某商业项目定位咨询报告
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的消费者的消费特征为： 居住地消费需求主要为基本生活消费、及食品、日用品、休闲健身消费、
娱乐消费，而非奢侈品零售品牌消费。 滞留在项目周边的基本生活消费需求(在居住地1-3公里范围内的消费) 超市类 家庭设备用品及服务消费(为352.7元,年增长13.7% ,) 服务类(人均教育文化娱乐服务类支出为307.4元，同比增长11.4% ) 家居\家电类(09年人均家电消费300元) 非商务餐饮 一部分服饰消费 健身类
项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等 要素，将会对本项目的全天候经营带来影响， 造成消费的时段不均衡；
项目周边以中青年中高收入得职业人群为主， 其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周 一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住 地的生活消费频次底；
项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定 位应考虑这一客群。
可辐射江北新区八大生活 组团。
5号地块四边临路，通达性 好、可视性好，具有优良 的商业立地条件。
项目商圈特征-消费者特征
项目 目标 客群
项目周边高档社区居住人 群
项目辐射区域普通社区居 民
金开快速路过往客流
项目总体特征分析：立地环境评价
优
➢商业空白较大，商业中心指标较低，潜在购买力较大。 ➢处于交通主干道金开大道上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好
总体商业定位及商业规划 各商业业态物业要求
市场调研重点是测定项目所在区域的宏观经济支撑力、宏观发 展空间和微观商业环境、市场竞争力和项目市场前景 目的：了解项目的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、 市场潜力、客源途经及流动量、经济特点、消费能力等，从而 为确定项目的基本商业定位，错位经营提供依据。也为推算卖 场规模提供数据支撑。
沙坪坝区 巴南区 南川市
九龙坡区 潼南 万盛区
渝北区消费群体是观 音桥商圈第二大客群， 占比大15.5%，按销售 额计算，渝北区每年就 此流失16.5个亿；该商 圈对渝北区消费群体的 辐射能力主要归因于渝 北区商业发展的滞后及 地理距离上的便利性；
势
➢集客手段多样，区域性集客范围广
➢能满足较多业种业态的选址需求。
➢周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺。
➢周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低。
➢尚有待开发的空白地段
➢项目周边人口密度低。
➢目前周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围。
劣
➢距离观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的现象。
从消费习惯而言,基本生活消费通常是在居住地周边1-3公里范围内活动,便 利是第一需求,即使临近其他商圈有强大的吸引力,这类需求的大部分也会 留在本商圈内不会流失,当然核心商圈内必须有满足这类需求的商业设施,
项目目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中; 都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研究表明居住在城市边缘
项目商圈特征分析
项目商圈特征对项目的业态设置、规模及定位 产生直接影响
特征1：邻里商圈竞争力强大
距离项目7公里远的观音 桥商圈对项目区域消费外 流造成强力影响;
观音桥商圈以百货、超市、 时尚市场、购物中心等全 业态的形式吸纳了渝北区 16%的居民、以及项目区 域90%的居民前往消费。
项目商圈特征2-居住功能为主的消费特征
项目主要集客 区域集中在项 目沿金开大道 1-3公里的区 域。 项目往南 3公里以远的 消费群体将被 观音桥商圈所 吸纳。
项目商圈特征5-辐射商圈延展性好
便利的交通将商圈 延金开大道向外延展扩大 了商圈辐射范围。
项目处于北部新区的交通 入口处，金开大道城市主 干路、次干路，辐射商圈 范围将近10平方公里，生 活着20万居民;
项目商圈特征3-区域内商业设施不足
项目区域商业中心性指标
渝北区商业中心性指标为（1.11），总体不高，稍高于重庆市0.58的平均水平。 但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是 当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。
项目商圈特征4-核心商圈范围受局限
项目周边消费者需要什么？
基本生活消费需求的业态： 人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住
功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位； 消费者的基本生活消费通常在居住地周边1公里范围内解
决。
项目业态定位分析-“围栏效应”
“围栏效应” 指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效 益.
势
➢目前人流量较少。 ➢周边集合了富人区和大众区，客层复杂
项目定位分析
谁是目标消费者，他们为什么到项目来？
项目周边消费者需要什么？
项目目标消费者 商圈内拥有区内最优质的消费群体 消费习惯确定需求的业态： 人们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居
住地周边1公里范围内解决。目前在这个区域内 尚没有这样的大中型商业,.是一个亟待开发的 “真空”地带。
根据以上的宏观经济调研和微观商业调研得出相关的商业项目 分析，得出各模式商业和与项目地段特征相结合的新型商业的 分析结论 目的：对调查数据进行统计分析，从而确定项目经营的商业立 地评价、定位主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合计划。
根据以上的分析结论，进行符合项目定位、地块特征和招商需 求的商业规划和各业态对物业设施的商业需求。 目的：符合多方需求，得出符合市场的最佳方案。确保投资方 收益、商户运营和消费者需求三方盈利。
外流消费对本项目规模及业态的的影响
外流的消费 高端百货:服饰类\奢侈品类\商务类等消费外流 商务餐饮 商务娱乐 ……
项目商圈消费流失
观音桥商圈消费群体居住地区构成(%)
5.5 9.5
1
6
7.5
15.5 0.5Βιβλιοθήκη Baidu
2.5 52
0.5 0.5
0.5 0.5 0.5
江北区 南岸区 璧山 北碚区
渝中区 渝北区 大渡口区 铜梁
定位分析思路 客群定位 业态分析 规模分析 项目商业定位 项目主题定位
项目定位规划分析思路
定位思路:通过前期调研数据分析,对业态组合设置、
各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。
定位
业态组合
规模
规划
主题
定位与规划研究思路
市场环境调查 商业环境调查
市场环境分析和商业环境分析 商业定位的分析推断
娱乐消费，而非奢侈品零售品牌消费。 滞留在项目周边的基本生活消费需求(在居住地1-3公里范围内的消费) 超市类 家庭设备用品及服务消费(为352.7元,年增长13.7% ,) 服务类(人均教育文化娱乐服务类支出为307.4元，同比增长11.4% ) 家居\家电类(09年人均家电消费300元) 非商务餐饮 一部分服饰消费 健身类
项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等 要素，将会对本项目的全天候经营带来影响， 造成消费的时段不均衡；
项目周边以中青年中高收入得职业人群为主， 其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周 一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住 地的生活消费频次底；
项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定 位应考虑这一客群。
可辐射江北新区八大生活 组团。
5号地块四边临路，通达性 好、可视性好，具有优良 的商业立地条件。
项目商圈特征-消费者特征
项目 目标 客群
项目周边高档社区居住人 群
项目辐射区域普通社区居 民
金开快速路过往客流
项目总体特征分析：立地环境评价
优
➢商业空白较大，商业中心指标较低，潜在购买力较大。 ➢处于交通主干道金开大道上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好
总体商业定位及商业规划 各商业业态物业要求
市场调研重点是测定项目所在区域的宏观经济支撑力、宏观发 展空间和微观商业环境、市场竞争力和项目市场前景 目的：了解项目的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、 市场潜力、客源途经及流动量、经济特点、消费能力等，从而 为确定项目的基本商业定位，错位经营提供依据。也为推算卖 场规模提供数据支撑。
沙坪坝区 巴南区 南川市
九龙坡区 潼南 万盛区
渝北区消费群体是观 音桥商圈第二大客群， 占比大15.5%，按销售 额计算，渝北区每年就 此流失16.5个亿；该商 圈对渝北区消费群体的 辐射能力主要归因于渝 北区商业发展的滞后及 地理距离上的便利性；
势
➢集客手段多样，区域性集客范围广
➢能满足较多业种业态的选址需求。
➢周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺。
➢周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低。
➢尚有待开发的空白地段
➢项目周边人口密度低。
➢目前周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围。
劣
➢距离观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的现象。
从消费习惯而言,基本生活消费通常是在居住地周边1-3公里范围内活动,便 利是第一需求,即使临近其他商圈有强大的吸引力,这类需求的大部分也会 留在本商圈内不会流失,当然核心商圈内必须有满足这类需求的商业设施,
项目目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中; 都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研究表明居住在城市边缘
项目商圈特征分析
项目商圈特征对项目的业态设置、规模及定位 产生直接影响
特征1：邻里商圈竞争力强大
距离项目7公里远的观音 桥商圈对项目区域消费外 流造成强力影响;
观音桥商圈以百货、超市、 时尚市场、购物中心等全 业态的形式吸纳了渝北区 16%的居民、以及项目区 域90%的居民前往消费。
项目商圈特征2-居住功能为主的消费特征
项目主要集客 区域集中在项 目沿金开大道 1-3公里的区 域。 项目往南 3公里以远的 消费群体将被 观音桥商圈所 吸纳。
项目商圈特征5-辐射商圈延展性好
便利的交通将商圈 延金开大道向外延展扩大 了商圈辐射范围。
项目处于北部新区的交通 入口处，金开大道城市主 干路、次干路，辐射商圈 范围将近10平方公里，生 活着20万居民;
项目商圈特征3-区域内商业设施不足
项目区域商业中心性指标
渝北区商业中心性指标为（1.11），总体不高，稍高于重庆市0.58的平均水平。 但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是 当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。
项目商圈特征4-核心商圈范围受局限
项目周边消费者需要什么？
基本生活消费需求的业态： 人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住
功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位； 消费者的基本生活消费通常在居住地周边1公里范围内解
决。
项目业态定位分析-“围栏效应”
“围栏效应” 指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效 益.
势
➢目前人流量较少。 ➢周边集合了富人区和大众区，客层复杂
项目定位分析
谁是目标消费者，他们为什么到项目来？
项目周边消费者需要什么？
项目目标消费者 商圈内拥有区内最优质的消费群体 消费习惯确定需求的业态： 人们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居
住地周边1公里范围内解决。目前在这个区域内 尚没有这样的大中型商业,.是一个亟待开发的 “真空”地带。
根据以上的宏观经济调研和微观商业调研得出相关的商业项目 分析，得出各模式商业和与项目地段特征相结合的新型商业的 分析结论 目的：对调查数据进行统计分析，从而确定项目经营的商业立 地评价、定位主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合计划。
根据以上的分析结论，进行符合项目定位、地块特征和招商需 求的商业规划和各业态对物业设施的商业需求。 目的：符合多方需求，得出符合市场的最佳方案。确保投资方 收益、商户运营和消费者需求三方盈利。
外流消费对本项目规模及业态的的影响
外流的消费 高端百货:服饰类\奢侈品类\商务类等消费外流 商务餐饮 商务娱乐 ……
项目商圈消费流失
观音桥商圈消费群体居住地区构成(%)
5.5 9.5
1
6
7.5
15.5 0.5Βιβλιοθήκη Baidu
2.5 52
0.5 0.5
0.5 0.5 0.5
江北区 南岸区 璧山 北碚区
渝中区 渝北区 大渡口区 铜梁
定位分析思路 客群定位 业态分析 规模分析 项目商业定位 项目主题定位
项目定位规划分析思路
定位思路:通过前期调研数据分析,对业态组合设置、
各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。
定位
业态组合
规模
规划
主题
定位与规划研究思路
市场环境调查 商业环境调查
市场环境分析和商业环境分析 商业定位的分析推断