珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报告48页
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珠海和黄澳琪岛地产项 目前期定位报告48页-
2020/11/23
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
目录
➢ 淇澳岛概况 ➢ 淇澳地块环境分析 ➢ 珠海豪宅市场分析 ➢ 可比个案分析 ➢ 价格评测
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
淇澳岛概况
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
淇澳岛概况
淇澳岛位于珠江口内西侧，是珠江出海口的第一道大门。淇澳东 望香港、深圳，南向万山管理区，北与中山横门、东莞虎门相毗邻， 处在穗港澳金三角中心，淇澳更是举世瞩目的珠海伶仃洋跨海大桥必 经之道。淇澳历史悠久，灿烂的文化节点缀着这朴实的小岛，在岛上 的后沙湾、东澳湾古遗址，考古工作者发掘了大量距今约4500至 5000年的彩陶和白陶，它们是珠海迄今最早人类活动的证据，而东 澳湾古遗址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遗址。
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项目价值点
优势/机会点 生态环境，红树林保护区 改造渔业码头，独享私家游艇码头 对邻近海滩进行美化，缔造景点 紧邻高等学府，人文教育气息浓厚 淇澳当前没有任何规模豪宅成品面市
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
珠海市豪宅市场分析
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
沙湾古遗址
淇澳观音阁
淇澳岛是生态岛，原始植被覆盖率达85%以上，是自然环境 保护最好的处女地。岛上山山皆绿，水水均秀，空气清新，环境幽 静。
淇澳山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魅力吸引 着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝霞、松间流水、金星波涛、 鸡山反照、 夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀 逸。在这原始面积不足18平方公里的淇澳岛上竟有17座庙宇，浸 透着浓厚的历史文化气息。村东祖庙始建于宋代，文昌宫建于清同 治年间。
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交通
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淇澳地块环境分析
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地块自身资源
位 置：珠海淇澳岛婆湾 总用地面积：101370.3平方米
总建筑面积：89830平方米
地块1：用地性质：为商业和住宅 用地面积：33497.6平方米 建筑面积：40197.12平方米 容积率：1.2
豪宅市场分析
单位：元/平方米
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
豪宅市场分析
整个豪宅市场均价以平均每年42%的速度向上攀升， 2006年较05年增长了50.8%，07年由于豪宅项目，特别是 海景物业供应量增多，价格增长速度开始放缓，但仍以 31.9%的强劲势头向上攀升，珠海豪宅物业进入到了一个飞 速发展的年代，销售价格也将创新高。
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淇澳岛的人文景观
1836年农历7月2日，英国、美国商人纠集十五六艘轮船武装 驶入淇澳湾，向淇澳村开枪开炮，企图占领淇澳岛。这些盘踞金 星门（淇澳对开海面）走私鸦片的英美鬼子，此前早就登岛测绘。 进村後明偷明抢，强奸妇女。淇澳人对英美鬼子恨之入骨。当天， 全村男女在垒起的土炮台应战……在农民领袖蔡义、锺光祥等人 带领下，把英美鬼子打得落花流水。英美联军不敌上下一心的淇 澳村民，举白旗投降，并赔偿白银3000两。淇澳人用这些钱铺 了白石街（俗称抗英街），修复天后宫。现在，白石街上的石板 保存完好，继续服务村民。
淇澳岛的红树林保护区
淇澳岛是珠海市森林覆盖率最高的地方之一， 有绿色之岛的美称。红树林是鸟类的栖息场所， 在淇澳３０多公顷红树林母林中，平均每５平方 米就有一个鸟巢，据初步统计约有６万个鸟巢， 有白鹭、八哥、鹰、翠鸟、还有鸭科等鸟类100 多种在此居留，每年有１０万只候鸟经过此地。 由于红树林独特的净化海水功能，近年来淇澳海 域周围从未发生过赤潮。鱼虾在此能自由地生长 繁殖。淇澳作为一个海岛，海产品中以鲜蚝最闻 名。淇澳的生态环境与香港著名鸟类保护区米博 十分相似，因此才吸引了香港人王秋明先生扎根 这里，广植红树林引鸟。这里观鸟的环境应该还 不错，已经搭建有几出观鸟亭，水上交通也还方 便，可租用马达船。不过建议最好用划船，这样 不污染空气，也不惊动鸟类。
地块东面紧邻婆湾山，布满了许多当地渔
民临时搭建的木屋
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地块周边
地块南面紧邻大海，以及当地渔民
较为破旧的码头
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
地块周边 地块西面紧邻淇澳岛通往市区的主干道，
从该地出发，行车大约3分钟就可到淇澳 大桥
而主干道的另一边也紧邻着南芒山
一所珠海著名的北大附属实验学校。
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地块周边
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地块周边
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地块自身条件
➢ 紧邻婆湾海域，一线海景景观，依山傍海 ➢ 项目所在地暂无房地产项目开发 ➢ 地势平坦，占地面积大。 ➢ 地块周边有渔业码头 ➢ 周边海滩污染严重 ➢ 周边无任何生活配套 ➢ 背靠珠海国际学校，紧邻珠海北大附属实验学校
地块2：用地性质：别墅 用地面积：45449平方米 建筑面积：22724.5平方米 容积率：0.5
地块3：用地性质：商业、住宅和酒店 用地面积：22423.7平方米 建筑面积：26908.4平方米 容积率：1.2
地块1 地块2
地块3
南芒湾 本案建设用地红线
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地块周边
在淇澳村，苏兆征的大名人尽皆 知。原籍淇澳的苏兆征是中国工人运 动的盓出领袖。1922年，苏兆征和同 为珠海人的林伟民领导了香港海员大 罢工。
省港大罢工期间，苏兆征担任罢 工委员会委员长。他还被选为共产国 际执行委员会委员、农村国际副委员 长。苏兆征的故居，1985年成为省重 点文物保护单位。
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珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
地块周边 地块北面为树林，丛林里布满了当地渔民临
时搭建的木屋；丛林后是一所新建的国际学 校，即将在2007年9月举行入学仪式
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ຫໍສະໝຸດ Baidu
地块现状
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地块周边
距离地块西北面300米有一个规模较大的 金苹果游乐园；距离地块西南面400米有
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目录
➢ 淇澳岛概况 ➢ 淇澳地块环境分析 ➢ 珠海豪宅市场分析 ➢ 可比个案分析 ➢ 价格评测
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淇澳岛概况
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
淇澳岛概况
淇澳岛位于珠江口内西侧，是珠江出海口的第一道大门。淇澳东 望香港、深圳，南向万山管理区，北与中山横门、东莞虎门相毗邻， 处在穗港澳金三角中心，淇澳更是举世瞩目的珠海伶仃洋跨海大桥必 经之道。淇澳历史悠久，灿烂的文化节点缀着这朴实的小岛，在岛上 的后沙湾、东澳湾古遗址，考古工作者发掘了大量距今约4500至 5000年的彩陶和白陶，它们是珠海迄今最早人类活动的证据，而东 澳湾古遗址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遗址。
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
项目价值点
优势/机会点 生态环境，红树林保护区 改造渔业码头，独享私家游艇码头 对邻近海滩进行美化，缔造景点 紧邻高等学府，人文教育气息浓厚 淇澳当前没有任何规模豪宅成品面市
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珠海市豪宅市场分析
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沙湾古遗址
淇澳观音阁
淇澳岛是生态岛，原始植被覆盖率达85%以上，是自然环境 保护最好的处女地。岛上山山皆绿，水水均秀，空气清新，环境幽 静。
淇澳山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魅力吸引 着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝霞、松间流水、金星波涛、 鸡山反照、 夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀 逸。在这原始面积不足18平方公里的淇澳岛上竟有17座庙宇，浸 透着浓厚的历史文化气息。村东祖庙始建于宋代，文昌宫建于清同 治年间。
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交通
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淇澳地块环境分析
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地块自身资源
位 置：珠海淇澳岛婆湾 总用地面积：101370.3平方米
总建筑面积：89830平方米
地块1：用地性质：为商业和住宅 用地面积：33497.6平方米 建筑面积：40197.12平方米 容积率：1.2
豪宅市场分析
单位：元/平方米
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豪宅市场分析
整个豪宅市场均价以平均每年42%的速度向上攀升， 2006年较05年增长了50.8%，07年由于豪宅项目，特别是 海景物业供应量增多，价格增长速度开始放缓，但仍以 31.9%的强劲势头向上攀升，珠海豪宅物业进入到了一个飞 速发展的年代，销售价格也将创新高。
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
淇澳岛的人文景观
1836年农历7月2日，英国、美国商人纠集十五六艘轮船武装 驶入淇澳湾，向淇澳村开枪开炮，企图占领淇澳岛。这些盘踞金 星门（淇澳对开海面）走私鸦片的英美鬼子，此前早就登岛测绘。 进村後明偷明抢，强奸妇女。淇澳人对英美鬼子恨之入骨。当天， 全村男女在垒起的土炮台应战……在农民领袖蔡义、锺光祥等人 带领下，把英美鬼子打得落花流水。英美联军不敌上下一心的淇 澳村民，举白旗投降，并赔偿白银3000两。淇澳人用这些钱铺 了白石街（俗称抗英街），修复天后宫。现在，白石街上的石板 保存完好，继续服务村民。
淇澳岛的红树林保护区
淇澳岛是珠海市森林覆盖率最高的地方之一， 有绿色之岛的美称。红树林是鸟类的栖息场所， 在淇澳３０多公顷红树林母林中，平均每５平方 米就有一个鸟巢，据初步统计约有６万个鸟巢， 有白鹭、八哥、鹰、翠鸟、还有鸭科等鸟类100 多种在此居留，每年有１０万只候鸟经过此地。 由于红树林独特的净化海水功能，近年来淇澳海 域周围从未发生过赤潮。鱼虾在此能自由地生长 繁殖。淇澳作为一个海岛，海产品中以鲜蚝最闻 名。淇澳的生态环境与香港著名鸟类保护区米博 十分相似，因此才吸引了香港人王秋明先生扎根 这里，广植红树林引鸟。这里观鸟的环境应该还 不错，已经搭建有几出观鸟亭，水上交通也还方 便，可租用马达船。不过建议最好用划船，这样 不污染空气，也不惊动鸟类。
地块东面紧邻婆湾山，布满了许多当地渔
民临时搭建的木屋
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地块周边
地块南面紧邻大海，以及当地渔民
较为破旧的码头
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地块周边 地块西面紧邻淇澳岛通往市区的主干道，
从该地出发，行车大约3分钟就可到淇澳 大桥
而主干道的另一边也紧邻着南芒山
一所珠海著名的北大附属实验学校。
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地块周边
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地块周边
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地块自身条件
➢ 紧邻婆湾海域，一线海景景观，依山傍海 ➢ 项目所在地暂无房地产项目开发 ➢ 地势平坦，占地面积大。 ➢ 地块周边有渔业码头 ➢ 周边海滩污染严重 ➢ 周边无任何生活配套 ➢ 背靠珠海国际学校，紧邻珠海北大附属实验学校
地块2：用地性质：别墅 用地面积：45449平方米 建筑面积：22724.5平方米 容积率：0.5
地块3：用地性质：商业、住宅和酒店 用地面积：22423.7平方米 建筑面积：26908.4平方米 容积率：1.2
地块1 地块2
地块3
南芒湾 本案建设用地红线
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地块周边
在淇澳村，苏兆征的大名人尽皆 知。原籍淇澳的苏兆征是中国工人运 动的盓出领袖。1922年，苏兆征和同 为珠海人的林伟民领导了香港海员大 罢工。
省港大罢工期间，苏兆征担任罢 工委员会委员长。他还被选为共产国 际执行委员会委员、农村国际副委员 长。苏兆征的故居，1985年成为省重 点文物保护单位。
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
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地块周边 地块北面为树林，丛林里布满了当地渔民临
时搭建的木屋；丛林后是一所新建的国际学 校，即将在2007年9月举行入学仪式
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
ຫໍສະໝຸດ Baidu
地块现状
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报 告48页
地块周边
距离地块西北面300米有一个规模较大的 金苹果游乐园；距离地块西南面400米有