深圳xx知名代理公司策划提案(1)
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通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知
32
如 何 卖——推广策略
• 造势
益田提速宣言（上市、CI、地产战略） 新天地横空出世系列（征名、城市营运） 益田文化，成立新天地CLUB “强化”整体，“弱化”个体
33
如 何 卖——推广策略
• 借势
借助华侨城片区整体优势 充分利用“新天地”合作伙伴 关注公益事业，成立公益基金
“短、平、快” 完成销售
与二期有机衔接
25
如 何 卖——销售策略
销售目标(量化)
项目销售6个月争取完成80-85%； 8--10个月内实现既定销售目标。
26
如 何 卖——销售策略
销售目标(质化)
重塑益田地产在深圳的品牌形象 扩大益田地产在地产市场的影响力 为益田新天地二、三期奠定市场基础
保安到位
宣传预热开始 预售许可证
37
推广过程中的KPI因素
• 益田品牌核心内涵 • 与华侨城集团关系问题 • 销售现场装修时间问题 • 业主小孩就学问题
38
Thank you
39
使一期高姿态进入市场，迅速形成热点
9
卖给谁 ——目标客户
• 形象定位
具有良好的文化素质 注重生活品质 喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围
10
卖给谁——目标客户
• 主力客户群
在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城 生活环境的一、二次置业者；
居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活 环境的一、二次置业者；
如 何 卖——户外导示
雍 景 台
18
如 何 卖——户外导示
雍景台
19
如 何 卖——形象墙
雍景台
20
如 何 卖——形象墙
雍景台
21
如 何 卖——售楼处包装
22
如 何 卖——售楼处包装
23
如 何 卖——样板房
3栋
堆 料 处
1栋 2栋
24
如 何 卖——销售策略
销售策略----围绕企业战略、服务企业战略
宣传物料、 售楼处包装 部分设计；
03.1 售楼处现场 推广物料印
包装；
刷、制作；
03.2 售楼处使用 销售资料 到位
03.3
认筹活动
模型 相关销售准备
模型公 司招标
模型 制作
其他
物管收费标准 确定；智能化 标准确定；
模型 到场
人员岗位培训项 目正式价格表发 展商确认；
人员入场；开盘 认筹方案确定
付款方式、银 行、认购合同 发展商确认；
34
如 何 卖——推广策略
• 强势出击
“新天地” 引领国际化生活方式 对项目卖点进行整体的立体化宣传 项目的现场高品质展示
35
如 何 卖——推广策略
一期推广目标
打造2003年度明星楼盘
36
售前时间准备表
时间 售楼处
宣传推广
02.11 室内设计单 广告公司
位招标
招标
02.12
设计方案修 改、确定； 装修进入现 场；
25% 12% 90%
入伙 10% 5--10% 90—100%
29
如 何 卖——销售策略
•
阶段
认筹期 强销期 持续期 冲刺期 尾盘期
合计
时间
销售率 价格上升幅度 实收 均价(元/m2)
03.3—4 20% 0-1% 7500--7580
03.5—7 35% 4—5%
7740
03.8—9 10% 2—3%
27
如 何 卖——销售控制
3栋 1栋
2栋
28
如 何 卖——销售策略
•
阶段
认筹期 强销期 持续期 冲刺期 尾盘期
时间
03.3—4 03.5—7 03.8—9 03.10-12 04.1--3
工程进度 销售面积 月销售率 累积面积
20层 20% 20%
20%
(预售) 35% 17%
55%
10% 10% 65%
Байду номын сангаас11
卖给谁——目标客户
• 客户特征
年龄：28—50岁之间，集中于30—40岁 家庭结构：以2—3人为主 年收入：10—15万元之间 身份：企业中高级白领
12
定 何 价——价格定位
实收均价
￥7800--8000/平方米(折后)
13
定 何 价——价格策略
根据产品差异，制定价格策略； 针对高层屯积尾盘现象，进行有效促销； 用小幅快频拉升均价，达到既定销售目标。
发展战略—对项目动态分析
向社会明确益田地产经营理念 将本项目打造成2003年度明星楼盘 奠定益田地产在华侨城的影响力与知名度 为二期发售做好市场铺垫
7
是什么——项目评估
定位--(在结合品牌发展战略的前提下)
益田 • 城市新空间
8
是什么——项目评估
项目命名--采用三期统一征名方式
通过益田新天地整体形象展示引起社 会关注，造成市场轰动效应
14
如 何 卖——现场包装
现场包装要达到的效果
使项目形成高品质形象感，拉升档次 符合客户心理，促使其产生购买冲动 与竞争对手形成差异，支撑价格定位
15
如 何 卖——销售通路
世界花园
荔园新村
公园
欢
一期
乐 谷
销售现场
聚龙居 三期
美加广场
二期
威尼斯
深南大1道6
如 何 卖——户外导示
雍 景 台
17
豪宅市场淡静
城市运营浮出水面
4
是什么——项目评估
相对其他片区的竞争优势
华侨城片区---产品优势 中 心 区---价位优势 红树湾片区---配套优势 沙河高新区---环境优势
5
是什么——项目评估
综合评价—对项目静态分析
发挥片区优势，利用市场需求缺口 转换噪音劣势，规避市场风险
6
是什么——项目评估
深圳xx知名代理公司策划提 案
1
报告要解决什么问题？
• 是什么---项目评估 • 卖给谁---客户定位 • 定何价---价格定位 • 如何卖---营销策略
2
报告的指导思想
以益田新天地一期的成功销售 达到重塑益田地产品牌的目的
3
是什么——项目评估
近期市场特点
外销市场疲软
中心区—热点中心
企业注重品牌推广
7810
03.10—12 25% 0—1%
7930
04.1--3 10% -2-- -1%
7820
100% 8%
7830
30
如 何 卖——销售策略
销售应对策略—快速市场信息反馈系统
“市场”应对 “客户”应对 “产品”应对 “工程”应对
31
如 何 卖——推广策略
宣传推广总体策略
先造势，再借势，强势出击!
32
如 何 卖——推广策略
• 造势
益田提速宣言（上市、CI、地产战略） 新天地横空出世系列（征名、城市营运） 益田文化，成立新天地CLUB “强化”整体，“弱化”个体
33
如 何 卖——推广策略
• 借势
借助华侨城片区整体优势 充分利用“新天地”合作伙伴 关注公益事业，成立公益基金
“短、平、快” 完成销售
与二期有机衔接
25
如 何 卖——销售策略
销售目标(量化)
项目销售6个月争取完成80-85%； 8--10个月内实现既定销售目标。
26
如 何 卖——销售策略
销售目标(质化)
重塑益田地产在深圳的品牌形象 扩大益田地产在地产市场的影响力 为益田新天地二、三期奠定市场基础
保安到位
宣传预热开始 预售许可证
37
推广过程中的KPI因素
• 益田品牌核心内涵 • 与华侨城集团关系问题 • 销售现场装修时间问题 • 业主小孩就学问题
38
Thank you
39
使一期高姿态进入市场，迅速形成热点
9
卖给谁 ——目标客户
• 形象定位
具有良好的文化素质 注重生活品质 喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围
10
卖给谁——目标客户
• 主力客户群
在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城 生活环境的一、二次置业者；
居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活 环境的一、二次置业者；
如 何 卖——户外导示
雍 景 台
18
如 何 卖——户外导示
雍景台
19
如 何 卖——形象墙
雍景台
20
如 何 卖——形象墙
雍景台
21
如 何 卖——售楼处包装
22
如 何 卖——售楼处包装
23
如 何 卖——样板房
3栋
堆 料 处
1栋 2栋
24
如 何 卖——销售策略
销售策略----围绕企业战略、服务企业战略
宣传物料、 售楼处包装 部分设计；
03.1 售楼处现场 推广物料印
包装；
刷、制作；
03.2 售楼处使用 销售资料 到位
03.3
认筹活动
模型 相关销售准备
模型公 司招标
模型 制作
其他
物管收费标准 确定；智能化 标准确定；
模型 到场
人员岗位培训项 目正式价格表发 展商确认；
人员入场；开盘 认筹方案确定
付款方式、银 行、认购合同 发展商确认；
34
如 何 卖——推广策略
• 强势出击
“新天地” 引领国际化生活方式 对项目卖点进行整体的立体化宣传 项目的现场高品质展示
35
如 何 卖——推广策略
一期推广目标
打造2003年度明星楼盘
36
售前时间准备表
时间 售楼处
宣传推广
02.11 室内设计单 广告公司
位招标
招标
02.12
设计方案修 改、确定； 装修进入现 场；
25% 12% 90%
入伙 10% 5--10% 90—100%
29
如 何 卖——销售策略
•
阶段
认筹期 强销期 持续期 冲刺期 尾盘期
合计
时间
销售率 价格上升幅度 实收 均价(元/m2)
03.3—4 20% 0-1% 7500--7580
03.5—7 35% 4—5%
7740
03.8—9 10% 2—3%
27
如 何 卖——销售控制
3栋 1栋
2栋
28
如 何 卖——销售策略
•
阶段
认筹期 强销期 持续期 冲刺期 尾盘期
时间
03.3—4 03.5—7 03.8—9 03.10-12 04.1--3
工程进度 销售面积 月销售率 累积面积
20层 20% 20%
20%
(预售) 35% 17%
55%
10% 10% 65%
Байду номын сангаас11
卖给谁——目标客户
• 客户特征
年龄：28—50岁之间，集中于30—40岁 家庭结构：以2—3人为主 年收入：10—15万元之间 身份：企业中高级白领
12
定 何 价——价格定位
实收均价
￥7800--8000/平方米(折后)
13
定 何 价——价格策略
根据产品差异，制定价格策略； 针对高层屯积尾盘现象，进行有效促销； 用小幅快频拉升均价，达到既定销售目标。
发展战略—对项目动态分析
向社会明确益田地产经营理念 将本项目打造成2003年度明星楼盘 奠定益田地产在华侨城的影响力与知名度 为二期发售做好市场铺垫
7
是什么——项目评估
定位--(在结合品牌发展战略的前提下)
益田 • 城市新空间
8
是什么——项目评估
项目命名--采用三期统一征名方式
通过益田新天地整体形象展示引起社 会关注，造成市场轰动效应
14
如 何 卖——现场包装
现场包装要达到的效果
使项目形成高品质形象感，拉升档次 符合客户心理，促使其产生购买冲动 与竞争对手形成差异，支撑价格定位
15
如 何 卖——销售通路
世界花园
荔园新村
公园
欢
一期
乐 谷
销售现场
聚龙居 三期
美加广场
二期
威尼斯
深南大1道6
如 何 卖——户外导示
雍 景 台
17
豪宅市场淡静
城市运营浮出水面
4
是什么——项目评估
相对其他片区的竞争优势
华侨城片区---产品优势 中 心 区---价位优势 红树湾片区---配套优势 沙河高新区---环境优势
5
是什么——项目评估
综合评价—对项目静态分析
发挥片区优势，利用市场需求缺口 转换噪音劣势，规避市场风险
6
是什么——项目评估
深圳xx知名代理公司策划提 案
1
报告要解决什么问题？
• 是什么---项目评估 • 卖给谁---客户定位 • 定何价---价格定位 • 如何卖---营销策略
2
报告的指导思想
以益田新天地一期的成功销售 达到重塑益田地产品牌的目的
3
是什么——项目评估
近期市场特点
外销市场疲软
中心区—热点中心
企业注重品牌推广
7810
03.10—12 25% 0—1%
7930
04.1--3 10% -2-- -1%
7820
100% 8%
7830
30
如 何 卖——销售策略
销售应对策略—快速市场信息反馈系统
“市场”应对 “客户”应对 “产品”应对 “工程”应对
31
如 何 卖——推广策略
宣传推广总体策略
先造势，再借势，强势出击!