楼盘策划书案例

华润凤凰城

楼

盘

策

划

书

策划人：李康炎

策划单位：华润置地（成都）实业有限公司

第一部分项目分析

一、项目概况

1、位置：华润凤凰城位于成都市高新区大源组团花荫村，天府大道西侧约800m，绕城市高速南侧约1000m。

2、周边配套：

商场：伊藤中国旗舰店、复地商业广场、欧尚宜家、苏宁环球广场等。教育：成都七中、川大科技园、高新区直属幼儿园小学、美视国际学校。．

医院：市一医院、宋庆龄儿童医院、巴戈利亚医院、华西口腔医院。银行：建设银行、工商银行、农业银行等。

交通：离地铁一号线1000m、通26，801，815路公交。

停车位：1300多个。

3. 项目主要经济技术指标

楼盘基本情况

2。占地面积：404280m2。700000m 建筑面积：开发商：华润置地（成都）实业有限公司。

物业管理公司：华润置地（成都）物业服务有限公司。

景观设计单位：易道环境规划设计有限公司。

建筑设计单位：上海日清建筑设计有限公司。

整合推广公司：CU主意会（深圳）广告。

按揭银行：中国工商银行，中国农业银行，招商银行，中信银行。

产权年限：70年。

户。1481户，当期户数1481户数：总户数．

4. 项目配套设施：

其他18万m2双公园、农贸市场、露天+室内双泳池、击剑馆、三大露天球场、茶社、健身房、社区超市、多功能餐厅、家庭KTV包间。

第二部分项目机会点

1.地理位置优越

华润凤凰城位于成都市高新区大源组团花荫村，天府大道西侧约

2m15万，绕城市高速南侧约1000m。项目临近800m伊藤中国2城市中央双公园、高新区直属m旗舰店及商业购物中心、18万幼儿园和小学、成都七中、地铁一号线起始站、天府歌剧院、天堂鸟海洋乐园。

2.建筑设计具有唯一性

2010年，华润凤凰城推出【玺岸】180~236m2和6m2大厅决策层公园官邸、【御岭】110~190m2城南中央公园大宅、【铭座】56m2全能舒享公寓，三大产品线。

3.全新园林会所文化内涵

2湿m华润凤凰城采用全点式围合布局，紧邻千米双溪四岸、3万2城市中央公园。m万15地艺术公园、．

全新演绎欧陆建筑风格4.1600华润凤凰城项目拥有西南首条百米长的蓝花大道，成都首家2m意大利进口石材采用顶级干挂私人击剑主题会馆，和由100%蓝宝石景观泳池组成的工艺营造的超豪华大堂；由室内恒温泳池、奢华双泳池体系等。5．入市时机较好中德英伦、”“天香”、“汇锦城在高新区版块上，主要竞争对手“的销售已基本结束，严格的来说，在高新区版块上本项目已城邦”无竞争

对手。新的销售率已达“天恒城市花园”80%以上，“就邻近的项目来说，新的销售率已达大陆广场”95%以上，对本项目已构不成威胁，“大户型所占比例都很少，与本项目的目和”“海恒贵山园”进贵山苑标客户群有所不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。本项目具备塑造高档高层住宅的先天条件6．大厅决策层公和6m2【玺岸】由于本项目体量较小，180~236m256m2城南中央公园大宅、110~190m2【铭座】【御岭】园官邸、全能舒享公寓，三大产品线，总户数不多，加之处于市中心一级地段，建筑设计具有唯一性，户型设计具有超前性，外立面具有独特性和排他性，因此具备塑造市区高档高层住宅的基本条件。

市场有空间7．

在成都成为四川的天府之国前提下，市场对具有特色、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进，地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。

8．开发商有较前置的开发理念

经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为成都楼市一道亮丽的风景线。

二、项目机会点

1．地理位置优越

恒生大厦位于贵阳市的中心地段，正新街与富水中路交汇处。周边拥有全市最成熟的社区环境，各种配套设施一应俱全。学校、医院、银行、菜场、邮局、购物商厦云集，交通更是四通八达，为居家、办公提供了非常便利的条件。

中华中路版块是贵阳市最为繁华的版块，在市民的传统观念中是份量最重的一个区域，而本项目正好地处这个最为尊崇的区域，在市中心可用于开发的土地日益匮乏的情况下，其地段之显要，价值之巨大，地理位置之优越，无疑将成为本项目的优势之一。

2．入市时机较好

在中华中路版块上，主要竞争对手“龙港国际中心”、“时代名仕楼”、“富水花园”的销售已基本结束，严格的来说，在中华中路版块上本项目已无竞争对手（不包括即将推出的康泰大厦和华城凯旋门）。

就邻近的项目来说，“天恒城市花园”的销售率已达80%以上，“新大陆广场”的销售率已达95%以上，对本项目已构不成威胁，“新进贵山苑”和“海恒贵山园”大户型所占比例都很少，与本项目的目标客户群有所不同，因此本项目的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。3．建筑设计具有唯一性

本项目的建筑设计是采用当今较为推崇的“蝶型”住宅平面，客厅、卧室、书房及主要功能用房采光、视线条件优越，杜绝对视干扰，保护了业主的私密，使生活更加轻松自如。各户型厨房、

卫生间皆能自然通风、采光。就建筑设计而言，使以人为本，尊重人居得到了真正的．

体现。摈弃了传统的建筑设计模式，赋予了大厦以崭新的生态理念，属于贵阳之首例成熟“蝶变.空间”。

4．本项目具备塑造高档高层住宅的先天条件

由于本项目体量较小，为一栋单体高层住宅，总户数不多，加之处于市中心一级地段，建筑设计具有唯一性，户型设计具有超前性，外立面具有独特性和排他性，因此具备塑造市区高档高层住宅的基本条件。

5．市场有空间

在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进，地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。

6．开发商有较前置的开发理念

经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。

7．价格有一定优势

本项目开盘时的均价预计为2900元/M2 ，起价2680元/M2 ，就价格而言，在同类同档次的楼盘中具有一定的优势。

8．品质较高

本项目产品设计和部分建材具备一定档次和品质，像弧型落地窗，配钢化隔音玻璃，转角窗和飘窗飘出80cm，中空复式楼设计，地下室停车场，五楼空中花园，四楼私家会所，三梯六户设计，户均电梯使用率较高，在同类项目中这些数据均处于领先地位。

三、项目问题点

1．开发商未有较高知名度

现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段。而将来的房地产市场必将是比品牌，比规划，比实力时代。就目前的情况来看，贵司尚未有较高知名度。

建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。

2．项目目标客户层面较窄

虽说区域内竞争对手较少，入市环境相对较好，但项目立项为高档住宅小区，以大面积为主

力户型，针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士，客户层面较窄。且贵阳市的其他一些高层，如“全林国际广场”、“中天星园”、“龙港国际中心”、“时代名仕楼”等已经且还会消耗和分流相当一部分客户，因此本项目的目标客户层面将会比较窄。

3．项目为单体楼

虽说本项目较易塑造为单纯的高档高层住宅楼盘，但由于其面积小，为一栋单体不像小区那样容易形成社区氛围和有较大的绿化休闲空间。因此，将失去一部分热衷居住高档小区（包括高层小区盘）的客户。

4．户型设计尚有不足之处

本项目在通风采光隐私方面不存在任何问题，但套内功能设置与面积比不太合理。像160M2设计成三房明显有浪费面积之嫌，而且没有诸如家庭厅、功能房、工人房、衣帽间、书房的设置或称谓，与高档住宅户内功能设置不太吻合，建议稍作修改。

5．销售面临整个大市价格下跌压力

由这两年贵阳市住宅发展过快过猛，尤其是市中心高层住宅，尽管这两年市民购买力也较强，但