型） • 24、城市是否有包容性 • 25、物业设计是否有前卫性、适用性？ • 26、人口收入主要来源及月消费额度 • 27、城市主副商圈布局、业态及主力业态有哪些 • 28、城市200公里辐射人口数量 • 30、地方法律法规 • 31、城市道路交通状况 • 32、同类项目数量及竞争情况 • 33、主副商圈周边配套设施 • 34、主副商圈物流情况 • 35、典型商业全面调查 • 36、计划竞争对详细调查