绿城发展模式研究报告下

绿城——别墅代表作
范例：杭州九溪玫瑰园
杭州九溪玫瑰园
地理位置：位于杭州之江国家旅游度假区 占地面积：东区 255 亩，西区302 亩，雨笛区38 亩 总 户 数：东区 121 栋别墅、30 套公寓；西区100
栋别墅；雨笛区8 栋别墅 开工时间：东区 1996 年12 月；西区2000 年12 月；
绿城——深蓝系列
范例：杭州深蓝广场
杭州深蓝广场
地理位置：杭州市中心武林广场东北 占地面积：27 亩 建筑面积：13 万余平方米 总 户 数：公寓楼 425 套、写字楼168 套 开工时间：2002 年12 月 交付时间：2006 年10 月 开发期数：一期 建筑形态：高层，室内精装修 园区配套：红酒吧、雪茄吧、书吧、健身 房、游泳池、健康会所、儿童房
绿城第一子
绿城理想之城
区位条件
地处市区边缘板块，区位不占优势
中央居住区
绿城理想之城
李村商圈
交通：西邻青银高速，北侧为金水路；周边道路状况良好，开车出行便利，但目前 缺乏公共线路。 配套：项目周边目前生活配套不完善，距李村商圈10分钟车程。
项目概况
绿城理想之城是李沧区品质和价格标杆
占地面积：273万平方米 建筑面积：209万平方米（一期23万平方米） 公开日期：2008.8.2 产品类型：多层、小高、高层 销售均价：洋房 8000元/平方米
一期共23万平方米，分为A、B、C、E、 F，5个组团，其中A、B、C为花园洋 房，E、F为小高层
B AF CE
多层1.7元/平方米/月 销售动态：目前一期售罄；二期2010年9月开盘
项目规划
总体规划
绿城总占地面积273万平方米，属于超 大规模社区。社区内规划有5座公园、 10所学校（其中包括1所中学、3所小学、 6个幼儿园）、数十万平米生活配套，3 条商业街、1座商业中心，满足大型社 区的生活需求
一期规划
特征： 进入多个细分市场，多系 产品开发； 大品牌形象建立并统一。
特征： 急速扩张各个细分市场的 市场份额； 成为超大规模开发商； 异地开发； 资本运作。
第一阶段 单系（桂花园系列）
产品支撑品牌
第二阶段 品牌支撑多系产品
第三阶段
阶段
品牌领袖，综合开发，急剧扩张
绿城产品系发展规律启示
在使用标准化产品模式进行扩张时，而又因地制 宜，充分挖掘各个项目的价值，拒绝机械复制
可以说，绿城把房地产项目的开发提升到城市内涵的认知层面，而将房地
产产品视为承载人类精神、传承人类文明的载体，并达到创造城市的美丽之目的， 这就是绿城品牌的精髓所在。这就是在我们看来的绿城独特的开发模式——中国 人文城市开发模式。
绿城合作模式启示
辨证地看：绿城集团的创新之处在于能与不同的企业进行合作开 发，节约成本，同时提高了效率；
绿城产品系发展规律启示
面对日益精打细算、精挑细选的购房群体， 核心产 品力的打造显得尤为重要；对绿城而言，人文城市 开发模式是其核心竞争力
分析绿城的产品线，我们就会发现，无论是在北京、上海，还是杭州，绿
城总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品，在北京是御园 ，在上海是玫瑰园，在杭州是桃花源。这种与城市文化相结合打造极品住宅的开发 模式，是其他开发商所不具备的。
秘密。而业内消息则称，葛洲坝、西子电梯、华门、钱江等企业都是绿城的资金“后盾”。
绿城发展启示
确立自己的标准化产品模式和标准作业流程，能使自己在新进入一个 城市的时候迅速确立优势
因地制宜，充分挖掘各个项目的价值，拒绝机械复制
核心产品力的打造尤为重要
能与不同的企业进行合作开发，节约成本，同时提高பைடு நூலகம்效率 以合作的模式开发高端产品，如果合作方退出以及资金链出现困难，
将使其整个项目陷入困局
Ⅳ. 绿城在青岛
绿城在青岛项目分布
绿城三子落户青岛，成三足鼎立之势
胶州市 绿城紫薇广场
绿城理想之城 绿城前海地块
绿城在青岛
市区大盘
郊县名盘
一线海景综合体
绿城完成了在青岛的战略部署
项目名
定位
占地 计容建面 （万平） （万平）
容积率
拿地时间
开盘时间
目前均价 （元/平）
理想之城 大规模综合
在现在的环境下，绿城主要以合作的模式开发高端产品，但如果 合作方退出以及资金链出现困难，将使其整个项目陷入困局
前面分析，一直以来，绿城的负债率相对较高，并且目前由于土地储备过大。因此，与财
力雄厚的公司合作开发，是绿城近年来屡试不爽的战略模式。 事实上，合作开发的模式向来受绿城“偏爱”，而绿城背后有国企资金的支持也早已不是
雨笛区2004 年11 月 开发期数：分东区、西区、雨笛区三期开发 交付时间：东区 2000 年5 月；西区2004 年10 月；
雨笛区2007 年10 月 园区配套：会所、网球场、室外泳池
绿城产品系发展规律特征 产品类型不断丰富和完善，产品系发展日趋成熟
开发 历程
特征： 大规模开发； 客户群较为单一； 成为某一个细分市场的 “专家”； 在细分市场中完成量的 积累； 开始建立品牌形象。
高层 7000元/平方米 主力产品：洋房三房 120-160平方米
高层二房 95-111平方米 主力总价：洋房三房 96-128万元
高层二房 67-78万元 交付日期：洋房：09.06；公寓：09.11 开 发 商：青岛绿城华川置业有限公司 投 资 商：浙江绿城集团、青岛百通城市建设有限公司 物业公司: 浙江绿城物业管理有限公司 物业管理费：高层2.1元/平方米/月
一期蓝庭
社区
5.81
18.9
3.25 2007年5月 2008年8月
8800
绿城紫薇 新城区高档
广场
社区
绿城东海 路项目
市区豪宅
合计
——
55 3.5 64.3
128
2.53
2009年 2010年8月 预计6500-7500
22.7 169.6
6.4 2010年1月
——
——
未定 ——
（楼板价17800） ——
绝大多数公司，甚至包括百亿军团中的超大型房企，一般都有相对稳
定的产品线，比如世茂房地产的滨江系列，万科的四季花城系列，富力的富 力城系列，等等。
绿城并没有到处复制，而是因地制宜，充分挖掘各个项目的价值。比
如御园，绿城在拿地之后，并没有把以前的成功项目拿过来复制，而是从头 开始，到国内外各地去寻找灵感，回来之后先后共做了30多套方案。